Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2014 г. N 12АП-942/14

г. Саратов

14 марта 2014 г.

Дело N А06-5972/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 марта 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жевак И.И.,

судей Жаткиной С.А., Дубровиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Краевой Ю.Н.,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ренкапстрой-Астрахань" (414018, г. Астрахань, ул. Адмиралтейская д. 46; ОГРН 1083016001529; ИНН 3016056950),

апелляционную жалобу агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области (414000, г. Астрахань, ул. Советская, д. 12; ОГРН 1093015001375; ИНН 3015086479),

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 16 декабря 2013 года

по делу N А06-5972/2013 (судья Рыбникова А.Н.)

по заявлению агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области (414000, г. Астрахань, ул. Советская, д. 12; ОГРН 1093015001375; ИНН 3015086479),

к обществу с ограниченной ответственностью "Ренкапстрой-Астрахань" (414018, г. Астрахань, ул. Адмиралтейская д. 46; ОГРН 1083016001529; ИНН 3016056950),

о взыскании долга в сумме 768.898 руб. 55 коп. и пени в сумме 9.205 руб.91 коп.,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Астраханской области обратилась Агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области (далее - Агентство по имуществу Астраханской области, Агентство) с иском, уточненным в порядке ст.49 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации к Обществу с ограниченной ответственностью "Ренкапстрой-Астрахань" (далее - ООО "Ренкапстрой-Астрахань", Общество) о взыскании долга в сумме 762 989 руб. 50 коп. и пени 16 702 руб. 33 коп.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 16 декабря 2013 года заявленные Агентством требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО "Ренкапстрой-Астрахань" в пользу Агентства по имуществу Астраханской области 387 160 руб. 20 коп., из которых 381 690 руб. 40 коп. - сумма долга и 5 469 руб. 80 коп. - сумма пени за период просрочки с 26 февраля 2013 года по 29 августа 2013 года.

Не согласившись с решением суда первой инстанции в части исчисления суммы задолженности по аренде, начиная с 24.05.2013 г. Агентство по имуществу Астраханской области обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, просит решение суда первой инстанции в указанной части отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объёме. В обоснование данной позиции податель апелляционной жалобы указывает на то, что поскольку дополнительным соглашением срок действия договора аренды продлен с 05.04.2013 г. по 01.09.2013 г., то исчисление арендной платы по новой цене следует считать с 05.04.2013 г., а не с 24.05.2013 г. после окончания срока действия старого договора аренды, как указал суд первой инстанции.

ООО "Ренкапстрой-Астрахань" так же не согласился с решением суда первой инстанции и обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить вынесенное по делу решение и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Агентства в полном объеме, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела. В апелляционной жалобе заявитель указывает на неправомерность действий Агентства по увеличению размера арендной платы в одностороннем порядке, на несогласие с применением корректировок при расчете арендной платы, посредством создания новых расчетных коэффициентов, полагая, что условиями договора не предусмотрено право арендодателя на изменение методик расчета, установленных Приложением N 1 к договору.

От общества с ограниченной ответственностью "Ренкапстрой-Астрахань", агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области в материалы дела поступили отзывы на апелляционные жалобы.

Представители ООО "Ренкапстрой-Астрахань" и Агентства по имуществу Астраханской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Лица, участвующие в деле имели реальную возможность обеспечить явку представителя в судебное заседание, либо ходатайствовать об отложении дела.

Принимая во внимание наличие надлежащего уведомления лиц, участвующих в деле, основываясь на положениях статей 156, 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 12 от 17.02.11 при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, при рассмотрении судом первой инстанции заявления по вопросу о судебных расходах, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции

Как следует из материалов дела, между Агентством по имуществу Астраханской области (арендодатель) и Сагиряном Игорем Апетовичем (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Астраханской области N 7/28 от 04.04.2008 г. (далее - договор аренды N 7/28 от 04.04.2008 г.), площадью 23678 кв. м, расположенный по адресу: г.Астрахань, ул. Зеленая, 1, для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 5 лет.

В последующем 23.11.2011 г. между Сагиряном Игорем Апетовичем и ООО "Ренкапстрой-Астрахань" заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды указанного земельного участка в соответствии с условиями которого, права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к ООО "Ренкапстрой-Астрахань".

Поскольку у ООО "Ренкапстрой-Астрахань" образовалась задолженность по арендной плате, Агентство по имуществу Астраханской области обратилось с иском в суд.

23.05.2008 г. договор аренды N 7/28 от 04.04.2008 г. зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области.

20.12.2012 г. договор уступки прав аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области.

Между сторонами возник спор по поводу применения коэффициента на строительство в размере 1.

По мнению истца, поскольку дополнительным соглашением N 1 от 23.04.2013 г. срок действия договор аренды был продлен с 05.04.2013 г. по 01.09.2013 г., то на основании пункта 7.2 Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Астраханской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Астраханской области от 01.02.2008 г. N 26-П, в связи с первым продлением срока действия договора аренды, корректировочный коэффициент (коэффициент строительства), использовавшийся при расчете арендной платы, был изменен и стал равным единице

Ответчик считает, что истец не вправе в одностороннем порядке изменять методику (механизм) расчета арендной платы, утвержденную в качестве условия договора.

Удовлетворяя требования Агентства по имуществу Астраханской области, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату), установил факт исполнения ответчиком договорных обязательств по внесению арендных платежей не в полном объеме, отсутствие доказательств оплаты, вместе с тем, проверив расчёт, предъявленных ко взысканию сумм арендных платежей и порядок их начисления, счёл требования истца о взыскании задолженности по договору подлежащими частичному удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, а решение суда первой инстанции в указанной части подлежащим оставлению без изменения, при этом исходит из следующего.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Пунктом 3.8 договора аренды N 7/28 от 04.04.2008 г. установлено, что порядок определения арендной платы по договору утвержден Постановлением Правительства Астраханской области от 01.02.2008 г. N 26-П "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Астраханской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена".

Размер арендной платы на момент договора заключения аренды N 7/28 от 04.04.2008 г. составил 3 694 руб. в месяц. (п 3.1)

В соответствии с пунктами 3.8 и 3.4 договора аренды N 7/28 от 04.04.2008 г. и в связи с применением уровня инфляции на 2013 год в размере 4,9 %, установленного законом Астраханской области от 20.12.2012 г. N 88/2012-03 "О бюджете Астраханской области на 2013 год и плановый период 2014 и 2015 годов" размер арендной платы по договору с 01.01.2013 составил 2 281 руб. 70 коп.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В рассматриваемом случае спорный Договор заключен 04.04.2008 (зарегистрирован 23.05.2008 г.), то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65), в связи с чем при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.

Как верно указал суд первой инстанции, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, а так же с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постанвоелнии от 02.02.2010 г. N 12404/09.

В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды N 7/28 от 04.04.2008 г. изменение арендной платы в связи с изменением базового размера арендной платы и (или) корректировочных коэффициентов к ней, а также в связи изменением кадастровой стоимости земельного участка, изменением земельного налога и (или) изменением уровня инфляции является обязательным для сторон без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к настоящему договору.

Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Астраханской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержден постановлением Правительства Астраханской области от 01.02.2008 г. N 26-П (далее - Порядок определения размера арендной платы).

Данным актом расчёт арендной платы поставлен в зависимость от базовой ставки арендной платы за земельный участок в год и его кадастровой стоимости, то есть, изменён сам механизм расчёта, согласованный сторонами в договоре. Изменение размера арендной платы в связи с изменением базового размера (базовой ставки) или корректировочных коэффициентов к ней является обязательным для сторон договора аренды земельного участка без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к нему (пункт 2.8 Порядка).

Пунктами 4 и 7 Порядка определения размера арендной платы установлено, что размер годовой арендной платы за земельные участки из состава земель населенных пунктов определяется по следующей формуле:

АП = Сб x КС,

где АП - размер годовой арендной платы за земельные участки из состава земель населенных пунктов;

Сб - базовая ставка арендной платы за земельный участок в год, выраженная в процентах;

КС - кадастровая стоимость земельного участка, руб.

В случае предоставления в аренду земельного участка для строительства, реконструкции и монтажа (установки) объектов градостроительной деятельности к базовым ставкам арендной платы, установленным в зависимости от категории земель и видов разрешенного использования в соответствии с настоящим Порядком, применяется коэффициент, учитывающий наличие на земельном участке объекта в стадии строительства (далее - Кс).

Кс устанавливается в следующих размерах:

- при предоставлении в аренду земельного участка для жилищного строительства (в том числе в случае реализации договора о развитии застроенной территории) и комплексного освоения в целях жилищного строительства, за исключением предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства, на время, не превышающее нормативный срок строительства или срок, установленный проектом строительства, Кс принимается равным 0.01;

- в первый срок продления аренды земельного участка Кс принимается равным 1;

- во второй и последующие сроки продления аренды земельного участка Кс принимается равным 1.2.

Таким образом, коэффициент на строительство является одним из элементов формулы, определяющий размер арендной платы - АП = Сб x КС х Кс.

Апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции, что размер названного коэффициента зависит от обстоятельств, связанных наличием (отсутствием) продления сроков аренды земельного участка.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 23.04.2013 г. ООО "Ренкапстрой-Астрахань" и Агентство по имуществу Астраханской области заключили дополнительное соглашением N 1 к договору аренды N 7/28 от 04.04.2008 г., которым установили, что срок действия договор аренды продлевается с 05.04.2013 г. по 01.09.2013 г.

Следовательно, поскольку в спорном случае имело место первое продление срока аренды земельного участка, то суд правильно установил, что размер арендной платы за земельный участок в период продления аренды должен определяться с применением Кс равным 1.

В связи с этим подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы ООО "Ренкапстрой-Астрахань" о том, что Арендатор не наделен правом в одностороннем порядке вносить коррективы в способ определения арендных платежей посредством упразднения старых и утверждения новых коэффициентов.

Ссылка апелляционной жалобы Общества на невозможность увеличения размера арендной платы более одного раза в год по смыслу п.3 ст.614 ГК РФ так же подлежит отклонению, поскольку договор аренды заключен на второй срок, в связи с чем, необходимо руководствоваться п.4 и 7 Порядка определения размера арендной платы, тогда как увеличение арендных платежей в связи с изменением уровня инфляции является плановым, и, в данном случае, применению не подлежит.

Вместе с тем суд первой инстанции правомерно посчитал, что арендная платы за земельный участок с применением Кс равным 1 должна применяться 24.05.2013 г., а не с 05.04.2013 г.

Апелляционный суд считает данную позицию законной и обоснованно на основании следующего.

Договор аренды N 7/28 от 04.04.2008 г. заключен сроком на 5 лет, и срок его действия, по смыслу ст. 610, 190 ГК РФ заканчивается по истечении срока его действия.

Согласно статье 191 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, течение срока, определенного периодом времени, в договоре, подлежащем государственной регистрации, начинается на следующий день после события, которыми определено его начало.

Судом установлено, что Государственная регистрация договора аренды N 7/28 от 04.04.2008 г. была произведена 23.05.2008 г.

Следовательно, событием, которым определено начало срока в таком договоре, являет дата его государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 192 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.

Следовательно, как верно установлено судом первой инстанции, срок договора аренды N 7/28 от 04.04.2008 г. истек 23.05.2013 г.

Поскольку действие указанного договора не прекращено, договор в не признан недействительным, и никем не оспорен, следовательно, течение нового срока аренды (продление договора) не может начаться ранее, чем закончится срок действия предыдущего договора.

Апелляционный суд согласен с позицией суда первой инстанции, что в целях применения пункта 7.2 Порядка определения арендной платы сроком продления аренды земельного участка является период, начиная с 24.05.2013 г.

Довод апелляционной жалобы Агентства по имуществу Астраханской области о повышении арендной платы с 05.04.2013 г., в связи с заключение дополнительного соглашения, суд считает не основанным на законе.

Расчет арендной платы, произведенный судом первой инстанции, проверен судом апелляционной инстанции и признан верным. Сумма задолженности по арендной плате составила 381 690, 40 руб.

Пунктом 5.2. договора аренды N 7/28 от 04.04.2008 г. стороны установили, что в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы Арендатор обязан уплатить за каждый день просрочки пеню. Пеня определяется в процентах от неуплаченной суммы арендной платы и принимается равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки. Началом применения данных санкций считается следующий день после срока уплаты очередного платежа в соответствии с пунктом 3.3 договора.

Согласно статьям 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку ответчиком нарушено условие договора о сроке исполнения обязательства по уплате арендной платы, обеспеченного договорной неустойкой, то истец вправе требовать ее уплаты за все время просрочки.

Расчет неустойки за просрочку арендной платы за период с 26 февраля 2013 года по 29 августа 2013 года, произведенный судом первой инстанции проверен судом апелляционной инстанции и признан верным. Сумма неустойки составила 5 469,80 руб.

Суд апелляционной инстанции считает, что разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований, не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, по существу направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая выводов суда, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения судебного акта в обжалуемой части.

Апелляционные жалобы следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 16.12.2013 по делу N А06-5972/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд Волгоградской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

И.И. Жевак

Судьи

С.А. Жаткина О.А. Дубровина