Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2014 г. N 16АП-396/14

г. Ессентуки

17 марта 2014 г.

Дело N А63-6233/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 марта 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Годило Н.Н.,

судей: Жукова Е.В., Сомова Е.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Огай А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2,

апелляционную жалобу Территориального объединения Федерации Профсоюзов Ставропольского края на решение от 09.12.2013 по делу N А63-6233/2013 Арбитражного суда Ставропольского края,

по заявлению Территориального объединения Федерации Профсоюзов Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН 10226000000213,

к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 1042600339737,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 1027700485757, министерство имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН 1022601949644, ООО "Деловой партнер", г. Ставрополь, ОГРН 1022601948907,

об оспаривании решения комиссии,

при участии в судебном заседании представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю - Кузьменко Л.В. (доверенность от 09.01.2014 N 60), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное объединение Федерации Профсоюзов Ставропольского края (далее - краевое объединение профсоюзов) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - комиссия при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Управление Росреестра по Ставропольскому краю) о признании недействительным решение комиссия при Управление Росреестра по Ставропольскому краю от 06.06.2013 N 8 об отклонении заявления краевого объединения профсоюзов о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении земельных участков: общей площадью 14 371 кв.м, с кадастровым номером 26:34:020307:2, расположенного по адресу: г. Кисловодск, пр. Ленина, 23 и общей площадью 18 480 кв.м, с кадастровым номером 26:34:020306:5, расположенного по адресу: г. Кисловодск, пр. Ленина, 30-32, обязании комиссии при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю принять решения об определении кадастровой стоимости в отношении указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общественная организация Федерация Независимых Профсоюзов России (далее - федерация профсоюзов), ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра", кадастровая палата), министерство имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство), общество с ограниченной ответственностью "Деловой партнер" (далее - ООО "Деловой партнер").

Решением суда от 09.12.2013 в удовлетворении заявленных краевым объединением профсоюзов требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что представленный краевым объединением профсоюзов отчет независимого оценщика не соответствует установленным требованиям, в связи с чем указанная в нем рыночная стоимость спорных земельных участков не может быть принята для определения кадастровой стоимости земельных участков.

В апелляционной жалобе краевое объединение профсоюзов просит указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам и материалам дела, а также нарушение судом норм материального права. В обоснование жалобы заявитель указывает, что судом дана ненадлежащая оценка отчету независимого оценщика о рыночной стоимости спорных земельных участков. По мнению заявителя, отчет составлен в соответствии с установленными требованиями, а указанная в нем рыночная стоимость земельных участков является достоверной для целей определения их кадастровой стоимости.

Представитель Управления Росреестра по Ставропольскому краю в судебном заседании просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, как законное и обоснованное.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, выслушав представителя Управления Росреестра по Ставропольскому краю, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.12.2013 по делу N А63-6233/2013 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Из материалов дела усматривается, что в общей долевой собственности краевого объединения профсоюзов (15/100 долей) и федерации профсоюзов (85/100 долей) находятся земельные участки из земель населенных пунктов: с кадастровым номером 26:34:020307:2, площадью 14 371 кв. м, расположенный по адресу: г. Кисловодск, пр. Ленина, 23 и с кадастровым номером 26:34:020306:5, площадью 18 480 кв. м, расположенный по адресу: г. Кисловодск, пр. Ленина, 30-32, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 24.01.2009 26-АЕ 654231, 26-АЕ 654232, 26-АЕ 654233 и 26-АЕ 654234.

Приказом министерства от 25.12.2012 N 203 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2012, которые органом кадастрового учета внесены в ГКН в феврале 2013 года.

Согласно кадастровым паспортам земельных участков от 28.04.2011 N 26/501/11-73026 и от 18.03.2013 N 26/501/13-92598 участки с кадастровыми номерами 26:34:020307:2 и 26:34:020307:5, имеют виды разрешенного использования под санаторий им. С.М. Кирова и для оздоровительной деятельности, их кадастровая стоимость составляет 154 301 427 рублей и 173 695 368 рублей соответственно.

Оценщиками ООО "Деловой партнер" по заказу общества выполнены оценочные работы по определению рыночной стоимости земельных участков и подготовлен отчет от 29.03.2013 N 161ДЗ/03/13, согласно которому по состоянию на 01.01.2012 рыночная стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:34:020307:2 составляла 35 641 660,81 рубль, а в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:34:020307:5 - 45 832 432,80 рублей.

На отчет N 161ДЗ/03/13 НП СРО "Деловой союз оценщиков" 24.04.2013 выдано положительное экспертное заключение N 295/04/13.

15.05.2013 краевое объединение профсоюзов обратилось в комиссию при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков.

Комиссия при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, установив, что рыночная стоимость земельных участков, установленная в отчете N 161ДЗ/03/13, более чем на 30 % отличается от их кадастровой стоимости, установленной в отчете N 11111 -12 об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Ставропольского края по состоянию на 01.01.2012, утвержденной приказом министерства от 25.12.2012 N 203, приняла решение от 06.06.2013 N 8 об отклонении заявления.

Краевое объединение профсоюзов посчитав, что решение комиссии при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 06.06.2013 N 8 не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами (далее - комиссия) в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - заявители) (часть 1); в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (часть 2); для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление о пересмотре кадастровой стоимости) с приложением необходимых документов, в том числе отчета в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (части 7, 11 ); основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (часть 8); в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, за исключением случаев, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (часть 18).

В силу части 5 статьи 24.19 Закона N 135-ФЗ решения комиссии могут быть оспорены в арбитражном суде.

Как видно из материалов дела, основанием для обращения краевого объединения профсоюзов с требованием об оспаривании решения комиссии Управлении Росреестра по Ставропольскому краю явилось несогласие заявителя с установленной кадастровой стоимостью спорных земельных участков. При этом краевое объединение профсоюзов сослалось на существенное расхождение рыночной стоимости земельных участком с установленной кадастровой стоимостью, представив отчет независимого оценщика от 29.03.2013 N 161ДЗ/03/13 об определении рыночной стоимости земельных участков и положительное заключение к нему.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Пункт 2 названной нормы определяет, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (в редакции Закона N 167-ФЗ).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Закона N 167-ФЗ) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статья 24.19 Закона N 135-ФЗ предусматривает, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить отчет о рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В статье 12 Закона N 135-ФЗ закреплено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендованной для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, одним из допустимых доказательств по данным спорам является отчет независимого оценщика (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), который подлежит оценке на предмет соответствия его нормам Закона об оценочной деятельности и правилам федеральных стандартов оценки (далее - ФСО).

Оценив отчет об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков от 29.03.2013 N 161ДЗ/03/13 по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с иными представленными в материалы дела доказательствами, в том числе положительным экспертным заключением от 24.04.2013 N 295/04/13 отчета от 29.03.2013 N 161ДЗ/03/13, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о его несоответствии требованиям ФСО.

Как видно из отчета от 29.03.2013 N 161ДЗ/03/13, для определения рыночной стоимости земельных участков оценщиком выбран сравнительный подход. Рыночная стоимость определена методом сравнения продаж с использованием в качестве объектов аналогов предлагаемых в объявлениях цен на земельные участки, расположенные в районе Кавказских Минеральных Вод (страница 60-61 отчета).

При этом на странице отчета указано о принятии для сравнения пяти земельных участков, однако в сравнительной таблице на странице 61-63 приведено только четыре земельных участка. На использование четырех объектов аналогов указано и в экспертном заключении N 295/04/13.

Пункт 22 ФСО N 1 устанавливает требование о достоверности к информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В обоснование принятых для сравнения цен к отчету приложены копии листов газеты "Из рук в руки" с опубликованными объявлениями о продаже земельных участков с указанием их площадей и примерного местоположения, но не содержащими идентифицирующих сведений о предлагаемых земельных участках (позволяющих проверить их местоположение и площадь), а также их характеристики, принятые оценщиком при корректировке (наличие коммуникаций, доступность посещения, наличие улучшений).

Указание в отчете (страница 64) на то, что все объекты-аналоги снабжены коммуникациями, теми же, как и объект оценки, ничем не подтверждено.

В сравнительной таблице отсутствует корректировка по наличию улучшений (на спорных земельных участках имеются здания), а в отношении объектов аналогов в отчете указано об отсутствии улучшений, что в нарушение подпунктов "а" и "б" пункта 22 ФСО N 1 в отчете не обосновано.

Кроме того, одно из объявлений содержит указание на вид использования земельных участков "под организацию пансионата", в другом объявлении указан вид использования земельных участков "под застройку многоквартирного дома", в остальных объявлениях вид использования земельных участков не указан. В то же время отчет содержит утверждение об использовании участков с аналогичным целевым назначением (страница 60).

Предлагаемая к продаже цена указана только в одном объявлении. Источник информации о ценах на остальные объекты не указан.

Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Согласно пункту 4 ФСО N 3 в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

В силу пункта 10 ФСО N 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

Между тем, судом первой инстанции установлено, что в отчете в качестве источников получения информации о характеристиках объектов - аналогов указаны телефонные номера, содержавшиеся в публикациях, что не позволяет оценивать информацию как обоснованную, а также проверить достоверность приведенных данных и корректность выполненных расчетов.

Кроме того, судом учтено, что спорные земельные участки расположены во второй зоне санитарной охраны курорта Кисловодск, то есть в границах округа горносанитарной охраны вышеуказанного курорта, что подтверждается кадастровыми паспортами земельных участков.

Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах" в состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод входят в Ставропольском крае - города Георгиевск, Минеральные Воды, Железноводск, Пятигорск, Ессентуки, Кисловодск, Лермонтов, а также районы Минераловодский, Георгиевский и Предгорный.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов, ограничиваются в обороте, и согласно абзацу 2 части 2 указанной статьи не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Следовательно, спорные земельные участки не могут быть отчуждены в частную собственность и являться объектом сделки купли-продажи, а рынок земельных участков в городе Кисловодске состоит из специально предусмотренных законами сделок либо незаконных сделок. В таких условиях применение метода сравнения продаж (сравнительного подхода) невозможно. От применения иных подходов оценщик в рассматриваемом отчете отказался.

Таким образом, представленный краевым объединением профсоюзов отчет от 29.03.2013 N 160Д3/03/13 не может быть признан надлежащим, а определенная им рыночная стоимость спорных земельных участков достоверной для целей установления кадастровой стоимости земельных участков.

Поскольку указанная в отчете рыночная стоимость земельных участков являлась недостоверной, оснований для принятия положительного решения об установлении кадастровой стоимости в размере заявленной рыночной стоимости у комиссии при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю не имелось.

При этом суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении ходатайства краевого объединения профсоюзов о проведении судебной экспертизы отчета от 29.03.2013 N 160Д3/03/13, поскольку в материалах дела имеется положительное экспертное заключение от 24.04.2013 N 295/04/13 указанного отчета, составленное в порядке статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ. В рассматриваемом случае необходимость в проведении судебной экспертизы отчета от 29.03.2013 N 160Д3/03/13 отсутствует, поскольку указанный отчет и заключение к нему подлежат оценке с точки зрения соответствия их законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения имеющейся в них информации о стоимости земельных участков.

На основании изложенного требования краевого объединения профсоюзов, заявленные по настоящему делу, правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы краевого объединения профсоюзов о том, отчет составлен в соответствии с установленными требованиями, а указанная в нем рыночная стоимость земельных участков является достоверной для целей определения их кадастровой стоимости, опровергаются установленными по делу обстоятельствами, в связи с чем не могут быть приняты апелляционным судом во внимание.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, приведенным в жалобе.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.12.2013 по делу N А63-6233/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Н. Годило

Судьи

Е.В. Жуков Е.Г. Сомов