Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2014 г. N 20АП-7529/13

г. Тула

17 марта 2014 г.

Дело N А09-5917/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11.03.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 17.03.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Каструбы М.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола секретарем судебного заседания Феоктистовой Д.О., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Фарос" (г. Брянск, ИНН3232023780, ОГРН 1023201061509) - представителя Перепечко В.Ф. (доверенность от 11.03.2014 N 2/14), от ответчика - управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск, ИНН 3250512568, ОГРН 1093254008858) - представителя Талюко В.А. (доверенность от 09.01.2014 N 29/04-03), рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 30.09.2013 по делу N А09-5917/2013 (судья Азаров Д.В.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Фарос" (далее - истец, ООО "Фарос") обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - ответчик, администрация) о признании права на зачет стоимости неотделимых улучшений, произведенных в результате капитального ремонта нежилого помещения общей площадью 228,3 кв. м по адресу: г. Брянск, ул. 22 Съезда КПСС, д. 31А, в счет стоимости указанного имущества.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представитель истца заявил об уточнении предмета иска в части суммы зачета о праве, на которое заявляет истец, в размере 2 682 478 рублей.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 30.09.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме (с учетом уточнения).

Ответчик в апелляционной жалобе, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что ответчик как арендодатель помещения, согласия на проведение капитального ремонта арендуемого помещения не давал.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором, считая принятое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В обоснование своей позиции сослался на письмо комитета по управлению муниципальной собственностью от 12.05.2002 N 139, которым разрешается проведение реконструкции фасада здания с благоустройством магазина (т.2, л. д. 45).

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между ООО "Фарос" и комитетом по управлению собственностью заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 15.12.2006 N 279-БД-2006, в соответствии с которым обществу передано во временное пользование на правах аренды объект, общей площадью 228,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Брянск, ул. 22 Съезда КПСС, д. 31А (т. 1, л. д. 79-80).

Основываясь на положениях Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ) истец обратился с заявлением к ответчику о выкупе арендуемого помещения.

Постановлением Брянской городской администрации от 06.04.2010 N 743-п принято решение о приватизации указанного нежилого помещения, путем совершения сделки по продаже муниципального имущества с ООО "Фарос", реализующим преимущественное право на выкуп арендуемого муниципального имущества, в целях использования под интернет-клуб, с установлением продажной цены объекта в размере 3 494 917 рублей (т. 1, л. д. 24-26).

16.04.2010 между сторонами заключен договор купли-продажи муниципального нежилого здания общей площадью 228,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. 22 Съезда КПСС, д. 31А (т. 1, л. д. 39-44).

Приложением N 1 к договору утвержден порядок оплаты стоимости нежилого помещения (т. 1, л. д. 45).

Право собственности ООО "Фарос" на указанное нежилое помещение зарегистрировано в управлении Федеральной регистрационной службы по Брянской области (т. 1, л. д. 19).

Истец обратился в адрес ответчика с просьбой зачесть в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества неотделимые улучшения на сумму 2 901 902 рубля.

В ответе от 18.06.2013 управление сообщило, что оно не усматривает оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений арендованного помещения в счет приобретаемого имущества, так как постановление Брянской городской администрации от 06.04.2010 N 743-п не содержит указаний на необходимость указанного зачета (т. 1, л. д. 20-21).

Указывая на наличия права на зачет стоимости неотделимых улучшений, произведенных в результате капитального ремонта нежилого помещения, в счет выкупной стоимости приобретенного имущества, ООО "Фарос" обратилось в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В соответствии с пунктом 6 статьи 5 этого же закона стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Согласно материалам дела, смета на капитальный ремонт арендуемого истцом нежилого помещения и акт приемки выполненных работ были согласованы и утверждены балансодержателем помещения МУП ЖКХ Бежицкого района (т. 1, л. д. 27-36).

Для определения стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений спорного нежилого помещения судом по ходатайству истца была назначена экспертиза, которой установлено, что стоимость неотделимых улучшений при производстве работ по капитальному ремонту указанного нежилого помещения составляет 2 682 478 рублей.

Установив факт производства работ, а также стоимость неотделимых улучшений, суд первой инстанции обоснованно признал право истца на зачет стоимости неотделимых улучшений, произведенных в результате капитального ремонта нежилого помещения.

Однако, судом области не было учтено следующее.

При установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д. (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12).

Поскольку предметом отчета от 24.02.2010 N 1674 03/1022 ООО "АйБи-Консалт" была рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 24.02.2010, судом апелляционной инстанции с целью определения стоимости неотделимых улучшений по состоянию на 24.02.2010 определением от 23.12.2013 была назначена судебная экспертиза.

Согласно экспертного заключению ООО "ГорСтройСервис" от 27.01.2014 (с учетом дополнения от 14.02.2014 исх. N 16) стоимость неотделимых улучшений выполненных ООО "Форос" в нежилом помещении площадью 228,3 кв. м, расположенном по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. 22 Съезда КПСС, д. 31А с учетом износа по состоянию на 24.02.2010 составила с учетом НДС 2 222 701 рубль.

Заявлений и ходатайств относительно необоснованности выводов экспертного заключения и дополнения к нему от сторон по делу суду апелляционной инстанции не поступало.

В связи с изложенным решение суда первой инстанции в части признания права на зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 2 682 478 рублей в счет выкупной стоимости указанного нежилого помещения подлежит изменению, а требования истца удовлетворению в сумме 2 222 701 рубль. В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии согласия арендодателя на проведение капитального ремонта арендуемого помещения был проверен судом апелляционной инстанции и не нашел своего подтверждения.

Из содержания письма комитета по управлению муниципальной собственностью от 12.05.2002 N 139, представленного истцом в качестве документа на доводы апелляционной жалобы в порядке части 2 статьи 268 АПК РФ, следует, что комитетом разрешается проведение реконструкции фасада здания с благоустройством магазина с обязательным согласованием, в том числе, с балансодержателем (т. 2, л. д. 45).

В судебном заседании в суде апелляционной инстанции истцом на обозрение представлялся подлинник вышеуказанного документа, возражения со стороны представителя ответчика в отношении рассматриваемого доказательства не поступили.

Как указывалось выше, капитальный ремонт арендуемого истцом нежилого помещения и акт приемки выполненных работ были согласованы и утверждены балансодержателем помещения МУП ЖКХ Бежицкого района (т. 1, л. д. 27-36).

В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по государственной пошлине, за проведение экспертиз в суде первой и апелляционной инстанции в соответствии с заявлением представителя ООО "Фарос" возлагаются на истца.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 30.09.2013 по делу N А09-5917/2013 изменить.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Фарос" к управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации г. Брянск удовлетворить частично.

Признать право общества с ограниченной ответственностью "Фарос" на зачет стоимости неотделимых улучшений, произведенных в результате капитального ремонта нежилого помещения общей площадью 228, 3 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. 22 Съезда КПСС, д. 31 А в размере 2 222 701 рубль в счет выкупной стоимости указанного нежилого помещения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.А. Волкова

Судьи

М.В. Каструба О.Г. Тучкова