Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2014 г. N 14АП-11861/13

г. Вологда

17 марта 2014 г.

Дело N А05-10526/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 17 марта 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Докшиной А.Ю., судей Виноградовой Т.В. и Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания Комаровым О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу на решение Арбитражного суда Архангельской области от 20 ноября 2013 года по делу N А05-10526/2013 (судья Быстров И.В.),

установил:

муниципальное образование "Мезенский район" в лице администрации муниципального образования "Мезенский район" (ОГРН 1022901397507; далее - администрация) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 1042900050566; далее - управление) о признании незаконным изложенного в сообщении от 26.07.2013 N 15/007/2013-114 отказа в государственной регистрации договора от 20.02.2012 N 01-12 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью, и о возложении на ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию указанного договора.

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 19 сентября 2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено негосударственное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования - Учебный центр "МАКС" (далее - учреждение).

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 20 ноября 2013 года заявленные требования администрации удовлетворены.

Управление с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы ссылается на неправильное применение судом норм материального права, а также на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела. По мнению управления, отказ в государственной регистрации договора от 20.02.2012 N 01-12 о передаче в аренду недвижимого имущества является правомерным, так как в указанном договоре отсутствовали данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Полагает, что основания для применения в рассматриваемом случае пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды", предусматривающего исключение из общего правила, о необходимости представления на регистрацию договора аренды кадастрового паспорта, отсутствуют.

Администрация в отзыве просила в удовлетворении жалобы отказать.

От учреждения отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в отсутствие их представителей в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, на основании решения Малого Совета народных депутатов Мезенского района двадцать первого созыва от 27.04.1992 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрировано право собственности муниципального образования "Мезенский муниципальный район" на здание пристроенной квартальной котельной, назначение: нежилое, 3-этажный (подземных этажей - нет), общей площадью 535,1 кв.м, инв. N 26266, лит. А, расположенное по адресу: Архангельская область, город Мезень, проспект Советский, дом 43а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.05.2008 серии 29-АК N 226825 (том 1, лист 15).

По утверждению заявителя, администрация провела аукцион на право заключения договора аренды на помещение общей площадью 97,5 кв.м, находящееся на третьем этаже указанного здания, при этом аукцион признан несостоявшимся, поскольку заявку на участие в аукционе подало только одно лицо - учреждение.

Между администрацией (арендодатель) и учреждением (арендатор) заключен договор от 20.02.2012 N 01-12 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор - принимает в аренду помещение, расположенное по адресу: Архангельская область, город Мезень, проспект Советский, дом 43а, 3-й этаж, в состоянии, позволяющем осуществлять его эксплуатацию в целях, указанных в названном договоре. Общая площадь помещения составляет 97,5 кв.м.

Пунктом 1.3 установлен срок действия данного договора - с 01.03.2012 по 01.03.2017 включительно.

Указанное в договоре помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 20.02.2012.

В дальнейшем администрация обратилась в Лешуконский межрайонный отдел управления с заявлением от 07.06.2013 о государственной регистрации названного договора аренды, приложив к указанному заявлению договор, акт приема-передачи от 20.02.2012, технический паспорт от 08.09.2007 на здание пристроенной квартальной котельной, расположенное по адресу: Архангельская область, город Мезень, проспект Советский, дом 43а, а также документы, подтверждающие полномочия представителей заявителя.

При проведении правовой экспертизы документов управление пришло к выводу о нарушении заявителем пункта 2 статьи 13, пункта 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В связи с этим заявителю направлено уведомление от 26.06.2013 N 15/007/2013-114 о приостановлении государственной регистрации указанного объекта с 26.06.2013 по 25.07.2013.

Причиной приостановления государственной регистрации явилось:

- отсутствие в ЕГРП сведений о государственной регистрации права собственности муниципального образования "Мезенский район" на заявленный объект - помещение общей площадью 97,5 кв.м;

- представление вместо кадастрового паспорта на заявленный объект технического паспорта от 08.09.2007 на здание пристроенной квартальной котельной площадью 535,1 кв.м, расположенное по адресу: Архангельская область, город Мезень, проспект Советский, дом 43а;

- отсутствие документов, подтверждающих проведение оценки объекта недвижимого имущества.

Согласно сообщению от 26.07.2013 N 15/007/2013-114 в соответствии с абзацем 9, 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ управлением принято решение об отказе в государственной регистрации указанного договора.

Основанием для такого отказа послужил тот факт, что, во-первых, правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие названного Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие данного Закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя, а во-вторых, заявитель не представил документы, необходимые для государственной регистрации в соответствии с названным Законом, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.

В сообщении указано, что в ЕГРП отсутствуют сведения о государственной регистрации права собственности муниципального образования "Мезенский район" на заявленный объект - помещение общей площадью 97,5 кв.м, а в нарушение пункта 3 статьи 26 Закона N 122-ФЗ на государственную регистрацию вместо кадастрового паспорта на заявленный объект представлен технический паспорт от 08.09.2007 на здание пристроенной квартальной котельной площадью 535,1 кв.м, расположенное по адресу: Архангельская область, город Мезень, проспект Советский, дом 43а.

Не согласившись с указанным отказом, муниципальное образование "Мезенский район" в лице администрации обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены обжалуемого решения ввиду следующего.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона N 122-ФЗ, согласно абзацу 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если на государственную регистрацию не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В соответствии с пунктом 3 статьи 26 названного Закона в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП (пункт 2 статьи 13 Закона N 122-ФЗ).

В материалах дела усматривается и лицами, участвующими в деле, не оспаривается тот факт, что здание пристроенной квартальной котельной, расположенное по адресу: Архангельская область, город Мезень, проспект Советский, дом 43а, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию "Мезенский район". Право собственности на указанное здание зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем имеется соответствующее регистрационное свидетельство.

Как собственник здания на основании статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) муниципальное образование "Мезенский район" вправе владеть, пользоваться и распоряжаться как всем объектом недвижимости, так и его частями и совершать в отношении этого имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, сдавать его в аренду.

Согласно копии технического паспорта на указанное здание, представленной в материалы дела, данное здание имеет три этажа, площадь помещений третьего этажа (лестничной клетки, кабинета, коридора, двух подсобных помещений и архива) составляет 97,5 кв.м. Иных помещений третьего этажа названное здание не имеет.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1.1 спорного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду помещение, расположенное по адресу: Архангельская область, город Мезень, проспект Советский, дом 43а, 3-й этаж, в состоянии, позволяющем осуществлять его эксплуатацию в целях, указанных в названном договоре. Общая площадь помещения составляет 97,5 кв.м.

Как верно отмечено судом первой инстанции, указанный в спорном договоре адрес объекта аренды, включающий в себя наименование субъекта Российской Федерации, наименование населенного пункта, наименование улицы, а также номер дома, полностью совпадает с адресом указанного здания, принадлежащего муниципальному образованию "Мезенский район".

Таким образом, в рассматриваемом случае муниципальное образование "Мезенский район" при заключении данного договора фактически реализовало полномочия собственника в отношении части принадлежащего ему объекта недвижимости (здания). При этом условия этого договора в совокупности со сведениями и графической информацией, содержащимися в имевшемся у регистрирующего органа техническом паспорте названного здания, позволяют достоверно установить, что спорный договор заключен в отношении всех помещений третьего этажа указанного здания, общая площадь которых составляет 97,5 кв.м.

Употребление в пункте 1.1 названного договора понятия "помещение" в единственном числе при описании сдаваемого в аренду объекта не свидетельствует об отсутствии согласования между сторонами этого договора условий об объекте аренды и наличии неустранимых сомнений в том, какое именно помещение явилось объектом аренды.

Суд первой инстанции обоснованно указал на то, что нежилые помещения третьего этажа в этом здании не являются вновь созданными объектами недвижимости, а представляют собой часть данного здания. При этом часть такого здания, право собственности на которое зарегистрировано за арендодателем в установленном порядке, может быть сдана в аренду без дополнительной государственной регистрации за арендодателем права собственности на эту часть имущества, а отсутствие государственной регистрации права собственности арендодателя на указанную часть имущества не может служить препятствием для государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

В силу положений пункта 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В апелляционной жалобы управление со ссылкой на положения пункта 10 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ), что отказ в регистрации договора аренды от 20.02.2012 N 01-12 обусловлен непредставлением заявителем кадастрового паспорта помещения, передаваемого в аренду.

Пунктом 3 статьи 26 Закона N 122-ФЗ определено, что в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

В соответствии с пунктом 4 статьи 14 Закона N 221-ФЗ кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, сведения в который по смыслу пункта 3 статьи 1 данного Закона вносятся на основании государственного кадастрового учета.

Согласно части 1 статьи 16 настоящего Закона кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 этого же Закона сведений об объекте недвижимости.

В данном случае передача в аренду части здания не ведет к изменению характеристик такого объекта, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости.

Кроме того, пунктом 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Технический паспорт на здание пристроенной квартальной котельной, расположенное по адресу: Архангельская область, город Мезень, проспект Советский, дом 43а, датированный 08.09.2007 имелся у управления, что не отрицается подателем жалобы. В техническом паспорте содержится описание названного объекта недвижимого имущества и его частей, что также не оспаривается ответчиком. Содержание этого документа позволяет индивидуализировать объект аренды.

В пункте 12 статьи 33 Закона N 122-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.10.2013, предусматривалось, что технические паспорта, иные документы, которые содержат описание зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 01.03.2008 в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимого имущества и сделок с ними, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

На основании изложенного суд пришел к обоснованному выводу о том, что непредставление заявителем на государственную регистрацию кадастрового паспорта необоснованно расценено управлением в качестве обстоятельства, препятствующего проведению государственной регистрации спорного договора аренды.

Кроме того, апелляционная инстанция считает правомерной ссылку суда первой инстанции на пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии с которым если права на недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

На основании изложенного признается обоснованным вывод суда о том, что требование управления о предоставлении кадастрового паспорта на арендуемое помещение (помещения, часть здания) является неправомерным, так как материалами дела подтверждается, что между сторонами договора от 20.02.2012 N 01-12 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью, достигнуто соглашение об объекте аренды, в договоре определена подлежащая передаче площадь части помещения, спор по поводу имущества, являющегося объектом аренды по названному договору, между сторонами этого договора отсутствует, в сообщении управления об отказе в государственной регистрации не приведено ссылок на то, что объект договора аренды сторонами не согласован.

Доводы ответчика, указанные в отзыве на заявление, о том, что на государственную регистрацию заявителем не представлены документы, свидетельствующие о соблюдении предусмотренной статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" процедуры заключения спорного договора, обоснованно отклонены судом, поскольку данные претензии отсутствуют в числе оснований отказа в государственной регистрации спорного договора аренды.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отказ в государственной регистрации договора аренды не соответствует действующему законодательству и нарушает права заявителя.

Подателем апелляционной жалобы не приведены доводы, опровергающие выводы, изложенные в решении суда.

Дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам.

При таких обстоятельствах апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, основания для отмены решения суда, а также для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 20 ноября 2013 года по делу N А05-10526/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Ю. Докшина

Судьи

Т.В. Виноградова О.Б. Ралько