Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2014 г. N 14АП-11826/13

г. Вологда

18 марта 2014 г.

Дело N А44-2783/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2014 года.

В полном объёме постановление изготовлено 18 марта 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградова О.Н., судей Писаревой О.Г. и Шумиловой Л.Ф., при ведении протокола секретарём судебного заседания Пресновой Е.Д.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Чистые пруды" представителя Хомко Р.Н. по доверенности от 27.08.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Чистые пруды" на решение Арбитражного суда Новгородской области от 25 октября 2013 года по делу N А44-2783/2013 (судья Самарин А.Д.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Компас" (далее - ООО "Компас") обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Чистые пруды" (далее - ООО "Чистые пруды") о расторжении договора аренды от 05.08.2011 N 1К и взыскании с ответчика 4 405 050 руб., в том числе 3 330 000 руб. задолженности по арендной плате и 1 105 050 руб. неустойки по договору.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено открытое акционерное общество "Сбербанк России" в лице Новгородского отделения N 8629 (далее - Банк).

Решением суда от 25.10.2013 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с решением, ООО "Чистые пруды" обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального и процессуального права, просило его отменить в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 05.08.2011 N 1К и оставить указанное требование без рассмотрения. Также апеллянт просил исключить из мотивировочной части обжалуемого решения выводы о ничтожности названного договора аренды.

В судебном заседании представитель ООО "Чистые пруды" поддержал доводы и требования, приведенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда в обжалуемой части. Указал, что в остальной части с решением согласен и его не оспаривает.

Банк с апелляционной жалобой не согласился по основаниям, приведенным в отзыве.

ООО "Компас" и Банк, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в том случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 05.08.2011 между ООО "Компас" (арендодатель) и ООО "Чистые пруды" (арендатор) заключен договор N 1К (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду имущество, расположенное по адресу: Великий Новгород, ул. Северная, дом 2, а именно:

- земельный участок (земли поселений) площадью 8420 кв. м с кадастровым номером 53:23:8312002:0006;

- здание автомагазина общей площадью 1329,8 кв.м с инвентарным номером 37120, лит. В с кадастровым номером 53:23:8312002:0006:37120;

- здание закрытой стоянки общей площадью 208,10 кв.м с кадастровым номером 53:23:68312002:0006:34058.

В соответствии с пунктом 4.1 договора срок аренды установлен на 49 лет, ежемесячная арендная плата установлена в размере 150 000 руб. с учетом налога на добавленную стоимость (пункт 5.1 договора аренды).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 05.08.2011.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Новгородской области от 07.02.2013 по делу N А44-5319/2011 установлено и сторонами не оспаривается то обстоятельство, что названный выше договор аренды заключен сторонами в отношении имущества, находящегося в залоге у Банка, без согласия последнего.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о ничтожности договора аренды в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения данного договора) в связи с его заключением в отношении залогового имущества без согласия залогодержателя.

Между тем, указанный вывод основан на неверном применении судом первой инстанции норм материального права.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в применяемой редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Применительно к договору аренды недвижимого имущества, находящегося в залоге, заключенному без согласия залогодержателя, предусмотрены иные последствия, нежели признание сделки ничтожной.

Подобный вывод соответствует закону исходя из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Пунктом 3 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, лишь с согласия залогодержателя.

Если залогодатель нарушил правила о распоряжении заложенным имуществом, то залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных несмотря на запрещение, установлено предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены залогодержателем.

Аналогичная правовая позиция содержится также в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N ВАС-12938/12.

Изложенные в отзыве Банка на апелляционную жалобу доводы о невозможности обращения взыскания на имущество в связи с банкротством залогодателя, в связи с чем договор аренды следует признать ничтожным, не основаны на законе.

При таких обстоятельствах договор аренды не является ничтожной сделкой, а вывод о его ничтожности подлежит исключению из мотивировочной части обжалуемого решения суда.

Также суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом Арбитражного суда Новгородской области о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора и наличии в этой связи возможности для обращения с требованием о расторжении договора аренды в судебном порядке.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации для договоров аренды как одного из видов обязательств установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом такое предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.

Как следует из приведенной нормы права, пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 упомянутого Кодекса. Это означает, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Между тем, в материалах дела не содержится писем ООО "Компас" с предложением о расторжении спорного договора аренды в связи с нарушением ответчиком его условий по своевременному внесению арендной платы. Письмо от 08.05.2013 N 10 о необходимости своевременной уплаты арендной платы, а также письмо от 08.05.2013 N 9 о возможности досрочного расторжения договора в связи с его несоответствием положениям Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (том 1, листы дела 8, 9) не могут быть рассмотрены в качестве предложения о расторжении договора аренды. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства получения ответчиком указанных писем.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции констатирует, что требование ООО "Компас" о расторжении договора аренды не подлежало рассмотрению по существу, его надлежит оставить без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

На основании изложенного решение Арбитражного суда Новгородской области подлежит отмене в обжалуемой части, как вынесенное с нарушением приведенных выше норм материального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы в полном объеме, понесенные ООО "Чистые пруды" расходы по уплате апелляционной жалобы подлежат взысканию с ООО "Компас" в соответствии со статьей 110 АПК РФ

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Новгородской области от 25 октября 2013 года по делу N А44-2783/2013 в обжалуемой части отменить.

Требование общества с ограниченной ответственностью "Компас" о расторжении договора аренды от 05.08.2011 N 1К между обществом с ограниченной ответственностью "Компас" и обществом с ограниченной ответственностью "Чистые пруды" оставить без рассмотрения.

Исключить из мотивировочной части решения Арбитражного суда Новгородской области от 25 октября 2013 года по делу N А44-2783/2013 выводы о ничтожности договора аренды от 05.08.2011 N 1К между обществом с ограниченной ответственностью "Компас" и обществом с ограниченной ответственностью "Чистые пруды".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Компас" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Чистые пруды" 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Председательствующий

О.Н. Виноградов

Судьи

О.Г. Писарева Л.Ф. Шумилова