Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 марта 2014 г. N 12АП-1703/14

г. Саратов

20 марта 2014 г.

Дело N А57-9437/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Дубровиной О.А., Жевак И.И.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания Богатырёвой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Город Саратов" (410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 78, ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003)

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 14 января 2014 года по делу N А57-9437/2013 (судья Кулахметов Ш. Б.)

по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов" (410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 78, ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003)

к обществу с ограниченной ответственностью "Дятьково - Поволжье" (410065, г. Саратов, 3 Дачная, ОГРН 1046405310490, ИНН 6453077549)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Поволжская правовая компания" (410002, Саратовская область, г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 203, оф. 402, ОГРН 1086450004442, ИНН 6450933840),

общество с ограниченной ответственностью "Стройресурс" (410005, г. Саратов, ул. Большая Горная, д. 231/241, ОГРН 1116450005440, ИНН 6452037127)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 15.08.2008 N 594 в сумме 4 935 303 рублей 4 копеек, неустойки в сумме 2 809 082 рублей 20 копеек,

с участием в судебном заседании:

представителя администрации муниципального образования "Город Саратов" Парамоновой Т.Н., действующей по доверенности от 22.01.2014 N 01-03/15,

представителя общества с ограниченной ответственностью "Дятьково - Поволжье" Романовой В.В., действующей по доверенности от 31.12.2013,

представителя общества с ограниченной ответственностью "Поволжская правовая компания" Чернопищук Е.В., действующей по доверенности от 03.03.2014,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация г. Саратов, истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области к обществу с ограниченной ответственностью "Дятьково-Поволжье" (далее - ООО "Дятьково-Поволжье", ответчик) с иском о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 15.08.2008 N 594 за период с 01.12.2009 по 30.05.2013 в сумме 4 935 303 руб. 04 коп., неустойки в сумме 2 809 082 руб. 20 коп.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 14 января 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Администрация г. Саратов не согласилась с решением суда первой инстанции и обратилась в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В апелляционной жалобе её податель настаивает на том, что экспертное лингвистическое заключение N 1096 от 12.11.2013, составленное Саратовской региональной образовательной общественной организацией "Центр языка и культуры "Слово", и положенное в основу обжалуемого судебного акта, является недопустимым доказательством, поскольку в экспертном заключении отсутствуют сведения об образовании, стаже работы, занимаемой должности эксперта. Кроме того, истец не мог воспользоваться своим правом на заявление отвода эксперту, поскольку узнал о проведении экспертизы экспертом Каменской Ю.В. только после её проведения при ознакомлении с материалами дела. По мнению администрации г. Саратов, применение ставки 0,2% при недостроенном объекте недвижимости будет свидетельствовать о фактическом изменении назначения предоставленного участка, поскольку до момента ввода дома в эксплуатацию, участок не используется под жилым домом. Апеллянт считает, что вывод суда первой инстанции о непредставлении между истцом и ответчиком действующего в спорный период соглашения о неустойке основан на неправильном применении норм материального права без учета непрерывности продолжения действия договора аренды от 15.08.2008 N 594 в связи с передачей прав и обязанностей по нему другому лицу.

ООО "Дятьково-Поволжье" и обществом с ограниченной ответственностью "Поволжская правовая компания" (далее - ООО "Поволжская правовая компания") представлены письменные отзывы на апелляционную жалобу, в которых указанные лица возражают против её доводов, настаивают на законности и обоснованности решения суда первой инстанции, просят обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители администрации г. Саратов, ООО "Дятьково-Поволжье", ООО "Поволжская правовая компания" поддержали правовые позиции, изложенные соответственно в апелляционной жалобе и отзывах на неё, дали аналогичные пояснения.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Стройресурс" в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела указанное лицо извещено надлежащим образом путем направления почтовых извещений в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебный акт в сети "Интернет" размещен 20.02.2014, что следует из отчета о публикации судебного акта.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении общества с ограниченной ответственностью "Стройресурс" о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителей администрации г. Саратов, ООО "Дятьково-Поволжье" и ООО "Поволжская правовая компания", изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 24.07.2008 N Т-5241-р между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и Сторчаком Владимиром Михайловичем (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 15.08.2008 N 594 (далее - договор от 15.08.2008 N 594), по условиям пункта 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:010117:398, площадью 19885 кв.м, расположенный по адресу: г. Саратов, пос. Новосоколовогорский ж.р., б/н, сроком на 49 лет для размещения административного здания.

В силу положений статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.

Договор от 15.08.2008 N 594 в установленном законом порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.09.2008 за N 64-64-11/524/2008-244 (т. 2, л.д. 6).

Размер и условия внесения арендной платы определены разделом 3 договора от 15.08.2008 N 594.

Согласно пункту 3.1. договора от 15.08.2008 N 594 размер арендной платы за участок приведен в Приложении N 1 к данному договору, которое является его неотъемлемой частью, и составляет 3 665 390 руб. 12 коп. в год.

По условиям пункта 3.2. договора от 15.08.2008 N 594 арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями от указанной в Приложении N 1 суммы до 10 числа месяца следующего за оплачиваемым кварталом.

01.04.2009 между Сторчаком В.М. (первоначальный арендатор) и ООО "СеверСтрой" (новый арендатор) заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям пункта 2.1. которого новый арендатор принимает на себя все права и обязанности по договору от 15.08.2008 N 594 в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали у первоначального арендатора. Новый арендатор оплачивает арендную плату, начиная с 01.04.2009 (т. 2, л.д. 23-25).

Договор замены стороны в обязательстве от 01.04.2009 в установленном законом порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.08.2009.

Дополнительным соглашением N 1 от 24.09.2009 к договору от 15.08.2008 N 594 вид разрешенного использования земельного участка "для размещения административного здания" изменен на другой - "для размещения домов многоэтажной жилой застройки" (т. 2, л.д. 25).

Указанное дополнительное соглашение N 1 от 24.09.2009 к договору от 15.08.2008 N 594 прошло государственную регистрацию 02.10.2009 за N 64-64-11/620/2009-182.

01.12.2009 между ООО "СеверСтрой" (первоначальный арендатор) и ООО "Дятьково-Поволжье" (новый арендатор) заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям пункта 2.1. которого новый арендатор принимает на себя все права и обязанности по договору от 15.08.2008 N 594 в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали у первоначального арендатора. Новый арендатор оплачивает арендную плату, начиная с 01.12.2009 (т. 2, л.д. 26-27).

Договор замены стороны в обязательстве от 01.12.2009 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.12.2009.

21.01.2013 между ООО "Дятьково-Поволжье" (первоначальный арендатор) и ООО "Поволжская правовая компания" (новый арендатор) заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям пункта 2.1. которого новый арендатор принимает на себя все права и обязанности по договору от 15.08.2008 N 594 в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали у первоначального арендатора (т. 2, л.д. 28-30).

В этот же день, 21.01.2013, ООО "Дятьково-Поволжье" (первоначальный арендатор) передало, а ООО "Поволжская правовая компания" приняло земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:010117:398, площадью 19885 кв.м, расположенный по адресу: г. Саратов, пос. Новосоколовогорский ж.р., о чем составлен акт приема-передачи (т. 2, л.д. 31).

Договор замены стороны в обязательстве от 21.01.2013 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.01.2013 за N 64-64-01/045/2013-125.

По условиям пункта 2.7 договора замены стороны в обязательстве от 21.01.2013 первоначальный арендатор производит оплату ежемесячных арендных платежей до даты передачи новому арендатору земельного участка по акту приема-передачи.

Полагая, что в результате ненадлежащего исполнения ООО "Дятьково-Поволжье" обязанности по уплате арендной платы у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.12.2009 по 30.05.2013 в сумме 4 935 303 руб. 04 коп., пени за период с 01.12.2009 по 30.05.2013 в сумме 2 809 082 руб. 20 коп., администрация г. Саратов обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с указанными выше исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции, руководствуясь постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее исполнения", принимая во внимание заключение судебной лингвистической экспертизы, пришел к выводу о том, что размер арендной платы за спорный земельный участок составляет 0,2 процента от кадастровой стоимости и, учитывая представленные в материалы дела платежные поручения, установил отсутствие у ответчика перед истцом задолженности по арендной плате.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В рассматриваемом случае, как следует из кадастрового паспорта арендуемый земельный участок с кадастровым номером 64:48:010117:398, площадью 19885 кв.м, расположенный по адресу: г. Саратов, пос. Новосоколовогорский ж.р. относится к категории земель - земли населенных пунктов (т. 1, л.д. 104).

В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В рассматриваемом случае договор от 15.08.2008 N 594 заключен в 2008 году, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65), в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

27.11.2007 Правительством Саратовской области издано Постановление N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" (далее - Постановление N 412-П), размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, для иных целей составлял 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Постановлением Правительства Саратовской области N 166 от 22.04.2008 "О внесении изменения в Постановление Правительства Саратовской области 07.11.2007 года N 412-П", пункт 1 дополнен абзацем шестым:

размер арендной платы на год за земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов, составляет две десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Спор между истцом и ответчиком возник по вопросу о том, какой процент кадастровой стоимости арендуемого земельного участка следует применять.

Так, истец считает, что размер арендной платы должен составлять два процента кадастровой стоимости, исходя из вида разрешенного использования - "для иных целей", поскольку земельный участок фактически предоставлен под строительство домов многоэтажной жилой застройки.

Ответчик считает, что размер арендной платы составляет две десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, исходя из вида разрешенного использования, определенного сторонами в договоре - "для размещения домов многоэтажной жилой застройки".

Размер арендной платы зависит от вида разрешенного использования земельного участка.

Вопрос об определении вида разрешённого использования земельного участка поставлен в зависимость от установленного порядка предоставления земельных участков для тех или иных целей использования, вид разрешённого использования земельного участка является условием договора аренды, изменение которого возможно в порядке, установленном законом.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (с последующими изменениями) утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, в соответствии с пунктом которых государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Согласно пункту 1 Типового перечня видов разрешенного использования (в редакции приказа от 29.06.2007 N П/0152, действовавшего в спорный период) в состав видов разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки, были включены земельные участки, предназначенные для размещения малоэтажных жилых домов.

В экспертном лингвистическом заключении N 1096 от 12.11.2013, составленном Саратовской региональной образовательной общественной организацией "Центр языка и культуры "Слово", эксперт пришел к выводу о том, что по своему семантическому наполнению фраза "для размещения домов многоэтажной жилой застройки" является идентичной фразе "для размещения многоэтажных жилых домов".

Такие выводы экспертного лингвистического заключения согласуются с правовым смыслом, содержащимся в Типовом перечне видов разрешенного использования (в редакции, действовавшей в спорный период), согласно которому в состав видов разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки, включены земельные участки, предназначенные для размещения малоэтажных жилых домов.

Суд апелляционной инстанции считает, что для отождествления понятий "для размещения многоэтажных жилых домов" и "для размещения домов многоэтажной жилой застройки" не требуется специальных познаний, поскольку равнозначность данных понятий очевидна. Проведенная по определению арбитражного суда лингвистическая экспертиза лишь подтвердила, что указанные понятия являются равнозначными, а семантическое наполнение этих фраз - идентичным.

Таким образом, установленный Постановлением N 412-П размер арендной платы, установленный за земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов, применим и к земельным участкам, предназначенным для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

Доводы апелляционной жалобы о недопустимости экспертного лингвистического заключения N 1096 от 12.11.2013, составленного Саратовской региональной образовательной общественной организацией "Центр языка и культуры "Слово", поскольку в нём отсутствуют сведения об образовании, стаже работы, занимаемой должности эксперта, суд апелляционной инстанции отклоняет.

Статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу (часть 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В силу положений статьи 16 указанного Федерального закона, эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

В заключении, должны быть отражены объекты исследований, содержание и результаты исследований (пункты 6, 7 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оценка результатов исследований, выводы и их обоснование (пункт 8 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Экспертное лингвистическое заключение N 1096 от 12.11.2013 отвечает требованиям, предъявляемым к составлению такого роду документам, содержит сведения об эксперте Каменской Ю.В. "доцента кафедры теории, истории языка и прикладной лингвистике", эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит исследовательскую часть с описанием объекта исследования, является полным, ясным, содержит оценку результатов исследований, однозначные выводы и их обоснование.

В связи с чем, суд первой инстанции правомерно признал экспертное лингвистическое заключение N 1096 от 12.11.2013 относимым и допустимым доказательством по делу, дал ему соответствующую правовую оценку.

Предметом договора аренды от 15.08.2008 N 594 в редакции дополнительного соглашения N 1 от 24.09.2009 является земельный участок с видом разрешенного использования "для размещения домов многоэтажной жилой застройки".

В кадастровой выписке о земельном участке от 18.07.2013 разрешенное использование земельного участка значится как "для размещения домов многоэтажной жилой застройки".

В уведомлении от 30.09.2010 исх.N 02-07/07-15447 по арендной плате за земельный участок на 2010 год, направленном администрацией г. Саратов в адрес ООО "Дятьково-Поволжье", арендодатель произвел расчет арендной платы, указав вид разрешённого использования земельного участка - "для размещения домов многоэтажной жилой застройки" с применением процента кадастровой стоимости, равного 0,2 (т. 1, л.д. 28).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, исходя из системного толкования Типового перечня видов разрешенного использования (в редакции, действовавшей в спорный период) во взаимосвязи с абзацем шестым Постановления N 412-П (в редакции Постановления Правительства Саратовской области N 166 от 22.04.2008), которым размер арендной платы на год за земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов, составляет две десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, принимая во внимание буквальное толкование вида разрешённого использования земельного участка, определенного сторонами в договоре от 15.08.2008 N 594, вывод суда первой инстанции о том, что ООО "Дятьково-Поволжье" в спорный период правомерно производило уплату арендных платежей, исходя из указанного в договоре вида разрешенного использования земельного участка и размера арендной платы на год, равного двум десятым процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, не противоречит фактическим обстоятельствам дела и закону.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако указанная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Арендодатель при решении вопроса об определении вида разрешённого использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

При этом изменение вида разрешённого использования арендованного земельного участка осуществляется в порядке, установленном законом.

Изменения в договор от 15.08.2008 N 594 в части вида разрешенного использования земельного участка, арендодателем не вносились.

В данном случае, применяя к расчету размера арендной платы вид разрешённого использования арендованного земельного участка "для иных целей", истец фактически пытается преодолеть вид разрешённого использования земельного участка, определенный условиями договора от 15.08.2008 N 594, что по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством для изменения назначения и вида разрешённого использования спорного земельного участка.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке.

Однако с требованием об изменении пункта 1.1. договора аренды от 15.08.2008 N 594 в части вида разрешенного использования земельного участка, администрация г. Саратов в установленном порядке не обращалась.

В связи с чем, доводы подателя жалобы, о том, что применение ставки 0,2% при недостроенном объекте недвижимости будет свидетельствовать о фактическом изменении назначения предоставленного участка, суд апелляционной инстанции отклоняет.

Учитывая, что размер арендной платы напрямую зависит от вида разрешенного использования земельного участка, суд апелляционной инстанции считает, что арендодатель не имеет права в одностороннем порядке до изменения в установленном порядке вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды, требовать уплаты арендных платежей в размере, не соответствующем виду разрешенного использования земельного участка, указанному в договоре аренды и кадастровом паспорте.

Согласно уведомлению администрации г. Саратов от 30.09.2010 исх.N 02-07/07-15447, начиная с 01.01.2010 года размер арендной платы, подлежащей уплате за год, составляет 175 646,19 руб.

В спорный период ООО "Дятьково-Поволжье" произведена оплата арендных платежей, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями N 5 от 14.01.2010 в сумме 145 823 руб., N 109 от 08.04.2010 в сумме 439115,49 руб., N 291 от 08.07.2010 в сумме 44 000 руб., N 12 от 10.01.2013 в сумме 43823,08 руб. (т. 1, л.д. 99-102).

Доказательств того, что у ООО "Дятьково-Поволжье" в спорный период имелась задолженность по оплате арендных платежей, исходя из размера арендной платы на год, равного двум десятым процента кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, в материалы дела не представлено.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не доказал наличие у ответчика в спорный период задолженности по арендным платежам по договору аренды от 15.08.2008 N 594 в сумме 4 935 303 руб. 04 коп.

Доводы подателя жалобы об ошибочности вывода суда первой инстанции, согласно которому начисление неустойки возможно при наличии соглашения о неустойке, заключенного между истцом и ответчиком, которое истцом не представлено, заслуживают внимания, однако не являются основанием для отмены и (или) изменения обжалуемого судебного акта. Установив отсутствие оснований для взыскания задолженности по арендным платежам по договору аренды от 15.08.2008 N 594 в сумме 4 935 303 руб. 04 коп., правовых оснований для начисления неустойки не имеется.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает, что исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 21.01.2013 по 30.05.2013 предъявлены к ненадлежащему ответчику в силу следующего.

По общему правилу, закрепленному в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В данном случае в пункте 2.7 договора замены стороны в обязательстве от 21.01.2013 применительно к распределению прав и обязанностей его сторон, закреплено однозначное условие о возложении обязанности по оплате ежемесячных арендных платежей на ООО "Дятьково-Поволжье" (первоначальный арендатор) до даты передачи новому арендатору земельного участка по акту приема-передачи.

Акт приема-передачи подписан между ООО "Дятьково-Поволжье" (первоначальный арендатор) и ООО "Поволжская правовая компания" (новый арендатор) 21.01.2013.

Следовательно, с указанной даты обязанность по оплате ежемесячных арендных платежей в силу условий договора замены стороны в обязательстве от 21.01.2013 возникла у ООО "Поволжская правовая компания", а потому требования истца к ответчику ООО "Дятьково-Поволжье" о взыскании арендных платежей за период 21.01.2013 по 30.05.2013 по договору от 15.08.2008 N 594 и неустойки неправомерны.

Иных доводов о несогласии с решением суда первой инстанции апелляционная жалоба не содержит.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые оснований для удовлетворения исковых требований.

Апелляционную жалобу администрации г. Саратов следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 14 января 2014 года по делу N А57-9437/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Город Саратов" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Т.С. Борисова

Судьи

О.А. Дубровина И.И. Жевак