Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2014 г. N 10АП-1559/14

г. Москва

21 марта 2014 г.

Дело N А41-20903/13

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 марта 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Коротковой Е.Н., Огурцова Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания Ибрагимовым Э.А.,

при участии в заседании:

от истца: Соловых А.В., доверенность от 20.12.2013 N 171,

от ответчика: не явился, извещен,

от третьих лиц: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (ОГРН 1055248134677; ИНН 5262142192) на решение Арбитражного суда Московской области от 06.12.2013 по делу N А41-20903/13, принятое судьей Богатыревой Г.И., по иску закрытого акционерного общества "Первая ипотечная Компания - Регион" (ОГРН 1027700214189; ИНН 7729118074) к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, при участии в качестве третьих лиц Министра государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области Макарова А.В., Министерства финансов Нижегородской области, Управления Федерального казначейства по Нижегородской области, о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Первая ипотечная Компания - Регион" (далее - общество, истец, ЗАО "ПИК - Регион") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском с учетом уточнения к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (далее - министерство, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 300 181 733 руб. 50 коп.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Министр государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области Макаров А.В., Министерство финансов Нижегородской области, Управление Федерального казначейства по Нижегородской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 06.12.2013 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, министерство обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт изменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 05.09.2007 Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области проведен аукцион по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности Нижегородской области, в том числе земельного участка, расположенного по адресу: г. Н. Новгород, Автозаводский район, в границах ул. Героя Шнитникова, ул. Булавина и реки Оки, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, кадастровый номер 52:18:04 04 59:0009, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 222 870 кв.м (лот N 1).

Начальная цена права на заключение договора аренды данного земельного участка сроком на 7 (семь) лет установлена ответчиком в размере 1 716 000 000 рублей на основании отчета независимого оценщика от 27.07.2007 N 208.

ЗАО "ПИК - Регион" подало заявку на участие в аукционе относительно лота N 1, а также внесло сумму задатка для обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства в размере 343 200 000 руб. (платежное поручение от 31.08.2007 N 12701).

По результатам проведения аукциона (05.09.2007), составлен протокол N 2 о согласно которому конкурсной комиссий принято решение считать аукцион по лоту N 1 не состоявшимся ввиду наличия только одного участника - ЗАО "ПИК - Регион".

Руководствуясь пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ истец изъявил желание заключить договор аренды земельного участка по начальной цене аукциона.

Протоколом от 05.09.2007 N 2 истец и ответчик помимо прочего определили порядок внесения итоговой цены права на заключение договора аренды земельного участка, равной 1 716 000 000 руб., в соответствии с соглашением о порядке внесения итоговой цены права на заключение договора аренды земельного участка. Соглашение между сторонами было подписано 05.09.2007.

В разделе 2 Соглашения установлено, что итоговая цена права на заключение договора аренды земельного участка составляет 1 716 000 000 руб.

Внесение итоговой цены права на заключение договора аренды земельного участка победителем аукциона производится в следующем порядке:

- первоначальный платеж составляет 343 200 000 руб. (пункт А Соглашения), при этом внесенный победителем аукциона задаток в размере 343,2 млн. руб. засчитывается в оплату первоначального платежа;

- 80% итоговой цены права на заключение договора аренды - ежеквартальные взносы равными частями по 5% в квартал в размере 85 800 000 руб. не позднее 25 числа последнего месяца квартала, начиная с третьего квартала 2008 г. (пункт Б Соглашения).

На основании протокола о результатах аукциона от 05.09.2007 N 2 между ответчиком (арендодателем) и истцом (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 13.09.2007 N 18-450к, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 222 870 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Н.Новгород, Автозаводский район, ул. Г. Шнитникова, ул. Булавина и реки Ока, кадастровый номер 52:18:04 04 59:0009. Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области 26.11.2007. Земельный участок передан истцу по акту приема передачи от 13.09.2007.

В связи с тем, что ЗАО "ПИК - Регион" не исполняло надлежащим образом свои обязательства по внесению ежеквартальных платежей по Соглашению о порядке внесения итоговой цены права на заключение договора аренды земельного участка министерство обратился в суд с исковыми требованиями о взыскании задолженности по арендным платежам и расторжении договора аренды от 13.09.2007 N 18-450к.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 14.05.2009 по делу N А43-2786/2009 указанный договор аренды расторгнут.

Между ответчиком и истцом заключено Соглашение от 10.11.2009 о расторжении Соглашения о порядке внесения итоговой цены права на заключение договора аренды спорного земельного участка с 20.07.2009.

09 ноября 2011 года ответчиком проведен повторный аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. В ходе подготовки к аукциону, стоимость земельного участка была пересмотрена ответчиком. Так, начальная стоимость права на земельный участок была определена в размере 160 000 000 рублей 00 копеек, а не 1 716 000 000 рублей 00 копеек, как было установлено в 2007 году.

Второй аукцион также был признан несостоявшимся и с его единственным участником был заключен договор по начальной аукционной цене.

Ссылаясь на досрочное прекращение арендных правоотношений по договору от 13.09.2007 N 18-450к, а также на необоснованное завышение цены права на заключение договора аренды спорного земельного участка, ЗАО "ПИК - Регион" обратилось в Арбитражный суд Московской области с настоящим иском о взыскании части из уплаченных денежных средств по правилам статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждается факт переплаты ЗАО "ПИК-Регион" денежных средств за пользование земельным участком на сумму 300 181 733 руб. 50 коп. Стоимость права на заключение договора аренды спорного земельного участка определена судом первой инстанции по результатам судебной экспертизы, согласно которой действительная величина рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка по состоянию на 25.07.2007 составляла 160 530 000 руб., а не 1 716 000 000 рублей. Срок исковой давности ЗАО "ПИК - Регион" не пропущен.

Обжалуя решение суда первой инстанции, министерство указывает, что правомерность установления величины стоимости права на заключение договора аренды подтверждена судебными актами по делам N А43-160/2011 (по иску ЗАО "ПИК - Регион" об обязании внести изменения в раздел 2 соглашения от 05.09.2007 о порядке внесения итоговой цены права на заключение договора аренды земельного участка), N А43-2786/2009 (по иску министерства о взыскании с общества задолженности в по оплате итоговой цены права на заключение договора аренды на земельный участок, пени, а также о расторжении договора аренды земельного участка). Стоимость права на заключение договора аренды спорного земельного участка была определена на основании отчета независимого оценщика от 27.07.2007 N 208 и указана в аукционной документации. При этом ЗАО "ПИК - Регион" добровольно принял участие в аукционе и подписал соглашение о порядке внесения итоговой цены права на заключение договора аренды земельного участка от 05.09.2007, тем самым согласившись с размером установленной цены (1 716 000 000 рублей). Оснований для изменения и установления иной величины стоимости права на заключение договора аренды земельного участка не имелось. Кроме того, по мнению министерства, к рассматриваемым правоотношениям не подлежат применению положения статьи 1102 ГК РФ (неосновательное обогащение).

В судебное заседание апелляционного суда министерство своего представителя не направило, извещено надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Представитель ЗАО "ПИК - Регион" против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Третьи лица своих представителей в судебное заседание апелляционного суда не направили, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ установлено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Как установлено выше, Соглашением о порядке внесения итоговой цены права на заключение договора аренды земельного участка от 05.09.2007 итоговая цена права на заключение договора аренды земельного участка была установлена в размере 1 716 000 000 руб.

Внесение итоговой цены права на заключение договора аренды земельного участка победителем аукциона производится в следующем порядке:

- первоначальный платеж составляет 343 200 000 руб. (пункт А)

При этом внесенный победителем аукциона задаток в размере 343,2 млн. руб. засчитывается в оплату первоначального платежа;

- 80% итоговой цены права на заключение договора аренды - ежеквартальные взносы равными частями по 5% в квартал в размере 85 800 000 руб. не позднее 25 числа последнего месяца квартала, начиная с третьего квартала 2008 (пункт Б).

Помимо соглашения от 05.09.2007, между министерством и ЗАО "ПИК - Регион" также был заключен договор аренды земельного участка от 13.09.2007 N 18-450к.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 18.09.2012 N 5081/12, цена по договору аренды может устанавливаться из двух частей - единовременного платежа и периодической арендной платы. Правила статьи 614 ГК РФ не запрещают определять размер арендной платы подобным образом.

Несмотря на составной характер платы по договору аренды обе ее части являются единой арендной платой за владение и пользование земельным участком. Без установления одновременно обеих частей цены упомянутый договор аренды не был бы сторонами заключен.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Однако при расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).

Таким образом, учитывая, что ЗАО "ПИК - Регион" фактически пользовалось спорным земельным участком с 13.09.2007 по 20.07.2009 (то есть 22,8 месяцев, а не 7 лет, как было предусмотрено соглашением и договором аренды) обязанность арендатора по внесению арендной платы существует только за период пользования арендованным имуществом.

В пункте 4 статьи 1103 ГК РФ установлено, что правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В пункте 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" разъяснено, что положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала. При ином подходе на стороне ответчика имела бы место необоснованная выгода.

Аналогичная позиция изложена в совместном постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22/10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Учитывая изложенное, довод ответчика о том, что судом первой инстанции при принятии обжалуемого судебного акты были неправильно применены положения статьи 1102 ГК РФ (неосновательное обогащение) подлежат отклонению.

В соответствии со частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 9 далее - АПК РФ), каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Руководствуясь положениями статьей 82 АПК РФ Арбитражный суд Московской области определением от 10.09.2013 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Российского федерального центра судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации (далее - ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России), с целью установления величины рыночной стоимости права на заключение договора аренды спорного земельного участка.

Из представленного в материалы дела заключения эксперта от 23.10.2013 N 3656/19-3 следует, что величина рыночной стоимости права на заключение договора аренды на земельный участок площадью 222 870 кв.м (кадастровый номер 52:18:040459:0009) по состоянию на 25.07.2007 не соответствует ее значению, приведенному в отчете независимого оценщика от 27.07.2007 N 208 (на основании которого была определена начальная цена лота N 1 при проведении аукциона). Величина рыночной стоимости права на заключение договора аренды на указанный земельный участок по состоянию на 25.07.2007 составляла 160 530 000 руб.

Указанное заключение эксперта от 23.10.2013 N 3656/19-3 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не оспаривается ответчиком по существу.

Доводы министерства о том, что у суда не имелось оснований для изменения и установления иной величины стоимости права на заключение договора аренды земельного участка, поскольку такая стоимость была определена на основании отчета независимого оценщика от 27.07.2007 N 208, указана в аукционной документации и соглашении о порядке внесения итоговой цены права на заключение договора аренды земельного участка от 05.09.2007, не признанных недействительными, не могут быть приняты апелляционным судом.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В то же время, согласно пункту 2 названного Информационного письма, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка такого доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку ЗАО "ПИК - Регион" были представлены доказательства, свидетельствующие о значительном завышении стоимости права на заключение договора аренды земельного участка, установленной в отчете независимого оценщика от 27.07.2007 N 208, судом первой инстанции назначено проведение экспертизы, в результате которой было установлено, что в отчете от 27.07.2007 N 208 указана завышенная стоимость, а в действительности величина стоимости права аренды на рассматриваемую дату составляла 160 530 000 руб. (то есть более чем в 10 раз меньше).

Судом также установлено, что повторный аукцион по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка был проведен министерством 09.11.2011 на основании нового отчета о рыночной стоимости права аренды земельного участка, году подготовленного в 2011 году тем же оценщиком, что и в 2007 году. При этом начальная стоимость права была определена в размере 160 000 000 руб. 00 коп., а не 1 716 000 000 руб. 00 коп., как было установлено в 2007 году. Указанные отчеты от 2007 года и от 2011 года являются идентичными по своему содержанию, однако рыночная стоимость права аренды в них отличается в 11 раз.

Таким образом, отчет от 27.07.2007 N 208 был оценен судом как одно из доказательств по настоящему делу. При этом признание недостоверными содержащихся в нем сведений не влечет внесение изменений ни в договор аренды от 13.09.2007 N 18-450к, ни в иные документы в связи с их расторжением, а влияет лишь на правоотношения сторон относительно размера арендной платы.

Апелляционным судом также не может быть принята во внимание ссылка министерства на судебные акты по делам N А43-160/2011 (по иску ЗАО "ПИК - Регион" об обязании внести изменения в раздел 2 соглашения от 05.09.2007 о порядке внесения итоговой цены права на заключение договора аренды земельного участка), N А43-2786/2009 (по иску министерства о взыскании с общества задолженности в по оплате итоговой цены права на заключение договора аренды на земельный участок, пени, а также о расторжении договора аренды земельного участка), которыми, по мнению ответчика, подтверждена правомерность установления величины стоимости права на заключение договора аренды.

При рассмотрении указанных споров ни истцом, ни ответчиком не заявлялись требования об оспаривании величины стоимости права на заключение договора аренды земельного участка в связи с чем, указанный довод не проверялся и не оценивался судами.

Проверяя размер взыскиваемой истцом суммы неосновательного обогащения, суд первой инстанции с учетом выводов, изложенных в экспертном заключении ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 23.10.2013 N 3656/19-3, пришел к правильному выводу о том, что размер арендной платы за 1 месяц должен составлять 2 148 427 руб. 98 коп. (180 467 950,20 руб./ 84 мес., из которых 180 467 950,20 руб. составляют сумму фактической выкупной цены за право заключения договора аренды (160 530 000,00 руб.) и непосредственно арендных платежей за весь срок действия договора 7*2848278,60 руб.).

Учитывая, что фактически истец пользовался спорным земельным участком в период с 13.09.2007 по 20.07.2009, то есть 22,8 месяцев, размер арендной платы за весь период владения обществом земельным участком составляет 48 984 157,94 руб.

(2 148 427,98 руб. * 22,8 месяцев).

На момент заключения Соглашения о расторжении ЗАО "ПИК-Регион" оплатило министерству:

- 343 000 000,00 руб. - задаток за участие в аукционе, который был засчитан в качестве оплаты выкупной цены;

- 6 165 891,45 руб. - арендная плата по договору аренды от 13.09.2007 N 18-450к,

итого: 349 165 891,45 руб.

Следовательно, ЗАО "ПИК-Регион" осуществило переплату денежных средств за пользование земельным участком на сумму 300 181 733 руб. 50 коп.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленное истцом требование.

Оценивая довод ответчика о пропуске обществом срока исковой давности, установленного статьей 196 ГК РФ, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года, при этом течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (статья 200 ГК РФ).

Истец указал, что узнал о нарушении своих прав из информационного сообщения, размещенного 07.10.2011 на официальном сайте министерства в сети Интернет, о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка, согласно которому стоимость права аренды земельного участка составляет 160 000 000 руб.

Поскольку в обоснование заявленных требований общество ссылается, в том числе на необоснованное завышение цены права на заключение договора аренды спорного земельного участка, о котором он узнал только 07.10.2011 из информационного сообщения, размещенного на официальном сайте министерства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что срок исковой давности по требованию о взыскании неосновательного обогащения следует исчислять именно с указанной даты.

С настоящим иском ЗАО "ПИК-Регион" обратилось в суд 17.05.2013, следовательно, трехлетний срок исковой давности, установленный статьей 196 ГК РФ, им не пропущен.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 06.12.2013 по делу N А41-20903/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

Е.Н. Короткова Н.А. Огурцов