Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2014 г. N 05АП-2571/14

г. Владивосток

24 марта 2014 г.

Дело N А51-33066/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 19 марта 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 марта 2014 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой,

судей К.П. Засорина, С.В. Шевченко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.В. Ушаковой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Восток",

апелляционное производство N 05АП-2571/2014

на решение от 31.12.2013

судьи А.В. Бурова

по делу N А51-33066/2013 Арбитражного суда Приморского края

по иску ООО "Альфа-Восток" (ИНН 2501013195, ОГРН 1072501000362) к Управлению имущественных отношений Администрации Арсеньевского ГО (ИНН 2501001680, ОГРН 1022500510020)

о признании недействительным договора купли-продажи,

при участии:

лица, участвующие в деле, не явились;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Альфа-Восток" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Администрации Арсеньевского городского округа (далее - Управление) о признании недействительным договора купли-продажи N 303 от 22.01.2013.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 31.12.2013 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой указал, что предметом аукциона и заключённого по его результатам договора являлся земельный участок, не сформированный в установленном законом порядке. Пояснил, что имел намерение на участие в торгах, однако противоречивые сведения о параметрах здания и земельных участках послужили для этого препятствием. Указывает, что согласно статье 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имеет преимущественное право на заключение договора аренды в отношении спорного имущества. В силу изложенных обстоятельств решение суда первой инстанции просил отменить, требование - удовлетворить.

В канцелярию суда от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщён судом к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ. В отзыве ответчик указал на законность и обоснованность принятого по делу решения, просил оставить его без изменения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, что согласно статье 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы в их отсутствие.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела следует, что 29.12.2009 года между Арсеньевским городским округом (Арендодатель) и ООО "Альфа-Восток" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 217.

Согласно пункту 1.1. данного договора Арендодатель передает в аренду Арендатору земельный участок площадью 2748 кв.м. с кадастровым номером 25:26:020202:41, местоположение которого установлено относительно ориентира - нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Арсеньев, ул. Жуковского, 60. Срок аренды, согласно п.2.1 договора с 27.08.2009 по 30.06.2015.

Данный договор в соответствии с пунктом 2.3 был зарегистрирован Арсеньевским отделом Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 10.03.2010 за N 25-25-23/003/2012. Арендованный земельный участок был поставлен на кадастровый учет, на основании чего был выдан кадастровый паспорт земельного участка N 2526/201/09-5190 от 26.11.2009.

26.10.2009 между Арсеньевским городским округом (Арендодатель) и ООО "Альфа-Восток" (Арендатор) был заключен договор аренды N 122, согласно пункту 1.1. которого Арендодатель передает во временное пользование и владение Арендатору двухэтажное административное здание (литер 1, 2, 4), с одноэтажной пристройкой (литер 3), инвентарный номер 05:403:002:000061490, общей площадью 733,5 кв.м, по адресу: г. Арсеньев, ул. Жуковского, дом 60, для ведения хозяйственной деятельности. Указанный договор был зарегистрирован Арсеньевским отделом Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 14.12.2009 за N 25-25-23/025/2009.

04.12.2012 ООО "Альфа-Восток" получило уведомление N 03-04-20/1090 от 27.11.12 от Управления Имущественных отношений Администрации Арсеньевского городского округа о снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 25:26:020202:41 и о предложении подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 217 от 29.12.2009.

22.01.2013 года между Арсеньевским городским округом в лице "Организатора торгов" - Управления имущественных отношений Администрации Арсеньевского городского округа и Маевым Владимиром Сергеевичем заключен договор купли-продажи N 303 от 22.01.2013.

Указанный договор заключен на основании Протокола о результатах аукциона по лоту N 2, проведенному Организатором торгов 28.12.2012 в 11-00, по адресу: г. Арсеньев, ул. Ленинская, 8, малый зал.

Пунктом 1.1 указанного договора установлено, что продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить следующее имущество: здание административное, назначение нежилое, 2-1-этажный (подземных этажей-1), общей площадью 914,4 кв.м, инвентарный номер 05:403:002:000061490, лит 1,2- пристройка, 3-пристройка, 4-пристройка, адрес (местонахождение): Приморский край, г. Арсеньев, ул. Жуковского, 60, с земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилого здания, используемую под оптовую и розничную торговлю, общей площадью 2086 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Арсеньев, ул. Жуковского, дом 60, кадастровый номер 25:26:020202:254, согласно кадастровому паспорту земельного участка от 29 октября 2012 г. N 25/00-12-131787.

Свидетельствами о государственной регистрации права подтверждается факт регистрации права собственности Маева B.C. на вышеуказанные объекты недвижимости.

В заявлении истец указал, что имел намерение участвовать в аукционе, однако, возникли сомнения в подлинности его лотов и законности проведения. ООО "Альфа-Восток" рассчитывало на устранение недостатков в проведении аукциона и соответственно планировало подать заявление на участие в торгах, но только на законных торгах.

Полагая, что на аукцион были выставлены земельные участки, не оформленные в установленном законом порядке, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, в редакции до 01.09.2013) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу части 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (часть 2 статьи 449 ГК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 05.09.2013 по делу N А51-16018/2013, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении требования ООО "Альфа-Восток" о признании торгов от 28.12.2012 недействительными отказано.

При этом судами в рамках указанного дела установлено, что истец не подавал заявку на участие в оспариваемом аукционе, тем самым, не выразил намерения на приобретение спорного имущества в собственность. Следовательно, суды установили отсутствие заинтересованности истца в оспаривании данного аукциона, последствием признания недействительным которого явилось бы признание недействительным оспариваемого в рамках настоящего спора договора.

Таким образом, истец не доказал, каким именно образом спорный договор нарушает его права.

В отношении довода истца о том, что предметом договора N 303 являлся земельный участок с кадастровым номером 25:26:020202:254 (далее - N 254), не сформированный в установленном законом порядке, суд апелляционной инстанции установил следующее. Согласно информации, полученной судом из официального сайта в сети Интернет Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (раздел - Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online), земельный участок с кадастровым N 254 поставлен на кадастровый учёт 29.10.2012, то есть до проведения торгов и заключения оспариваемого договора. Земельный участок с кадастровым номером 25:26:020202:41 (далее - N 41), который передан в аренду истцу по договору N 217 от 24.12.2009, согласно полученной из вышеуказанного источника информации снят с кадастрового учёта 13.02.2013.

Снятие земельного участка с кадастровым номером N 41 явилось основанием для направления Управлением в адрес истца 19.11.2012 письмом N 03-04-20/1053, в том числе соглашения о расторжении договора N 217. Из материалов дела следует, что аналогичные письма направлялись в адрес истца также 27.11.2012 (N03-04-20/1090) и 24.01.2013 (N03-03-27/99).

Материалами дела также подтверждается факт обращения истца в Прокуратуру г. Арсеньева по мотиву расторжения, в том числе договора аренды N 217, по которым получены ответы от 24.01.2013 N 133ж-2009, от 18.03.2013 N 133ж-2009.

В соответствии с частью 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Исходя из данной нормы, при образовании нового участка взамен переданного в аренду, арендные отношения могут быть возобновлены с арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор. Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.

Из материалов дела не следует, что истцом с учётом положений статьи 617 ГК РФ совершались действия по урегулированию данного вопроса с новым собственником имущества.

Таким образом, если истец считает нарушенным своё право аренды на земельный участок с кадастровым номером 41, который был впоследствии снят с кадастрового учёта в результате его разделения на земельные участи с кадастровыми N N 253, 254, он вправе защищать своё право с использованием установленных в законе способов. Однако такие доводы к предмету настоящего спора о признании недействительным договора купли-продажи не относятся и не могут свидетельствовать о его ничтожности.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что стороной оспариваемой сделки является также Маев В.С., который не был привлечён истцом к участию в деле. Вместе с тем, при заключении оспариваемого договора Маев В.С. действовал как физическое лицо, следовательно, данный спор при условии участия в нем физического лица в качестве стороны по делу согласно §1 главы 4 АПК РФ неподведомственен арбитражному суду, в силу чего производство по делу подлежало бы прекращению на основании пункта 1 части 1 статьи 150 АПК РФ. Вместе с тем, поскольку в удовлетворении искового требования отказано, в целях процессуальной экономии суд апелляционной инстанции считает возможным оставить обжалуемое решение без изменения. При этом истец не лишён возможности обращения в суд по подведомственности к надлежащим ответчикам.

Таким образом, решение арбитражного суда первой инстанции от 31.12.2013 подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 31.12.2013 по делу N А51-33066/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

К.П. Засорин С.В. Шевченко