Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2014 г. N 16АП-552/14

г. Ессентуки

24 марта 2014 г.

Дело N А63-10497/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 марта 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Егорченко И.Н., судей Марченко О.В., Сулейманова З.М., при ведении протокола секретарем судебного заседания Михайловым В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кузьмичевой Любови Викторовны на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.12.2013 по делу N А63-10497/2013 по иску общества с ограниченной ответственностью "Медиа Стар" (ОГРН1042600287696, ИНН 263401001) к обществу с ограниченной ответственностью "Союз-Атлант" (ОГРН1062635110416, ИНН 2635088682), к индивидуальному предпринимателю Кузьмичевой Любови Викторовны (ОГРНИН307616602300227, ИНН 616600809333), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ОГРН 1042600339737, ИНН2634063830), о признании недействительным договора участия в долевом строительстве N 2-С от 02.07.2009 и о применении последствий ничтожности сделки (судья Чурилов А.П.), в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Медиа Стар" (далее - ООО "Медиа Стар", истец) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Союз-Атлант" (далее - ООО "Союз-Атлант") и индивидуальному предпринимателю Кузьмичевой Любови Викторовны (далее - предприниматель), с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление), о признании недействительным договора участия в долевом строительстве N 2-С от 02.07.2009 и применении последствий ничтожности сделки в виде исключения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю записи о регистрации договора долевого участия N 2-С от 02.07.2009 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решением суда от 26.12.2013 исковые требования удовлетворены. Признан недействительным договор участия в долевом строительстве N 2-С от 02.07.2009, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Союз-Атлант" и индивидуальным предпринимателем Кузьмичевой Любовью Викторовной. Исключена запись N 26-26-12/074/2009-540 от 14.07.2009 о регистрации договора участия в долевом строительстве N 2-С от 02.07.2009 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальным предпринимателем Кузьмичевой Любовью Викторовной подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Жалоба мотивирована тем, что судебный акт вынесен с нарушением норм материального права, так как истцом пропущен срок исковой давности.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.12.2013 по делу N А63-10497/2013 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы администрации города Ставрополя от 14.10.2002 N 7264 "О мерах по реализации положений Земельного кодекса Российской Федерации" 12.09.2008 между ООО "Медиа Стар" (арендатор) и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (арендодатель), заключен договор N 6809 аренды земельного участка в границах города Ставрополя, по условиям которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 19 734 кв. м. с кадастровым номером 26:26:011603:6, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 11, в квартале 523, для строительства многофункционального комплекса. Срок действия данного договора установлен до 07.09.2011 (пункт 2.1).

09.10.2008 договор аренды N 6809 зарегистрирован в регистрационной службе (N 26-26-12/095/2008-717).

Условиями пункта 4.3.2 договора арендатору предоставлено право сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе и в залог, только с согласия арендодателя.

13.10.2008 ООО "Медиа Стар" и ООО "Союз-Атлант" с согласия арендодателя заключили между собой договор субаренды вышеуказанного земельного участка для строительства многофункционального комплекса, сроком с 13.10.2008 по 07.09.2011.

27.10.2008 данная сделка зарегистрирована управлением в установленном законом порядке.

В период действия договора субаренды ООО "Союз-Атлант", выступая в роли застройщика, 02.07.2009 заключил с предпринимателем договор участия в долевом строительстве N 2-С, по условиям которого объектом долевого строительства являлось нежилое (торговое) помещение N 3/1, площадью 45,00 кв. м., находящееся в блоке N 1 (гостиница) на этаже N 1 (на отметке 0,000), строящегося объекта, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 11, в квартале 523.

Согласно сведениям ЕГРП, 10.02.2009 управлением проведена государственная регистрация договора участия в долевом строительстве N 2-С от 02.07.2009, о чем сделана запись регистрации N 26-26-12/074/2009-540 от 14.07.2009.

ООО "Медиа Стар", считая, что заключение договора участия в долевом строительстве N 2-С от 02.07.2009 произошло без согласования с собственником земельного участка - комитетом по управлению муниципальным имуществом, то есть с нарушением положений действующего законодательства, обратилось с иском в суд.

В соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка действительна, если ее содержание и правовые последствия не противоречат закону и иным правовым актам, она совершена дееспособным лицом, волеизъявление лица соответствует его действительной воле и форма сделки соответствует форме, предусмотренной законом для этой сделки.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Ничтожная сделка не порождает юридических последствий. Нормы о недействительности сделок относятся к публичному праву, и суд обязан применять их независимо от воли сторон.

Статья 11 ГК РФ предусматривает, что лицо предъявляет в суд иск к другому лицу в целях защиты нарушенного права. В связи с этим, иск может быть удовлетворен, если суд установит нарушенное право истца.

ООО "Медиа Стар" фактически являлся арендатором спорного земельного участка с 12.09.2008 (договор аренды N 6809), а в связи с заключением договора долевого участия N 2-С от 02.07.2009 истец не может зарегистрировать в установленном порядке договор аренды указанного участка на новый срок, в связи с чем имеет право на обращение в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с положениями статьи 4 Федерального закона от 03.01.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительства) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. При этом, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор долевого участия N 2-С от 02.07.2009 прошел государственную регистрацию (запись регистрации N N 26-26-12/074/2009-540).

На основании статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Кроме того, согласно пункту 9 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяться положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с положениями статьи 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому запрещена законом.

Пунктом 3 статьи 334 ГК РФ, определяющим основания возникновения залога, предусматривается, что залог в силу закона возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не предусмотрено иное.

Согласно пункту 1 статьи 5, пункту 4 статьи 6, пункту 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, в том числе земельные участки, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, а также право аренды на земельный участок в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При этом необходимо учитывать, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Материалами дела подтверждается, что заключение договора долевого участия N 2-С от 02.07.2009 между ООО "Союз-Атлант" с предпринимателем произошло без согласования с комитетом - собственником земельного участка. Данный факт никто из ответчиков не оспаривает. Таким образом, данный договор заключен с нарушением закона.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование истца о признании договора долевого участия N 2-С от 02.07.2009, заключенного между ООО "Союз-Атлант" и Кузьмичевой Л.В. недействительным обосновано и подлежит удовлетворению.

Довод жалобы о том, что истцом пропущен срок исковой давности, который составляет один год, со дня, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своих прав, судом апелляционной инстанции отклоняется исходя из следующего.

Ввиду ничтожности договора долевого участия N 2-С от 02.07.2009, заявленное "Медиа Стар" требование об исключении управлением регистрационной записи N 26-26-12/074/2009-540 о регистрации договора долевого участия N 2-С от 02.07.2009 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит рассмотрению судом на основании статьи 167 ГК РФ как требование о применении последствий недействительности сделки.

Согласно статье 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года и его течение начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. В силу статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, в связи с чем суд первой инстанции обосновано удовлетворил требование истца о применении последствий недействительности сделки в виде исключения записи N 26-26-12/074/2009-540 от 14.07.2009, о регистрации договора участия в долевом строительстве N 2-С от 02.07.2009, заключенного между ООО "Союз-Атлант" и Кузьмичевой Л.В. из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ООО "Медиа Стар" по договору аренды N 6809 от 12.09.2008 являлся арендатором спорного земельного участка до 07.09.2011. В связи с заключением договора долевого участия N 2-С от 02.07.2009 истец не смог зарегистрировать в установленном порядке договор аренды указанного участка на новый срок (сообщение об отказе в государственной регистрации от 06.02.2012), в связи с чем суд апелляционной инстанции считает, что срок исковой давности по заявленному истцом требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки не пропущен.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный суд апелляционный инстанции приходит к выводу, что довод апелляционной жалобы о пропуске срока исковой давности основан на неверном толковании норм материального права, был предметом рассмотрения суда первой инстанции, ему дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, приведенным в жалобе.

руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.12.2013 по делу N А63-10497/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

И.Н. Егорченко

Судьи

О.В. Марченко З.М. Сулейманов