Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 марта 2014 г. N 19АП-712/14

г.Воронеж

20 марта 2014 г.

Дело N А14-4596/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 марта 2014 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поротикова А.И.,

судей Ушаковой И.В.,

Андреещевой Н.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черенковой Е.С.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Центр правовых отношений": Сотниковой Е.С., представителя по доверенности б/н от 01.11.2013; Пак Б.В. представителя по доверенности б/н от 30.09.2013,

от открытого акционерного общества "Центрально-Черноземный научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт по землеустройству": Кузнецова В.И., действующего на основании приказа б/н от 19.01.2012,

от общества с ограниченной ответственностью "Мастерская уюта": представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр правовых отношений" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.12.2013 г. по делу N А14-4596/2013 (судья Щербатых Е.Ю.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Центр правовых отношений" (ОГРН 1113668005252, ИНН 3665081478) к открытому акционерному обществу "Центрально-Черноземный научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт по землеустройству" (ОГРН 1033600115207, ИНН 3665041468) об устранении препятствий в пользовании помещением и обязании произвести перерасчет коммунальных платежей,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Центр правовых отношений" (далее - ООО "Центр правовых отношений") обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Открытому акционерному обществу "Центрально-Черноземный научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт по землеустройству" (далее - ОАО "Центрально-Черноземный научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт по землеустройству") об обязании устранить препятствия в пользовании нежилыми встроенными помещениями общей площадью 138,5 кв. м, в том числе нежилым встроенным помещением площадью 31,9 кв. м (офис 404), нежилым встроенным помещением площадью 37,4 кв. м (офис 405), нежилым встроенным помещением площадью 21,1 кв. м (офис 406), нежилым встроенным помещением площадью 35,3 кв. м (офис 407), нежилым встроенным помещением площадью 12,9 кв.м (коридор), расположенными на четвертом этаже административного здания по адресу: г. Воронеж, ул. Пеше-Стрелецкая, д.108; обязании ответчика произвести перерасчет по оплате коммунальных платежей ООО "Центр правовых отношений" за период с 29.06.2011 по 29.04.2013.

Определением суда от 13.08.2013 к рассмотрению совместно с первоначальным иском принят встречный иск ОАО "Центрально-Черноземный научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт по землеустройству" к ООО "Центр правовых отношений" о расторжении договора аренды нежилого помещения от 29.04.2013, обязании ООО "Центр правовых отношений" освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Воронеж, ул.Пеше-Стрелецкая, д.108, 4 этаж, и взыскании задолженности по арендной плате в размере 173 466 руб. 78 коп.

В ходе рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции ООО "Центр правовых отношений" (в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) неоднократно уточняло заявленные требования, в результате чего судом приняты к рассмотрению уточненные требования ООО "Центр правовых отношений" в части обязания ОАО "Центрально-Черноземный научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт по землеустройству" произвести перерасчет задолженности по переменной арендной плате за период с 01.11.2011 по 27.07.2013 в соответствии с пунктом 4.4 договора аренды от 29.04.2011.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено общество с ограниченной ответственностью "Мастерская уюта" (далее - ООО "Мастерская уюта").

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 18.12.2013 г. по делу N А14-4596/2013 требования ООО "Центр правовых отношений" об устранении препятствий в пользовании нежилым встроенным помещением общей площадью 138,5 кв. м, расположенным на четвертом этаже административного здания по адресу: г. Воронеж, ул. Пеше-Стрелецкая, д.108, оставлены без рассмотрения. В удовлетворении остальной части требований ООО "Центр правовых отношений" отказано.

Кроме того, указанным решением суд взыскал с ООО "Центр правовых отношений" в пользу ОАО "Центрально-Черноземный научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт по землеустройству" 4 533 руб. 50 коп. основного долга и 4 329 руб. 94 коп. расходов по госпошлине, а также обязал ООО "Центр правовых отношений" освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Воронеж, ул.Пеше-Стрелецкая, д.108, 4 этаж.

Встречные исковые требования ОАО "Центрально-Черноземный научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт по землеустройству" о расторжении договора аренды от 29.04.2011 и о взыскании задолженности по переменной арендной плате за период с 01.04.2013 по 27.07.2013 указанным решением суда оставлены без рассмотрения. В остальной части встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым решением в части удовлетворения встречного иска об обязании ООО "Центр правовых отношений" освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Воронеж, ул.Пеше-Стрелецкая, д.108, 4 этаж, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Центр правовых отношений" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.12.2013 г. по делу N А14-4596/2013 отменить в указанной части и принять по делу новый судебный акт.

В судебное заседание апелляционного суда 18.03.2014 г. не явился представитель ООО "Мастерская уюта".

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в его отсутствие, в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ.

Представители ООО "Центр правовых отношений", явившиеся в судебное заседание, поддержали доводы апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным в части удовлетворения встречного иска об обязании ООО "Центр правовых отношений" освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Воронеж, ул.Пеше-Стрелецкая, д.108, 4 этаж, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем просили отменить решение в указанной части и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ОАО "Центрально-Черноземный научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт по землеустройству" в отношении доводов апелляционной жалобы возражал, считая обжалуемое решение суда первой инстанции законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

По правилам части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Учитывая, что от участвующих в деле лиц не поступило возражений против проверки решения в обжалуемой части, апелляционный суд на основании части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда только в указанной части.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда в обжалуемой части. Суд при этом исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 29.04.2011 между ОАО "Центрально-Черноземный научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт по землеустройству" (арендодатель) и ООО "Центр правовых отношений" (арендатор) был заключен договор аренды нежилых встроенных помещений на 4 этаже в литере А1 по адресу: г.Воронеж, ул.Пеше-Стрелецкая, 108, в том числе помещений площадью 31,9 кв.м (офис 404), площадью 37,4 кв.м (офис 405), площадью 21,1 кв.м (офис 406), площадью 35,52 кв.м (офис 407), сроком на 5 лет.

Нежилое здание, в котором находятся переданные в аренду нежилые помещения, принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 36 АА 982607 от 02.08.2004.

Согласно пункту 4.3 договора базовая арендная ставка взимается за владение и пользование объектом аренды. Сумма арендной платы устанавливается в размере 100 руб. за 1 кв.м арендной площади в месяц.

В соответствии с пунктом 5.2.2 договора аренды в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендных платежей арендодатель вправе не допустить арендатора на объект аренды для ведения коммерческой деятельности до момента устранения нарушений со стороны арендатора. Существенным нарушением сроков внесения арендных платежей является необоснованная просрочка внесения платежей более двух раз в течение расчетного года. Указанные санкции могут быть применены к арендатору лишь после направления письменного уведомления о необходимости устранения нарушений.

По акту приема-передачи 29.04.2011 арендуемое нежилое помещение передано арендатору.

Договор аренды от 29.04.2011 зарегистрирован Управлением Росреестра по Воронежской области 06.06.2011, о чем в ЕГРП произведена запись регистрации N 36-36-01/090/2011-226.

Соглашением N 1 от 14.12.2011 в аренду дополнительно передано нежилое помещение площадью 12,9 кв.м, расположенное на 4 этаже здания (коридор). Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 01.02.2012.

04.04.2013 арендодатель потребовал от арендатора оплаты в срок до 10.04.2013 задолженности по арендной плате по состоянию на 01.04.2013 в размере 137 174 руб. 60 коп., в том числе 56 072 руб. 96 коп. арендной платы за 2012 год, февраль, март, апрель 2013 года и 77 854 руб. переменной платы, за услуги связи 3 247 руб. 64 коп. При невыполнении требований арендодатель сослался на право отказаться от исполнения договора согласно пункту 13.1 договора.

Ввиду неисполнения требований арендодателя, изложенных в претензии от 04.04.2013 N 28, 11.04.2013 издан приказ ОАО "Центрально-Черноземный научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт по землеустройству" N 03 о прекращении допуска сотрудников ООО "Центр правовых отношений" в административное здание с 16.04.2013.

12.04.2013 арендодатель уведомил арендатора о наличии задолженности по договору аренды в размере 106 226 руб. 96 коп. и услуги связи в размере 3 247 руб. 64 коп., прекращении допуска сотрудников в арендуемые помещения с 16.04.2013 до момента погашения задолженности.

16.04.2013 арендодатель предоставил арендатору акты сверок за 2011, 2012 годы, по состоянию на 16.04.2013, счет на оплату переменной арендной платы за март 2013 года и расчет.

В соответствии с приказом ОАО "Центрально-Черноземный научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт по землеустройству" N 04 от 15.05.2013 допуск сотрудников арендатора разрешен с 15.05.2013 до завершения рассмотрения указанного дела судом.

27.06.2013 арендодатель вручил арендатору уведомление о расторжении договора аренды от 29.04.2011 на основании пункта 13.1 договора и необходимости освободить арендуемые помещения до 27.07.2013, а также направил уведомление почтой.

В ответном письме от 24.07.2013 арендатор отказался освободить занимаемые нежилые помещения.

Ссылаясь на наличие препятствий в пользовании арендуемым помещением, неправомерность расчета переменной арендной платы, ООО "Центр правовых отношений" обратилось в суд с настоящим иском.

ОАО "Центрально-Черноземный научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт по землеустройству", в свою очередь, полагая, что имеются основания для расторжения договора аренды, выселения арендатора и взыскания с него задолженности по договору, заявило встречный иск.

Исследовав представленные материалы дела, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об удовлетворении требований ОАО "Центрально-Черноземный научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт по землеустройству" об обязании ООО "Центр правовых отношений" освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Воронеж, ул.Пеше-Стрелецкая, д.108, 4 этаж. Суд при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В рассматриваемом случае помещение, с требованием об освобождении которого не согласен арендатор, было передано последнему на основании договора аренды помещения, заключенного 29.04.2011 между ОАО "Центрально-Черноземный научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт по землеустройству" и ООО "Центр правовых отношений".

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт передачи арендодателем спорного помещения во исполнение условий поименованного выше договора подтверждается актом приема-передачи 29.04.2011 г.

Пунктом 13.1 этого же договора аренды стороны предусмотрели право арендодателя отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке до истечения его срока, направив письменное уведомление об этом арендатору за 30 календарных дней до такого расторжения, арендатор обязан освободить объект аренды, в случае, если более 2 раз подряд в течение одного года нарушил сроки по оплате арендной платы и прочих платежей, причитающихся арендодателю, более чем на 30 календарных дней от даты, установленной настоящим договором.

Согласно пункту 4.6 договора аренды в целях настоящего договора стороны договорились понимать под существенным нарушением сроков оплаты арендных платежей просрочку арендной платы за 30 дней более двух раз подряд в течение года с момента срока исполнения обязательства.

Материалами дела подтверждается, что арендатором допущена просрочка уплаты базовой арендной платы более чем на 30 дней в течение 8 месяцев (январь, февраль, март, апрель, май, июнь, июль, август) и 3 месяцев (октябрь, ноябрь, декабрь) подряд в 2012 году.

Указанные обстоятельства послужили основанием для реализации арендодателем предусмотренного спорным договором аренды права на отказ от исполнения настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке.

Учитывая наличие неоднократных просрочек уплаты базовой арендной платы, наличие задолженности по уплате базовой арендной платы за апрель, май, июнь 2013 года на дату уведомления об отказе от исполнения договора от 27.06.2013 (уплачена 08.08.2013 и 22.08.203), суд области сделал обоснованный вывод о правомерности отказа арендодателя от исполнения договора аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с судом области в том, что в данном случае договор аренды прекращен 27.07.2013, то есть через 30 дней с даты отказа от подписи в получении уведомления руководителем ООО "Центр правовых отношений", о чем составлен акт от 27.06.2013.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Учитывая то, что спорный договор аренды прекратил свое действие в силу названных выше обстоятельств, а доказательства возврата арендатором арендодателю переданного по данному договору помещения в материалах дела отсутствуют, требования об обязании ООО "Центр правовых отношений" освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Воронеж, ул.Пеше-Стрелецкая, д.108, 4 этаж, подлежат удовлетворению.

Возражая в отношении принятого по делу решения, ООО "Центр правовых отношений" в апелляционной жалобе указывает на то, что вывод суда первой инстанции о расторжении спорного договора во внесудебном порядке выходит за пределы заявленных требований. При этом, по мнению заявителя, обращение ОАО "Центрально-Черноземный научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт по землеустройству" с требованием о расторжении указанного договора свидетельствует о том, что на момент обращения с соответствующим требованием арендодатель полагал договор действующим.

Однако указанный довод подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, с учетом разъяснений, приведенных в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", согласно которым в круг обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения споров, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств, входят, в том числе и обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности условий договора.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить решение суда в обжалуемой части, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

При изложенных обстоятельствах решение Арбитражного суда Воронежской области от 18 декабря 2013 г. по делу N А14-4596/2013 в обжалуемой части следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 18 декабря 2013 г. по делу N А14-4596/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

И.В. Ушакова Н.Л. Андреещева