Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2014 г. N 13АП-3849/14

г. Санкт-Петербург

25 марта 2014 г.

Дело N А56-60649/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Жиляевой Е.В., Сериковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.

при участии:

от истца: Булатова О.А. (доверенность от 14.03.2014)

от ответчика: Пушкина Я.А. (доверенность от 15.11.2013)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-3849/2014) ООО "Каскад" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.12.2013 по делу N А56-60649/2013 (судья Васильева Н.В.), принятое

по иску ООО "Каскад"

к ООО "Возрождение"

о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Каскад" (далее - истец, ООО "Каскад") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Возрождение" (далее -ответчик, ООО "Возрождение") о взыскании 566 560 руб. 69 коп. задолженности по договору аренды от 10.07.2011 N 2-111 за период с 01.03.2013 по 30.04.2013, 75047 руб. 65 коп. неустойки за просрочку платежей за период с 10.01.213 по 30.04.2013.

ООО "Возрождение" обратилось в арбитражный суд со встречным иском об обязании ООО "Каскад" произвести зачет авансового платежа в размере 593 400 руб. в счет арендной платы по договору аренды от 10.07.2011 N 2-111, а также взыскании с ООО "Каскад" 26 839 руб.31 коп. неосновательного обогащения, 1 513 руб.07 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.03.2013 по 18.11.2013.

Решением от 27.12.2013 в удовлетворении основного и встречного исков отказано.

В апелляционной жалобе ООО "Каскад", считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить, исковые требования ООО "Каскад" удовлетворить, указывая, что согласно предварительному договору аренды и краткосрочному договору аренды от 10.07.2011 стороны приняли на себя обязательства заключать основные договоры аренды (краткосрочные и/или долгосрочный) в течение 5 лет с момента подписания акта приема-передачи, то есть до 10.07.2016. По мнению подателя жалобы, сумма авансового платежа должна быть удержана в качестве санкции за нарушение ответчиком условий предварительного договора - отказ от заключения основного договора, а не зачтена в счет арендной платы. Кроме того, судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права: сторонам не было объявлено о переходе в основное судебное заседание, не было прений и реплик сторон.

ООО "Возрождение" возразило против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между ООО "Каскад" (арендодатель) и ООО "Петро-Ден" (арендатор) заключен предварительный договор аренды от 10.07.2011 N 2-111 (далее - предварительный договор), согласно которому стороны обязуются последовательно заключить между собой в порядке и сроки, установленные в разделе 3 договора, сначала краткосрочный договор аренды, а затем долгосрочный договор аренды части помещения 401 помещения 1-Н площадью 86 кв.м., расположенной на 2 этаже здания по адресу: г. Санкт-Петербург, Заневский пр. д.67, корп. 2, лит. А. согласно тексту формы договора аренды (Приложение N1).

В соответствии с пунктом 2.1 общий срок аренды объекта составляет 5 лет с момента подписания акта приема-передачи к первому краткосрочному договору аренды.

Согласно пункту 3.1 предварительного договора стороны приняли на себя обязательство в течение 10 дней с момента подписания предварительного договора заключить краткосрочный договор аренды объекта на условиях настоящего договора и Приложения N 1.

Между ООО "Каскад" (арендодатель) и ООО "Петро-Ден" (арендатор) заключен договор аренды от 10.07.2011N 2-111 (далее -краткосрочный договор аренды) вышеуказанного объекта на срок 11 месяцев.

По акту приема-передачи от 19.07.2011 объект аренды передан арендатору.

Соглашением об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 14.04.2012 права и обязанности арендатора по вышеуказанным договорам переданы ООО "Возрождение".

Дополнительным соглашением от 31.05.2012 к договору аренды от 10.07.2011 N 2-111 стороны продлили договор на 11 месяцев (до 30.04.2013).

Порядок оплаты арендной платы в соответствии с формулой, указанной в пункте 6.1 краткосрочного договора аренды, установлен сторонами в пунктах 4.1 - 4.2 условий договора аренды.

Согласно пункту 5.2 условий договора аренды при неуплате или несвоевременной уплате арендатором авансовых платежей и/ или арендных платежей в установленные договором сроки ему начисляются пени в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно п. 6.4. краткосрочного договора аренды арендатор обязан в течение 10-ти дней с момента подписания настоящего договора уплатить авансовый платеж в размере 19 780 у.е., включая НДС - 18%, по курсу 30 руб. за одну условную единицу. Сумма авансового платежа засчитывается в счет арендной платы за 2 последних месяца последнего года общего срока арендных отношений, предусмотренного п. 2.1. предварительного договора и освобождения арендатором объекта за исключением случаев досрочного расторжения договора.

Пунктом 5.11 условий договора аренды предусмотрено, что в случае отказа арендатора от заключения краткосрочного договора на новый срок, либо от заключения долгосрочного договора аренды в пределах общего срока аренды, указанного в п. 2.1. предварительного договора аренды N 2-111 от 10.07.2011, уплаченный арендатором авансовый платеж не зачитывается и не возвращается, что расценивается сторонами как санкция за отказ от продления договорных отношений.

В связи с окончанием срока договора аренды письмом от 22.03.2013 и повторно претензией от 27.03.2013 ООО "Возрождение" просило зачесть сумму авансового платежа в счет последних месяцев аренды.

При письме от 01.04.2013 ООО "Каскад" направило ООО Возрождение" на подписание договор аренды на новый срок, указывая, что предварительный договор аренды является действующим, предусмотренные данным договором обязательства не прекращены.

Ссылаясь на ненадлежащее выполнение ООО "Возрождение" обязательств по внесению арендной платы за период с 01.03.2013 по 30.04.2013, ООО "Каскад" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая предъявленным требованиям, ООО "Возрождение" обратилось со встречным иском об обязании ООО "Каскад" произвести зачет авансового платежа в размере 593 400 руб. в счет арендной платы по договору аренды от 10.07.2011 N 2-111, а также взыскании с ООО "Каскад" 26 839 руб.31 коп. неосновательного обогащения, 1 513 руб.07 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.03.2013 по 18.11.2013, указав, что обязательства по заключению основного долгосрочного договора аренды и очередного краткосрочного договора прекращены, у ООО "Каскад" отсутствуют правовые основания для удержания авансового платежа, который превышает сумму задолженности по арендной плате на 26 839 руб., на которую подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами.

Суд первой инстанции, посчитав, что сумма авансового платежа подлежит зачету в счет арендной платы за 2 последних месяца аренды за период с 01.03.2013 по 30.04.2013, основания для применения п. 5.11. условий краткосрочного договора аренды отсутствуют, переплаты в результате зачета авансового платежа и задолженности по арендной плате не имеется, в удовлетворении основного и встречного исков отказал.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что решение в обжалуемой части не подлежит отмене или изменению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно пункту 3.2 предварительного договора аренды после получения плана ПИБ на Объект стороны заключают долгосрочный договор аренды на условиях, предусмотренных Разделом 2 и Приложением N 1 на срок, оговоренный в п. 2.1. договора (5 лет) за вычетом фактического срока аренды по предшествующим договорам.

В соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в силу статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действия сторон.

Поскольку указанный в предварительном договоре срок заключения долгосрочного договора аренды зависит от получения плана ПИБ на объект аренды (пункт 3.2 предварительного договора), нельзя признать определенным сторонами срок заключения основного долгосрочного договора аренды, на что обоснованно указано судом первой инстанции.

Таким образом, срок, в течение которого стороны обязались заключить основной долгосрочный договор, определяется в соответствии с абзацем 2 пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и составляет один год.

Поскольку долгосрочный договор аренды не был заключен до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор, обязательства по заключению основного договора, предусмотренные предварительным договором, прекратились (п. 6 статьи 429 ГК РФ).

В п. 3.3 предварительного договора аренды стороны установили, что если в течение срока действия краткосрочного договора аренды государственная регистрация договора аренды не будет осуществлена, стороны повторно заключают краткосрочный договор, действующий до даты подписания Акта приема-передачи объекта по долгосрочному договору аренды.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Исходя из буквального содержания условий предварительного договора, стороны предусмотрели обязательство заключить сначала краткосрочный договор аренды, который был заключен сторонами, затем долгосрочный договор аренды, а при невозможности заключить долгосрочный договор аренды - еще один краткосрочный договор аренды.

Таким образом, обязательство по заключению повторно краткосрочного договора аренды подлежало исполнению сторонами не позднее дня, следующего за днем окончания срока действия краткосрочного договора аренды от 10.07.2011, то есть не позднее 11.06.2012.

Доказательства направления арендодателем арендатору предложения о заключении договора аренды до указанной даты в материалах дела отсутствуют.

Следовательно, обязательство по заключению повторно краткосрочного договора аренды прекратилось.

При оценке подписанного сторонами дополнительного соглашения к краткосрочному договору аренды о продлении срока его действия на 11 месяцев как повторного краткосрочного договора аренды также следует признать обязательства сторон по заключению договоров аренды прекратившимися, поскольку из буквального содержания предварительного договора аренды не следует, что данным договором предусмотрено обязательство по заключению третьего краткосрочного договора аренды.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что к ответчику не может быть применена ответственность за отказ арендатора от заключения краткосрочного договора аренды на новый срок, предусмотренная пунктом 5.11 условий краткосрочного договора аренды, и сумма авансового платежа подлежит зачету в счет арендной платы за 2 последних месяца аренды - 01.03.2013-30.04.2013.

Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.12.2013 по делу N А56-60649/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Е.В. Жиляева И.А. Серикова