Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2014 г. N 18АП-2211/14

г. Челябинск

26 марта 2014 г.

Дело N А76-22480/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 марта 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Строительная компания "Челябинскгражданстрой" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.01.2014 по делу N А76-22480/2013 (судья Мухлынина Л.Д.).

В заседании принял участие представитель:

открытого акционерного общества "Строительная компания "Челябинскгражданстрой" - Захарова С.Г. (доверенность от 16.07.2012).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к открытому акционерному обществу "Строительная компания "Челябинскгражданстрой" (далее - ОАО "Челябинскгражданстрой", ответчик) о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 175 463 руб. по договору аренды земли г. Челябинска от 30.09.2005 УЗ N 007751-К-2005 за период с 01.07.2009 по 30.09.2013 и пеней за нарушение сроков уплаты арендной платы за период с 01.01.2010 по 30.09.2013 в сумме 127 866 руб. 60 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Маркина Лариса Андреевна (далее также - третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 30.01.2014 исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 112 075 руб., а также пени в размере 57 434 руб. 78 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований суд отказал.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ОАО "Челябинскгражданстрой" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что суд при исчислении суммы задолженности необоснованно самостоятельно изменил площадь земельного участка, переданного в аренду ответчику, так как договор аренды на земельный участок площадью 820 кв. м с ответчиком не заключался. Кроме того, суд неверно исключил из площади земельного участка площадь участка по контуру здания, принадлежащего третьему лицу, не учтя, что имеется и территория, необходимая для использования здания. Также суд не исследовал представленные ответчиком доказательства невозможности использования земельного участка по целевому назначению, не учел, что арендодатель не обеспечил возможность использования арендатором арендованного земельного участка. Кроме того, при исчислении задолженности по арендной плате необходимо было использовать иные показатели ставки арендной платы (0,3 % вместо 0,5 %) и коэффициента К3 (категория арендатора) (0,9 вместо 1), принимая во внимание, что ответчик не начал строительство по вине арендодателя.

От Комитета и третьего лица письменные отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и третьего лица не явились.

С учетом мнения представителя подателя жалобы и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца и третьего лица.

В судебном заседании представитель ОАО "Челябинскгражданстрой" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. На доводе о неверном применении Комитетом при расчете исковых требований показателей ставки арендной платы и коэффициента, учитывающего категорию арендатора, не настаивал.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и ОАО "Челябинскгражданстрой" (арендатор) 30.09.2005 подписан договор аренды земельного участка УЗ N 007751-К-2005, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов площадью 887 кв. м согласно кадастровому плану земельного участка, находящийся по адресу: г. Челябинск, в Курчатовском р-не по ул. Захаренко. Земельный участок предоставлен для строительства пристроя к проектируемому жилому дому без проведения торгов (пункт 1.1 договора) (т. 1, л. д. 52-54).

Договор заключен сроком на 2 года (пункт 1.4).

Размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 2.1 договора).

Согласно указанному приложению арендная плата за землю перечисляется арендатором поквартально в течении календарного года до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом (т. 1, л. д. 55).

В силу пункта 6.3 договора за нарушение перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1 % от суммы недоимки за каждый день просрочки.

В материалы дела представлен кадастровый план земельного участка площадью 887 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0711001:0032, местоположение: г. Челябинск, Курчатовский р-н, мкр. 8, ул. Захаренко (т. 1, л. д. 29-31).

Дополнительным соглашением от 18.03.2010 стороны продлили срок действия договора до 31.12.2010 (т. 1, л. д. 18).

Договор аренды вместе с дополнительным соглашением зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л. д. 27).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 09.11.2005 (т. 1, л. д. 58). При этом в акте приема-передачи указано, что участок свободен от зданий и сооружений.

При обследовании 19.08.2009 представителями Комитета земельного участка установлено, что на участке расположен кирпичный (торговый) павильон, земельный участок ранее находился в аренде у ИП Глижевской Н.А. (т. 1, л. д. 59).

Из представленных в материалы дела договоров аренды земельного участка за 2003-2004 годы, заключенных с Глижевской Н.А., следует, что земельный участок площадью 62,1 кв. м, расположенный по адресу: Комсомольский пр., 84а, предоставлялся в аренду ИП Глижевской Н.А. (т. 1, л. д. 63-76). В материалы дела представлены платежные документы о внесении последней арендной платы (т. 1, л. д. 77-93).

18 декабря 2012 года право собственности на торговый павильон площадью 50,2 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Комсомольский пр., 84а, зарегистрировано за Маркиной Л.А. (т. 1, л. д. 47).

При обследовании 24.12.2013 представителями Комитета спорного земельного участка также установлено, что на участке расположено одноэтажное кирпичное здание (павильон-магазин), площадь участка под зданием составляет 67 кв. м (т. 1, л. д. 124-126).

Ответчик в период действия договора аренды до спорного периода вносил арендные платежи, что им не оспаривалось.

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды в спорный период, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что на земельном участке, переданном ответчику в аренду, на момент заключения договора аренды уже имелся торговый павильон, принадлежащий в настоящее время Маркиной Л.А. Однако, об указанном ответчику было известно на момент подписания договора аренды. Возражения относительно данного обстоятельства ответчик не приводил. До момента обращения Комитета в суд с настоящим иском арендатор не заявлял о необходимости соразмерного уменьшения арендной платы или досрочном расторжении договора аренды по основаниям, предусмотренным статьями 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доказательства невозможности использования земельного участка по целевому назначению при наличии на земельном участке указанного объекта ответчик не представил, земельный участок в аренду принял, предпринимал меры по его использованию, ранее вносил арендную плату. Между тем, арбитражный суд первой инстанции по заявлению ответчика применил срок исковой давности применительно к периоду задолженности по 3 квартал 2010 года включительно. Также при исчислении подлежащей взысканию с ответчика задолженности суд исключил из площади земельного участка площадь под указанным выше зданием, принадлежащим третьему лицу, в размере 67 кв. м. Соответственно, суд самостоятельно произвел исчисление и размера подлежащей взысканию неустойки.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В обоснование отсутствия обязанности по уплате арендной платы ответчик указывает на невозможность использования земельного участка по целевому назначению ввиду нахождения на земельном участке здания павильона, принадлежащего третьему лицу.

Между тем, данному доводу арбитражным судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка.

Так, в силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из представленных в материалы дела архитектурно-планировочного задания, утвержденного главным архитектором города Челябинска 27.10.2005, акта выбора земельного участка N 001959-07-2005 (проект границ земельного участка) (т. 1, л. д. 127-131), постановления главы города Челябинска от 29.09.2005 N 1104-П о предоставлении земельного участка ответчику (пункт 5) (т. 1, л. д. 25, 26) следует, что на момент заключения договора аренды на спорном земельном участке уже находился торговый павильон.

Таким образом, ответчику было известно о наличии обременения земельного участка.

Однако, земельный участок был принят арендатором без каких-либо замечаний по передаточному акту 09.11.2005, к договору стороны заключали дополнительное соглашение о продлении срока его действия, арендная плата ранее вносилась ответчиком, по заявлению ответчика был подготовлен градостроительный план (т. 2, л. д. 5-10), ответчиком получено архитектурно-планировочное задание.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Однако, как верно отметил арбитражный суд первой инстанции, до момента предъявления Комитетом настоящего иска в арбитражный суд арендатор не обращался к арендодателю с предложением о соразмерном уменьшении размера арендной платы или досрочном расторжении договора аренды по указанным основаниям, не сообщал о невозможности использования земельного участка по целевому назначению.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 названного Кодекса).

Надлежащие доказательства невозможности использования арендованного земельного участка ответчиком в материалы дела не представлены.

Приведенное ответчиком в дополнениях к отзыву и в апелляционной жалобе обоснование указанного довода не может быть принято как не подтвержденное надлежащими доказательствами.

Кроме того, как указано ранее, арбитражный суд первой инстанции при исчислении подлежащей взысканию с ответчика задолженности исключил из площади земельного участка площадь под указанным выше зданием, принадлежащим третьему лицу, в размере 67 кв. м, что не нарушает права ответчика.

Доказательства необходимости для эксплуатации здания иной (большей) площади ответчик не представил.

Также арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункты 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Расчет задолженности (т. 1, л. д. 22-24) произведен истцом на основании Закона Челябинской области от 24.06.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Закон N 257-ЗО), решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска" (далее - решение Челябинской городской Думы N 32/7).

При расчете задолженности верно применена ставка арендной платы в размере 0,5 % - в отношении земельных участков, предоставленных для строительства объектов, в период свыше пределов нормативов продолжительности строительства (подпункт 4 пункта 2 статьи 1 Закона N 257-ЗО).

Также обоснование необходимости применения коэффициента, учитывающего категорию арендатора, в размере 0,9 (пункт 24 приложения N 3 к решению Челябинской городской Думы N 32/7) податель жалобы не привел.

Иные доводы в апелляционной жалобе не приведены.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.01.2014 по делу N А76-22480/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Строительная компания "Челябинскгражданстрой" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

М.И. Карпачева Л.А. Суспицина