Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2014 г. N 09АП-4009/14

город Москва

27 марта 2014 г.

Дело N А40- 114750/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 марта 2014 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Левиной Т.Ю.,

судей Кораблевой М.С., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

ОАО "Мосдачтрест" и ООО "Вант Хандельсгезелльшафт" на решение Арбитражного суда города Москвы от 20 декабря 2013 года по делу N А40-114750/2013,

принятое судьей О.В. Давыдовой по иску ОАО "Мосдачтрест" (ОГРН 1027700084675) к ООО "Вант Хандельсгезелльшафт" М.Б.Х. об обязании передать недвижимое имущество и взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Завражкина Л.Н. по доверенности от 02.10.2013,

Лебедев А.В. по доверенности от 02.10.2013

от ответчика: Сагадиев И.Э. по доверенности от 06.02.2014

УСТАНОВИЛ:

ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" (далее - истец) обратилось в суд с иском к ООО "ВАНТ ХАНДЕЛЬСГЕЗЕЛЛЬШАФТ М.Б.Х" (АВСТРИЯ) (далее - ответчик) об ООО "ВАНТ Хандельсгезеллынафт" м.б.х. (Австрия) об обязании передать (возвратить) Объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Москва, 4-я линия Хорошевского Серебряного бора, дом 19, строение 5, кадастровый (условный номер) 77-77-08/023/2011-364 в фактическое владение ОАО "МОСДАЧТРЕСТ", не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления решения суда в силу, взыскании с Ответчика в пользу ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" задолженность по предварительному договору (резервирования) N СБ-4-19-2/1 от 24 декабря 2010 года в размере 1 562 300,01 руб. 01 коп., в том числе НДС 18%, неосновательного обогащения в размере в размере 8 887 751,17 руб., в том числе НДС 18%, процентов за пользование чужими средствами в размере 759 494,79 руб. за период с 15 января 2012 года по 18 июня 2013 года.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.12.2013 исковые требования удовлетворены частично; с ответчика в пользу истца взыскано 3 124 600 руб. платы за пользование помещением; 427 006 руб. 96 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 40 758 руб. 03 коп. расходов по уплате госпошлины. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить оспариваемый судебный акт, поскольку правоотношения сторон возникли до момента регистрации истцом права собственности на спорное помещение. В акте проверки недвижимого имущества отсутствуют сведения о том, что ответчик владеет спорным имуществом, поскольку в объекте проживают физические лица.

ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" также подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить вынесенное решение, удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы ссылается на тот факт, что спорный объект находится во владении ответчика после 19.04.2012, о чем имеются соглашение от 10.08.2007, предварительные договоры от 10.08.2007, от 24.12.2010. Доказательств возврата ответчиком помещений не представлено. Физические лица, проживающие в объекте, являются управляющими ответчика.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы своей жалобы, просил отменить оспариваемое решение.

Представитель истца возражал против доводов жалобы ответчика, поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил удовлетворить заявленные требования.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы на основании следующего.

Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 09 апреля 2012 года, 77-АН 796978, ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" является собственником объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, 4-я линия Хорошевского Серебряного бора, дом 19, строение 5.

Право собственности ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" на Объект недвижимого имущества было зарегистрировано на основании Разрешения на производство строительно-монтажных работ от 16.11.2005 N 21091, Распоряжения Префекта СЗАО от 25.12.2006 г. N 4225рп, Акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 13.11.2006 г.

15.01.1996 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды N 537, согласно которому ответчику был передан объект недвижимого имущества по адресу: Москва, 4-я Линия Хорошевского Серебряного бора, д.19В, стр.2, площадью 64 кв.м.

Между сторонами 10.08.2007 было заключено соглашение об урегулировании взаимных прав и обязанностей по договору аренды N 537 от 15.01.1996 и новации его в инвестиционное обязательство (л.д. 8). Соглашением об урегулировании взаимных прав и обязанностей по договору аренды N 537 от 15.01.1996 и новации его в инвестиционное обязательство от 10.08.2007 стороны не установили факт реконструкции в дату 10.08.2007, а определили правовые последствия проведенной ответчиком ранее без надлежащего согласования истцом реконструкции:

-договор аренды N 537 подлежит прекращению (п. 4, 14 Соглашения);

-ответчиком проведена реконструкция объекта недвижимого имущества (п. 7 Соглашения);

-согласованные затраты ответчика на проведение реконструкции подлежат возмещению в период действия договора резервирования и договора аренды (п.п. 8-13 Соглашения);

-право собственности на объект недвижимого имущества оформляется на истца, и последний должен осуществить комплекс мероприятий на принятие его в эксплуатацию и государственную регистрацию права собственности (п. 5 Соглашения).

10.08.2007 между сторонами был заключен предварительный договор (резервирования) N СБ-4-19-2/1, согласно которому учитывая, что в соответствии с условиями соглашения от 10 августа 2007 г. об урегулировании взаимных прав и обязанностей по договору аренды N 537 от 15.01.1996 года и новации его в инвестиционное обязательство (далее соглашение от 10 августа 2007) силами и за счет общества проводится цикл мероприятий по вводу в эксплуатацию и проверки функциональных качеств объекта, предназначенного для сдачи в аренду, распложенного по адресу: Москва, 4-ая Линия Хорошевского Серебряного бора, д. 19в, строение 2, который после сдачи его в эксплуатацию и внесения записи о праве в ЕГРП ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" будет являться собственностью общества; заказчик выражает намерение принять во временное владение и пользование на правах аренды указанный объект. Согласно п. 1 предварительного договора от 10.08.2007 г., в течение 20 календарных дней после внесения в ЕГРП записи о регистрации права собственности ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" на объект, стороны обязуются заключить оговор аренды в соответствии с условиями соглашения от 10.08.2007 г. При заключении основного договора аренды, настоящий предварительный договор (резервирования) прекращает свое действие (п. 1). За резервирование права аренды вышеуказанного объекта заказчику устанавливается плата в размере 4.048.361 руб. в год за объект, подлежащий использованию в соответствии с условиями соглашения от 10.08.2007 г., в том числе НДС. При этом фактически заказчик уплачивает ежегодно плату за резервирование права аренды в размере 171 600 руб., в т.ч. НДС, Остальная сумма ежегодного взноса - 3 876 761 руб. в т.ч. НДС, фактическому внесению не подлежит и предназначена для возмещения затрат заказчика по реконструкции объекта. Оплата производится ежеквартально на основании счетов общества (п. 2 предварительного договора).

24.12.2010 между сторонами был заключен предварительный договор (резервирования) N СБ-4-19-2/1, согласно которому ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" проводит цикл мероприятий по вводу в эксплуатацию и проверке функциональных качеств объекта общей площадью около 367,6 кв.м. (фактическая площадь объекта будет определена после его сдачи в эксплуатацию и получения данных по результатам обмеров БТИ), предназначенного для сдачи в аренду и расположенного по адресу: Москва, 4-я линия Хорошевского Серебряного бора, д. 19В, стр. 2 и после сдачи его в эксплуатацию и внесения записи о праве в ЕГРП будет являться собственником объекта, а заказчик выражает намерение принять во временное владение и пользование на праве аренды вышеуказанный объект, при этом согласно п. 1 предварительного договора от 24.12.2010 в течение 10 календарных дней после внесения в ЕГРП записи о регистрации права собственности ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" на объект, стороны обязуются заключить договор аренды в соответствии с согласованным проектом (Приложение N 1), которое является неотъемлемой частью настоящего договора. Плата за резервирование права объекта за период с 16.01.2011 по 14.01.2012 составляет 6 232 401 руб. 12 коп. (п. 2). Заказчик обязуется оплатить безналичным перечисление страховой депозит в обеспечение платных услуг связи, которые будут оказаны на телефонный номер общества, установленный на объекте или иных платных услуг по обслуживанию объекта, а также в обеспечение сохранности имущества общества (п. 6). При расторжении (п. 8) или окончании настоящего договора, общество обязуется возвратить заказчику страховой депозит после предъявления заказчиком обществу оплаченных счетов и квитанции согласно п.6. Договора_ (п. 7). Согласно п. 9.1. договора, сумма в размере 268.782 руб. 80 коп. за первый неполный месяц срока действия договора оплачивается в срок до 20 февраля 2011 г. (п. 9.1 договора). Сумма в размере 520.766 руб. руб. 67 коп. в соответствии с п.5 договора за каждый последующий полный месяц срока его действия оплачивается в срок до 01 числа оплачиваемого месяца (п. 9.2. договора). Сумма в размере 235.184 руб. 95 коп. за последний неполный календарный месяц срока действия договора оплачивается в срок до 01.01.2012 (п. 9.3 договора).

Согласно справке N 80-001136 об идентификации адреса объекта (здания, строения, сооружения) от 12 декабря 2013 года (Приложение N 1), выданной Северо-Западным ТБТИ г. Москвы, адрес: г. Москва, 4-я линия Хорошевского Серебряного бора, 19В стр.2, и адрес по данным БТИ: г. Москва, 4-я линия Хорошевского Серебряного бора, 19, стр. 5, принадлежат одному и тому же объекту. Основным адресом объекта, учтенным в БТИ, в Государственном кадастре недвижимости и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является: г. Москва, 4-я линия Хорошевского Серебряного бора, дом 19, строение 5.

Обращаясь с настоящим иском в арбитражный суд, истец просил взыскать плату за резервирования на основании договора от 24.12.2010 в размере 1.562.300 руб. 01 коп. за период с 16.01.2011 по 14.01.2012; фактическое пользование помещениями за период с 15.01.2012 по 18.08.2013 8.887.751 руб. 17 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 30.04.2011 г. по 18.06.2013 г. в сумме 759.494 руб. 79 коп.

Согласно ч. 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что договоры резервирования от 10.08.2007 и от 24.12.2010 являются смешанными и включают в себя элементы предварительного договора и договора об использовании имущества до регистрации права собственности, аренды.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 13 от 25 января 2013 года "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что судам следует иметь в виду, что по смыслу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Довод ответчика - заявителя апелляционной жалобы о том, что правоотношения сторон возникли до момента регистрации истцом права собственности на спорное помещение, следовательно, в удовлетворении иска следовало отказать в полном объеме, был предметом оценки в суде первой инстанции и не принимается во внимание.

Право собственности истца на здание, в котором ответчику были предоставлены в пользование помещения, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.04.2012.

Договор аренды N 537 от 15 января 1996 года был заключен между истцом и ответчиком до введения в действие части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации. На момент заключения договора аренды N 537 от 15 января 1996 года правоотношения сторон, вытекающие из договора аренды, регламентировались главой 10 Основ гражданского законодательства Союза ССР от 31.05.1991 N2211-1, а также ст. 1-15 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23.11.1989 N 810-1. Указанными правовыми актами не было предусмотрено оформление какого-либо документа (акта приема-передачи, передаточного акта, иных) в качестве обязательного подтверждения фактической передачи нежилых помещений от арендодателя арендатору. Кроме того, на момент заключения договора аренды N 537 от 15 января 1996 года Ответчик не имел зарегистрированного в установленном порядке представительства и/или филиала иностранной компании на территории РФ.

Согласно ст. 655 Гражданского Кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01 марта 1996 года, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом в соответствии с п.1. ст. 4 Гражданского Кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие; п. 2 ст.422 Гражданского Кодекса Российской Федерации также установлено, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Необходимость в составлении сторонами передаточного акта отсутствовала, при этом действия контрагентов, в частности, перечисление ответчиком с января 1996 года по август 2007 года арендных платежей, а также то, что за указанный период времени между истцом и ответчиком не возникало спора по вопросу передачи недвижимости, свидетельствуют о выполнении Истцом-арендодателем своей обязанности по предоставлению объекта аренды Ответчику-арендатору.

Таким образом, судом правильно сделан вывод, что отсутствие регистрации права собственности арендодателя на вновь возведенное недвижимое имущество в данном случае не препятствовало заключению Соглашения от 09 апреля 2010 года в отношении такого объекта до регистрации права собственности арендодателя на него, а потому не нарушает положений статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод ответчика о том, что в акте проверки недвижимого имущества отсутствуют сведения о том, что он владеет спорным имуществом, опровергается материалами дела.

Согласно условиям п. 15. Соглашения от 10.08.2007 действие договора аренды N 537 от 15.01.1996 прекратилось, при этом стороны договорились, что объект на период до 15.01.2011 года будет находиться в фактическом пользовании ответчика. При этом фактическое пользование ответчиком должно было осуществляться: в период с даты подписания Соглашения до даты государственной регистрации права собственности истца на объект - на основании договора резервирования; в период с даты государственной регистрации права собственности истца на объект до 15.01.2011 года - на основании заключенного договора аренды.

Передаточный акт сторонами не подписывался, так как объект недвижимого имущества находился в фактическом владении и пользовании ответчика с 15.01.1996 года.

В соответствии с условиями заключенных сторонами предварительного договора (резервирования) N СБ-4-19-2/1 от 10.08.2007 года и Предварительного договора (резервирования) N СБ- 4-19-2/1 от 24.12.2010 Ответчик производил оплату за резервирование права аренды в период с августа 2007 года по апрель 2011 года, что подтверждается Платежными поручениями N 27 от 22.04.2011 г., N 24 от 21.04.2011 г., N22 от 21.04.2011 г.

Таким образом, фактическое владение объектом недвижимого имущества ответчиком подтверждается п.п. 6, 7 предварительного договора (резервирования) N СБ-4-19-2/1 от 24.12.2010 г., предусматривающими, в частности: установку телефонного номера ответчика на объекте недвижимого имущества, а также перечисление страхового депозита в обеспечение платных услуг связи, оказываемых на данный номер; при расторжении указанного предварительного договора, ответчик должен был подтвердить сохранность имущества (мебели, оборудования) и отсутствие ущерба, причиненного объекту недвижимого имущества.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что дата возникновения задолженности ответчика перед истцом является 30.04.2011, фактическое пользование переданными помещениями - с 30.04.2011 по 19.04.2012 срока действия договора (резервирования) от 24.12.2010. С учетом установленной п. 9.2 платы за полный месяц фактического пользования 520.766 руб. 67 коп. сумма задолженности составляет 1.562.300 руб. 01 коп. (плата за резервирование) исходя из расчета истца данной платы за период с 16.01.2011 по 14.01.2012 г., фактическая плата за пользование помещениями за период с 15.01.2012 г. по 19.04.2012 г. в размере 1.562.300 руб., всего сумма основного долга (плата за резервирование и плата за фактическое пользование помещениями) составляет сумму 3.124.600 руб. 01 коп.

Довод второго подателя апелляционной жалобы (истца) о том, что объект и по настоящее время находится во владении ответчика, передаточный акт не подписан, а физические лица, проживающие в нем, являются учредителями ответчика, не принимается во внимание.

Судом установлено, что на момент составления Акта проверки объекта недвижимости от 15.03.2013 (л.д. 39) в указанных объектах проживают физические лица. Как видно из материалов дела, спорные объекты на момент рассмотрения спора во владении ответчика не находятся, доказательств, подтверждающих нахождение в данном объекте имущества или оборудования, принадлежащего ответчику, истец не представил.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушения норм процессуального права при принятии решения суда не выявлены, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционные жалобы истца и ответчика удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города от 20 декабря 2013 года по делу N А40-114750/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Ю. Левина

Судьи

М.С. Кораблева О.В. Савенков