Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2014 г. N 08АП-1023/14

город Омск

28 марта 2014 г.

Дело N А46-9582/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 марта 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,

судей Грязниковой А.С., Киричёк Ю.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Лепёхиной М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1023/2014) закрытого акционерного общества "ЮниКредит Банк" на решение Арбитражного суда Омской области от 26.12.2013 по делу N А46-9582/2013 (судья Захарцева С.Г.) по иску закрытого акционерного общества "ЮниКредит Банк" (ОГРН 1027739082106, ИНН 7710030411) к обществу с ограниченной ответственностью "Лотос-Санти Колывань" (ОГРН 1105475001455, ИНН 5424402979), третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Сибторг" (ОГРН 1025405624815, ИНН 5424106881), общество с ограниченной ответственностью "Полимер Проект Сибирь" (ОГРН 1075404036278, ИНН 5404347511), общество с ограниченной ответственностью "Колыванское молоко" (ОГРН 1055475035857, ИНН 5424400530) об обращении взыскания на заложенное имущество,

при участии в судебном заседании:

от закрытого акционерного общества "ЮниКредит Банк" - представителя Долматова В.В. по доверенности от 03.02.2014 сроком действия 1 год;

от общества с ограниченной ответственностью "Лотос-Санти Колывань"- представителя Веселова А.Л. по доверенности N 1 от 09.09.2013;

от общества с ограниченной ответственностью "Колыванское молоко" - представителя Бондаренко Е.А. по доверенности от 01.10.2013 сроком действия 3 года;

установил:

закрытое акционерное общество "ЮниКредит Банк" (далее - ЗАО "ЮниКредит Банк", банк, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лотос-Санти Колывань" (далее - ООО "Лотос-Санти Колывань", ответчик) об обращении взыскания на заложенное имущество в счет погашения задолженности по кредитному соглашению от 13.04.2010 N 050/0015L/10 по основному долгу и процентам в размере 13 340 583 руб. 13 коп., в том числе 12 500 000 руб. основного долга, 272 793 руб. 68 коп. процентов за пользование кредитом, 567 711 руб. 11 коп. штрафных процентов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Арбитражным судом Новосибирской области привлечены общество с ограниченной ответственностью "Колыванское молоко" (далее - ООО "Колыванское молоко"), общество с ограниченной ответственностью "Сибторг" (далее - ООО "Сибторг"), общество с ограниченной ответственностью "Полимер Проект Сибирь" (далее - ООО "Полимер Проект Сибирь").

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 03.05.2012 по делу N А45-9720/2012, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2012, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.10.2012 решение от 03.05.2012 и постановление от 06.08.2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.01.2013 по делу N А45-9720/2012, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013, исковые требования оставлены без удовлетворения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.07.2013 по делу N А45-9720/2012 решение от 22.01.2013 и постановление от 01.04.2013 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

До принятия Арбитражным судом Омской области судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец уточнил исковые требования (том 7 л. 85-91), просил в счет погашения задолженности по кредитному соглашению от 13.04.2010 N 050/0015L/10 по основному долгу и процентам в размере 13 340 583 руб. 13 коп., в том числе: 12 500 000 руб. основного долга, 272 793 руб. 68 коп. процентов за пользование кредитом, 567 711 руб. 11 коп. штрафных процентов обратить взыскание на предметы залога:

1. Нежилое двухэтажное здание общей площадью 831,7 кв.м, условный номер 54-54-11/047/2010-544, инвентарный номер 2472, расположенное по адресу: Новосибирская область, Колыванский район, р.п. Колывань, ул. Гагарина, дом 1, литера А, а также все принадлежности такого объекта, под которым понимаются такие принадлежности здания по смыслу Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе оборудование, которое находится в пределах такого объекта и обслуживает его, принадлежат на праве собственности залогодателю и не могут быть отделены от здания без уменьшения его балансовой стоимости и/или без которых невозможна эксплуатация такого объекта, с установлением начальной продажной цены в размере 1 710 200 руб.;

2. Земельный участок площадью 1 100 кв.м, кадастровый номер 54:10:010102:0145, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под общественно-деловую застройку (под административное здание), расположенный по адресу: Новосибирская область, Колыванский район, р.п. Колывань, ул. Гагарина, дом 1, с установлением начальной продажной цены в размере 556 600 руб.

Решением Арбитражного суда Омской области от 26.12.2013 по делу N А46-9582/2013 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда, банк в апелляционной жалобе просил его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы истец указал на то, что единственная цель действий третьих лиц и ответчика по купле-продаже спорных объектов - исключить возможность обращения на них взыскания. ООО "Лотос-Санти Колывань" при заключении договора купли-продажи указанных объектов не проявило должной осторожности и осмотрительности. Суд первой инстанции не выполнил ни одного указания суда кассационной инстанции, изложенного в его постановлениях. Суд первой инстанции дал неверное толкование статьи 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

От ООО "Лотос-Санти Колывань" и ООО "Колыванское молоко" поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу.

Представители ООО "Сибторг", ООО "Полимер Проект Сибирь" (общество ликвидировано вследствие банкротства), надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. На основании части 1 статьи 266, части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ЗАО "ЮниКредит Банк" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить. Пояснил, что решение суда о взыскании задолженности с поручителей не исполнено, исполнительное производство окончено в связи с отсутствием средств у должников. Указал, что на сегодняшний день запись об обременении в виде ипотеки в государственном реестре имеется.

Представитель ООО "Лотос-Санти Колывань" высказался согласно доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Настаивал, что стороны свободны в определении условий договора о цене приобретаемого имущества, что не может нарушать права банка. Сообщил, что в его распоряжении имеются заверенные копии акта КС-2, справки КС-3, сметы, которые он может представить на обозрение суда.

Представитель ООО "Колыванское молоко" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Пояснила, что непосредственно она видела КС-2, КС-3 и смету к договору подряда, подтвердила выполнение работ по ремонту кровли.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзывы на неё, выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения суда и установил следующее.

Между ЗАО "ЮниКредит Банк" (банк) и ООО "Полимер Проект Сибирь" (заемщик) 13.04.2010 заключено соглашение N 050/0015L/10 о предоставлении кредита в размере 12 500 000 руб. сроком на 18 месяцев.

В соответствии с условиями соглашения о предоставлении кредита N 050/0015L/10 от 13.04.2010 между банком и ООО "Сибторг" заключен договор ипотеки N 050/0109Z/10 от 13.04.2010, согласно дополнению N 1 к которому ООО "Сибторг" передало банку в залог недвижимое имущество: нежилое двухэтажное здание общей площадью 831,7 кв.м, условный номер 54-54-11/047/2010-544, инвентарный номер 2472, расположенное по адресу: Новосибирская область, р.п. Колывань, ул. Гагарина, дом 1, литер А, со всеми принадлежностями такого объекта и земельный участок площадью 1 100 кв.м, кадастровый номер 54:10:010102:0145, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под общественно-деловую застройку (под административное здание), расположенный по адресу: Новосибирская область, р.п. Колывань, ул. Гагарина, дом 1.

Согласованная сторонами стоимость объектов ипотеки составляет 7 915 254 руб., в том числе стоимость здания - 7 059 322 руб., стоимость земельного участка - 855 932 руб.

Ипотека зарегистрирована в установленном законом порядке 11.05.2010 (том 4 л. 42).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 11.04.2011 по делу N А45-2446/2011 ООО "Полимер Проект Сибирь" признано несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 14.06.2011 по делу N А45-2446/2011 требования ЗАО "ЮниКредит Банк" по соглашению N 050/0015L/10, как требования обеспеченные залогом, включены в реестр требований кредиторов (том 1 л. 98-100).

02.11.2011 конкурсное производство в отношении ООО "Полимер Проект Сибирь" завершено, общество ликвидировано (том 9 л. 1-16).

Оставленным без изменения постановлением Седьмого Арбитражного апелляционного суда от 23.06.2011 решением Арбитражного суда Новосибирской области от 11.04.2011 по делу N А45-1191/2011 по иску участников залогодателя, поданным в суд 18.01.2011, договор ипотеки N 050/0109Z/10 от 13.04.2010 признан недействительной сделкой.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 23.08.2011 по заявлению ООО "Сибторг" от 19.08.2011 о снятии обременения спорных объектов в виде ипотеки на основании приведённых выше судебных актов в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись о погашении ипотеки.

24.08.2011 ООО "Сибторг", как собственник спорного имущества, распорядилось им путем отчуждения ООО "Колыванское молоко" по договору купли-продажи. Стоимость спорных объектов определена сторонами в размере 310 000 руб. (том 4 л. 1) и оплачена покупателем 07.09.2011 (том 4 л. 69). Переход права собственности к покупателю зарегистрирован 05.09.2011 (том 4 л. 4).

ООО "Колыванское молоко" 05.09.2011 заключило договор купли-продажи спорного имущества с ООО "Лотос-Санти Колывань". Стоимость спорных объектов в договоре определена в размере 330 000 руб. (том 3 л. 36) и оплачена согласно платежным поручениям 19.12.2011 и 21.12.2011 (том 3 л. 33, 34). Имущество передано и принято по акту от 05.09.2011 (том 3 л. 38). В тот же день зарегистрировано право собственности на спорное имущество (том 3 л. 40-41).

08.11.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с отменой постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.09.2011 судебных актов по делу N А45-1191/2011 о признании договора ипотеки N 050/0109Z/10 от 13.04.2010 недействительной сделкой восстановлена прежняя запись об ипотеке спорных объектов недвижимости (том 4 л. 46).

Как указывает истец, задолженность по кредитному соглашению N 050/0015L/10 от 13.04.2010 заемщиком не погашена. Банк полагает, что, исходя из статьи 38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при отчуждении имущества, в том числе добросовестному приобретателю, право залога сохраняется, в связи с чем имеются основания для обращения взыскания на спорные объекты, правообладателем которых значится ООО "Лотос-Санти Колывань".

Отказ Арбитражного суда Омской области в удовлетворении исковых требований послужил основанием для обращения ЗАО "ЮниКредит Банк" с апелляционной жалобой, при оценке доводов которой, а также доводов ООО "Колыванское молоко", ООО "Лотос-Санти Колывань", ООО "Сибторг", суд апелляционной инстанции принял во внимание следующее.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу (пункт 1 статьи 353 ГК РФ).

Аналогичные положения закреплены в статье 38 Федерального закона "Об ипотеке" (залоге недвижимости)", где в пункте 1 предусмотрено, что лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Пунктом 3 названной статьи установлено, что залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

Из обжалуемого решения усматривается, что суд первой инстанции пришел к выводу о том, что из буквального толкования приведенных норм права, речь идет о приобретении имущества, обремененного залогом, на что должно быть указано в соответствующем договоре, тогда как из предмета договора купли-продажи от 05.09.2011, заключенного между ООО "Колыванское молоко" и ООО "Лотос-Санти Колывань", следует, что в нем не идет речь об обремененном залогом имуществе, напротив, в разделе 1 договора оговорено, что продавец гарантирует, что имущество не обременено правами третьих лиц и т.д.

При таких обстоятельствах, по мнению суда первой инстанции, необходимо исходить из презумпции добросовестности лиц - участников гражданско-правового оборота, пока не доказано иное.

В силу изложенного, как указал суд первой инстанции, при рассмотрении настоящего спора применению подлежит пункт 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", в котором содержатся разъяснения относительно обращения взыскания на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции.

Из приведенных положений статьи 38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу.

Иными словами переход права собственности на имущество не прекращает право залога. В этом случае в силу закона происходит замена стороны (залогодателя) в залоговом обязательстве. По требованию об обращении взыскания на предмет залога ответчиком должен выступать новый собственник имущества.

Кроме того, толкование положений статьи 38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", данное судом первой инстанции, противоречит толкованию, данному судом кассационной инстанции в постановлениях от 24.10.2012 и 15.07.2013, тогда как указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело (часть 2 статьи 289 АПК РФ).

В свою очередь, толкование положений статьи 38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" судом апелляционной инстанции не противоречит толкованию, данному судом кассационных инстанции в постановлениях от 24.10.2012 и 15.07.2013.

Исходя из буквального содержания пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" и исходя из содержания постановлений Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа по данному делу от 24.10.2012 и 15.07.2013, к правоотношениям лиц, участвующих в деле, данные разъяснения применению не подлежат, поскольку в рассматриваемом случае спорные объекты являются недвижимым имуществом.

В постановлениях Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.10.2012 и 15.07.2013 указано, что в предмет исследования по настоящему делу судом должны быть включены в частности вопросы об обстоятельствах приобретения имущества, наличии (отсутствии) обременения на момент его отчуждения, осведомленности (неосведомленности) приобретателей данного имущества о его обременении залогом, возможности (невозможности) получения такой информации, возмездности, реальности сделки, эквивалентности договорной цены его реальной стоимости.

Как разъяснено в пункте 38 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Вместе с тем, исходя из общего принципа равенства участников гражданских отношений (статья 1 ГК РФ) и необходимости обеспечения стабильности гражданского оборота, залогодержатель вправе использовать способ защиты своего права залога, ссылаясь на собственную добросовестность.

Оценив имеющиеся в материалах настоящего дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимной связи, выполняя обязательные указания Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округ по настоящему делу, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ООО "Колыванское молоко" и ООО "Лотос-Санти Колывань" не являются добросовестными приобретателями спорного имущества.

Как установлено судом апелляционной инстанции, помимо соглашения о предоставлении кредита в размере 12 500 000 руб. между ЗАО "ЮниКредит Банк" и ООО "Полимер Проект Сибирь" было заключено также соглашение о предоставлении кредита в размере 10 500 000 руб., во исполнение которого с ООО "Ритм К" банк заключил договор ипотеки недвижимого имущества с аналогичными условиями.

По неопровергнутому утверждению истца, содержанию судебных актов по делам N А45-22682/2010 и А45-1191/2011, ООО "Сибторг" и ООО "Ритм К" имеют одних и тех же участников этих обществ.

Судом апелляционной инстанции установлено, что участники ООО "Ритм К" обратились в Арбитражный суд Новосибирской области с иском о признании договора ипотеки между ЗАО "ЮниКредит Банк" и ООО "Ритм К" недействительным (дело N А45-22682/2010) по аналогичным основаниям, что и в рамках дела N А45-1191/2011 о признании недействительным договора ипотеки между ЗАО "ЮниКредит Банк" и ООО "Сибторг".

Решение Арбитражного суда Новосибирской области и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-22682/2010 вынесены ранее, чем решение и постановление по делу N А45-1191/2011, в связи с чем судебные акты по делу N А45-22682/2010 были обжалованы также ранее, чем судебные акт по делу N А45-1191/2011.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.08.2011 решение и постановление по делу N А45-22682/2010 отменены, в иске отказано.

Как указывалось ранее, ипотека, зарегистрированная на основании договора между ЗАО "ЮниКредит Банк" и ООО "Сибторг" погашена 23.08.2011 на основании заявления залогодателя от 19.08.2011 о снятии обременения спорных объектов в виде ипотеки. Данное заявление подано через два дня после изготовления постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу N А45-22682/2010 в полном объёме.

Прежняя запись об ипотеке восстановлена 08.11.2011 в связи с отменой постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.09.2011 судебных актов по делу N А45-1191/2011 о признании договора ипотеки N 050/0109Z/10 от 13.04.2010 недействительной сделкой.

В ситуации когда, оба договора ипотеки и обстоятельства их заключения были тождественны, при наличии сведений об отмене судом кассационной инстанции судебных актов по делу N А45-22682/2010 и осведомлённости о нахождении в производстве Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа кассационной жалобы ЗАО "ЮниКредит Банк" на судебные акты по делу N А45-1191/2011 и нахождении заемщика в конкурсном производстве, действия ООО "Сибторг" - залогодателя по обращению с заявлением о погашении обременения спорного имущества до рассмотрения жалобы нельзя признать добросовестными.

В такой ситуации также нельзя признать добросовестными действия ООО "Сибторг" по продаже спорных объектов ООО "Колыванское молоко" 24.08.20111 и действия ООО "Колыванское молоко" по продаже данных объектов ООО "Лотос-Санти Колывань" 05.09.2011.

Факт отсутствия в реестре регистрационной записи об обременении при том, что регистрация обременения снята на основании судебного решения, впоследствии отменённого судом вышестоящей инстанции, и запись в реестре об обременении восстановлена, не может свидетельствовать о добросовестности приобретателя.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что сведения о получении ООО "Колыванское молоко" и ООО "Лотос-Санти Колывань" непосредственно перед подписанием договоров от 24.08.2011 и от 05.09.2011, соответственно, выписки из ЕГРП отсутствуют, в связи с чем вывод суда первой инстанции о том, ответчик, как приобретатель спорного имущества перед совершением сделки удостоверился, что в ЕГРП отсутствуют сведения о залоге имущества, являющегося предметом сделки, нельзя признать обоснованным.

Исходя из пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Доказательства того, что у банка при наличии зарегистрированного в установленном порядке обременения имущества имелись основания сомневаться в добросовестности залогодателя - ООО "Сибторг", доказательства того, что банк знал либо, действуя разумно и проявляя требующуюся заботливость и осмотрительность, мог узнать о намерении общества до рассмотрения кассационной жалобы по делу N А45-1191/2011 снять обременение со спорных объектов в целях их продажи, и что у него имелись основания для принятия мер к недопущению этого, не представлено, в связи с чем на него не могут быть возложены риски последствий, связанных с поведением залогодателя и последующих приобретателей спорного имущества.

Учитывая изложенное, довод ответчика о том, что истец, действуя заботливо и осмотрительно, проявляя должную степень заботливости о судьбе принятого в залог недвижимого имущества, имел возможность отразить информацию о наличии судебного спора в отношении данного имущества в ЕГРП, не может являться основанием для признания залогодержателя недобросовестным и отказа в удовлетворении иска.

Исследуя вопросы об осведомленности (неосведомленности) ООО "Колыванское молоко" об обременении спорного имущества залогом, суд апелляционной инстанции также учитывает, что на дату подписания предварительного договора купли-продажи спорного имущества от 18.11.2010 запись об ипотеке в отношении спорного имущества в ЕГРП имелась, стороны предварительного договора мотивируют установление срока, в течение которого должен был быть заключен основной договор, именно сроком кредитного договора, в обеспечение которого заключен договор ипотеки, в связи с чем общество, проявив должную заботливость и осмотрительность, могло узнать у продавца информацию о наличии обременения и обстоятельствах его снятия в августе 2011 г.

Проявляя необходимую степень осмотрительности, ООО "Лотос-Санти Колывань" также должно было предпринять дополнительные меры, направленные на проверку обстоятельств приобретения имущества продавцом по сделке, приняв при этом во внимание, в том числе короткий период владения спорным имуществом (10 дней).

Кроме того, между непосредственно ООО "Сибторг" и ООО "Лотос-Санти Колывань" подписан договор перевода долга, то есть ответчику был известен первоначальный собственник имущества, соответственно он имел реальную возможность осведомиться о судьбе имущества.

Утверждения истца о том, что ответчик мог знать о наличии обременения, поскольку арендовал помещения по адресу нахождения спорных объектов, в связи с чем ему был известен собственник имущества и он мог купить спорные объекты у ООО "Сибторг" напрямую, не нашли своего подтверждения материалами дела.

Вместе с тем, указанное обстоятельство объясняется объективными причинами, так как банк стороной арендных отношений не является, при том, что данные утверждения истца ответчиком документально не опровергнуты, а именно: не представлены доказательства того, что он в целях осуществления уставной деятельности занимал принадлежащее ему на праве собственности помещения либо арендовал помещения не по адресу нахождения спорных объектов.

Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание то, что с момента создания (28.04.2010) местом нахождения (юридическим адресом) ООО "Лотос-Санти Колывань" является: Новосибирская область, Колывань, ул. Гагарина, дом 1, то есть спорное здание, о чём свидетельствует выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (том 7 л. 2).

Оценивая доводы ответчика относительно добросовестности приобретателя спорного имущества, суд апелляционной инстанции, помимо прочего, учитывает, что ООО "Лотос-Санти Колывань" подписало 05.09.2011 договор купли-продажи, не поинтересовавшись произведена ли ООО "Колыванское молоко" оплата по договору купли-продажи от 24.08.2011, тогда как из материалов дела усматривается, что денежные средства перечислены ООО "Сибторг" только 07.09.2011 (том 4 л. 69), то есть уже после перехода права собственности к ответчику, тогда как по условиям пункта 3.3 договора купли-продажи между ООО "Сибторг" и ООО "Колыванское молоко" оплата должна быть произведена в течение 1 рабочего дня с момента подписания основного договора.

В соответствии с условиями раздела 3 договора купли-продажи спорного имущества между ООО "Колыванское молоко" и ООО "Лотос-Санти Колывань" оплата уже произведена полностью, однако, фактически оплата произведена позже - в декабре 2011 года после восстановления записи в ЕГРП (том 3 л. 33-34). Документов, свидетельствующих об обращении продавца с требованием о выплате предусмотренной разделом 4 договора неустойки за неисполнение обязательств по оплате, не имеется.

Также в пункте 2.1.1 договора купли-продажи от 05.09.2011 предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю имущество в течение трёх рабочих дней с момента полной оплаты его стоимости. Фактически имущество передано в день подписания договора.

Указанные обстоятельства позволяют прийти к выводу о том, что ответчик как добросовестный участник гражданского оборота, мог поинтересоваться произведена ли ООО "Колыванское молоко" оплата имущества, и, оценив действия продавца, ставшего таковым на основании договора от 24.08.2011 (переход права зарегистрирован 05.09.2011 (том 4 л. 4)), по заключению 05.09.2011 договора на отчуждение имущества, которым он владеет менее одного дня, по передаче в нарушение условий этого договора двух объектов недвижимого имущества (здания и земельного участка под ним) без получения полной стоимости объектов, должен был узнать о неправомерности отчуждения спорного имущества.

Фактически, анализ положений договора купли-продажи от 05.09.2011 и совершаемых после его подписания ООО "Колыванское молоко" и ООО "Лотос-Санти Колывань" действий, свидетельствует о том, что реальные взаимоотношения сторон были иными, нежели у продавца с покупателем в обычных условиях гражданского оборота.

Исходя из указаний, данных судом кассационной инстанции в постановлениях от 24.10.2012 и 15.07.2013, одним из обстоятельств, подлежащим выяснению по настоящему делу, является эквивалентность договорной цены реальной стоимости имущества.

Действительно, стороны сделки купли-продажи вправе по своему усмотрению определять цену в договоре (статьи 421 и 424 ГК РФ).

Банк не умаляет права участников договора купли-продажи определять условия о стоимости объекта, вместе с тем истец считает, что предложение о приобретении здания и земельного участка под ним по цене, ниже рыночной, должно вызвать у ответчика сомнения в правомерности отчуждения имущества. Суд апелляционной инстанции соглашается с данной позицией ЗАО "ЮниКредит Банк".

Сама по себе возмездность сделки не может свидетельствовать о добросовестности приобретения (пункт 1 статьи 353 ГК РФ, абзац 4 пункта 37 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Согласно заключению (отчету) N 413/13 от 11.11.2013, составленному по результатам судебной экспертизы (том 9 л. 63-138), стоимость спорных объектов по состоянию на 24.08.2011 составила 2 570 800 руб., на 05.09.2011 - 2 587 200 руб.

В соответствии отчетом об оценке N 3312/13Н от 23.07.2013, выполненным ООО "НЭКСО" (том 7 л. 97-150, том 8 л. 1-121) и представленным истцом, по состоянию на 17.07.2013 рыночная стоимость здания составляет 1 710 200 руб., земельного участка - 556 600 руб.

При оценке, возражений лиц, участвующих деле, в том числе ООО "Лотос-Санти Колывань", относительно того, что с учетом перевода долга цену договора купли-продажи от 05.09.2011 нельзя признать заниженной, суд апелляционной инстанции учитывает следующее.

Из материалов дела усматривается, что в подтверждение возражений на иск относительно определения цены спорных объектов, в материалы дела представлен, помимо прочего, договор подряда между ООО "Сибторг" (заказчик) и ООО "ИСК "Бизнес-Град" (подрядчик) от 06.08.2010 (том 6 л. 1-5), по условиям которого подрядчик обязуется выполнить строительно-монтажные работы по ремонту кровли здания, находящегося по адресу: Новосибирская область, Колыванский район, р.п. Колывань, ул. Гагарина, дом 1, на сумму 2 499 297 руб. согласно локальному сметному расчету, являющемуся его неотъемлемой частью.

Между тем, каких-либо доказательств, подтверждающих выполнение, объем и стоимость работ (локальный сметный расчет, акты выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ), не представлено, несмотря на то, что такие документы в силу действующего законодательства и обычаев делового оборота в случае реального исполнения обязательства по ремонту кровли должны иметься у заказчика работ и подлежат передаче лицу, принявшему долг.

Из материалов дела усматривается, что суд первой инстанции по ходатайству истца в порядке статьи 66 АПК РФ истребовал у подрядчика заверенную копию локального сметного расчета и акта выполненных работ по договору подряда от 06.08.2010, однако, документы представлены не были.

Учитывая положения части 1 статьи 65, части 1 статьи 66 АПК РФ, ответчик, заявляя доводы о том, что договорная цена спорных объектов не является заниженной, должен представить соответствующие доказательства в подтверждение своих возражений, принимая во внимание, что истребование этих документов в порядке части 4 статьи 66 АПК РФ у подрядчика не обеспечило поступление доказательств в материалы дела, чего им сделано не было.

Необходимо отметить, что договор подряда между ООО "Сибторг" и ООО "ИСК "Бизнес" от 06.08.2010 представлен ООО "Сибторг" только при повторном рассмотрении настоящего спора Арбитражным судом Новосибирской области, ранее на заключение данного договора ООО "ООО "Лотос-Санти Колывань" и иные лица, участвующие в деле, не ссылались. Напротив ответчик исходил из цены, указанной в договоре купли-продажи от 05.09.2011, и в отзыве на иск, поступившим в суд 27.02.2012, утверждал, что приобретённое имущество оплачено им полностью в размере 330 000 руб. (том 3 л. 30).

По условиям ООО "Сибторг" договора о переводе долга от 05.09.2011, который также представлен этим участником спора только при повторном рассмотрении настоящего спора Арбитражным судом Новосибирской области, ООО "Лотос-Санти Колывань" полностью принимает на себя обязательства ООО "Сибторг" по оплате долга по договору подряда от 06.08.2010, включая основную сумму долга в размере 2 499 297 руб., а также подлежащие уплате по договору проценты и штрафные санкции.

Согласно акту приема-передачи документов к договору о переводе долга от 05.09.2011 ООО "Сибторг" передало ООО "Лотос-Санти Колывань" договор подряда и акт сверки между ООО "Сибторг" и ООО "ИСК "Бизнес-Град".

Какие-либо документы, подтверждающие выполнение работ по договору, их объем и стоимость, согласно данному акту не передавались.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции критически относится к утверждению ООО "Колыванское молоко", ООО "Лотос-Санти Колывань" и ООО "Сибторг" об исполнении договора подряда от 06.08.2010 и наличии у ООО "Сибторг" перед подрядчиком задолженности в размере 2 499 297 руб., которая, исходя из материалов дела, передана по договору о переводе долга.

Действуя заботливо и осмотрительно, ООО "Лотос-Санти Колывань" должно было запросить у ООО "Сибторг" при подписании договора о переводе долга указанные документы, которые бы подтверждали наличие долга последнего перед подрядчиком в размере 2 499 297 руб., однако, этого сделано не было, обратное не доказано, что позволяет сомневаться в его добросовестности. В заседании суда апелляционной инстанции, состоявшемся 25.03.2014, представитель ответчика затруднился ответить, произведена ли ООО "Лотос-Санти Колывань" оплата стоимости подрядных работ во исполнение договора о переводе долга. Кроме того, как у участника гражданских правоотношений, приобретающего имущество по цене 330 000 руб., у ответчика должны были возникнуть сомнения в реальной возможности и целесообразности выполнения подрядных работ на сумму, составляющую 7 573 кратную стоимость здания. Кроме того, подписав договор перевода долга непосредственно с ООО "Сибторг", ответчик знал о том, что продавец имущества (ООО "Колыванское молоко") не принимало на себя обязательство выплатить стоимость подрядных работ. При этом зная, что до 05.09.2011 собственником имущества являлось ООО "Сибторг", ответчик имел возможность получить на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации информацию о наличии спора в отношении приобретаемого имущества.

Что касается стоимости земельного участка площадью 1 100кв.м, то никаких объяснений того, почему его стоимость в договоре купли-продажи от 05.09.2011 в размере 20 000 руб. (18 руб. 18 коп. за 1 кв.м), не позволила ООО "Лотос-Санти Колывань" усомниться в правомерности отчуждения имущества, ответчиком не дано.

При таких обстоятельствах нельзя утверждать, что конечная стоимость спорных объектов соответствует их рыночной стоимости, о чём ответчику было известно.

Учитывая совокупность приведенных обстоятельств, а также приведенные нормы права и разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о добросовестности приобретателя имущества, не имеется оснований для признания ООО "Колыванское молоко" и ООО "Лотос-Санти Колывань" добросовестными приобретателями спорного имущества, и позволяет суду апелляционной инстанции сделать вывод, что права залогодателя по договору ипотеки N 050/0109Z/10 от 13.04.2010 перешли к ООО "Лотос-Санти Колывань".

Поскольку лицами, участвующими в деле, утверждения истца о том, что задолженность по кредитному соглашению N 050/0015L/10 от 13.04.2010 ни заёмщиком, ни поручителями не погашена, не опровергнуты, банк имеет право на обращение взыскания на заложенное имущество.

Права ООО "Лотос-Санти Колывань" могут быть защищены в рамках отношений - между ним и ООО "Колыванское молоко" (статья 12 ГК РФ).

В силу положений статей 348, 349, 350 ГК РФ, пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", учитывая пункт 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", суд при рассмотрении требований истца об обращении взыскания на заложенное имущество должника должен рассмотреть вопрос о начальной продажной цене заложенного имущества, исходя из его рыночной стоимости на момент обращения с соответствующим иском в суд.

Как установлено судом апелляционной инстанции, согласно заключению (отчету) N 413/13 от 11.11.2013, составленному по результатам судебной экспертизы, рыночная стоимость спорных объектов определена на дату заключения договора купли-продажи между ООО "Сибторг" и ООО "Колыванское молоко", дату заключения договора купли-продажи между ООО "Колыванское молоко" и ООО "Лотос-Санти Колывань", поэтому при установлении начальной продажной цены заложенного имущества он не может быть принят во внимание.

Представленный истцом в обоснование установления начальной продажной цены предметов залога отчет об оценке N 3312/13Н от 23.07.2013, выполненный ООО "НЭКСО", соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Выводы, изложенные в отчете, лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.

В связи с изложенным суд апелляционной инстанции при определении начальной продажной цены спорного имущества руководствуется отчетом N 3312/13Н от 23.07.2013.

Таким образом, решение подлежит отмене в связи неправильным применением судом первой инстанции норм материального права и несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Апелляционную жалобу следует удовлетворить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

По этим же правилам распределяются судебные расходы в связи с рассмотрением апелляционной и кассационной жалоб (пункт 5 статьи 110 АПК РФ).

Поскольку исковые требования и апелляционная жалоба удовлетворены, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 14 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, из которых: 4 000 руб. за рассмотрение иска, 4 000 руб. за рассмотрения кассационных жалоб и 6 000 руб. за рассмотрение апелляционных жалоб.

Судебные расходы по оплате экспертизы, проведенной судом, по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 26.12.2013 по делу N А46-9582/2013 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования закрытого акционерного общества "ЮниКредит Банк" удовлетворить.

В счет погашения задолженности по кредитному соглашению от 13.04.2010 N 050/0015L/10 по основному долгу и процентам в размере 13 340 583 руб. 13 коп., в том числе: основной долг 12 500 000 руб., проценты за пользование кредитом 272 793 руб. 68 коп., штрафные проценты 567 711 руб. 11 коп. обратить взыскание на предметы залога:

1. Нежилое двухэтажное здание общей площадью 831,7 кв.м, условный номер 54-54-11/047/2010-544, инвентарный номер 2472, расположенное по адресу: Новосибирская область, Колыванский район, р.п. Колывань, ул. Гагарина, дом 1, литера А, а также все принадлежности такого объекта, под которым понимаются такие принадлежности здания по смыслу Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе оборудование, которое находится в пределах такого объекта и обслуживает его, принадлежат на праве собственности залогодателю и не могут быть отделены от здания без уменьшения его балансовой стоимости и/или без которых невозможна эксплуатация такого объекта, с установлением начальной продажной цены данного предмета залога в размере 1 710 200 (один миллион семьсот десять тысяч двести) руб.;

2. Земельный участок площадью 1100 кв.м, кадастровый номер 54:10:010102:0145, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под общественно-деловую застройку (под административное здание), расположенный по адресу: Новосибирская область, Колыванский район, р.п. Колывань, ул. Гагарина, дом 1, с установлением начальной продажной цены данного предмета залога в размере 556 600 (пятьсот пятьдесят шесть тысяч шестьсот) руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лотос-Санти Колывань" в пользу закрытого акционерного общества "ЮниКредит Банк" 14 000 руб. государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Ю.М. Солодкевич

Судьи

А.С. Грязникова Ю.Н. Киричёк