Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2014 г. N 11АП-2183/14

г. Самара

27 марта 2014 г.

Дело N А65-23872/2013

Резолютивная часть определения объявлена 20 марта 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 марта 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Маркияновым Н.А.,

при участии в заседании:

от ответчика - представитель Беспалова Е.В. по доверенности от 18.03.2014,

в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 20 марта 2014 года в зале N 6 апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 декабря 2013 года, принятое по делу NА65-23872/2013 судьей Гавриловым А.В.,

по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582), г. Казань, к обществу с ограниченной ответственностью "Лесная Гавань" (ОГРН 1021603474243), г. Казань, о взыскании 3154310,84 руб. долга, 1883091,18 руб. пени, 1708175,24 руб. штрафа, расторжении договора аренды от 24.06.2009, изъятии земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г.Казани", г.Казань (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Лесная Гавань", г.Казань (далее - ответчик), о взыскании 3 154 310,84 руб. долга, 1 883 091,18 руб. пени, 1 708 175,24 руб. штрафа, расторжении договора аренды от 24.06.09г., изъятии земельного участка.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.12.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил суд в удовлетворении апелляционной жалобы отказать по доводам, изложенным в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав участника процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Исполнительного комитета Муниципального образования г. Казани от 25.05.2009 г. N 3963 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор), 24.06.2009 г. был заключен договор аренды N 13845, согласно которому арендодатель передал арендатору сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 16:50:060203:0021 площадью 7238 кв.м. для строительства многоярусной автостоянки по ул. Родины.

Пунктом 3.3. договора арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 15 числа каждого текущего месяца.

В пункте 3.6 договора аренды установлено, что размер арендной платы по договору не является фиксированным, а изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения, введения иных ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) уполномоченным органом государственной власти Республики Татарстан, органом местного самоуправления г.Казани без согласования с арендатором, а также изменения разрешенного использования земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" числит за ответчиком задолженность по арендной плате в сумме 3 154 310,84 руб. за пользование земельным участком в период с 15.06.2009 по 31.05.2013.

Истец, указывая, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по своевременному внесению арендной платы за использование земельного участка, в результате чего у общества образовалась задолженность, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (пункт 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). При этом согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.

Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом.

В статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В соответствии с п. 3.3. договора арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью вносить арендную плату ежемесячно в срок не позднее 15 числа за право пользования земельным участком.

Истцом произведен расчет арендной платы за пользование земельным участком с учетом положений постановлений КМ РТ N 74 от 09.02.1995 г. "Об арендной плате за землю", постановления Кабинета Министров РТ от 05.10.2005 г. N 478 "Об утверждении результатов кадастровой оценки земель по г.Казань", Решения Представительного органа муниципального образования города Казань от 29.11.2005 г. N 2-3 "О земельном налоге", а с 2011 года расчет суммы долга по арендной плате производился с учетом вышеуказанных документов, а также в соответствии с Постановлением Кабинета Министров РТ от 24.12.2010 N 1102 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов по Республике Татарстан". Решением Казанской Городской Думы от 03.03.2011 N14-4 внесены изменения в решение Представительного органа муниципального образования г. Казани "О земельном налоге".

Соответственно с представленным расчетом ежемесячная арендная плата в 2009 года - 2010 года составила 47 141,09 руб., в 2011 - 129 415,44 руб., в 2012-2013 гг. 142 347,94 руб.

При рассмотрении настоящего спора ответчик в отношении заявленных требований заявил о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьями 195 и 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12/15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено: если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Суд первой инстанции исходил из того, что требование о взыскании с ответчика суммы задолженности и суммы пени заявлено истцом, в том числе и за период с 15.06.2009 года по 31.05.2013 г., при этом исковое заявление подано в Арбитражный суд Республики Татарстан 18 октября 2013 г., поэтому, обратившись в суд с настоящим иском 18.10.2013, истец по требованию о взыскании задолженности за период с 15.06.2009 по 01 ноября 2010 вышел за пределы срока исковой давности.

Из п.1 ст. 452 ГК РФ следует, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно нормам Федерального закона от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Следовательно, все изменения существенных условий договора аренды, подлежат регистрации.

Внесение каких-либо изменений ни об изменении вида разрешенного использования, ни об изменении стоимости арендной платы, согласно представленным в материалы дела документам, сторонами не заключалось, соответственно не проводилась и регистрации внесенных изменений.

В соответствии с письмом Управления Росреестра по РТ от 20.11.2013 г. N 13-14/22954, содержащемся в материалах дела, в котором представлена информация об изменении кадастровой стоимости и соответственно УПКСЗ в динамике за весь период аренды (л.д. 91) на момент заключения договора аренды в соответствии с постановлением КМ РТ N 478 УПКСЗ земельного участка составлял 6513 руб./кв.м. - стоимость действовала до 01.01.2011 г.; с 01.01.2011 г. в соответствии с постановлением КМ РТ N 1102 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов по Республике Татарстан" УПКСЗ составила 6508,03 руб./кв.м.; с 14.09.2012 г. на основании письма КЗИО в кадастр недвижимости по отношению к спорному участку были внесены изменения по виду разрешенного использования, в результате чего УПКСЗ составила 11919,24 руб./кв.м.

Вместе с тем, истец в своем расчете задолженности суммы арендной платы применяет УПКСЗ в размере 11 919,24 руб./кв.м. начиная с 2011 года, что противоречит содержащемся в материалах дела документам.

Судом установлено, что в государственный кадастр недвижимости 24 апреля 2013 г. вновь были внесены изменения относительно кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Основываясь на вступившем в законную силу решении Арбитражного суда РТ по делу А65-28333/2012, кадастровая стоимость указана равной рыночной стоимости в размере 43 648 000 руб., соответственно УПКСЗ составляет 6030,39 руб./кв.м.

Вместе с тем, истцом произведен расчет исходя из удельного показателя, равному 11 919,24 руб./кв.м., не подлежащему применению.

Кроме того, признавая ошибочность представленного истцом расчета, суд обоснованно отметил, что за 2009 расчет составлен за все 12 месяцев, тогда как договор аренды заключен 24 июня 2009 г. и, более того исходя из текста договора аренды (п.3.1.) следует, что арендная плата исчисляется с 01 июня 2009.

Как правильно установил арбитражный суд, при расчете арендной платы с начала действия договора до октября 2013 года истцом неверно применен повышающий коэффициент - 3 со ссылкой на постановление КМ РТ N 74.

В соответствии с постановлением КМ РТ N 74 от 09.02.1995 г. в Перечне поправочных коэффициентов, учитывающих вид использования земельного участка указано, что под многоуровневые стоянки автомототранспорта, именно под этот вид разрешенного использования был выделен земельный участок ответчику, коэффициент до 01.07.2013 составляет - 0,5. Этот же коэффициент (0,5) применен и в расчете арендной платы за землю, являющегося Приложением в договору аренды N13845.

Из материалов дела усматривается, что в адрес ответчика в 2010 и в 2011 истцом направлялись уведомления с расчетом арендной платы за землю, исходя из повышающего коэффициента равного 0,5, из указанного усматривается, что истец сам не оспаривает применение именно этого коэффициента.

Суд установил, что ответчик исполнял договорные обязательства надлежащим образом и своевременно. Ответчиком в качестве доказательства надлежащего исполнения принятых по договору аренды обязательств, были представлены платежные поручения, свидетельствующие о внесении арендной платы своевременно и в полном объеме, исходя их направленных в адрес ответчика уведомлений.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку в размере 1 883 091,18 руб. за несвоевременное внесение арендных платежей.

Учитывая надлежащее исполнение обязательств по договору аренды за спорный период, суд обоснованно не нашел правовых оснований для удовлетворения иска.

Судом установлено, что постановлением Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани от 26.12.2011 года N 8428 ответчику предоставлен в собственность за плату из земель населенных пунктов спорный земельный участок. Пунктом 1.2. данного постановления истцу поручено в месячный срок с даты принятия постановления заключить с ответчиком договор купли-продажи спорного земельного участка. Вместе с тем, как следует из материалов дела, договор купли-продажи N 16723 заключен только 21 ноября 2013 года.

На основании постановления Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 12 ноября 2012 года по делу N А65-7238/2012, вступившего в законную силу, в рамках рассмотрения кассационной жалобы ответчика было установлено, что ООО "Фирма "Лесная гавань" 20 января 2012 года обратилась в Комитет земельных и имущественных отношений с заявлением о подготовке Акта установления цены продажи предоставленного в собственность земельного участка и приложением необходимых документов.

В силу части 6 статьи 36 ЗК РФ, в месячный срок со дня поступления заявления о приобретении земельного участка орган местного самоуправления, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности и в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Федеральным Арбитражным судом Поволжского округа от 12 ноября 2012 было признано незаконным бездействие Комитета земельных и имущественных отношений по заключении договора купли-продажи и, вследствие чего суд обязал истца в 2-х недельный срок подготовить и направить и в адрес ответчика проект договора купли-продажи.

Таким образом, фактически при надлежащем исполнении своих обязательств со стороны истца, ответчик имел возможность стать собственником земельного участка уже 20 февраля 2012.

С учетом вышеизложенного, апелляционная коллегия считает обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и пеней.

Довод истца о нарушении ответчика пункта 1.5. договора, то есть использование участка не в соответствии с целевым назначением правомерно отклонен судом первой инстанции.

Целевое назначение земель предполагает, что при предоставлении их в аренду оно не изменяется и что арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный режим использования земель.

Целевое назначение земель - юридически закрепленный общий, основной характер их использования, устанавливаемый в зависимости от выполняемой в общественных отношениях роли и с учетом природных, социальных, экономических и иных факторов.

Под использованием земель по целевому назначению подразумевается осуществление землепользования в соответствии с правовым режимом, определенным Земельным кодексом Российской Федерации.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Одним из основных принципов земельного законодательства является закрепленное пунктом 8 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на семь категорий, которые должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Изменение целевого назначения земель допускается только после их перевода в иную категорию в порядке, установленном земельным законодательством.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при заявлении требования о взыскании штрафа, на истца возлагается бремя доказывания как самого факта использования ответчиком земельного участка не в соответствии с его целевым использованием, так и периода такого использования.

Истец указывает, что ответчиком земельный участок фактически используется вразрез с его целевым назначением, предусмотренным действующим договором.

Истец не указывает, какие факты позволили ему определить, что ответчиком нарушено целевое назначение земельного участка, переданного в аренду.

Таким образом, истец не представил доказательств, что ответчиком было изменено целевое назначение земельного участка, предусмотренного договором.

Арбитражный суд правомерно отказал в удовлетворении требования о расторжении договора аренды и изъятия спорного земельного участка, установив, что на момент вынесения данного решения Постановлением Исполнительного комитета Муниципального образования г. Казани от 26.12.2011 г. N 8428 ООО "Фирме "Лесная Гавань" предоставлен в собственность за плату спорный земельный участок. Настоящим постановлением договор аренды расторгнут, и заключен договор купли-продажи спорного земельного участка. С заключением названного договора отношения сторон, вытекающие из ранее заключенного договора аренды, прекратились, что свидетельствует об отсутствии основания для его расторжения.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

Возражения заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права. Иные доводы апелляционной жалобы отмены вынесенного судебного акта не влекут, оснований для их удовлетворения не имеется.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 декабря 2013 года, принятое по делу N А65-23872/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

Е.М. Балакирева Е.А. Терентьев