Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 марта 2014 г. N 19АП-1006/14

г. Воронеж

20 марта 2014 г.

Дело N А35-1114/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2014 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суховой И.Б.,

судей Мокроусовой Л.М.,

Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ливенцевой Н.В.,

при участии:

от закрытого акционерного общества "Бизнес-Курск-Баланс": Калюжного В.А., представителя по доверенности N 2 от 9.01.2014; Безрукова В.А., представителя по доверенности б/н от 12.03.2014;

от закрытого акционерного общества "ФАРМ": Лалаяна Р.В., представителя по доверенности б/н от 21.01.2014;

от Федерального бюджетного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Курской области": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Бизнес-Курск-Баланс" (ОГРН1024600963793, ИНН 4629029594) на решение Арбитражного суда Курской области от 30.12.2013 по делу N А35-1114/2013 (судья Песнина Н.А.) по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Бизнес-Курск-Баланс" (ОГРН1024600963793, ИНН 4629029594) к закрытому акционерному обществу "ФАРМ" о взыскании 1 383 335 руб. 46 коп.,

третье лицо: Федеральное бюджетное учреждение здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Курской области",

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Бизнес-Курск-Баланс" (далее - ЗАО "Бизнес-Курск-Баланс", истец, заявитель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "ФАРМ" (далее - ЗАО "ФАРМ", ответчик) о взыскании 1 383 335 руб. 46 коп., в том числе затраты истца по ремонту арендованных ответчиком помещений в размере 940 639 руб. 00 коп. (900 039 руб. 00 коп. - перепланировка помещения и иные работы, 40 600 руб. 00 коп. - покупка и установка тепловой завесы); штраф в размере 2-х месячной арендной платы в сумме 332 000 руб. 00 коп.; затраты истца по теплоснабжению арендуемых ответчиком помещений в размере 110 696 руб. 46 коп. и судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Определением Арбитражного суда Курской области от 17.06.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Курской области".

Определением Арбитражного суда Курской области от 31.07.2013 производство по данному делу было приостановлено, была назначена судебная экспертиза объектов капитального строительства в нежилых помещениях общей площадью 615,5 кв.м, расположенных в здании по адресу: г. Курск, ул. 1-я Кожевенная, д. 31 литер В, в (вместе с кран балкой) и в нежилых помещениях общей площадью 171,6 кв.м, расположенных в здании по адресу: г. Курск, ул. 1-я Кожевенная, д. 31 литер А3.

Определением Арбитражного суда Курской области от 03.10.2013 производство по делу было возобновлено в связи с поступлением в суд материалов дела N А35-1114/2013 с заключением эксперта от 30.09.2013 за N0650100397.

Решением Арбитражного суда Курской области от 30.12.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ЗАО "Бизнес-Курск-Баланс" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, заключенный договор аренды не может являться основным по отношению к предварительному договору аренды, поскольку по своей правовой природе оба договора носят предварительный характер. Кроме того, ответчиком не доказан факт неисполенения истцом обязанностей по перепланировке и выполнению иных работ в помещениях, подлежащих передаче в аренду, что повлекло отказ ответчика от заключения долгосрочного договора аренды.

13.03.2014 через канцелярию Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от Федерального бюджетного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Курской области" поступил отзыв на апелляционную жалобу с заявлением о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 13.03.2014 представители ЗАО "Бизнес-Курск-Баланс" поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ЗАО "ФАРМ" возражал против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 13.03.2014 представитель Федерального бюджетного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Курской области" не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения третьего лица о времени и месте судебного разбирательства, а также заявленное ходатайство, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие его представителя.

В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 25.10.2011 года сторонами был подписан предварительный договор N 11/10 аренды нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г. Курск, ул. 1-я Кожевенная, 31 литер В, в общей площадью 615,5 кв.м вместе с кранбалкой 2 тонны, которую арендатор обязался содержать в исправном состоянии, в том числе нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: г. Курск, ул. 1-я Кожевенная, 31 литер А3 общей площадью 171,6 кв.м (указанная площадь является ориентировочной и подлежит уточнению) для использования по офис и склад.

Пункт 1.1 предварительного договора предусматривает, что арендодатель своими силами и за свой счет обязался произвести перепланировку помещений, расположенных в здании по адресу: г. Курск, ул. 1-я Кожевенная, 31 литер В, в и литер А3, также выполнить иные работы в соответствии с согласованным с арендатором техническим заданием.

Согласно пункту 1.2. предварительного договора арендодатель своими силами и за свой счет обязался после полного исполнения пункта 1.1. договора передать объекты во временное владение и пользование арендатору, а арендатор обязался принять объекты в аренду и уплачивать за них арендную плату на условиях договора. Срок аренды -11 месяцев с момента подписания сторонами акта-приема передачи (пункт 2.1.договора).

По окончании срока аренды по настоящему договору стороны заключают долгосрочный договор не менее 1 года (пункт 2.2. договора). В пункте 3 договора стороны предусмотрели расчеты по договору. Пункт 4.1. предварительного договора предусматривает, что арендодатель обязан передать арендатору арендуемое имущество по акту приема-передачи объектов в аренду. Согласно пункту 6.2. договора в случае отказа арендатора от заключения долгосрочного договора аренды, он оплачивает арендодателю все понесенные им затраты по ремонту арендуемых объектов. Кроме того, арендатор оплачивает арендодателю штраф в размере 2-х месячной арендной платы. Любая сторона вправе отказаться от исполнения настоящего договора в случае его существенного нарушения (пункт 7.2. договора).

В тот же день - 25.10.2011 года сторонами был подписан договор N 11/10 аренды нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г. Курск, ул. 1-я Кожевенная, 31 литер В, в общей площадью 615,5 кв.м вместе с кранбалкой 2 тонны, которую арендатор обязался содержать в исправном состоянии, в том числе нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: г. Курск, ул. 1-я Кожевенная, 31 литер А3 общей площадью 171,6 кв.м (указанная площадь является ориентировочной и подлежит уточнению) для использования по офис и склад. Данный договор содержит условия (вышеуказанные пункты договора), идентичные условиям предварительного договора.

Однако пункт 4.1. договор N 11/10 аренды нежилых помещений предусматривает, что арендодатель обязан передать арендатору арендуемое имущество в состоянии, удовлетворяющим требованиям санитарно -эпидемиологических норм, пожарной и электро безопасности по акту приема-передачи объектов в аренду. Кроме того, пункт 6.2. договор N 11/10 аренды нежилых помещений предусматривает, что в случае отказа арендатора от заключения долгосрочного договора аренды, он оплачивает арендодателю все понесенные им затраты по ремонту арендуемых объектов (иных условий данный пункт не содержит).

По акту приема-передачи указанные помещения арендатору не передавались. Однако арендатор в период с октября 2011 года по сентябрь 2012 года пользовался помещениями и платил арендную плату, что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

В материалах дела имеется протокол переговоров между сторонами от 11.04.2012 года, в ходе которого стороны установили, что в процессе эксплуатации арендованных по договору N 11/10 аренды нежилых помещений выявлены недостатки (освещение не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам, течет крыша, выбоины в полах, ремонт офиса выполнен с недоделками), которые арендодатель обязался устранить. Кроме того, в материалах дела имеется экспертное заключение N 10-02-21/1540 от 18.09.2012 года, согласно которому по исследованным физическим факторам склад для хранения бумаги и канцелярских товаров ЗАО "Фарм" не соответствует требованиям СанПин 2.2.1/2.1.1.1278-03 "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий".

22.08.2012 года ответчик нарочно представил истцу письменное уведомление о расторжении договора N 11/10 от 25.10.2011 аренды нежилых помещений с 24.09.2012 поскольку, истцом не соблюден пункт 4.1. договора и не устранены недостатки указанных помещений, установленные протоколом переговоров между сторонами от 11.04.2012 года (освещение не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам, течет крыша, выбоины в полах, ремонт офиса выполнен с недоделками). 16.10.2012 года истцом нарочно получен от ответчика акт приема-передачи

от 21.09.2012 года, подписанный ответчиком.

В подтверждение понесенных расходов истцом в материалы дела представлены: счета на оплату тепловой энергии N 559 и N 560 от 05.10.2012 года, договор подряда от 26.10.2011 года, локально-сметный расчет N 1 от 26.11.2011, акт приемки выполненных работ за октябрь - декабрь 2011 года, справка о стоимости выполненных работ и затрат N 1 от 30.12.2011, товарная накладная N 9 от 06.03.2012 года на покупку тепловой завесы.

По ходатайству истца была проведена судебная экспертиза на предмет определения температурного режима в спорных помещениях в зимний период, освещенности помещений, соответствие данных помещений нормам пожарной безопасности. Согласно заключению эксперта N 0650100397 от 30.09.2013 года в помещениях, расположенных в здании по адресу: г. Курск, ул. 1-я Кожевенная, 31 литер В, в общей площадью 615,5 кв.м и нежилых помещениях, расположенных в здании по адресу: г. Курск, ул. 1-я Кожевенная, 31 литер А3 общей площадью 171,6 кв.м освещение и электропроводка соответствуют всем необходимым нормам и правилам и имеется возможность обеспечить необходимый температурный режим в зимний период.

В ходе рассмотрения спора был опрошен эксперт Евсюков С.Н., проводивший указанную экспертизу, который пояснил, что заключение относится к периоду - только на момент производства экспертизы. В каком состоянии были помещения в 2011 и 2012 году эксперт утверждать не может.

В связи с отказом ответчика от заключения долгосрочного договора аренды, а также в связи с тем обстоятельством, что истцом, по его утверждению, произведены определенные затраты на ремонт, переоборудование и иные работы по благоустройству помещений, ЗАО "Бизнес-Курск-Баланс" обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Учитывая, что стороны в тот же день - 25.10.2011 года подписали основной договор N 11/10 аренды нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г. Курск, ул. 1-я Кожевенная, 31 литер В, в общей площадью 615,5 кв.м вместе с кранбалкой 2 тонны, которую арендатор обязался содержать в исправном состоянии, в том числе нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: г. Курск, ул. 1-я Кожевенная, 31 литер А3 общей площадью 171,6 кв.м, то предварительный договор N 11/10 от 25.10.2011 года аренды нежилых помещений прекратил свое действие с момента подписания основного договора, в связи с чем ссылки истца на условия предварительного договора суд считает не состоятельными, в частности на пункт 4.1. и 6.2. предварительный договор N 11/10 от 25.10.2011 года.

Согласно пункту 4.1. договор N 11/10 от 25.10.2011 года аренды нежилых помещений (основного договора), арендодатель обязан передать арендатору арендуемое имущество в состоянии, удовлетворяющим требованиям санитарно-эпидемиологических норм, пожарной и электро- безопасности по акту приема-передачи объектов в аренду.

По акту приема-передачи указанные помещения арендатору не передавались.

Кроме того, в материалах дела имеется протокол переговоров между сторонами от 11.04.2012 года, согласно которого стороны установили, что в процессе эксплуатации арендованных по договору N 11/10 аренды нежилых помещений выявлены недостатки (освещение не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам, течет крыша, выбоины в полах, ремонт офиса выполнен с недоделками), которые арендодатель обязался устранить. Также, в материалах дела имеется экспертное заключение N 10-02-21/1540 от 18.09.2012 года, согласно которому по исследованным физическим факторам склад для хранения бумаги и канцелярских товаров ЗАО "Фарм" не соответствует требованиям СанПин 2.2.1/2.1.1.1278-03 "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий". Согласно пояснениям представителя Федеральное бюджетное учреждение здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Курской области" на момент проведения осмотра - 18.09.2012 года (письменные пояснения имеются в материалах дела) санитарное состояние помещений находилось в неудовлетворительном состоянии; внутренняя отделка потолков и перегородок, полов была завершена частично; условия для хранения канцтоваров отсутствовали (в малом складе складировались на полу, хаотично); отсутствовали условия для соблюдения личной гигиены персоналом: санузел, умывальные раковины.

Имеющееся в материалах дела экспертное заключение N 0650100397 от 30.09.2013 года о надлежащем состоянии спорных помещений суд не может принять во внимание, поскольку согласно пояснениям эксперта Евсюкова С.Н., проводившего указанную экспертизу - заключение относится только к периоду производства экспертизы, и в каком состоянии были помещения в 2011 и 2012 году, эксперт утверждать не может.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Одной из основных обязанностей арендодателя по договору аренды является передача арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами, по акту приема-передачи указанные помещения арендатору не передавались.

По общим положениям, изложенным в пункте 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). Пункт 7.2. договора N 11/10 от 25.10.2011 предусматривает, что любая сторона вправе отказаться от исполнения настоящего договора в случае его существенного нарушения.

22.08.2012 года ответчик представил истцу письменное уведомление о расторжении договора N 11/10 от 25.10.2011 аренды нежилых помещений с 24.09.2012, поскольку истцом не соблюден пункт 4.1. договора и не устранены недостатки указанных помещений, установленные протоколом переговоров между сторонами от 11.04.2012 года (освещение не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам, течет крыша, выбоины в полах, ремонт офиса выполнен с недоделками).

16.10.2012 года истцом получен от ответчика акт приема-передачи от 21.09.2012 года, подписанный ответчиком.

Таким образом, истец - арендодатель по договору аренды нежилых помещений N 11/10 от 25.10.2011 не исполнил свое обязательство по передаче ответчику - арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Довод заявителя жалобы об отсутствии основного договора отклоняется апелляционным судом, поскольку обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Учитывая, что стороны в тот же день - 25.10.2011 года подписали основной договор N 11/10 аренды нежилых помещений, то предварительный договор N 11/10 от 25.10.2011 года аренды нежилых помещений прекратил свое действие с момента подписания основного договора, в связи с чем ссылки истца на условия предварительного договора суд считает не состоятельными.

Довод заявителя жалобы об исполнении истцом обязанности по перепланировке и выполнению иных работ в помещениях, подлежащих передаче в аренду в период 2011-2012 годах, и о непринятии судом как доказательства этому утверждению экспертного заключения N 0650100397, отклоняется апелляционным судом, поскольку имеющееся в материалах дела экспертное заключение N0650100397 от 30.09.2013 года о надлежащем состоянии спорных помещений, согласно пояснениям эксперта Евсюкова С.Н., проводившего указанную экспертизу - заключение относится к моменту производства экспертизы, и в каком состоянии были помещения в 2011 и 2012 году, эксперт утверждать не может. Доказательств надлежащего состояния спорных помещений в период 2011-2012 суду не представлено.

Довод заявителя жалобы об отсутствии уведомления о проведении экспертизы, результаты которой оформлены экспертным заключением N 10-02-21/1540 от 18.09.2012 года, отклоняется апелляционным судом, так как условий об обязанности уведомления собственника при проведении санитарно-эпидемиологической экспертизы объекта в договоре аренды нежилых помещений N 11/10 от 25.10.2011 не предусмотрено.

Доводы апелляционной жалобы, с учетом вышеизложенного, нельзя признать состоятельными, поскольку они фактически сводятся к повторению обоснованно отклоненных судом первой инстанции доводов и не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, т. к. не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального или процессуального права.

Судом первой инстанции при рассмотрении дела были полно установлены фактические обстоятельства дела, всесторонне исследованы доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, им дана надлежащая правовая оценка и принято решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в виде государственной пошлины в размере 2000 руб. относятся на ее заявителя и возврату или возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 30.12.2013 по делу N А35-1114/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Бизнес-Курск-Баланс" (ОГРН1024600963793, ИНН 4629029594) - без удовлетворения.

Возвратить закрытому акционерному обществу "Бизнес-Курск-Баланс" (ОГРН1024600963793, ИНН 4629029594) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 11 528 руб. 02 коп., излишне уплаченную по платежному поручению N 9 от 29.01.2014 при подаче апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

И.Б. Сухова

Судьи

Л.М. Мокроусова И.В. Ушакова