Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2014 г. N 12АП-1212/14

г. Саратов

27 марта 2014 г.

Дело N А06-2125/2013

Резолютивная часть постановления объявлена "20" марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен "27" марта 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Жевак И.И.,

судей Борисовой Т.С., Жаткиной С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Сулеймановой И.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Хисамутдинова Наиля Раисовича (г. Астрахань),

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 24 декабря 2013 года по делу N А06-2125/2013 (судья Богатыренко С.В.)

по иску индивидуального предпринимателя Хисамутдинова Наиля Раисовича

(г. Астрахань)

к обществу с ограниченной ответственностью "Профит" (г. Астрахань, ул. Звездная, 47, корп.1, кв.73, ИНН3017058170, ОГРН 1083017003915),

третьи лица: Хисамутдинова Виктория Геннадьевна, ООО Многопрофильная компания "Дизайн и архитектурное строительство".

о взыскании задолженности по договору аренды от 01.10.2011 г. в сумме 123 838 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 11 578 руб. 85 коп.,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Профит" (г. Астрахань, ул. Звездная, 47, корп.1, кв.73, ИНН3017058170, ОГРН 1083017003915),

к индивидуальному предпринимателю Хисамутдинову Наилю Раисовичу (г. Астрахань),

о взыскании денежных средств по переплате за аренду в размере 543 444 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 60 020 руб., денежных средств не принятых к зачету по аренде за сентябрь 2012 г. в сумме 78 185 руб. и за октябрь 2012 г. в сумме 34 200 руб.

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Астраханской области обратился индивидуальный предприниматель Хисамутдинов Наиль Раисович с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Профит" о взыскании задолженности по договору аренды от 01.10.2011 г. в сумме 123 838 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 4 828 руб. 97 коп.

Истцом по первоначальному иску заявлено ходатайство об увеличении исковых требований, а именно взыскание задолженности по договору аренды в сумме 124 294 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 16 888 руб. 78 коп. Увеличение исковых требований приняты судом первой инстанции.

В Арбитражный суд Астраханской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Профит" с встречным иском к индивидуальному предпринимателю Хисамутдинову Наилю Раисовичу о взыскании денежных средств по переплате за аренду в размере 543 444 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 60 020 руб., денежных средств не принятых к зачету по аренде за сентябрь 2012 г. в сумме 78 185 руб. и за октябрь 2012 г. в сумме 34 200 руб.

Представитель ответчика (истец по встречному иску) было заявлено ходатайство об уточнении и увеличении исковых требований, просит суд взыскать неосновательное обогащение в виде переплаты по аренде в сумме 807 258 руб. 25 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 81 743 руб. 19 коп. за период с 26.09.2013 года по 17.12.2013 года.

Судом первой инстанции увеличение встречных исковых требований и изменение предмета иска судом принято.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета иска, привлечены Хисамутдинова Виктория Геннадьевна и ООО Многопрофильная компания "Дизайн и архитектурное строительство" в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 24 декабря 2013 года в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя Хисамутдинова Наиля Раисовича к обществу с ограниченной ответственностью "Профит" о взыскании задолженности по договору аренды от 01.10.2011 г. в сумме 124 294 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 16 888 руб. отказано.

С индивидуального предпринимателя Хисамутдинова Наиля Раисовича в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в сумме 235 руб. 46 коп.

Встречный иск Общества с ограниченной ответственностью "Профит" к индивидуальному предпринимателю Хисамутдинову Наилю Раисовичу о взыскании неосновательного обогащения в виде переплаты по аренде в сумме 807 258 руб. 25 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 81 743 руб. 19 коп. удовлетворено частично.

С индивидуального предпринимателя Хисамутдинова Наиля Раисовича в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Профит" взыскано неосновательное обогащение в виде переплаты за аренду в сумме 671 958 руб. 25 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 68 987 руб. 71 коп., а всего 740 945 руб. 96 коп., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 17 316 руб.

В остальной части встречного иска отказано.

С индивидуального предпринимателя Хисамутдинова Наиля Раисовича в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в сумме 03 руб. 29 коп.

С общества с ограниченной ответственностью "Профит" в доход федерального бюджет Российской Федерации взыскана государственная пошлина в сумме 3 460 руб. 73 коп.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, индивидуальный предприниматель Хисамутдинов Наиль Раисович обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объёме.

Ответчик в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставил письменный отзыв на апелляционную жалобу.

Третьи лица, в судебное заседание не явилось. О времени и месте рассмотрения дела указанное лицо извещено надлежащим образом. Информация о публикации определения суда о назначении времени и места рассмотрения апелляционной жалобы размещена на сайте суда в сети Интернет.

В соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд праве рассмотреть дело в их отсутствии.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как усматривается из материалов дела, 01 октября 2010года между ИП Хисамутдиновым Н.Р. (арендодатель) и ООО "Профит" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение на втором и третьем этажах общей площадью 486 кв. метров, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Н. Островского, 54/1, административно-торговое здание, литер А.

Срок аренды установлен с 11.10.2010 г. по 10.10.2011 г.

В соответствии с пунктом 3.1 договора сумма арендной платы за один календарный месяц составляет 450 рублей за один квадратный метр.

Окончательная сумма ежемесячной арендной платы изложена в дополнительном соглашении N 2.

Согласно пункту 3.4 договора арендатор оплачивает арендные платежи авансом за каждый месяц не позднее 5 числа текущего месяца.

Сторонами подписано дополнительное соглашение N 1, согласно которому арендатор внес денежные средства на р/с арендодателя в размере 1 686 838 руб. (т.2, л.д. 19).

В дополнительном соглашении указано, что данные денежные средства переведены на счет арендодателя авансом в счет арендной платы.

Согласно дополнению к договору от 01.10.2010 г. стороны изменили срок аренды. Пункт 1.2. договора изложен в следующей редакции: Срок аренды установить с 08.11.2010 г. после подписания сторонами акта о приемке помещения.

Между сторонами 01 ноября 2010 г. подписан акт приема-передачи помещения, согласно которому арендодатель передает в аренду арендатору помещение, находящееся на втором этаже здания по адресу: ул.Н. Островского, 54/1 общей площадью 243 кв.м. В акте указаны характеристики частей помещения: стен, перегородок, потолка, полов, окон, дверей, внутренних коммуникаций, системы кондиционирования, вентиляции, электросетей, телефонной сети, санузлов, состояние помещения оценено как очень хорошее (т.2 л.д.28).

Между этими же сторонами 01 октября 2011года заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение на втором и третьем этажах общей площадью 486 кв. метров, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Н. Островского, 54/1, административно-торговое здание, литер А. Указанное помещение будет использоваться арендатором для размещения офиса, и в целях, не противоречащих действующему законодательству РФ. (т.1, л.д. 9-11)

Срок аренды установлен с 11.10.2011 г. по 08.10.2012 г.

В соответствии с пунктом 3.1 договора сумма арендной платы за один календарный месяц составляет 495 рублей за один квадратный метр. Окончательная сумма ежемесячной арендной платы изложена в дополнительном соглашении N 2.

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 08.11.2010 г. арендодатель передал арендатору нежилое помещение, находящееся на третьем этаже здания по адресу: ул.Н.Островского, 54/1 общей площадью 243 кв.м. (т.2 л.д.29-30)

В акте указаны характеристики частей помещения: стен, перегородок, потолка, полов, окон, дверей, внутренних коммуникаций, системы кондиционирования, вентиляции, электросетей, санузлов, состояние помещения оценено как очень хорошее.

26 сентября 2013 года между Хисамутдиновой В.Г. (продавец) и ООО "Профит" (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец продает, а покупатель приобретает недвижимое имущество в следующем составе: помещение в целом, находящееся по адресу: г. Астрахань, ул. Николая Островского, 54, корпус 1, литер строения А, помещение 6, общей площадью 218,6 кв.м. Этаж 2, объект 1 и помещение в целом, находящееся по адресу: г. Астрахань, ул. Николая Островского, 54, корпус 1, литер строения А, помещение 2, общей площадью 218,9 кв.м. этаж 3, объект 2.

Договор купли-продажи зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

ИП Хисамутдинова В.Г. направила 01.10.2012 г. письмо, согласно которому стороны пришли к взаимному согласию об отсутствии претензии друг к другу.

Между сторонами подписан акт сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2012 г. -01.10.2012 г., согласно которому задолженность отсутствует.

Ответчик 19 октября 2012 года направил ответчику письмо-уведомление о том, что договор аренды нежилого помещения без номера от 01.11.2011года, пролонгированный на следующий период на тех же условиях, считается не действительным с 19.102012г. в связи с переходом права собственности на объект к ООО "Профит".

Истец 30.01.2013 г. направил ответчику письмо в котором сообщил, что по данным бухгалтерского учета за ООО "Профит" с пользу ИП Хисамутдинова Н.Р. числится задолженность в размере 128 487 руб., образовавшаяся за период с 26.09.2012 г. по 18.10.2012 г. в связи с невнесением платежей по арендной плате.

Поскольку ответчик задолженность по арендной плате не оплатил, истец обратился в суд с иском.

Ответчик обратился в суд с встречным иском о взыскании неосновательного обогащения в виде переплаты по аренде в сумме 807 258 руб. 25 коп. В обоснование иска указывает на то, что из свидетельства о государственной регистрации права от 19.10.2012 г. ООО "Профит" стало известно о том, что точная площадь помещения расположенного на третьем этаже, составляет 218,9 кв.м., площадь помещения, расположенного на 2 этаже - 218,6 кв.м. Таким образом, разница между площадью предоставленной в пользование (аренду) по договору аренды и фактической площадью составляет 48,5 кв.м.

Суд первой инстанции, оценив в совокупности доводы истца, обстоятельства по делу и имеющиеся доказательства, считает требования индивидуального предпринимателя Хисамутдинова Наиля Раисовича не обоснованными и не подлежащими удовлетворению. Требования Общества с ограниченной ответственностью "Профит" обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, при этом исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как следует из материалов дела, согласно договору аренды от 01.10.2010 г. и от 01.11.2011 г. ИП Хисамутдинов Н.Р. передал ООО "Профит" в аренду два помещения общей площадью 243 кв.м. передано арендатору 01 ноября 2010 г., помещение, расположенное на 3 этаже общей площадью 243 кв.м. передано арендатору 08 ноября 2010 г.

Данный факт подтверждается актами приема - передач от 01.11.2010 г., 08.11.2010 г.

Согласно условиям договора от 01.10.2010 г. сумма арендной платы за 1 кв.м. составляет 450 руб. за один месяц, в договоре аренды от 01.10.2011 г. сумма арендной платы за один календарный месяц составляет 495 руб. за один кв.м.

Истцом был произведен расчет арендной платы, исходя из площади помещений 486 кв.м., начиная с 01.11.20107.

Однако, как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела произведенный истцом расчет арендной платы является неправомерным, поскольку истец при расчете учитывал площадь помещения 486 кв.м., а фактически были переданы помещения меньшей площадью 218,6 кв.м. и 218,9 кв.м. Данный факт подтвержден техническим паспортом, составленный по состоянию на 09.02.2010 г., согласно которому помещение 2, расположенное на 3 этаже здания имеет общую площадь 218,9 кв.м., помещение 6, расположенное на 2 этаже здания имеет площадь 218,6 кв.м.

Кроме того, такая же площадь указана в свидетельствах о государственной регистрации права собственности за ООО "Профит".

А так же, из актов возврата помещения после аренды следует, что арендатор возвратил арендодателю два помещения площадью 218,6 кв.м. и 218,9 кв.м.

Разница между площадью, представленной в пользование по договору аренды и фактической площадью составляет 48,5 кв.м.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что ИП Хисамутдинов Н.Р. получал от ООО "Профит" арендную плату за 48,5 кв.м., не входящих в площадь сдаваемых помещений, в связи с чем, образовалась переплата - неосновательное обогащение в размере 807 258 руб.25 коп.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что ответчику было известно о площади в 48,5 кв.м. подлежит отклонению.

Ответчик не мог знать о фактической площади арендуемого помещения, поскольку с технической документацией ответчик был ознакомлен лишь при заключении договора купли - продажи, а в договорах аренды и актах приема-передачи не указано, что в состав помещения входит лестничная клетка.

Заключение органа технической инвентаризации о площади лестничных клеток не подтверждает факт передачи в пользование арендатору по договору аренду лестничной клетки.

Кроме того, лестничная клетка является вспомогательным помещением, обеспечивающим проход к выходу из здания, относится к общему имуществу в нежилом здании.

Истцом также неправомерно не учтены платежи, произведенные ООО "Профит" по двум распискам от 01.10.2012 г. на общую сумму 100 000 руб.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что задолженность по арендной плате отсутствует, а потому оснований для взыскания с ООО "Профит" в пользу ИП Хисамутдинова Н.Р. задолженности по аренде и процентов за пользование чужими денежными средствами не имеется.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Взимание арендной платы после внесения выкупной цены помещения является неосновательным обогащением арендодателя, хотя бы помещение и оставалось во владении и пользовании арендатора в период между внесением выкупной цены и возникновением у него права собственности на помещение.

Кроме того, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", излишне уплаченные по договору аренды денежные средства подлежат взысканию с арендодателя по правилам главы 60 ГК РФ в качестве неосновательного обогащения.

В данном случае под неосновательным обогащением следует понимать переплаченную ООО "Профит" арендную плату.

Ответчик производил оплату за помещение общей площадью 486 кв.м.

Однако, фактически в аренду были переданы помещения общей площадью 218,9 кв.м. и 218,6 кв.м.

Также переплатой являются денежные средства, уплаченные за использование помещения, расположенном на 3 этаже с 1 по 8 ноября, так как помещение согласно изменениям к договору аренды от 01.10.2010 г. и акту приему передачи от 08.11.2010 г. передано 08 ноября 2010 г.

Необоснованно не зачтены в счет оплату аренды денежные средства, уплаченные по распискам: двум распискам от 01.11.2012 г. на сумму 100 000 руб. в целом и по расписке от 30.07.2010 г. на сумму 135 300 руб.

Однако суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что расписка от 30.07.2010 г. на сумму 135 300 руб. не может служить доказательством оплаты за арендную плату, поскольку из указанной расписки не следует, что денежные средства в сумме 135 300 руб. Заглумина Т.В. вносит за ООО "Профит" в счет оплаты по договорам аренды. В расписке указано, что денежные средства передаются для оплаты материалов и работ, производимых на 2 этаже здания по ул.Н.Островского, д.54 корп.1.

Таким образом, из суммы неосновательного обогащения, являющегося переплатой по аренде, правомерно исключены денежные средства в сумме 135 300 руб.

Учитывая изложенное, переплата по аренде составила 671 958 руб. 25 коп.

Согласно п. 2 ст. 1107 Гражданского кодекса РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В связи с этим судом первой инстанции правомерно взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 68 987 руб. 71 коп., начисленных на сумму неосновательного обогащения на основании п. 2 ст. 1107 Гражданского кодекса РФ, подлежит удовлетворению.

Пунктом 17 договора купли - продажи недвижимого имущества прямо предусмотрено, что в соответствии с п.2 сто.433 ГК РФ настоящий договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Таким образом, довод подателя апелляционной жалобы о том, что договор не считается заключенным 26.09.2013 г. подлежит отклонению.

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального права и процессуального права.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, сводятся исключительно к переоценке установленных судом обстоятельств и не могут являться основанием для отмены судебного акта в обжалуемой части.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 24.12.2013 по делу N А06-2125/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.И. Жевак

Судьи

Т.С. Борисова С.А. Жаткина