Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2014 г. N 16АП-540/14

г. Ессентуки

31 марта 2014 г.

N А63-11258/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 марта 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Марченко О.В., Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Алмазовой М.П.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю

на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.12.2013 по делу N А63-11258/2013 (под председательством судьи Гладских Н.В.),

по заявлению сельскохозяйственного производственного кооператива колхоза "Ставрополец", п. Ставропольский, ОГРН 1032601490250

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 1042600339737,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Зерносовхоз Ставропольский", с. Надежда, ОГРН 1062642009121

о признании незаконным отказа в регистрации перехода права собственности и обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности,

при участии в заседании представителей:

от СПКК "Ставрополец": Кирсанов А.В. по доверенности от 25.01.2012;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю: Кузьменко Л.В. по доверенности N 60 от 09.01.2014;

в отсутствие ООО "Зерносовхоз Ставропольский", надлежащим образом извещенного о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

сельскохозяйственный производственный кооператив колхоз "Ставрополец" (далее - кооператив, заявитель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление, орган регистрации) о признании незаконным отказа в регистрации перехода права собственности от 16.09.2013 N 06/003/2013-274 и обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества - навес для зерна (закрытый), литера В, общей площадью 1160,9 кв.м, кадастровый номер 26-26-06/011/2011-866, расположенный по адресу: Ставропольский край, Благодарненский район, поселок Ставропольский, улица 8 Марта, б/н.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО "Зерносовхоз Ставропольский" (далее - общество).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 26.12.2013 заявленные требования удовлетворены. Суд установил, что кооператив представил в управление все документы необходимые для государственной регистрации права. Управление не вправе, при проведении правовой экспертизы сделки купли-продажи, проверять соблюдение порядка проведения торгов, являющихся основанием для заключения договора. Доказательств признания договора купли-продажи объекта недействительным, управлением не представлено; предписание об аннулировании публичных торгов в отношении спорного объекта, антимонопольным органом не выдавалось.

В апелляционной жалобе управление просит решение суда от 26.12.2013 отменить, в удовлетворении заявленных требований - отказать. Заявитель считает, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требования действующего законодательства. Управление указывает, что кооперативом в нарушение пункта 1 статьи 16 и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) на регистрацию не представлено заявление об изменении арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, на котором расположен спорный объект. Кроме того, торги, на основании которых заключен договор купли-продажи объекта недвижимости проведены с нарушением действующего законодательства. Решением антимонопольного органа арбитражный управляющий признан нарушившим пункты 9, 10 статьи 110 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и ему выдано предписание об аннулировании торгов.

Отзывы на жалобу суду не предоставлены.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 11.02.2014 на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://arbitr.ru/) в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ООО "Зерносовхоз Ставропольский", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании представитель управления озвучил позицию соответствующую доводам жалобы.

Представитель кооператива просил решение суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей сторон, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба управления не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом, решением Арбитражного суда Ставропольского края от 18.06.2010 по делу N А63-18162/2009 кооператив признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

27 февраля 2013 года на основании результатов торгов в форме публичного предложения (протокол о результатах проведения открытых торгов по лоту N 3 от 18.02.2013) между кооперативом (продавец) в лице конкурсного управляющего и обществом (покупатель) был заключен договор купли-продажи N 33 объектов недвижимости, в том числе и навеса для зерна (закрытый), литер В, общей площадью 1160,9 кв.м, кадастровый номер 26-26-06/011/2011-866, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на основании договора аренды земельного участка N 84 от 28.10.2011, заключенного с администрацией Благодарненского муниципального района Ставропольского края, и расположенного по адресу: Ставропольский край, Благодарненский район, поселок Ставропольский, улица 8 Марта, б/н (том 1, л.д. 33-75).

Договор купли-продажи сторонами исполнен. Объект недвижимого имущества передан продавцом покупателю по акту приема-передачи имущества от 25.03.2013 (том 1, л.д. 76-77).

16 мая 2013 года стороны сделки обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности от кооператива к обществу по договору купли-продажи N 33 от 27.02.2013 на объект недвижимого имущества - навес для зерна (закрытый), литера В, общей площадью 1160,9 кв.м, кадастровый номер 26-26-06/011/2011-866, расположенный по адресу: Ставропольский край, Благодарненский район, поселок Ставропольский, улица 8 Марта, б/н (том 4, л.д. 108).

Сообщением N 06/003/2013-274 от 16.09.2013 регистрирующий орган уведомил стороны об отказе в государственной регистрации перехода права собственности. Отказ мотивирован тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требования действующего законодательства. В сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано, что в нарушение пункта 1 статьи 16 и статьи 25.5 Закона о регистрации не представлено заявление на государственную регистрацию изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Кроме того, конкурсным управляющим кооператива нарушен порядок проведения торгов посредством публичного предложения - объявление о проведении торгов в газете "Благодарненские вести" опубликовано в день начала торгов, что не соответствует требованиям пункта 9 статьи 110 Закон о банкротстве; в сообщении о проведении торгов посредством публичного предложения не указана характеристика объектов, а именно точный адрес объектов, являющихся предметом торгов.

Кооператив, считая отказ в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество незаконным, обратился в суд с настоящим заявлением.

Проверка законности решений органов, осуществляющих публичные полномочия, осуществляется арбитражным судом в порядке норм главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и предполагает выяснение обстоятельств соответствия оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту, а также факта нарушения этим решением прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Отказывая обществу в испрашиваемой государственной регистрации права, регистрирующий орган руководствовался положениями статьи 20 Закона о регистрации, согласно которым в государственной регистрации отказывается в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Однако доказательств обоснованности данного вывода заинтересованным лицом вопреки требованиям статей 65, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

В силу положений пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования на условиях аренды земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением, и необходимым для их использования (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Перемена лиц в обязательстве происходит в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка (лицом, уполномоченным распоряжаться земельным участком) с прежним собственником недвижимости.

Согласно статье 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) являются договоры и другие сделки, а также иные документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

По смыслу приведенных норм основанием для государственной регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка в данном случае является договор купли-продажи недвижимого имущества.

Пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация прав включает в себя правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ, вступившим в силу с 07.03.2012, Закон о регистрации дополнен статьей 25.5, согласно которой при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

В данном случае, доказательств, обосновывающих невыполнение регистрирующим органом требований статьи 25.5 Закона о регистрации, в деле не имеется.

Доводы управления о необходимости предоставления заявления на государственную регистрацию изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, не принимаются.

Статьей 25.5 Закона о регистрации введено правило не о самостоятельной регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка, а об одновременной регистрации такого изменения с государственной регистрацией перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество. Предоставление заявления и документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество, статья 25.5 Закона о регистрации не отменяет. Указанные документы, а не сама государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, являются по смыслу Закона основанием для одновременной регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка, занимаемого находящимся на нем недвижимым имуществом.

Аналогичный вывод содержится в постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.02.2013 по делу N А53-23218/2012.

Поскольку оспариваемое решение органа государственной регистрации не соответствует требованиям статьи 20 Закона о государственной регистрации и нарушает права и законные интересы заявителя, суд первой инстанции правомерно, в соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал его незаконным.

Довод апелляционной жалобы о том, что торги по продаже спорного объекта недвижимости проведены с нарушением действующего законодательства, не принимается.

Оспоренный в настоящем деле отказ регистратора основан на абзаце четыре пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, согласно которым в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Порядок проведения торгов не относятся ни к форме, ни к содержанию договора купли-продажи, представленного в управление в качестве основания для регистрации перехода права собственности на спорный объект, поэтому управление не вправе было проверять законность процедуры проведения торгов, по итогам которого заключен договор купли-продажи права аренды,

Кроме того, в силу пунктов 1 и 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги и сделка, заключенная с лицом, выигравшим их, могут быть признаны недействительными только по решению суда по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

В данном случае, торги по продаже спорного имущества недействительными не признаны. Доказательств обратного, заявителем не представлено.

Ссылка апеллянта на то, что решением антимонопольного органа арбитражный управляющий признан нарушившим пункты 9, 10 статьи 110 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", также не принимается.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.10.2013 по делу А63-3527/2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 29.01.2014 решение и предписание антимонопольного признаны недействительными.

В силу части 5 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия.

К тому же в деле не имеется доказательств о том, что антимонопольным органом выдано предписание об аннулировании результатов проведения открытых торгов по лоту N 3 от 18.02.2013 в отношении спорного объекта.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, не имеется. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.12.2013 по делу N А63-11258/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо - Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий

Ю.Б. Луговая

Судьи

О.В. Марченко З.М. Сулейманов