Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2014 г. N 06АП-1130/14

г. Хабаровск

31 марта 2014 г.

Дело N А04-4968/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 марта 2014 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Головниной Е.Н.

судей Гетмановой Т.С., Козловой Т.Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликом Е.С.

при участии в заседании:

от лиц, участвующих в деле, представители не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Никифорова Алексея Вячеславовича

на решение от 09 января 2014 года

по делу N А04-4968/2013

Арбитражного суда Амурской области

принятое судьей Качуковым С.Б.

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Тынды

к индивидуальному предпринимателю Никифорову Алексею Вячеславовичу

об обязании освободить помещения

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Тынды ОГРН 1022800774370, г. Тында Амурской области (далее - истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к индивидуальному предпринимателю Никифорову Алексею Вячеславовичу ОГРНИП 304280836200034, г. Тында Амурской области (далее - ответчик, Предприниматель) о взыскании на основании договоров аренды муниципального имущества от 15.03.2012 и от 16.09.2013 N N 580, а также соглашений об оплате за фактическое пользование муниципальным имуществом от 11.02.2013, от 17.04.2013, от 04.06.2013, от 05.07.2013, задолженности по арендной плате в сумме 159 544,66 руб. и пеней в сумме 15 405,62 руб., всего 174 950,28 руб. и об обязании ответчика освободить арендуемое помещение общей площадью 111,10 кв.м, расположенное по адресу: г. Тында, ул. Красная Пресня, 27 и передать помещение истцу по акту приема-передачи (с учетом уточнения иска от 13.11.2013 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

До принятия судебного акта, которым закачивается рассмотрение дела по существу, Комитет отказался от иска в части взыскания задолженности по арендной плате и пеням в размере 174 950,28 руб.

Решением арбитражного суда от 09.01.2014 исковые требования Комитета удовлетворены - на Предпринимателя возложена обязанность освободить нежилые помещения N 1, N 2, N 3, N 15, N 16, N 17, N 18 и N 19 (по техническому паспорту) общей площадью 111,10 кв.м, расположенные в подвале здания по адресу: Амурская область, г. Тында, ул. Красная Пресня, 27, и передать их Комитету по акту приема-передачи. Производство по делу в части требований о взыскании с Предпринимателя задолженности по арендной плате и пеней в размере 174 950,28 руб. прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

В апелляционной жалобе и дополнении к ней Предприниматель просит отменить решение суда от 09.01.2014 и принять новый судебный акт. Заявитель жалобы считает, что поскольку арендные отношения между сторонами продолжаются с 2005 года, следовательно, в случае признания ничтожным последних договоров аренды от 2011, 2012 годов, ранее подписанные договоры, в том числе договоры от 01.01.2008 N 261 и от 2009 года, считаются действующими - возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку ни на 31.12.2008, ни на последующие даты, возражений со стороны Комитета не поступило, и не являются расторгнутыми. Настаивает на отсутствии в деле доказательств, подтверждающих направление ответчику и получение последним писем Комитета об отказе от договора аренды. Считает подписанные между сторонами соглашения N 580 от 17.04.2013, от 04.06.2013, от 05.07.2013 дополнительными соглашениями к действующему договору аренды от 01.01.2008 или от 2009 года. Полагает, что, поскольку между сторонами имеются договорные отношения, решение суда в части возложения на ответчика обязанности по освобождению нежилых помещений является незаконным и необоснованным. Ссылается на то, что выводы суда о ничтожности договоров аренды от 18.02.2011, от 15.03.2012, об отсутствии между сторонами договорных отношений и необходимости освободить спорные помещения нарушают права ответчика и лишают его возможности реализации установленного статьей 621 ГК РФ преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. При этом обращает внимание суда на то, что на протяжении длительного времени ответчик арендовал помещение и нес все необходимые расходы по его содержанию.

Заявителем жалобы в апелляционный суд представлены копии договоров аренды за период 2006-2011 годы и заявления в Комитет от 04.02.2014, заявлены ходатайства о приобщении этих документов к материалам дела, об истребовании у Комитета копии технического паспорта здания, расположенного по ул. Красная Пресня, д. 27 с указанием на нем точного местоположения объекта аренды Предпринимателя.

Комитет в отзыве с доводами апелляционной жалобы не согласился, указав в обоснование на то, что им реализовано право на односторонний отказ от договора путем направления в адрес ответчика письма от 07.06.2013, в связи с чем последний обязан в соответствии со статьей 622 ГК РФ вернуть нежилые помещения, что им не сделано до настоящего времени.

Стороны, извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили; при этом от Комитета поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя (изложено в отзыве на жалобу).

Ходатайство заявителя жалобы об истребовании доказательств у истца апелляционным судом отклонено, поскольку суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела по имеющимся документам; также суд учел отсутствие спора между сторонами относительно местоположения спорного имущества.

Представленные ответчиком копии документов приобщены арбитражным апелляционным судом к материалам дела в соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".

Поскольку Предпринимателем обжалуется часть судебного акта, стороны не заявили возражений в суд апелляционной инстанции к началу заседания по проверке только части судебного акта, суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 5 статьи 268 АПК РФ с учетом разъяснений, указанных в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых апелляционной жалобой - в части требований об обязании ответчика освободить нежилые помещения и передать их истцу по акту приема-передачи.

Проверив законность решения от 09.01.2014 в обжалуемой части, с учетом доводов апелляционной жалобы, отзыва на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, 15.03.2012 между Комитетом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества N 580 (далее - Договор от 2012 года) со сроком действия с 01.01.2012 по 30.12.2012, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять по временное, возвратное пользование помещение общей площадью 111,10 кв.м, расположенное в подвальном помещении здания по адресу: Амурская область, г. Тында, ул. Красная Пресня, 27 (по техническому паспорту N 1, N 2, N 3, N 15, N 16, N 17, N 18 и N 19) (пункты 1.1, 3.1).

В силу пункта 3.4 данного договора обязательства арендодателя по предоставлению муниципального помещения автоматически прекращаются с 31.12.2012.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю помещение с учетом произведенного текущего ремонта (пункт 3.2).

Размер и порядок внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 5 названного договора.

По акту приема-передачи от 15.03.2012 помещение площадью 111,10 кв.м, расположенное по адресу: Амурская область, г. Тында, ул. Красная Пресня, 27 передано ответчику.

После истечения срока действия Договора от 2012 года арендатор продолжал пользоваться нежилыми помещениями, что сторонами по делу не оспаривается.

Также в материалы дела представлен договор аренды муниципального имущества от 16.09.2013 N 580 со сроком действия с 01.09.2013 по 31.10.2013 с подписанным к нему актом приема-передачи ответчику в аренду названных выше помещений (далее - Договор от 2013 года) и подписанные между сторонами соглашения от 17.04.2013, от 04.06.2013, от 05.07.2013 NN 580 об оплате за пользование названным выше имуществом за периоды с 31.03.2013 по 30.04.2013, с 01.05.2013 по 30.06.2013 с 01.07.2013 по 07.07.2013 (далее - Соглашения).

Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком предусмотренных Договорами от 2012 года, 2013 года и Соглашениями обязательств в части уплаты арендных платежей и наличие задолженности, а также на прекращение арендных отношений между сторонами и отказ ответчика возвратить помещения арендодателю, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Как указано выше, в дальнейшем истец отказался от исковых требований в части взыскания задолженности и пеней по Договорам аренды от 2012 года, 2013 года и Соглашениям, сославшись на погашение ответчиком задолженности в полном объеме, в связи с чем арбитражным судом первой инстанции производство по делу в данной части требований прекращено. Решение арбитражного суда от 09.01.2014 в указанной части заявителем жалобы не оспаривается.

Относительно требований об обязании ответчика освободить нежилые помещения и передать их истцу по акту приема-передачи, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как правильно указал арбитражный суд первой инстанции, Договоры аренды от 2012 года, от 2013 года являются недействительными (ничтожными), поскольку заключены сторонами без проведения торгов.

Такой вывод согласуется с пунктами 1 и 3 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) и соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

В этой связи оснований для пользования данными нежилыми помещениями в соответствии с условиями Договоров аренды от 2012 года, от 2013 года не имеется, поскольку согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Между тем, по утверждению ответчика, арендные отношения между сторонами, касающиеся спорного имущества, продолжаются с 2005 года.

Данное обстоятельство установлено судом первой инстанции и истцом не оспорено, а также подтверждается представленными в дело договорами аренды от 11.01.2005 N 0102, от 10.01.2006 N 0058, от 09.01.2007 N 106, от 01.01.2008 N 261, от 01.01.2009 N 580 с дополнительным соглашением к нему от 01.03.2010 N 1, от 18.02.2011 N 280 и подписанными к ним актами приема-передачи муниципального имущества (далее - Договоры аренды).

Все названные договоры аренды, также как и Договоры аренды от 2012 года, 2013 года, заключены сторонами без проведения торгов, что не является спорным для сторон по делу.

В соответствии с условиями данных договоров, срок их действия установлен с 01 января по 30 декабря года, в котором подписаны эти договоры; при этом в соответствии с дополнительным соглашением от 01.03.2010 N 1 договор аренды от 01.01.2009 N 580 дополнен пунктом 3.2 о продлении срока действия данного договора до 30.12.2010.

В силу казанных выше норм действующего законодательства Договор аренды от 2011 года является ничтожным, как заключенный без проведения торгов, при том, что на момент его подписания уже действовала статья 17.1 Закона N 135-ФЗ, устанавливающая требование о заключении договоров аренды в отношении муниципального имущества по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров (введена в действие Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ, вступившим в силу с 02.07.2008).

При этом положения части 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ (в редакции, действующей на дату подписания Договора аренды от 2011 года), разрешающие заключение до 1 июля 2015 года на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством, в данном случае не подлежали применению, поскольку Договор аренды от 2011 года был заключен по окончании срока действия предыдущего договора аренды, датированного 01.01.2009.

Следует отметить, что отнесение Предпринимателя к субъектам малого и среднего предпринимательства сторонами по делу не оспаривается.

Между тем ничтожность заключенных между сторонами Договоров аренды от 2011, 2012, 2013 годов не прекратила прав и обязанностей сторон по договору аренды, заключенному ранее названных договоров, а именно: Договору аренды от 01.01.2009 N 580 с дополнительным соглашением к нему от 01.03.2010 N 1, который в силу части 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ в соответствующей редакции мог быть заключен без проведения торгов, так как его заключению предшествовал договор аренды от 01.01.2008 (возобновленный в порядке статьи 621 ГК РФ на неопределенный срок после окончания срока действия - 30.12.2008), то есть договор, заключенный до 1 июля 2008 года.

Доказательств его недействительности или расторжения в установленном законом порядке материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание то, что после истечения срока действия Договор аренды от 2009 года, установленного дополнительным соглашением от 01.03.2010 N 1 - 30.12.2010, ответчик продолжал пользоваться спорным имуществом при отсутствии возражений со стороны Комитета вплоть до направления последним письма от 07.06.2013 N 2265 (т. 1 л.д. 40, 58) с требованием освободить занимаемые помещения, данный договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Оценив по правилам статьи 65, 71 АПК РФ содержание названного выше письма Комитета от 07.06.2013 N 2265, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что оно позволяет установить однозначно выраженную волю истца на прекращение договора аренды. Кроме того, письмо содержит требование об освобождении ответчиком занимаемых спорных помещений, что возможно лишь после прекращения арендных правоотношений.

Ссылка в письме на договор аренды от 15.03.2012 N 580 и отсутствие ссылки на Договор от 2009 года, правового значения при установленных выше обстоятельствах не имеет, так как определяющим является отказ от продолжения арендных отношений по поводу конкретного имущества.

Довод заявителя жалобы об отсутствии доказательств, подтверждающих направление ответчику и получение последним писем Комитета об отказе от договора аренды, апелляционным судом отклоняется.

Факт направления письма Комитета от 07.06.2013 N 2265 в адрес ответчика подтверждается представленным в дело реестром корреспонденции, отправленной 07.06.2013, в котором в числе адресатов поименован Предприниматель. Реестр содержит подпись работника и печать органа почтовой связи.

Кроме того, истец подтвердил свою волю на прекращение арендных отношений при обращении в арбитражный суд с настоящим иском, направив копию искового заявления 07.06.2013 в адрес Предпринимателя (т. 1 л.д. 29). Представитель Предпринимателя принимал участие в судебном заседании суда первой инстанции 10.09.2013 (т. 2 л.д. 72-73).

Таким образом, на момент принятия решения (09.01.2014) трехмесячный срок предупреждения, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, истек, в связи с чем Договор аренды от 2009 года в силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ считается расторгнутым.

В этой связи, учитывая отсутствие иных оснований для нахождения Предпринимателя в спорных помещениях, требование Комитета об обязании ответчика освободить их и передать по акту-приема-передачи подлежат удовлетворению на основании статьи 622 ГК РФ.

Ссылка заявителя жалобы на то, что Соглашения являются дополнительными соглашениями к Договорам аренды от 2008 года, от 2009 года во внимание не принимается как не имеющая правового значения для разрешения настоящего спора.

Доводы заявителя жалобы о нарушении его прав на реализацию установленного статьей 621 ГК РФ преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, апелляционным судом отклоняются, поскольку данное обстоятельство предметом настоящего спора не является. Следует отметить, что согласно пункту 35 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной" преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Доводы ответчика о том, что он на протяжении длительного времени арендовал помещение и нес все необходимые расходы по его содержанию, подлежат отклонению, так как указанное не является основанием для дальнейшего нахождения спорного имущества в пользовании ответчика при расторжении договора аренды.

При изложенном апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению. Решение арбитражного суда от 09.01.2014 в обжалуемой части надлежит оставить без изменения.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе (2 000 руб.) перечислена заявителем апелляционной жалобы полностью и, учитывая оставление апелляционной жалобы без удовлетворения, относится на ответчика в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 09 января 2014 года по делу N А04-4968/2013 Арбитражного суда Амурской области в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

Е.Н. Головнина

Судьи

Т.С. Гетманова Т.Д. Козлова