Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2014 г. N 03АП-559/14

г. Красноярск

31 марта 2014 г.

Дело N А33-17360/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 марта 2014 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - судьи Иванцовой О.А.,

судей: Колесниковой Г.А., Севастьяновой Е.В.,

при ведении протоколирования судебного заседания с использованием средств аудиозаписи и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хрущевой М.А.,

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя (общества с ограниченной ответственностью "РЭМ-Строй"): Иванца О.И., на основании доверенности от 01.03.2014, паспорта;

от ответчика (Департамента градостроительства администрации города Красноярска): Андреевой А.А., на основании доверенности от 22.01.2014 N 04/365-дг, паспорта,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента градостроительства администрации города Красноярска

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 26 декабря 2013 года по делу N А33-17360/2013, принятое судьей Раздобреевой И.А.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "РЭМ-Строй" (ИНН 2462214949, ОГРН 1112468004296) (далее - заявитель, общество, ООО "РЭМ-Строй") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Департаменту градостроительства администрации города Красноярска (ИНН 2466216619, ОГРН 1082468060476) (далее - ответчик, Департамент) о признании незаконным отказа от 20.09.2013 N 16/8110-дг в продлении срока действия распоряжения администрации города Красноярска от 27.09.2010 N 1105-ж о предоставлении ООО фирме "Кедр" земельного участка, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Партизана Железняка, д. 40; об обязании принять решение о продлении договора аренды земельного участка от 23.03.2011 N 421; об обязании заключить соглашение с ООО "РЭМ-Строй" о продлении договора аренды земельного участка от 23.03.2011 N 421 (с учетом изменения предмета заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 26 декабря 2013 года признан незаконным отказ Департамента от 20.09.2013 N 16/8110-дг в продлении срока действия распоряжения администрации города Красноярска от 27.09.2010 N 1105-ж "О предоставлении ООО фирме "Кедр" земельного участка". На Департамент возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ООО "РЭМ-Строй" о продлении срока действия распоряжения от 27.09.2010 N 1105-ж с учетом положений статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с данным решением, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований ООО "РЭМ-Строй", ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела:

- ООО фирме "Кедр" был дан срок для разработки необходимой документации, получении согласований, комплекса экономических и технических исследований. Заявитель не принял надлежащих мер для получения разрешения на строительство, в связи с чем, нарушил принцип использования земельных участков, установленный Земельным кодексом Российской Федерации; заявитель не представил доказательств того, что неиспользование земельного участка, вызвано объективными обстоятельствами;

- проектная документация государственную экспертизу не прошла и обращение в Департамент с заявлением о получении разрешения на строительство носит формальный характер; доказательств того, что на арендованном земельном участке ведутся строительные работы в материалы дела не представлено; общество имело возможность самостоятельно предоставить в Департамент документы, свидетельствующие об освоении и использовании земельного участка; представление в суд договора генерального подряда, проекта организации строительства не подтверждает факт освоения земельного участка.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал требования апелляционной жалобы, сослался на изложенные в ней доводы.

Представитель заявителя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы не признал, сослался на основания, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

На основании договора аренды земельного участка от 27.03.2011 N 421, заключенного между Департаментом градостроительства администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью фирма "Кедр" в соответствии с распоряжением администрации города Красноярска от 27.09.2010 N 1105-ж "О предоставлении ООО фирме "Кедр" земельного участка", обществу с ограниченной ответственностью фирма "Кедр" предоставлен в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0400128:85, находящийся по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Партизана Железняка, 40, для использования в целях строительства офисно-гостиничного комплекса сроком с 27.09.2010 по 26.09.2013.

Дополнением от 25.08.2011 N 5287 к договору от 23.03.2011 N 421 стороны договорились о замене стороны по договору: общества с ограниченной ответственностью фирма "Кедр" на ООО "РЭМ-Строй" в соответствии с договором от 20.05.2011 передачи прав и обязанностей арендатора.

Договор аренды земельного участка от 27.03.2011 N 421 и дополнение от 25.08.2011 N 5287 к договору прошли государственную регистрацию.

ООО "РЭМ-Строй" 03.09.2013 обратилось в Департамент с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400128:85, площадью 1622 кв.м, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Партизана Железняка, 40, для строительства офисно-гостиничного комплекса сроком на 12 месяцев.

Письмом от 20.09.2013 N 16/8110-дг "Об отказе в продлении срока предоставления земельного участка" Департамент отказал обществу в продлении срока действия распоряжения от 27.09.2010 N 1105-ж "О предоставлении ООО фирме "Кедр" земельного участка" в связи с неполучением в установленном порядке разрешения на строительство.

Полагая, что данный ненормативный акт противоречит требованиям нормативных актов и нарушает его права, общество обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решения, действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемый отказ, изложенный в письме от 20.09.2013 N 16/8110-дг, не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя на основании следующего.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Основания прекращения аренды земельного участка установлены в статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно положениям статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Из положений пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае, в том числе неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При этом частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для получения разрешения на строительство необходимо представление, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Письмом 20.09.2013 N 16/8110-дг Департамент со ссылкой на положения Административного регламента, отказал обществу в продлении срока действия распоряжения от 27.09.2010 N 1105-ж, указав, на неполучение обществом разрешения на строительство.

Вместе с тем действующее законодательство не предусматривает в качестве основания в отказе в продлении срока предоставления земельного участка неполучение разрешения на строительство.

Согласно пункту 16 Административного регламента одним из оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги по приему заявлений и выдаче решений о продлении срока предоставления земельного участка для строительства объекта является неполучение в установленном порядке разрешения на строительство (подпункт 4).

На основании пункта 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, состоит из Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.

Как определено в пункте 4 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе издавать акты, содержащие нормы земельного права в пределах своих полномочий.

Таким образом, нормативные правовые акты органов местного самоуправления о продлении сроков предоставления земельных участков для строительства принимаются представительными органами местного самоуправления в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

При этом ни Земельным кодексом Российской Федерации, ни другими нормами федерального законодательства, законодательства Красноярского края не предусмотрено право органов местного самоуправления устанавливать дополнительные основания для отказа в предоставлении муниципальной услуги по приему заявлений и выдаче решений о продлении срока предоставления земельного участка для строительства объекта.

В силу изложенных норм права, подпункт 4 пункта 16 Административного регламента не подлежит применению арбитражным судом при рассмотрении настоящего спора как противоречащий Земельному кодексу Российской Федерации.

Поскольку Департаментом не доказана правомерность указанного в письме от 20.09.2013 N 16/8110-дг основания для отказа в продлении обществу срока действия распоряжения от 27.09.2010 N 1105-ж "О предоставлении ООО фирме "Кедр" земельного участка", суд первой инстанции правомерно признал недействительным оспариваемый отказ.

В апелляционной жалобе Департамент указывает, что арендаторам был дан срок для разработки необходимой документации, получении согласований, комплекса экономических и технических исследований. Заявитель не принял надлежащих мер для получения разрешения на строительство, в связи с чем, нарушил принцип использования земельных участков, установленный Земельным кодексом Российской Федерации; заявитель не представил доказательств того, что неиспользование земельного участка, вызвано объективными обстоятельствами, то есть имелись основания для прекращения договора аренды земельного участка, предусмотренные статьей частью 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции не принимает указанный довод, поскольку в письме от 20.09.2013 N 16/8110-дг отсутствует указание на неиспользование арендатором земельного участка по назначению (в целях строительства офисно-гостиничного комплекса).

Кроме того, как правомерно указал суд первой инстанции ООО "РЭМ-Строй", начиная с момента заключения договора аренды земельного участка и до момента обращения с соответствующим заявлением в Департамент, производились работы по разработке проектной документации и подготовке документов для получения разрешения на строительство, что подтверждается договором от 01.07.2011 N 295/1 (т.2 л.д. 13-17), заключенным между ООО "КрасЗапад-Сибстрой" (правопредшественником заявителя) и ООО "Сибаэропроект" на выполнение проектных работ на стадии "Проектная документация" и "Рабочая документация" по объекту: "Офисное здание по ул. Партизана Железняка, 40 в Советском районе г. Красноярска", договором генерального подряда на выполнение проектных работ от 01.08.2012 N 363/12 (т.1, л.д. 98-100) заключенным между ООО "РЭМ-Строй" и ООО "Максимум" на выполнением проекта "Семиэтажное офисное здание" площадью 3600 кв.м по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Партизана Железняка, 40, проектом организации строительства и проектной документацией на гостиничный комплекс по указанному адресу (т.2, л.д. 22-87), экспертным заключением о соответствии (несоответствии) государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам земельного участка от 22.05.2013 N 2971 (т.1, л.д. 75-81).

Из материалов дела также следует, что заявитель неоднократно до истечения установленного договором аренды земельного участка срока обращался в Департамент с заявлениями о выдаче разрешения на строительство, однако, в удовлетворении данных заявлений было отказано. Последний отказ Департамента в выдаче разрешения на строительство обжалован ООО "РЭМ-Строй" в судебном порядке (дело N А33-16984/2013).

В апелляционной жалобе Департамент также указывает, что общество имело возможность самостоятельно предоставить в Департамент документы, свидетельствующие об освоении и использовании земельного участка.

Вышеуказанные документы, свидетельствующие об освоении земельного участка, заявитель в департамент не представлял. Вместе с тем Административным регламентом не предусмотрено условие об обязательности приложения к заявлению документов, подтверждающих освоение земельного участка.

При таких обстоятельствах, ссылки департамента на правомерность отказа обществу в продлении аренды спорного земельного участка в связи с его неиспользованием для строительства, являются необоснованными.

Довод Департамента о том, что проектная документация государственную экспертизу не прошла и обращение в Департамент с заявлением о получении разрешения на строительство носит формальный характер, о том, что доказательств того, что на арендованном земельном участке ведутся строительные работы в материалы дела не представлено не могут быть приняты судом апелляционной инстанции, поскольку данные доводы не опровергает вывода суда о совершении обществом необходимых действий, направленных на освоение спорного земельного участка в соответствии с целью его предоставления в аренду.

Таким образом, поскольку Департаментом не доказано наличие надлежащих правовых оснований для отказа в продлении срока действия распоряжения от 27.09.2010 N 1105-ж, суд первой инстанции правомерно признал незаконным оспариваемый отказ департамента, изложенный в письме от 20.09.2013 N 16/8110-дг.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно обязал Департамент повторно рассмотреть заявление общества о продлении срока действия распоряжения от 09.04.2010 N 429-ж с учетом положений статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины, в том числе за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 26 декабря 2013 года по делу N А33-17360/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.А. Иванцова

Судьи

Г.А. Колесникова Е.В. Севастьянова