Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2014 г. N 18АП-1927/14 (ключевые темы: инвестиционный договор - инвестор - расторжение договора - строительство объектов - договор аренды земельного участка)

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2014 г. N 18АП-1927/14

г. Челябинск

31 марта 2014 г.

Дело N А47-5080/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 марта 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Деевой Г.А.,

судей Мальцевой Т.В., Ширяевой Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Урванцевой Ю.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы открытого акционерного общества "Оренбургстрой" и общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Оренбургстрой" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 20.12.2013 по делу N А47- 5080/2013 (судья Литвинова С.В.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная строительная компания ЮжУралинвест" - Летута С.С. (доверенность от 20.03.2012 N 41);

открытого акционерного общества "Оренбургстрой" - Ерпылев И.В. (доверенность от 23.01.2014).

Общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционная строительная компания ЮжУралинвест" (далее - ООО "ИСК ЮжУралинвест", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области к открытому акционерному обществу "Оренбургстрой" (далее - ОАО "Оренбургстрой", ответчик, податель жалобы) с исковым заявлением о расторжении договоров инвестирования от 22.11.2009 N 7 и от 02.12.2009 N 12, а также договора подряда от 02.12.2009 N 13, взыскании с ответчика 50 872 613 руб. 90 коп., составляющих стоимость выполненных работ и понесенных затрат по вышеуказанным договорам (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 27.05.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены общество с ограниченной ответственностью "Интеграл Плюс" и Администрация города Оренбурга (далее - ООО "Интеграл Плюс", администрация, третьи лица, л.д. 1-2, т.1).

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 03.10.2013 произведена замена третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Интеграл Плюс" на общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Оренбургстрой" (далее - ООО СК "Оренбургстрой", третье лицо).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.12.2013 исковые требования ООО "ИСК ЮжУралинвест" удовлетворены частично: договоры от 22.11.2009 N 7 о порядке и объемах инвестирования проектных и строительно-монтажных работ комплексной застройки квартала многоэтажных жилых домов в 20 микрорайоне СВЖР города Оренбурга, от 02.12.2009 N12 о порядке и объемах инвестирования проектных и строительно-монтажных работ объекта "9-ти этажный жилой дом N 14 (по генплану) серии "Волга-В/9к" на 162 одно- и двухкомнатных квартир в 20 микрорайоне СВЖР города Оренбурга", а также строительного подряда от 02.12.2009 N13, заключенные между ОАО "Оренбургстрой" и ООО "Инвестиционная строительная компания ЮжУралинвест", расторгнуты. С ОАО "Оренбургстрой" в пользу ООО "Инвестиционная строительная компания ЮжУралинвест" взыскано 49 780 465 руб. 97 коп. инвестиций.

В удовлетворении остальной части иска отказано; между сторонами распределены судебные расходы (т.3, л.д. 134-147).

Не согласившись с вынесенным решением, ООО "ИСК ЮжУралинвест", ОАО "Оренбургстрой" и ООО "Строительная Компания "Оренбургстрой" обжаловали его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе ООО "ИСК ЮжУралинвест" просило решение суда изменить, дополнив мотивировочную часть судебного акта выводом об обязании ответчика осуществить первичную регистрацию спорного имущества для последующей передачи истцу объекта строительства (т. 4, л.д. 3-4).

Кроме того, ООО "ИСК ЮжУралинвест" усматривает неполноту судебного акта в связи с отсутствием вывода о том, был ли приобретён или утрачен ответчиком статус застройщика в связи с отчуждением прав на землю, как на это указывал истец.

В судебном заседании 24.02.2014 представитель истца заявил об отказе от апелляционной жалобы (т. 4, л.д. 61-62).

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2014 принят отказ ООО "Инвестиционная строительная компания ЮжУралинвест" от апелляционной жалобы, производство по апелляционной жалобе истца прекращено (т. 4, л.д. 64-65).

В апелляционной жалобе ОАО "Оренбургстрой" просило решение суда отменить и отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме (т. 4, л.д. 13-17), полагая, что при его принятии суд неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, сделал не соответствующие фактическим обстоятельствам дела выводы, нарушил нормы материального и процессуального права.

Суд отклонил заявление ответчика о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N А47 -7759/2011, самостоятельно оценил ситуацию с задержкой выдачи разрешения на строительство, тем самым предвосхитил возможные выводы Арбитражного суда Оренбургской области по указанному делу.

В апелляционной жалобе ОАО "Оренбургстрой" ссылается на то, что вывод суда о неисполнении ответчиком обязанности по передачи вещи не соответствует материалам дела, поскольку согласно договору инвестирования от 02.12.2009 обязанность ответчика по передаче вещи истцу возникает после окончания строительства и вступления в силу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Ответчик считает неправомерным указание суда на то, что правила договора о досрочном его расторжении применяются лишь в случаях расторжения по соглашению сторон, поскольку гражданское законодательство не делает особого разграничения между расторжением договора в судебном и добровольном порядке.

ОАО "Оренбургстрой" полагает, что истец нарушил условия договора подряда и инвестирования, приступив к работам до получения ответчиком действующего разрешения на строительство, что повлекло за собой нарушение прав и законных интересов собственника земельного участка - администрации.

Ответчик считает противоречащим ч.1 ст.4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вывод суда первой инстанции о том, что истец лишен возможности защиты своего нарушенного права путем предъявления иска о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче объекта недвижимости, являющегося предметом договора, поскольку выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу.

Кроме того, ОАО "Оренбургстрой" полагает, что суд не выяснил воли сторон относительно спорного объекта недвижимости, не учел факт обладания истцом данным объектом, вследствие чего удовлетворение иска привело к неосновательному обогащению истца за счет ответчика.

Третье лицо - ООО СК "Оренбургстрой" также направило апелляционную жалобу, в просительной части которой просило отменить судебный акт и отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме (т. 4, л.д. 33-35).

В качестве обоснования доводов апелляционной жалобы ООО СК "Оренбургстрой" ссылается на незаключённость договоров инвестирования от 22.11.2009 N 7 и от 02.12.2009 N 12, так как цена объекта недвижимости сторонами не согласована.

Третье лицо полагает, что удовлетворение искового требования о расторжении договора подряда от 02.12.2009 N 3 в судебном порядке в рамках данного иска является недопустимым, так как истец в одностороннем порядке отказался от его исполнения.

Также ООО СК "Оренбургстрой" считает ссылку истца на ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации несостоятельной, поскольку срок для передачи объекта истцу не наступил, а следовательно, соответствующего обязательства по передаче объекта у ответчика не возникло. В дополнение к изложенному третье лицо полагает, что при досрочном расторжении договоров необходимо руководствоваться положениями п. 5.7. договора инвестирования от 02.12.2009 N 12.

В судебное заседание ООО "Строительная Компания "Оренбургстрой" представило ходатайство об отмене решения и переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным при рассмотрении дела в суде первой инстанции, поскольку принятым судебным актом затронуты права и обязанности лица, не привлеченного к участию в деле - общества с ограниченной ответственностью "Энергетический комплекс Урала".

Рассмотрев ходатайство, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его удовлетворения, поскольку обстоятельства того, что обжалуемый судебный акт каким - то образом может повлиять на права и обязанности субподрядной организации, из материалов дела не усматривается.

В случае возникновения спора между истцом и обществом "Энергетический комплекс Урала" в отношении перечисленной обществом за истца суммы 1092147 руб. 93 коп., он может быть рассмотрен в рамках отдельного, самостоятельного производства.

ООО "Инвестиционная строительная компания ЮжУралинвест" представило отзыв на апелляционную жалобу ОАО "Оренбургстрой", в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, полагает, что ответчик не вправе ставить защиту прав истца по заявленному иску в зависимость от исхода дела N А47-7759/2011 (т. 4, л.д. 51-52).

Истец отмечает, что в апелляционной жалобе ответчика содержатся противоречивые доводы относительно передачи истцу спорного имущества.

Отвечая на доводы жалобы, ООО "Инвестиционная строительная компания ЮжУралинвест" признало довод ответчика об установлении судом факта выполнения работ в марте 2010 противоречащим материалам дела, так как согласно акту осмотра Госстройнадзором объекта от 05.05.2009, строительство велось в период с 14.04.2009 по 14.11.2009.

Кроме того, ООО "Инвестиционная строительная компания ЮжУралинвест" представило отзыв на апелляционную жалобу ООО СК "Оренбургстрой", в котором пояснило, что с момента уступки ответчиком прав на земельный участок в пользу третьего лица приобретение статуса застройщика невозможно, а следовательно, обязательство истца в качестве инвестора в силу ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратилось; дальнейшее исполнение спорных договоров невозможно.

Единственно возможным способом защиты нарушенных прав истца при таких обстоятельствах является предъявление требования о возврате уплаченных денежных средств и понесенных затрат.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание третьи лица не явились. С учетом мнения истца, ответчика в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьих лиц.

В судебном заседании лица, участвующие в деле, поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах и отзывах.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 22.11.2009 ООО "ИСК ЮжУралинвест" (инвестор) и ОАО "Оренбургстрой" (заказчик) заключили договор о порядке и объемах инвестирования проектных и строительно-монтажных работ комплексной застройки квартала многоэтажных жилых домов в 20 (двадцатом) микрорайоне СВЖР города Оренбурга N 7, в соответствии с п. 1.2 которого заказчик принял на себя обязательства в качестве застройщика иметь действующий договор аренды земельного участка (кадастровый номер 56:44:02 02 007:0184), а также осуществлять сбор исходных материалов для проектирования, технический надзор на период проектирования и строительства квартала.

Инвестор принял на себя обязательства по финансированию арендной платы за землю по договору N 7/л-95юр от 18.06.2007 за весь период действия договора, проектно-изыскательских и строительных работ, включая наружные подводящие магистральные инженерные сети.

Согласно пунктам 1.1, 1.3 договора объектами инвестирования и строительства являются жилые дома N 12-А, 12-Б, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 (по генплану) с гаражами и встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, инженерными сетями, благоустройством и т.п., расположенные в 20 (двадцатом) микрорайоне СВЖР г. Оренбурга, на земельном участке площадью 80847 кв.м с кадастровым номером 56:44:02 02 007:0184, местоположение: участок находится примерно в 100 метрах по направлению на юго-восток от ориентира - жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Транспортная, 7; общей площадью застройки 15782,95 кв.м.

Для проектирования и строительства указанных объектов устанавливается срок 7 лет, сроки начала и окончания работ при строительстве объектов определяются сторонами в договорах инвестирования, заключаемых на каждый объект в отдельности (пункты 2.1, 2.2 договора N 7).

Согласно п. 1.3 договора инвестирования от 22.11.2009 N 7 построенные в рамках настоящего договора объекты будут оформлены в собственность инвестора после получения заказчиком разрешений на ввод каждого из объектов в эксплуатацию и подписания сторонами актов их приема-передачи.

Согласно пункту 4.2.1 договора заказчик обязался получить необходимую исходно-разрешительную документацию и технические условия на присоединение инженерных коммуникаций от соответствующих ресурсопоставляющих организаций; произвести государственную экспертизу проектно-сметной документации и получить разрешение на строительство каждого из объектов; заключить договор генерального подряда на строительство каждого из объектов; вести технический надзор за проектированием и строительством объектов; иметь действующий договор аренды земельного участка, на котором будет осуществляться застройка квартала, а также продлять срок действия данного договора на срок, необходимый для завершения строительства объектов; получить разрешение на ввод в эксплуатацию построенных объектов, после окончания строительства каждого из объектов и получения разрешения на ввод в эксплуатацию каждого из объектов, передать в собственность инвестору каждый из объектов и предоставить в регистрирующий орган документы для регистрации инвестором объектов в собственность.

Пунктами 1.4, 4.1.2 договора N 7 установлена обязанность инвестора компенсировать заказчику затраты, произведенные им до заключения договора и направленные на подготовку застройки квартала; затраты, связанные с исполнением обязательств по данному договору (затраты на получение технических условий, согласований и других документов, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию, затраты по арендной плате за земельный участок с начала действия договора аренды от 18.06.2007 N 7/л-95 юр, затраты на проектирование и строительство), а также оплатить услуги по техническому надзору за проектированием и строительством и оплатить за интеллектуальные вложения ОАО "Оренбургстрой" в подготовку строительства 20 микрорайона СВЖР г. Оренбурга по состоянию на 02.12.2009 в размере 2 500 000 руб.

В целях конкретизации объемов инвестиций, сроков проведения строительно-монтажных работ и их объемов стороны в пункте 1.3 договора инвестирования N 7 предусмотрели заключение отдельных договоров инвестирования на каждый из объектов.

Во исполнение указанного условия договора сторонами 02.12.2009 заключен договор о порядке и объемах инвестирования проектных и строительно-монтажных работ объекта N 12, предметом которого являются финансово-производственные взаимоотношения сторон по организации инвестирования проектных и строительно-монтажных работ на объекте объекта "9-ти этажный жилой дом N 14 (по генплану) серии "Волга-В/9к" на 162 одно- и двухкомнатных квартир в 20-м микрорайоне СВЖР города Оренбурга".

По договору от 02.12.2009 N 12 заказчик обязался иметь действующий договор аренды земельного участка и предоставить его для строительства, собрать исходные материалы для проектирования и строительства, осуществлять технический надзор на период проектирования и строительства квартала, а инвестор принял на себя обязанность уплатить арендную плату за землю, финансировать проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы, включая наружные подводящие магистральные инженерные сети.

Согласно пункту 3.1 договора построенные в рамках настоящего договора квартиры и объект в целом будут оформлены в собственность инвестора после получения заказчиком разрешения на ввод квартир и объекта в целом в эксплуатацию и подписания сторонами актов их приема-передачи.

Объем инвестиций согласован сторонами в примерной сумме 170 000 000 руб. (пункт 3.2 договора).

Условиями договора инвестирования от 02.12.2009 N 12 предусмотрено осуществление инвестирования истцом различными способами: путем оплаты денежными средствами, выполнением за свой счет строительно-монтажных работ, затраты на которые включаются в объем инвестирования, а также зачетом встречных однородных требований (пункт 3.3 договора).

Осуществление капитальных вложений инвестором и затрат заказчика подтверждаются актами сверки взаимных расчетов, отчетным периодом для сверок взаиморасчетов признается один календарный месяц (пункт 3.5 договора).

Обязанности сторон по данному договору инвестирования были определены аналогично условиям договора от 22.11.2009 N 7, при этом сторонами были конкретизированы подлежащие возмещению заказчику инвестором затраты на проектирование и строительство объекта, подтвержденные документально и произведенные до заключения договора -

1 000 000 руб. в течение 30 дней после подписания договора; подлежащие оплате услуги заказчика по техническому надзору за проектированием и строительством объекта - 3 500 000 руб., включая НДС 18%, ежемесячно равными долями в течение нормативного срока строительства объекта (пункт 4.1.2 договора).

Кроме того, 02.12.2009 между сторонами заключен договор генерального подряда N 13, согласно которому ООО ИСК "ЮжУралинвест" (генподрядчик) обязалось в установленный срок произвести работу по строительству объекта "9-ти этажный жилой дом N 14 (по генплану) серии "Волга-В/9к" на 162 одно- и двухкомнатные квартиры в 20-м микрорайоне СВЖР г. Оренбурга", а ОАО "Оренбургстрой" (заказчик) обязалось принять выполненные работы в соответствии с условиями договора.

Срок окончания строительства жилого дома - 01.07.2010 (пункт 3.1 договора).

Пунктом 12.1 договора установлено, что поскольку генподрядчик одновременно является инвестором по строительству объекта, оплата выполненных генподрядчиком работ заказчиком не производится; после подписания сторонами актов и справок форм КС-2 и КС-3, стоимость выполненных генподрядчиком работ засчитывается как внесенные им инвестиции.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2012 по делу N А47-9340/2012, оставленному без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 06.05.2013, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, установлено, что договоры инвестирования от 22.11.2009 N 7, от 02.12.2009 N 12 и строительного подряда от 02.12.2009 N 13 являются взаимосвязанными, что следует из взаимных обязательств сторон по указанным договорам и их содержания.

Тем же постановлением установлено, что во исполнение условий указанных договоров инвестирования и генерального подряда истец выполнил работы, тем самым осуществив инвестирование в строительство объекта "9-ти этажный жилой дом N 14 (по генплану) серии "Волга-В/9к" на 162 одно- и двухкомнатные квартиры в 20-м микрорайоне СВЖР г. Оренбурга" на общую сумму 47 141 054 руб. 28 коп. и перечислил ответчику денежные средства в сумме 2 646 609 руб. 69 коп. в счет понесенных последним затрат на подготовку строительства объекта.

Истцом в адрес ответчика направлено предложение от 08.05.2013 исх. N 33 (т. 1, л.д. 83) о расторжении договоров инвестирования и договора подряда. Данное предложение о расторжении договоров получено ответчиком 08.05.2013 (т. 1, л.д. 85).

Впоследствии ответчик письмом от 27.05.20013 исх.N АП-01-64 ответил согласием на предложение о расторжении договоров инвестирования от 22.11.2009 N7, и от 02.12.2009N 12, а также договора подряда от 02.12.2009 N 13 при совершении сторонами следующих мероприятий: инвестору - передать заказчику по акту приема-передачи объект незавершенного строительства, включая всю документацию; заказчику - оформить на объект незавершенного строительства право собственности и передать его инвестору в связи с расторжением договоров.

Учитывая совокупность следующих обстоятельств: истечение срока разрешения на строительство, выданного ответчику на застройку 9-этажного жилого дома N 14 (по генплану) в 20 микрорайоне СВЖР, тогда как в выдаче ответчику нового разрешения администрацией отказано; передачу всех прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.06.2007 N 7/л-95юр третьему лицу - ООО "Интеграл Плюс" (впоследствии наименование изменено на ООО СК "Оренбургстрой"), истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя требования истца о расторжении договоров инвестирования от 22.11.2009 N 7 и от 02.12.2009 N 12, договора подряда от 02.12.2009 N 13, суд первой инстанции исходил из невозможности исполнения истцом принятых на себя обязательств по возведению строительных объектов, принятых по договорам инвестирования и строительного подряда, ввиду передачи застройщиком своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ООО СК "Оренбургстрой", отсутствия разрешения на строительство, а также существенного изменения обстоятельств (перемена лиц в обязательстве по договору аренды земельного участка).

Частично удовлетворяя требование истца о взыскании уплаченных в качестве инвестиций сумм, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтвержден факт предварительной оплаты истцом ответчику будущей недвижимой вещи в размере 49 780 465 руб. 97 коп. и факт нарушения ответчиком обязанности по передаче данной вещи истцу.

Принимая отсутствие у ответчика зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, истец лишен возможности защиты своего нарушенного права путем предъявления иска о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче объекта недвижимости, являющегося предметом договора.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции правильными, основанными на материалах дела и требованиях закона.

Проанализировав условия договоров инвестирования от 22.11.2009 N 7, от 02.12.2009 N 12, договора строительного подряда от 02.12.2009 N 13 и исследовав материалы дела, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что данные договоры не расторгнуты и являются действующими, а исполнение сторонами обязательств по ним приостановлено.

Соответствующее обстоятельство установлено в ранее рассмотренном деле N А47 -9340/2012.

Пунктами 5.4 договоров от 22.11.2009 N 7 и от 02.12.2009 N 12 предусмотрена возможность изменения и расторжения договоров по соглашению сторон либо по решению суда, при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признаётся нарушение условий договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (часть 2 статьи 450 ГК РФ). Таким образом, содержание статьи договора непосредственно отсылает к соответствующим положениям Гражданского кодекса РФ.

Договором от 01.12.2009 N 13 не исключена возможность одностороннего расторжения договора (отказ от договора) генподрядчиком, что предусмотрено пунктами 17.2, 17.2.1 и 17.2.2, однако учитывая взаимосвязанность обязательств с инвестиционными договорами, сам по себе отказ генподрядчика от исполнения договора от 01.12.2009 N13, без учёта взаимоотношений по двум другим договорам, не привёл бы ООО ИСК "ЮжУралинвест" к восстановлению нарушенного права.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора одной стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора( абзац 2 п.2 ст. 450 ГК РФ).

Понятие существенного нарушения, как и его квалифицирующие признаки, раскрывается законодателем при помощи оценочных категорий.

В каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен решаться с учетом всех имеющих значение обстоятельств.

Доказательства существенных нарушений договора должна представить сторона, обратившаяся в суд.

В качестве существенного нарушения истец указывает на утрату ответчиком права аренды земельного участка, на котором осуществлялось строительство предусмотренного договорами инвестирования объекта; строительство объекта не завершено, объект в эксплуатацию не введён, право собственности ответчиком в установленном порядке не зарегистрировано.

При таких обстоятельствах передача заказчиком в собственность инвестору указанного объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, права на который у инвестора отсутствуют, с учётом того, что право собственности заказчика на данный объект в установленном порядке не зарегистрировано, не представляется возможной.

В качестве правового основания своих требований истец указывает также на статью 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагая, что имеется совокупность обстоятельств, предусмотренная данной нормой, необходимая для расторжения договора вследствие существенного изменения обстоятельств.

В соответствии с п.1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключён на значительно отличающихся условиях.

В таком случае договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Из материалов дела не усматривается, что на момент заключения договоров стороны предполагали, что в выделенный для строительства участок ошибочно были включены площади, не подлежащие передаче в пользование (аренду), границы участка определены неправильно (л.д. 92 - 93, т.3).

Вместе с тем арендная плата начислялась ответчику на всю площадь земельного участка, в том числе на часть 5682кв.м., находящуюся за красными линиями застройки. Соответствующие обстоятельства с учётом значительного размера задолженности ответчика по арендной плате привели к отказу администрации в продлении сроков действия разрешения N RU 56301000 -04409Ж от 14.04.2009 (л.д. 79, т.2) либо выдаче нового разрешения для продолжения строительства.

В связи с заключением между застройщиком и ООО "Строительная Компания "Оренбургстрой" соглашения о перенайме от 29.12.2012 к договору аренды земельного участка от 18.06.2007 N 7/л-95юр, у ОАО "Оренбургстрой" с 29.12.2012 отсутствуют права на использование земельного участка площадью 80847 кв.м с кадастровым номером 56:44:02 02 007:0184, что как следствие влечет невозможность осуществления истцом инвестиционной деятельности с последующим оформлением прав на построенный объект недвижимости.

Анализируя совокупность изменившихся обстоятельств, которые привели к невозможности дальнейшего исполнения договоров, суд апелляционной инстанции также отмечает отсутствие у истца как заинтересованной стороны возможности преодолеть их при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Исполнение инвестиционных договоров в отсутствие возможности получить желаемый объект настолько нарушило бы соответствующее договорам соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при их заключении.

Из существа заключённых договоров не вытекает, что риск изменения обстоятельств должен нести истец, следовательно, совокупность необходимая для расторжения договоров применительно к ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации присутствует.

Как видно из материалов дела, ООО СК "Оренбургстрой" не выдвигало возражений на требование истца о расторжении договоров и полагало их подлежащими удовлетворению вне зависимости от причин такого расторжения (л.д. 110 - 113, т.2).

Ответчик и третье лицо не согласны с взысканием с ответчика суммы вложенных инвестиций в виде денежных средств и строительных работ.

С учётом квалификации инвестиционных договоров как договоров купли - продажи будущей вещи в случае неисполнения обязательства передать индивидуально - определённую вещь в собственность (ст. 398 ГК РФ) вместо требования передать вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В силу ст. 453 указанного Кодекса расторжение договора по основанию, предусмотренному в подп.1 п.2 ст. 450 Кодекса, прекращает обязательства сторон на будущее время и, если иное не установлено законом или договором, не влечет возвращения ими уже исполненного по договору.

Таким образом, защита права, нарушенного вследствие утраты (невозможности использования) земельного участка для жилищного строительства, должна осуществляться на основании норм о взыскании убытков в соответствии со ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации,

В качестве убытков истец предъявил стоимость выполненных строительных работ - 47 141 054 руб. 28 коп., а также перечисленных денежных средств в сумме 3731 559 руб. 62 коп., за минусом 1 092 147 руб. 93 коп.(3731559, 62 - 1 092 147,93= 2639411,69), что в итоге составило 49780465 руб. 97 коп., подлежащих взысканию с ответчика по правилам ст. 393 и 15 Гражданского кодекса РФ.

Обязанность должника возместить кредитору убытки, причинённые неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, предусмотрена вышеуказанной нормой.

Обстоятельство ненадлежащего исполнения обязательства, предусматривающего обязанность заказчика - застройщика иметь действующий договор аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:02 02 007:0184 следует из обстоятельств дела, установлено судом и сторонами не оспаривается, также как и факт финансирования инвестором проектно - изыскательских и строительных работ денежными и неденежными средствами.

Обязанность по внесению арендной платы за использование земельного участка переданного администрацией во владение и пользование застройщику с учётом заключённого договора аренды от 18.06.2007 N 7/л -95 юр возложена на арендатора - ОАО "Оренбургстрой", следовательно, в рамках принятых на себя обязательств по инвестиционным договорам ООО ИСК "ЮжУралинвест" обязано возместить (компенсировать) ответчику произведённые в соответствующей части затраты.

Платёжные поручения ООО ИСК "ЮжУралинвест" в виде частичной компенсации затрат по аренде земли истцом представлены в материалы дела (л.д. 57, 60, 61, т.1), наличие требований застройщика о компенсации затрат в большем объёме, чем это производил инвестор, из материалов дела не усматривается.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает установленной материалами дела совокупность обстоятельств, необходимую для взыскания убытков: факт неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства, наличие убытков, причинная связь между ненадлежащим исполнением договорного обязательства и убытками.

Вывод о взыскании с ответчика инвестиций в сумме 49780465 руб. 97 коп. является верным.

Доводы апелляционной инстанции ОАО "Оренбургстрой" судом апелляционной инстанции рассмотрены и подлежат отклонению по следующим основаниям.

Подлежит отклонению заявление ответчика о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в силу судебного акта по делу N А47-7759/2011, поскольку согласно информации, размещённой на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет рассмотрение указанного дела приостановлено определением от 29.11.2011 до другого дела N А47-6864/2011, производство по которому прекращено 28.01.2014 в связи с отказом истца (администрации) от иска.

Истец участником спора о правах на земельный участок не является.

При таких обстоятельствах рассмотрение настоящего дела может быть неоправданно затянуто, тогда как материалы дела позволяют оценить доводы сторон в части наличия оснований для расторжения договоров и сделать соответствующие правовые выводы.

Довод об ошибочности вывода суда о неисполнении ответчиком обязанности по передаче вещи подлежит отклонению, поскольку с утратой ответчиком права на получение земельного участка под строительство, утрачена и потенциальная возможность окончания строительства, получение инвестором результата инвестиционной деятельности.

Доказательства, опровергающие это обстоятельство, из материалов дела не усматриваются, и ответчиком не представлены. Напротив, актом проверки, составленным инспекцией государственного строительного надзора Оренбургской области, от 14.05.2012, установлено, что ОАО "Оренбургстрой" не выполнило консервацию объекта капитального строительства, тем самым не обеспечив безопасность для третьих лиц; акт вручён под подпись директору общества (л.д. 122 - 123, т.3).

При таких обстоятельствах и с учётом ранее состоявшегося судебного акта по делу N А47-9340/2012, в котором ответчик не оспаривал объёмы и стоимость выполненных инвестором работ, суд апелляционной инстанции отклоняет ходатайство ответчика о назначении по делу строительно - технической экспертизы, не усматривая в этом процессуальной необходимости.

В судебном заседании стороны не оспаривают, что объект находится во владении третьего лица - ООО СК "Оренбургстрой", следовательно, довод апелляционной жалобы о наличии на стороне истца неосновательного обогащения, поскольку он обладает спорным объектом недвижимости, также подлежит отклонению.

Доводы апелляционной жалобы третьего лица также подлежат отклонению.

Обстоятельства, связанные с односторонним отказом истца от исполнения договора, были исследованы в рамках дела N А47-9340/2012, соответствующий вывод суда апелляционной инстанции был признан ошибочным, поскольку не соответствовал условиям заключённых договоров инвестирования. При рассмотрении настоящего дела установлено, что договоры являются действующими и подлежат расторжению в судебном порядке.

Довод о незаключённости договоров инвестирования в связи с отсутствием в них цены объекта недвижимости также подлежит отклонению.

При этом суд апелляционной инстанции исходит из абзаца 2 п.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в котором указано следующее: "Если сторонами заключён договор купли - продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией"). Таким образом, необходимая информация изложена в п.1.1 инвестиционных договоров; ранее (в том числе в процессе их исполнения) стороны о незаключённости договоров не заявляли, недостаток информации о создаваемом объекте недвижимости не препятствовал исполнению договоров сторонами.

Довод о ненаступлении срока исполнения обязательства по передаче объекта исследован в мотивировочной части постановления, его повторного рассмотрения суд апелляционной инстанции не усматривает.

Рассмотрев все доводы апелляционных жалоб ответчика и третьего лица, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение от 20.12.2013 по делу N А47-5080/2013 является правильным и отмене не подлежит.

Апелляционные жалобы ОАО "Оренбургстрой" и ООО СК "Оренбургстрой" следует оставить без удовлетворения.

Нарушения норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Поскольку ответчику и третьему лицу отказано в удовлетворении апелляционных жалоб, уплаченная за их рассмотрение государственная пошлина возмещению не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 20.12.2013 по делу N А47- 5080/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы открытого акционерного общества "Оренбургстрой" и общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Оренбургстрой" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.А. Деева

Судьи

Т.В. Мальцева Е.В. Ширяева