Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 2 апреля 2014 г. N 03АП-623/14

г. Красноярск

02 апреля 2014 г.

Дело N А33-18468/2013

Резолютивная часть постановления объявлена "01" апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен "02" апреля 2014 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шошина П.В.,

судей: Бутиной И.Н., Споткай Л.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бахтеевой Э.Б.,

при участии:

от закрытого акционерного общества "Сибагропромстрой" (третьего лица) - Артемовой Е.В. - представителя по доверенности от 09.01.2014 N 25,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройтехника"

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "26 " декабря 2013 года по делу N А33-18468/2013, принятое судьей Баукиной Е.А.,

установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ачинска (ИНН 2443005530, ОГРН 1022401153807 далее - КУМИ администрации г. Ачинска) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройтехника" (ИНН 2465020395, ОГРН 1022402486006, далее - ООО "Стройтехника") о взыскании денежной суммы 3015177 рублей 66 копеек, в том числе задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 25.01.2008 N 21-АЗ в сумме 2808529 рублей 76 копеек и пени в сумме 206647 рублей 90 копеек.

Определением суда от 21.11.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено закрытое акционерное общество "Сибагропромстрой".

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 26 декабря 2013 года иск удовлетворен. С общества с ограниченной ответственностью "Стройтехника" в пользу КУМИ администрации г. Ачинска взысканы денежные средства в сумме 3015177 рублей 66 копеек, в том числе: долг по арендной плате в сумме 2808529 рублей 76 копеек и пени в сумме 206647 рублей 90 копеек.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование своих доводов заявитель в апелляционной жалобе указывает на необоснованность вывода суда о том, что к отношениям по купле-продаже права аренды земельного участка по аналогии закона применима статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока аренды, в связи с чем указывает на то, что арендная плата по договору аренды земельного участка не подлежит взысканию с ответчика как с бывшего арендатора с даты передачи арендуемого земельного участка новому арендатору, а не с даты государственной регистрации договора купли-продажи прав долгосрочной аренды.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, направило отзыв на апелляционную жалобу, в котором отклонило доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

От истца отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Определением от 26.02.2014 апелляционная жалоба принята к производству Третьего арбитражного апелляционного суда, назначено судебное заседание на 01.04.2014.

В судебном заседании представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение арбитражного суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Истец и ответчик, уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения от 26.02.2014 о принятии апелляционной жалобы, а также путем размещения данного судебного акта на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http://kad.arbitr.ru), в судебное заседание своих представителей не направили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

На основании распоряжений Главы города Ачинска 11.01.2007 N 0010-р, от 22.01.2008 N 0093-р КУМИ администрации г. Ачинска (арендодатель) и ООО "Стройтехника" (арендатор) 25.01.2008 заключили договор аренды земельного участка N 21-АЗ (т.1, л.д. 13-14), в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 282974 кв.м, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 24:43:0129006:0016, находящийся по адресу: г. Ачинск, южная промзона, квартал III, для использования в целях: для размещения щебеночного карьера с санитарно-защитной зоной (для добычи магматической породы диабаз (строительный камень на Аргинском месторождении), в границах, указанных в кадастровом плате, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение N 2). Земельный участок передаётся по акту приёма-передачи, который является неотъемлемой частью договора (приложение N 1) (пункт 1.1 договора). На участке имеются: щебеночный камень с санитарно-защитной зоной (пункт 1.2 договора).

В пункте 2.1 договора установлен срок аренды с 22.01.2008 по 01.04.2014.

Размер и условия внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 договора. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально, в срок не позднее двадцать пятого числа последнего месяца оплачиваемого периода, путем перечисления на расчетный счет (пункт 3.3 договора). Исполнением обязательства по внесению арендной платы является дата поступления арендной платы на счет, указанный в пункте 3.3. договора (пункт 3.4 договора).

В силу пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки платежа. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пункте 3.5 договора.

По акту приема-передачи от 25.01.2008 (т.1, л.д. 15) КУМИ администрации г. Ачинска 23.01.2008 передало ООО "Стройтехника" земельный участок, общей площадью 282974 кв.м, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 24:43:0129006:0016, находящийся по адресу: г. Ачинск, южная промзона, квартал III, для использования в целях: для размещения щебеночного карьера с санитарно-защитной зоной (для добычи магматической породы диабаз (строительный камень на Аргинском месторождении),

В материалы дела представлен кадастровый план земельного участка с кадастровым номером 24:43:0129006:0016, общей площадью 282974 +/- 186 кв.м., из земель населенных пунктов, находящегося по адресу: г. Ачинск, южная промзона, квартал III; в котором указан план границ земельного участка; кадастровая стоимость земельного участка 131240511 рублей 50 копеек (т.1, л.д. 16-17).

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 06.03.2009 по делу N А33-3111/2009 к производству суда принято заявление Федеральной налоговой службы о признании общества с ограниченной ответственностью "Стройтехника" банкротом.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18.11.2010 по делу N А33-3111/2009 ООО "Стройтехника" признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство. Определением арбитражного суда от 10.05.2011 прекращено конкурсное производство в отношении ООО "Стройтехника", осуществлен переход к внешнему управлению, в отношении должника введено внешнее управление сроком на 18 месяцев до 29.10.2012. Решением арбитражного суда от 27.11.2012 ООО "Стройтехника" признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев до 21.05.2013.

Определениями Арбитражного суда Красноярского края от 27.05.2013, от 11.09.2013, от 03.12.2013, от 19.03.2014 по делу N А33-3111/2009 срок конкурсного производства соответственно продлевался до 10.09.2013, до 26.22.2013, до 11.03.2014, до 11.08.2014.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 08.08.2013 по делу N А33-3111/2009 конкурсным управляющим ООО "Стройтехника" утверждён Пинчук Владимир Артурович.

Определением от 14.04.2011 по делу N А33-3111/2009 д 208 по заявлению Федеральной налоговой службы о признании ООО "Стройтехника" банкротом признано недействительным соглашение от 19.01.2009 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.01.2008 N 21-А3, заключенного между ООО "Стройтехника" и обществом с ограниченной ответственностью "Ачинская стройиндустрия", судом применены последствия недействительности соглашения от 19.01.2009 в виде возврата прав арендатора ООО "Стройтехника" в отношении земельного участка.

КУМИ администрации г. Ачинска направил в адрес ответчика уведомление от 30.03.2012 исх. N 1030-АЗ о размере арендной платы за землю в 2012 году, согласно которому в 2012 году арендная плата составляет 4643773 рубля 12 копеек, в квартал 1160943 рубля 28 копеек. Настоящее уведомление является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка от 25.01.2008 N 21-АЗ. К уведомлению приложен расчёт арендной платы на земельный участок, который произведён на основании постановления Правительства Красноярского края от 22.11.2011 N 708-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Красноярского края" и постановления администрации города Ачинска от 27.12.2011 N 463-п "О внесении изменений в постановление администрации города Ачинска от 14.12.2010 N 390-п".

Уведомление получено внешним управляющим ООО "Стройтехника" Ганчуковым Е.В. 23.04.2012, что подтверждается почтовым уведомлением от 23.04.2012 N 66215049593062.

Между Территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (продавец) в лице генерального директора общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Востокшинаинвест" Болдырева Вадима Юрьевича, действующего на основании Государственного контракта от 31.01.2012 N ЗК-11-06-2012, именуемого в дальнейшем "Организатор торгов", с одной стороны, и ЗАО "Сибагропромстрой" (покупатель), на основании протокола об определении победителя торгов, проведенных "Организатором торгов" 05.09.2012, подписан договор купли-продажи от 06.09.2012 N 54 (т.1, л.д. 18,19), в соответствии с которым организатор торгов, действующий от имени и по поручению продавца, передает в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество: право долгосрочной аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности общей площадью 282974 кв.м из категории земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: для размещения щебеночного карьера с санитарно-защитной зоной (для добычи магматической породы диабаз (строительный камень) на Аргинском месторождении), кадастровый номер 24:43:0129006:0016, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Ачинск, Южная Промзона, квартал III. Право долгосрочной аренды земельного участка приобретается без задолженностей предыдущих владельцев: по арендным платежам, налоговым платежам и иных обязательств перед третьими лицами, возникших до даты государственной регистрации настоящего договора (пункт 1.1 договора).

В силу пункта 1.2 договора имущество продается на основании постановления о передаче на торги от 11.04.2012 вынесенного судебным приставом-исполнителем МОСП по ИОИП УФССП России по Красноярскому краю Зверевым Николаем Владимировичем, на основании акта описи и ареста имущества должника от 24.01.2012 N 132 (далее - государственный орган) и продаваемого в соответствии с поручением на реализацию имущества от 13.07.2012 N 883 и протокола от 05.09.2012 N 216 о результатах торгов.

Согласно пункту 2.1 договора общая стоимость имущества составляет 832000 рублей. На момент подписания настоящего договора денежные средства в полном объеме перечислены покупателем на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Востокшинаинвест".

Договор от 06.09.2012 N 54 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.11.2012, номер регистрации 24-24-02/011/2012-307( т.1, л.д. 21).

По акту приёма-передачи от 06.09.2012 Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае передало закрытому акционерному обществу "Сибагропромстрой" право долгосрочной аренды указанного земельного участка (т.1, л.д. 20).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по перечислению арендной платы за период с 01.04.2012 по 07.11.2012, истец обратился с иском о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 2808529 рублей 76 копеек, а также пени за период с 26.06.2012 по 07.11.2012 в размере 206647 рублей 90 копеек, начисленной в соответствии с пунктом 5.1 договора на сумму задолженности.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 26 декабря 2013 иск удовлетворен.

Ответчик, считая решение арбитражного суда первой инстанции незаконным и необоснованным, обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с рассматриваемой жалобой.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 63, абзаца второго пункта 1 статьи 81, абзаца восьмого пункта 1 статьи 94 и абзаца седьмого пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты введения наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены только в рамках дела о банкротстве в порядке статей 71 или 100 Закона.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве" разъяснено, что текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом. В договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

В настоящем деле заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 06.09.2012 по 07.11.2012, который истек после даты принятия заявления о признании должника банкротом (06.03.2009), в связи с чем указанные требования являются текущими и подлежат рассмотрению вне рамок дела о банкротстве.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному на срок более чем пять лет, передавать в пределах срока договора аренды земельного участка свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Как следует из материалов дела, право аренды земельного участка с кадастровым номером 24:43:0129006:0016 явилось предметом договора купли-продажи от 06.09.2012, заключенного по результатам публичных торгов, проведенных на основании постановления о передаче имущества на торги от 11.04.2012, вынесенного судебным приставом-исполнителем МОСП по ИОИП УФССП России по Красноярскому краю Зверевым Николаем Владимировичем.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что судом первой инстанции неправомерно применены к правоотношениям, возникшим в связи с продажей права долгосрочной аренды на публичных торгах, по аналогии закона положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока аренды, поскольку ООО "Стройтехника" не выражало свою волю на совершение указанной сделки.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводами апелляционной жалобы по следующим основаниям.

Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" предусматривает, что при предъявлении в установленном федеральным законом порядке надлежаще оформленного исполнительного документа, принятии судебным приставом-исполнителем постановления о возбуждении исполнительного производства и истечении срока, установленного судебным приставом-исполнителем для добровольного исполнения, к должнику могут быть применены меры принудительного исполнения, в том числе обращение взыскания на имущество должника путем наложения ареста на имущество и его реализации (статьи 80, 87).

Статьей 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" закреплено право реализации (т.е. отчуждения) арестованного имущества судебным приставом-исполнителем, который возлагает на специализированную организацию проведение торгов и заключение договора с покупателем, в связи с чем отстранение собственника или обладателя имущественного права от реализации некоторых их полномочий основывается непосредственно на законе.

В связи с изложенным воля собственника при реализации его имущества в рамках исполнительного производства замещается действиями государственного органа, осуществляющего взыскание, что не влияет на правовую квалификацию сделок, заключенных по результатам публичных торгов в исполнительном производстве.

Из содержания договора купли-продажи от 06.09.2012 N 54 следует, что организатор торгов, действующий от имени и по поручению продавца, передает в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить право долгосрочной аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности общей площадью 282974 кв.м из категории земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: для размещения щебеночного карьера с санитарно-защитной зоной (для добычи магматической породы диабаз (строительный камень) на Аргинском месторождении), кадастровый номер 24:43:0129006:0016, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Ачинск, Южная Промзона, квартал III.

Таким образом, толкование условий договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет прийти к выводу, что по указанному договору возмездно переданы права и обязанности арендатора по договору долгосрочной аренды от 25.01.2008 N 21-АЗ, заключенного между КУМИ администрации г. Ачинска и ООО "Стройтехника".

Поскольку право аренды является обязательственным правом, его передача регулируется не нормами о купле-продаже, а положениями главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве и абзаца 1 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации о перенайме.

По смыслу абзаца 1 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому же лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды (в порядке перенайма). Согласно абзацу 1 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации при перенайме ответственным по договору аренды перед арендодателем вместо первоначального арендатора становится новый арендатор.

В силу статей 389 и 391 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации.

Таким образом, в силу вышеизложенных норм права, договор о передаче прав и обязанностей должен быть зарегистрирован в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и вступает в силу с момента осуществления такой регистрации. Следовательно, датой передачи прав и обязанностей по договору аренды земли является дата регистрации договора. Именно эта дата является расчетной для оплаты новым арендатором арендных и иных платежей в связи с пользованием им земельным участком, если соглашением сторон не установлено иное.

Материалами дела установлено, что государственная регистрация договора купли-продажи от 06.09.2012 N 54 произведена 08 ноября 2012 года, в связи с чем только с момента государственной регистрации договора закрытое акционерное общество "Сибагропромстрой" стало арендатором по указанному договору и у него возникли обязательства, вытекающие из данной сделки, в том числе по внесению арендной платы. До даты государственной регистрации указанного договора лицом, обязанным перед арендодателем по договору долгосрочной аренды от 25.01.2008 N 21-АЗ, является арендатор, что соответствует общему смыслу разъяснения, изложенного в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Учитывая, что заявителем апелляционной жалобы не заявлены возражения относительно правильности расчета арендной платы, произведенного с применением коэффициентов К-1, учитывающего вид разрешённого использования земельного участк,а и К-2, учитывающего категорию арендатора исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:43:0129006:0016, расчет арендной платы не проверяется судом апелляционной инстанции.

На основании изложенного обжалуемое решение арбитражного суда первой инстанции основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя, уплачены им при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "26" декабря 2013 года по делу N А33-18468/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

П.В. Шошин

Судьи

И.Н. Бутина Л.Е. Споткай