Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 апреля 2014 г. N 20АП-452/14

г. Тула

2 апреля 2014 г.

Дело N А62-4053/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 31.03.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 02.04.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тройка" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.12.2013 по делу N А62-4053/2013 (судья Бажанова Е.Г.), установил следующее.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Смоленской области (далее - истец, ТУ Росимущества в Смоленской области) обратилось в суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Тройка" (далее - ответчик, общество) задолженности по арендной плате за период с 20.11.2012 по 01.11.2013 в размере 477 448 руб.; пеней, начисленных за период с 01.12.2012 по 31.10.2013 в сумме 3873 руб. 67 коп, а также о понуждении общества вернуть имущество - Костаревскую башню (г. Смоленск, ул. Соболева, д. 5) по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления в законную силу судебного акта (с учетом уточнения).

Решением арбитражного суда Смоленской области от 03.12.2013 исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "Тройка" в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Смоленской области взыскано 448 410 руб. 18 коп., в том числе долг по арендной плате за период с 13.12.2012 по 31.10.2013 в размере 444 894 руб. 97 коп. и пени, начисленные за период с 01.01.2013 по 31.10.2013, в сумме 3515 руб. 21 коп. Кроме того, общество обязано вернуть арендованное имущество. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Общество с ограниченной ответственностью "Тройка", не согласившись с вынесенным судебным актом, подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Отмечает, что выводы суда о том, что имущество - Костаревская башня передано в пользование ООО "Тройка" и принято им без замечаний, а также о том, что сторонами было достигнуто соглашение о пользовании данным имуществом, которое должно оплачиваться в соответствии с условиями договора аренды от 20.11.2012 N 99/12 не доказаны и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Указывает, что момент подписания самого договора аренды от 20.11.2012 N 99-12 с приложениями к нему N 1, N 2, N 3 и момент реальной передачи имущества ответчику не совпадают и могли производиться после 26 ноября 2013 года. Отмечает, что отсутствуют доказательства того, что Тарасов Д.В., получая ключи от спорного имущества, действовал от имени ООО "Тройка". Ссылается на недостижение согласия по существенным условиям договора и его незаключенности по причине отсутствия в нем существенного условия о предмете договора.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 22.08.2012 в адрес ТУ Росимущества в Смоленской области от ООО "Тройка" поступило заявление о предоставлении в аренду сроком на 5 лет здания Костаревской башни для использования его под ресторан (т. 1, л. д. 99).

На основании данного заявления право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества было выставлено на торги (Лот N 2 - Костаревская башня, общей площадью 182,3 кв. м, расположенная по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. Соболева, д. 5).

На участие в аукционе по лоту N 2 было подано три заявки: ЗАО "Металлэкспорт", ООО "Тройка" и физическое лицо Пестряков Д.С., все указанные лица были допущены к участию в аукционе.

Письмом от 31.10.2013 N 02-5096/СО ТУ Росимущества в Смоленской области сообщило обществу о признании его победителем аукциона по лоту N 2 и необходимости в течение 15 рабочих дней заключить договор аренды.

В материалы дела представлена копия договора от 20.11.2012 N 99-12 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, согласно п. 1.1 которого ООО "Тройка" (арендатор) принимает во временное владение и пользование объект: Костаревская башня, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. Соболева, д. 5, являющийся федеральной собственностью, для использования под ресторан. Объект относится к государственной казне Российской Федерации и является памятником культурного наследия и истории и культуры. Общая площадь сдаваемого в аренду объекта - 182,3 кв. м.

Согласно п. 1.2 договора передача объекта в аренду осуществляется после подписания договора аренды в течение 5 дней и оформляется актом приемки-передачи с указанием на фактическое состояние объекта (приложение 3), который составляется и подписывается сторонами в трех экземплярах (для каждой из сторон).

В п. 1.3 договора стороны установили, что его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 26.11.2012. Срок действия договора по 25.11.2017. Договор вступает в силу с момента его регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области.

Арендодатель в пункте 2.1.1 договора обязался не позднее десяти дней после вступления в силу договора передать арендатору объект по акту приемки-передачи. Акты приемки-передачи приобщаются к каждому экземпляру договора и являются его неотъемлемой частью.

Согласно проведенному аукциону размер годовой арендной платы без учета НДС устанавливается с 26.11.2012 по 25.11.2013 и составляет на момент подписания договора 504 577 руб. согласно приложению N 2 (размер арендной платы).

Сумма ежемесячной арендной платы согласно пункту 3.1 договора составляет 42 048 руб.

Оплата аренды производится за каждый месяц до 10 числа оплачиваемого месяца. Первое внесение арендной платы арендатор производит в течение 15 дней после подписания в силу договора, что установлено пунктом 3.2 договора.

Указанный договор подписан обеими сторонами, скреплен печатями. От имени арендатора в договоре указан генеральный директор ООО "Тройка" Сергеев В.С. (протокол внеочередного общего собрания участников ООО "Тройка" от 01.11.2012).

Также имеются копии приложения N 1 "Ведомость о составе, характеристике и стоимости передаваемого в аренду объекта недвижимости федеральной собственности", приложения N 2 к договору "Размер арендной платы в Федеральный бюджет" и приложения N 3 "Акт приемки-передачи федерального недвижимого имущества в аренду" подписанные сторонами.

На основании доверенности от 10.12.2012 N 002, выданной ООО "Тройка" в лице директора Сергеева В.С. Тарасову Дмитрию Викторовичу (т. 1, л. д. 73) "для подписания акта о приеме-передачи ключей", которой "_также поручается принять ключи от недвижимого имущества _ в соответствии с договором от 20.11.2012 N 99-12", последним от сотрудника ТУ Росимущества в Смоленской области Парцевской Дарьи Сергеевны 13.12.2012 были получены ключи от Костаревской башни "в связи с заключенным договором аренды на весь срок действия договора", о чем имеется соответствующая расписка (т. 1, л. д. 73).

Истцом в адрес общества было направлено письмо от 22.03.2013 N 02-1694/ПД, которым арендатору в трехдневный срок с момента получения данного письма предлагалось представить в ТУ Росимущества в Смоленской области сведения о регистрации договора аренды и погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени (т. 1, л. д. 17). Почтовое отправление с данным письмом было возвращено отправителю с отметкой "истек срок хранения".

Письмами от 23.04.2013 и от 14.05.2013 общество повторно было уведомлено о необходимости возврата после государственной регистрации одного из подлинников договора аренды, о наличии задолженности по арендной плате, а также ему было сообщено о расторжении договора в связи с нарушением условий (т. 1, л. д. 18, 19). Указанные письма также были возвращены адресату с отметкой "истек срок хранения".

Поскольку арендная плата обществом не была внесена, ТУ Росимущества в Смоленской области обратилось в суд с иском.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 609, частью 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно части 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 619 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Из показаний свидетеля Парцевской Дарьи Сергеевны - старшего специалиста 3-го разряда ТУ Росимущества в Смоленской области, следует, что после изготовления ею текста договора аренды, данный договор прошел согласование в юридическом отделе и бухгалтерии, после чего был передан на подпись руководителю. Подписанный и.о. руководителя ТУ Росимущества в Смоленской области договор с приложениями был представлен явившемуся по приглашению директору общества Сергееву В.С., который в присутствии свидетеля подписал все три экземпляра договора с приложениями и попытался вернуть один из экземпляров. Однако свидетель передала ему все 3 подлинных экземпляра договора с приложениями и сообщила ему о необходимости прохождения процедуры государственной регистрации. Сергеев В.С. забрал все подлинники договоров и ушел.

В Журнале регистрации договоров недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, и дополнительных соглашений к ним (начато 01.01.2007, окончено 29.12.2012) имеется соответствующая запись о регистрации договора (т. 1, л.д. 72).

Представитель ответчика не смог при рассмотрении дела в суде первой инстанции подтвердить или опровергнуть принадлежность подписи лица, получившего подлинники договора Сергееву В.С. При этом сам Сергеев В.С. для дачи свидетельских показаний в судебное заседание не явился, письменные пояснений не представил.

С учетом изложенного и отсутствием в материалах дела сведений о государственной регистрации договора аренды, суд первой инстанции в силу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609, 651 ГК РФ обоснованно признал договор от 20.11.2012 N 99-12 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, незаключенным.

Согласно имеющейся в материалах дела копии доверенности от 10.12.2012 N 002 (подлинник исследовался в судебном заседании) ООО "Тройка" в лице директора Сергеева В.С. выдало ее Тарасову Дмитрию Викторовичу (т. 1, л.д. 73) для подписания акта о приеме-передачи ключей, а также поручается принять ключи от недвижимого имущества в соответствии с договором от 20.11.2012 N 99-12.

Подпись руководителя общества в данной доверенности представителем ответчика и свидетелем Тарасовым Д.В. не оспаривалась.

Из текста доверенности однозначно следует, что цель ее выдачи: получение ключей от арендуемого объекта недвижимости.

Также в материалах дела имеется расписка от 13.12.2012 (подлинник исследовался в судебном заседании) о получении Тарасовым Д.В. от Парцевской Д.С. ключей от Костаревской башни.

Из показаний свидетелей Тарасова Д.В. и Парцевской Д.С. следует, что Тарасов Д.В. в присутствии Парцевской Д.С. 13.12.2012 осмотрел изнутри объект недвижимости - Костаревскую башню, впоследствии указанные лица составили совместную расписку (т. 1, л. д. 73 оборот) о передаче ключей.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции Тарасов Д.В. не отрицал, что до настоящего времени ключи от Костаревской башни находятся у него. Передать их Сергееву В.С. не имел возможности ввиду длительного отсутствия последнего за пределами Смоленской области.

Тарасов Д.В. в суде первой инстанции указал, что является одним из участников ООО "Тройка", а также директором ЗАО "Металлэкспорт", принимавшем участие в аукционе по лоту N 2. Пояснил, что не помнит от имени какой организации он получал ключи и осматривал объект, однако полагает, что поскольку ООО "Тройка" потеряло заинтересованность в приобретении в аренду объекта, арендовать Костаревскую башню было предложено ему как второму участнику аукциона, в связи с этим он и проводил осмотр помещений.

Вместе с тем суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание указанные пояснения Тарасова Д.В., поскольку они противоречат материалам дела: отказа ООО "Тройка" от заключения договора аренды суду не представлено.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции верно установил, что имущество - Костаревская башня передано в пользование ООО "Тройка" и принято им без замечаний.

С учетом изложенного апелляционный суд отклоняет как необоснованные доводы жалобы о том, что выводы суда о передаче в пользование ООО "Тройка" и принятии им имущества без замечаний, а также о том, что сторонами было достигнуто соглашение о пользовании данным имуществом, не доказаны и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, что момент подписания договора аренды и момент реальной передачи имущества ответчику не совпадают, что отсутствуют доказательства того, что Тарасов Д.В., получая ключи от спорного имущества, действовал от имени ООО "Тройка", а также ссылка апеллянта на недостижение согласия по существенным условиям договора и его незаключенности.

Поскольку данный договор по сути является итогом проведенного аукциона, соблюдена его письменная форма, он содержит все существенные условия, в том числе годовой и помесячный размер арендной платы (п. 3.1 договора), срок уплаты арендных платежей (п. 3.2 договора), подписан сторонами договора, то есть все существенные условия договора согласованы, незарегистрированный договор аренды связывает стороны обязательством и данные правоотношения следует рассматривать как арендные.

Таким образом, отсутствие регистрации права аренды и как следствие вывод о незаключенности договора аренды не освобождают пользователя имущества от внесения платежей за его пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Частично удовлетворяя заявленные требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 20.11.2012 по 01.11.2013 в размере 477 448 руб., суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно пунктам 2.1.1 и 2.2.1 договора аренды передача имущества осуществляется арендодателем по акту приема-передачи не позднее 10 дней после заключения договора. При этом в пункте 1.2 договора указано, что передача объекта в аренду осуществляется после подписания договора аренды в течение 5 дней и оформляется актом приема-передачи.

Пунктами 1.3 и 3.1 договора определено, что условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 26.11.2012; арендная плата устанавливается также с 26.11.2012.

Согласно пункту 6.1 договора его условия применяются также к отношениям сторон, возникшим с момента подписания акта приемки-передачи объекта.

Таким образом, с учетом толкования пунктов 1.3, 3.1, 6.1 договора, а также ссылки в акте приемки-передачи на принятие арендатором имущества в аренду сроком с 26.11.2012 по 25.11.2017, суд первой инстанции правомерно признал датой начала действия договора 26.11.2012.

С учетом условий договора и взаимных обязательств сторон, отсутствия в материалах дела данных о том, что кто-либо из сторон уклонялся от передачи или приема объекта недвижимого имущества, датой фактической передачи объекта аренды является дата передачи ключей Тарасову Д.В. - 13.12.2012 (доверенность от 10.12.2012 N 002, расписка от 13.12.2012), в связи с этим арендная плата подлежит начислению с 13.12.2012, а не с 20.11.2012, как заявлено истцом.

Таким образом, арендная плата подлежит взысканию с ответчика за период с 13.12.2012 по 31.10.2013 в размере 444 894,97 руб. (42 048 руб. / 31 х 18 дн. + 42 048 руб. х 10 мес.).

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 4.2 договора в случае невнесения арендатором платежей в установленный срок, начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

Истцом предъявлена ко взысканию неустойка, начисленная за период с 01.12.2012 по 31.10.2013 в сумме 3 873 руб. 67 коп.

С учетом признания судом в качестве даты начала исчисления арендной платы 13.12.2012, суд первой инстанции верно расценил, что пени следует исчислять с 01.01.2013 по 31.10.2013, в связи с этим размер пеней за указанный период составляет 3 515 руб. 21 коп.

Ответчик претензий относительно арифметического расчета пеней не заявил; факт невнесения платежей по арендной плате не оспаривал, ходатайства о снижение размера неустойки в суд не заявлял.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании пеней в указанной части.

Кроме того истец заявил требование о возврате обществом имущества - Костаревской башни по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда первой инстанции.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Как было указано выше, несмотря на то, что договор признан судом незаключенным, стороны приняли на себя обязательства по нему, то есть, по сути, имеют место арендные правоотношения. Однако ввиду незаключенности договора истец не вправе требовать его прекращения, требование о возврате имущества при неуплате арендных платежей подлежит рассмотрению по правилам статьи 619 ГК РФ.

Статьей 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из материалов дела, ТУ Росимущество в Смоленской области дважды направляло в адрес общества уведомление от 22.03.2013 о погашении имеющейся задолженности по арендной плате и пени, впоследствии было направлено еще два уведомления от 23.04.2013 и от 14.05.2013 о наличии задолженности по арендной плате и о расторжении договора в связи с нарушением условий (т. 1, л.д. 17, 18, 19). Однако арендные платежи по договору обществом не вносились.

Поскольку договор аренды признан незаключенным, при этом объект аренды был передан обществу, ключи от него - представителю общества по доверенности Тарасову Д.В., доказательства внесения арендных платежей по срокам до 10 числа текущего месяца с января 2013 года по октябрь 2013 года суду не представлены, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что в связи с неуплатой более двух раз подряд арендных платежей у истца возникло право требовать возврата переданного в аренду имущества и удовлетворил как правомерное указанное требование истца.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.12.2013 по делу N А62-4053/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.Г. Тучкова

Судьи

Ю.А. Волкова Е.В. Рыжова