Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2014 г. N 18АП-2625/14

г. Челябинск

04 апреля 2014 г.

Дело N А47-8182/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 апреля 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.01.2014 по делу N А47-8182/2013 (судья Штырник В.М.).

В судебном заседании приняли участие представители: от Администрации города Оренбурга - Пермяков А.В. (доверенность от 13.01.2014), от открытого акционерного общества "Финансово-строительный концерн" - Мезенцев С.Ю. (доверенность от 13.05.2013).

Администрации города Оренбурга (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Финансово-строительный концерн" (далее - общество "ФСК", ответчик) о взыскании 8 622 203 руб. 27 коп. задолженности по договору аренды от 18.08.2006 N 6/ц-79юр, в том числе 7 552 007 руб. 19 коп. арендной платы за пользование земельным участком за период с 10.08.2010 по 30.06.2013 и 1 070 196 руб. 08 коп. пеней за период с 11.10.2010 по 10.08.2013 (л.д. 8, 9).

Решением от 21.01.2014 (резолютивная часть объявлена 16.01.2014) суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований Администрации отказал (л.д. 94-97).

С данным решением не согласился истец и обжаловал его в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд. В апелляционной жалобе Администрация просит решение суда первой инстанции от 21.01.2014 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска (л.д. 105-107).

В обоснование жалобы истец ссылается на неприменение судом закона, подлежащего применению в данном случае (пункт 4 части 1, пункт 1 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.

Истец настаивает на том, что в рассматриваемом случае арендную плату за пользование земельным участком в спорный период следует рассчитывать с учетом положения, предусмотренного абзацем восьмым пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которым ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Истец указывает, что земельный участок был представлен обществу "ФСК" в аренду фактически для строительства комплекса двух жилых домов, один из которых введен в эксплуатацию в установленный срок (30.06.2008), а строительство второго до настоящего времени не начато (разрешение на строительство второго жилого дома выдано обществу "ФСК" 29.11.2013). При этом земельный участок для эксплуатации уже возведенного жилого дома не был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет, договор аренды от 18.08.2006 N 6/ц-79юр, заключенный с застройщиком - обществом "ФСК", был пролонгирован до 28.03.2016.

По мнению истца, размер ежегодной арендной платы за пользование земельным участком по договору должен составлять пять процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом изложенного, истец полагает решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований незаконным и необоснованным.

Общество "ФСК" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило отзыв на апелляционную жалобу (вх. N 10503 от 24.03.2014), в котором просит решение суда первой инстанции от 21.01.2014 оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Из содержания отзыва следует, что ответчик считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на неё соответственно.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что Администрацией обществу "ФСК" на условиях договора аренды от 18.08.2006 N 6/ц-79юр (л.д. 12-16, 35-41) был предоставлен земельный участок площадью 9106 кв. м с кадастровым номером 56:44:04 30 005:0010, местоположение - участок находится примерно в 70 м по направлению на северо-запад от ориентира строящийся жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Терешковой, 8, с разрешенным использованием - для строительства шестнадцатиэтажного жилого дома (нулевой цикл).

Пунктом 1.4 договора от 18.08.2006 N 6/ц-79юр срок его действия определен до 01.09.2007.

В соответствии с пунктом 9.1 договора от 18.08.2006 N 6/ц-79юр передача земельного участка от арендодателя к арендатору совпадает с моментом возникновения правоотношений по настоящему договору без оформления акта приема-передачи.

Договор от 18.08.2006 N 6/ц-79юр зарегистрирован в установленном законом порядке 27.10.2006, что подтверждается штампом Управления Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (оборот л.д. 16).

В соответствии с пунктом 2.1 договора от 18.08.2006 N 6/ц-79юр арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере согласно прилагаемому к настоящему договору расчёту арендной платы (расчет арендной платы - л.д. 16). Согласно данному расчету ежегодный размер арендной платы определяется в соответствии с Методикой расчета арендной платы за землю на территории муниципального образования "город Оренбург", утвержденной постановлением Оренбургского городского совета от 10.11.2005 N 231, по формуле:

Размер годовой арендной платы = Площадь земельного участка в кв. м* Кадастровая стоимость за 1 кв. м земельного участка * Ставка арендной платы (в % от кадастровой стоимости) за 1 кв. м.

В расчете применены следующие показатели: площадь земельного участка - 9106 кв. м; кадастровая стоимость за 1 кв. м - 7151,78 руб.; ставка арендной платы - 0,3% (вид функционального использования - строительство многоквартирного жилого дома).

Также в соответствии с пунктом 2.1 договора от 18.08.2006 N 6/ц-79юр размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативно-правовых актов Российской Федерации, Оренбургской области, Оренбургского городского Совета, администрации города Оренбурга, регулирующих порядок начисления и размеры арендной платы без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор. Исчисление и оплата арендной платежей осуществляется на основании настоящего договора, уведомления арендодателя, начиная с момента вступления в силу нормативно-правового акта, на основании которого изменяется порядок и (или) размер арендной платы. Уведомление может быть сделано арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, которое обязательно для арендатора. Перерасчет арендной платы Арендатор производит самостоятельно после вступления в силу указанных правовых актов.

В соответствии с п. 2.2 договора от 18.08.2006 N 6/ц-79юр арендная плата вносится арендатором ежеквартально до истечения десятого числа первого месяца следующего квартала за предыдущий квартал.

Дополнительным соглашением от 27.07.2007 стороны продлили срок действия договора от 18.08.2006 N 6/ц-79юр до 01.03.2010 (л.д. 42). Этим же дополнительным соглашением стороны установили размер арендной платы на 2007 г. из расчета ставки 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 11.12.2007, что подтверждается штампом Управления Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (оборот л.д. 42).

Дополнительным соглашением от 12.12.2007 стороны в пункте 1.1 договора от 18.08.2006 N 6/ц-79юр после слов "г. Оренбург, ул. Терешковой, 8" добавили слова: "для строительства шестнадцатиэтажного жилого дома по ул. Комсомольской/ул. Парижской Коммуны, мкр N 10" на основании постановления главы г. Оренбурга N 107-п от 12.01.2007 (л.д. 43). Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 08.04.2008, что подтверждается штампом Управления Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (оборот л.д. 43).

Дополнительным соглашением от 02.06.2010 стороны продлили срок действия договора от 18.08.2006 N 6/ц-79юр до 01.04.2013, внесли изменения в условие о расчете арендной платы в соответствии с действующими нормативными правовыми актами с указанием на ставку арендной платы в годовом исчислении 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 47). Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 20.11.2012, что подтверждается штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (оборот л.д. 48).

Дополнительным соглашением от 09.04.2013 стороны продлили срок действия договора от 18.08.2006 N 6/ц-79юр до 28.03.2016, внесли, в том числе, изменения в раздел 2 договора об арендной плате (л.д. 49, 50). Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 24.04.2013, что подтверждается штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (л.д. 50).

По мнению истца, задолженность по арендной плате у ответчика по договору от 18.08.2006 N 6/ц-79юр за период с 10.08.2010 по 30.06.2013 составила 7 552 007 руб. 19 коп. В связи с неуплатой арендной платы в срок истцом начислена также пеня в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка России за каждый день просрочки согласно пункту 5.1 договора. Сумма пени за период с 11.10.2010 по 10.08.2013 составила 1 070 196 руб. 08 коп. (расчет исковых требований - л.д. 10, 11).

Из содержания искового заявления и расчета исковых требований следует, что истец исчислил размер ежегодной арендной платы за пользование земельным участком на основании положения абзаца восьмого пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которым ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего. Суд первой инстанции установил, что земельный участок по договору аренды от 18.08.2006 N 6/ц-79юр был предоставлен обществу "ФСК" для строительства жилого дома, который введен в эксплуатацию 30.06.2008, то есть менее чем через два года с даты заключения договора аренды, в связи с чем оснований для перерасчета ежегодной арендной платы за пользование земельным участком с применением ставки 5% от кадастровой стоимости земельного участка у истца отсутствуют. За спорный период с 10.08.2010 по 30.06.2013 общество "ФСК" оплачивало арендные платежи в полном объеме в соответствии с условиями договора аренды от 18.08.2006 N 6/ц-79юр и задолженности по арендным платежам не имеет.

Данные выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют представленным в материалы дела доказательствам и требованиям закона.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды земельного участка от 18.08.2006 N 6/ц-79юр.

Судебная коллегия считает, что рассматриваемый договор аренды является заключенным, признаков ничтожности не содержит. Содержание договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации "Аренда" и Земельным кодексом Российской Федерации. Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче арендатору в качестве объекта аренды, договор предусматривает размер арендной платы. Требование о государственной регистрации договора как заключенного на срок более одного года сторонами соблюдено (статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

О незаключенности или недействительности договора стороны не заявили.

Дополнительными соглашениями к договору от 18.08.2006 N 6/ц-79юр стороны неоднократно продлевали срок его действия. По состоянию на настоящее время срок действия договора продлен до 28.03.2016.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому стороны обязаны руководствоваться предписанным соответствующими нормативными правовыми актами размером арендной платы за такие земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы.

Суд первой инстанции установил и подтверждается материалами дела, что общество "ФСК" в спорный период регулярно оплачивало арендные платежи в согласованном в договоре аренды от 18.08.2006 N 6/ц-79юр (с учетом дополнительных соглашений) размере, исходя из ставки арендной платы 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка (платежные поручения - л.д. 65-77).

Администрация, посчитав, что арендная плата внесена обществом "ФСК" не в полном объеме, произвела её перерасчет с применением ставки 5% от кадастровой стоимости земельного участка на основании положения абзаца восьмого пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которым ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Неоплата обществом "ФСК" указанной задолженности явилась основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Приведенная Администрацией норма абзаца восьмого пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" по своей правовой природе является санкцией за неосвоение земельного участка для целей строительства в сроки, предусмотренные законодательством, и направлена на повышение ставки размера арендной платы в случае непредоставления доказательств введения объекта в эксплуатацию в установленные законом сроки.

Вместе с тем из материалов дела следует, что по договору аренды от 18.08.2006 N 6/ц-79юр (с учетом дополнительных соглашений) земельный участок площадью 9106 кв. м с кадастровым номером 56:44:04 30 005:0010 был предоставлен обществу "ФСК" для строительства шестнадцатиэтажного жилого дома.

Согласно сведениям кадастрового паспорта от 18.09.2006 N 44/06-09-18298 (л.д. 14, 15), кадастрового паспорта от 06.11.2007 N 44/07-16-335/09 (л.д. 44-46) земельный участок площадью 9106 кв. м с кадастровым номером 56:44:04 30 005:0010 сформирован с разрешенным использованием - строительство шестнадцатиэтажного жилого дома (нулевой цикл) по ул. Комсомольская/ ул. Парижской Коммуны, мкр N 10 (л.д. 14, 15).

09 октября 2006 г. Администрация выдала обществу "ФСК" разрешение за N Ж-448/06 на строительство нулевого цикла шестнадцатиэтажного жилого дома (л.д. 52), а впоследствии взамен указанного разрешения - разрешение за N RU-56301000-18807K от 17.08.2007 на строительство шестнадцатиэтажного жилого дома N 1 (по генплану) с трехэтажным пристроем и трансформаторной подстанцией (л.д. 54, 55).

Поименованные объекты - шестнадцатиэтажный жилой дом N 1 (стр.) с трехэтажным пристроенным офисом (литер А.А1) и трансформаторной подстанцией (литер ТП) были введены в эксплуатацию 30.06.2008, то есть менее чем через два года с даты заключения договора аренды (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU56301000-04908 от 30.06.2008 - л.д. 56-59).

08 декабря 2008 г. общество "ФСК" зарегистрировало право собственности на трансформаторную подстанцию общей площадью 91,9 кв. м, расположенную по адресу: г. Оренбург, ул. Комсомольская, д. 122/2, строение 1, о выдано свидетельство о государственной регистрации права от 08.12.2008 серии 56 АА 770694 (л.д. 62).

С 30 июля 2008 г. общество "ФСК" продолжило пользоваться спорным земельным участком в целях эксплуатации принадлежащей ей на праве собственности трансформаторной подстанции.

При таких обстоятельствах оснований для применения к обществу "ФСК" санкций, предусмотренных абзацем восьмым пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в виде повышения ставки размера арендной платы до 5% от кадастровой стоимости земельного участка, не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в соответствующие ненормативные акты органа местного самоуправления о предоставлении обществу "ФСК" спорного земельного участка в аренду вносились изменения, касающиеся целевого назначения и разрешенного использования данного участка (для строительства комплекса шестнадцатиэтажных домов), не принимаются судебной коллегией.

В рассматриваемом случае Администрация как арендодатель и общество "ФСК" как арендатор являются равноправными субъектами арендных правоотношений, возникших именно из заключенного договора аренды 18.08.2006 N 6/ц-79юр (с учетом дополнительных соглашений). Доказательств, свидетельствующих о том, что в указанный договор сторонами вносились изменения в части указания на целевое использование земельного участка для строительства нескольких жилых домов, судам первой и апелляционной инстанции представлено не было.

Согласно пояснениям сторон в судебном заседании разрешение на строительство на спорном земельном участке второго жилого дома выдано Администрацией обществу "ФСК" 29.11.2013, то есть за пределами спорного периода.

Повторно рассмотрев материалы дела, судебная коллегия считает, что все представленные сторонами доказательства исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, им дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Иных доводов и доказательств, отличных от указанных в исковом заявлении, Администрация суду апелляционной инстанции не представила. Каких-либо доводов о необходимости руководствоваться иными правовыми нормами в апелляционной жалобе приведено не было.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.01.2014 по делу N А47-8182/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Оренбурга - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

Г.Н. Богдановская И.Ю. Соколова