Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2014 г. N 13АП-2345/14

г. Санкт-Петербург

07 апреля 2014 г.

Дело N А56-48378/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 апреля 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Полубехиной Н.С., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кривобоковым К.В.

при участии:

от истца: представителя Красновой Е.С. (доверенность от 23.10.2013)

от ответчика: представителя Асмыковича С.А. (доверенность от 17.02.2014)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2345/2014) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.11.2013 по делу N А56-48378/2013 (судья Егорова Д.А.), принятое

по иску ООО "Полюс"

к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

о признании недействительным отказа от договора

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Полюс" (далее - Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным одностороннего отказа Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет, ответчик) от договора аренды земельного участка от 20.12.2007 N 21-ЗД03312, выраженного путем направления в адрес заявителя уведомления от 16.07.2013 N 3861-21/13, также о признании договора аренды от 20.12.2007 N 21-ЗД03312 действующим.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.11.2013 уведомление Комитета от 16.07.2013 N 3861-21/13 об одностороннем отказе от договора аренды от 20.12.2007 N 21-ЗД03312 признано недействительным. Договор аренды от 20.12.2007 N 21-ЗД03312 признан действующим. С Комитета в пользу Общества взыскано 4000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просил решение отменить, в удовлетворении иска отказать. По мнению Комитета, вывод суда о необходимости соблюдения арендодателем пункта 2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основан на неверном применении к установленным обстоятельствам норм материального права. Также податель жалобы полагает необоснованным вывод суда о том, что представленный Комитетом акт обследования от 17.06.2013 N 1-23/13 не является достаточным доказательством, подтверждающим не выполнение арендатором требований, установленных приложением N 4 к договору.

В отзыве на жалобу Общество, полагая односторонний отказ Комитета от договора на основании пункта 7.4 договора незаконным, указало, что этот пункт особых условий договора не содержит порядка его расторжения по изложенным основаниям. Общество заявило о необоснованном применении Комитетом по аналогии к спорным обстоятельствам положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить, представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возразил по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил решение суда оставить без изменения.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Судом первой инстанции установлено, что Комитетом (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "ДИВА" (далее - ООО "ДИВА") был заключен договор от 20.12.2007 N 21-ЗД03312 аренды земельного участка, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул. Димитрова, уч. 23 (у дома 29, корпус 1), площадью 120 кв.м, кадастровый номер 78:13:7430:1050, для использования под магазин пешеходной доступности (код 3.8).

Договор в соответствии с пунктом 3.1 договора вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует по 12.12.2017. Величина арендной платы, порядок и сроки ее внесения установлены разделом 3 договора.

Дополнительным соглашением от 30.10.2008 N 1 стороны внесли изменения в пункт 3.4 договора, установив величину квартальной арендной платы за участок. Также в тексте указанного соглашения изложены в новой редакции требования к магазину пешеходной доступности (приложение N 4). ООО "ДИВА" и ООО "Элайн" подписали соглашение от 06.03.2009 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 20.12.2007 N21-ЗД03312. На основании данного соглашения Комитет (арендодатель), ООО "ДИВА" (арендатор) и ООО "Элайн" (правопреемник) заключили дополнительное соглашение от 23.04.2009 N 2 к договору аренды от 20.12.2007 N21-ЗД03312 о замене стороны (арендатора) на ООО "Элайн". ООО "Элайн" на основании протокола общего собрания участников от 02.11.2012 реорганизовано в форме слияния ООО "Нева-Альянс" и ООО "Элайн" в ООО "Полюс".

Комитет, сославшись на пункт 7.4 особых условий договора, направил в адрес Общества уведомление от 16.07.2013 N 3861-21/13 об отказе от договора ввиду нарушения Обществом требований к магазину пешеходной доступности, установленных в приложении N 4 к договору (л.д. 51). В подтверждение правомерности данного отказа от договора Комитет представил акт обследования от 17.06.2013 N 1-23/13 (л.д. 54), составленный представителями администрации Фрунзенского района. Согласно этому акту на момент обследования магазина установлено отсутствие из утвержденного перечня товаров в магазине пешеходной доступности мясопродуктов, в продаже имеется пиво бутылочное 10 наименований.

Полагая незаконным односторонний отказ Комитета от договора аренды, выраженный путем направления уведомления от 16.07.2013 N 3861-21/13, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что расторжение договора аренды по основаниям, указанным в иске, возможно только в соответствии с пунктом 2 статьи 450, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть в судебном порядке и с соблюдением претензионного порядка.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы, полагает, что суд первой инстанции при принятии решения обоснованно исходил из следующего.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность расторжения договора по соглашению сторон. В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законом или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 6.5 договора оговорены случаи, при которых арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, что влечет его расторжение. Исходя из буквального прочтения пунктов 6.5 - 6.5.5 договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанное Комитетом в качестве основания отказа от договора нарушение требований к магазину пешеходной доступности, установленных в приложении N 4 к договору аренды, не содержится в перечне причин одностороннего отказа арендодателя от договора.

В случае не выполнения Обществом установленных в приложении N 4 к договору требований к магазину пешеходной доступности, договор согласно пункту 7.5 особых условий договора может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в одностороннем порядке.

Заключенный Комитетом и Обществом договор по своей правовой природе является договором аренды, в силу чего подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Абзацем вторым статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, исходя из подлежащих применению при данных обстоятельствах норм действующего законодательства, содержания использованного Комитетом пункта договора для прекращения договора аренды во взаимосвязи с иными условиями договора, суд первой инстанции правомерно, руководствуясь статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил исковые требования. Вывод суда первой инстанции обоснованно мотивирован указанием на то, что расторжение договора аренды по указанным Комитетом основаниям возможно только в соответствии с пунктом 2 статьи 450, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть по решению суда.

При таких обстоятельствах является обоснованным вывод суда о том, что оспариваемое уведомление Комитета от 16.07.2013 N 3861-21/13 не соответствует требованиям действующего законодательства, в связи с чем является недействительным и не влечет юридических последствий. Поскольку договор аренды не расторгнут арендодателем в установленном законом порядке, договор аренды земельного участка от 20.12.2007 N21-ЗД03312 является действующим.

Следовательно, судом первой инстанции спор разрешен согласно действующему законодательству, установленным на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных доказательств фактическим обстоятельствам дела дана надлежащая правовая оценка, поэтому отсутствуют основания для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26 ноября 2013 года по делу N А56-48378/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Н.С. Полубехина О.Р. Старовойтова