Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2014 г. N 17АП-13779/13

г. Пермь

04 апреля 2014 г.

Дело N А60-33941/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 апреля 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Скромовой Ю.В.,

судей Гладких Е.О., Дюкина В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шималиной Т.В.,

при участии представителя ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ "СЕВЕРНАЯ КАЗНА" - Загайнова Д.И. (доверенность N 49 от 01.11.2012),

иные лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ "СЕВЕРНАЯ КАЗНА",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 декабря 2013 года

по делу N А60-33941/2013,

принятое судьей Парамоновой В.В.

по иску Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области

к обществу с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ "СЕВЕРНАЯ КАЗНА" (ОГРН 1026602337101, ИНН 6658140142)

третье лицо: Администрация города Екатеринбурга

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки,

установил:

Администрация города Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Центр Недвижимости "Северная казна" (далее - общество, ответчик) 2 362 608 руб. 62 коп. долга, 1 032 596 руб. 46 коп. неустойки по договору от 28.02.2007 N 7-1028 аренды земельного участка.

Определением суда от 09.10.2013 в порядке ст. 48 АПК РФ произведена замена истца - Администрации города Екатеринбурга на его процессуального правопреемника Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - МУГИСО), связи с истечением 17.05.2013 срока действия соглашения от 17.05.2012 "О взаимодействии в процессе распоряжения земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенными на территории муниципального образования "г. Екатеринбург".

Администрация города Екатеринбурга привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора (ч. 1 ст. 51 АПК РФ).

Решением суда от 25.12.2013 заявленные требования удовлетворены частично: с общества в пользу МУГИСО взыскано 2 362 608 руб. 62 коп. долга, 66 042 руб. 20 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Общество с решением суда в части удовлетворения требований не согласно, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, иск оставить без рассмотрения. В обоснование указывает, что общество является правопреемником предшествующих арендаторов по договору N 7-1028, в фактическом пользовании общества земельный участок находился 1,5 года, в связи с чем к обществу не подлежат применению повышенная арендная плата, которая по сути представляет собой санкцию за нарушение сроков строительства. Указывает на объективные причины невозможности в срок закончить строительство на земельном участке, о которых истец был осведомлен, в связи с чем не принимал к прежним арендатором санкций в виде применения повышенной ставки арендной платы с коэффициентом 5% от кадастровой стоимости. По мнению ответчика, в его действиях отсутствует вина, в силу чего с него не подлежит взысканию арендная плата в указанном размере. Кроме того, считает необоснованным осуществленное судом процессуальное правопреемство и замену истца, поскольку замены в материальном правоотношении не произошло.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, на основании постановления Главы Екатеринбурга от 22.02.2007 N 630 между администрацией (арендодатель) и обществом "Системстройкомплект" (арендатор) 28.07.2007 заключен договор N 7-1028, в соответствии с которым по акту приема-передачи от 22.02.2007 в аренду на 3 года (с 22.02.2007 по 21.02.2010) передан земельный участок общей площадью 3 938 кв.м, кадастровым номером 66:41:0705006:0126, расположенный по адресу: город Екатеринбург, ул. Сыромолотова (по кадастровому плану: земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии б. Сиреневый - Сыромолотова - Панельная - 40 лет ВЛКСМ/а-д Тюмень-Екатеринбург), для строительства 16-этажного жилого дома с объектами обслуживания, детским клубом и подземной автопарковкой и дальнейшей их эксплуатации объектов.

19.04.2007 договор зарегистрирован (запись регистрации N 66-66-01/259/2007-267).

В отсутствие возражений со стороны арендодателя действие договора аренды N 7-1028 продлено на неопределенный срок (ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).

В соответствии с п. 2.2.1 договора размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 1).

В соответствии с п. 3.1. договора за каждый день задержки внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы задолженности.

Дополнительным соглашением от 27.10.2010 N 2 к договору аренды N 7-1028 установлено право арендатора с согласия арендодателя передавать земельный участок в субаренду, передавать свои права и обязанности третьим лицам, в том числе внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока действия договора аренды земельного участка.

Общество является арендатором участка на основании договора от 01.02.2011 уступки прав и обязанностей арендатора по договору от 28.02.2007 N 7-1028 (запись регистрации в ЕГРП от 10.03.2011 N66-66-01/042/2011-313).

Обществу 16.02.2011, 11.03.2011 и 12.09.2012 выданы разрешения на строительство N RU 66302000-2262, N RU 66302000-1477 и NRU66302000-1479 жилого дома со встроено-пристроенными помещениями ТСЖ и социально-бытового обслуживания, для возведения на арендуемом земельном участке.

Дополнительным соглашением от 11.10.2012 N 3 в договор аренды N 7-1028 внесены изменения, согласно которым земельный участок предоставлен арендатору для строительства 16-этажного жилого дома с объектами обслуживания, детским клубом и дальнейшей их эксплуатации объектов.

Построенный объект введен в эксплуатацию 12.09.2012 (л.д. 66).

По соглашению сторон от 11.10.2012 договор аренды от 28.02.2007 N 7-1028 расторгнут.

Ссылаясь на то, что общество, являясь с 10.03.2011 по 11.09.2012 арендатором земельного участка по договору N 7-1028, не исполнило должным образом (в полном объеме) обязательство по уплате арендных платежей по договору, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В доказательство оповещения арендатора о перерасчете арендной платы на 2011 год, произведенного в связи с уточнением разрешенного использования земельного участка, и ставки арендной платы, истец представил выкопировку из журнала учета получения расчетов арендной платы (п. 2.2.2 договора N 7-1028).

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Так, за период с 10.03.2011 по 11.09.2012 долг ответчика по арендной плате составил 2 362 608 руб. 62 коп., при этом расчет арендной платы произведен исходя из 5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Удовлетворяя требования в части взыскания долга суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды с первоначальным арендатором заключен без проведения торгов в порядке, предусмотренном п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Согласно данной нормы права ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Пунктом 1 ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 названной статьи).

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства. Так, ст. 65 ЗК РФ предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к ст. 65 ЗК РФ.

При отсутствии доказательств введения в эксплуатацию объектов недвижимости на арендованном земельном участке период взыскания задолженности с 10.03.2011 по 11.09.2012, находится за пределами указанного двухлетнего и трехлетнего срока соответственно, поэтому суд признал обоснованным исчисление размера арендной платы исходя из 5% от кадастровой стоимости земельного участка и удовлетворил требование о взыскании долга в заявленной сумме.

Удовлетворяя требования о взыскании неустойки частично, суд первой инстанции правомерно руководствовался соглашением от 11.10.2012 о расторжении договора аренды N 7-1028, которым предусмотрено внесение арендатором арендных платежей и штрафных санкций только до 12.09.2012, а также п. 2.2.2 и 2.2.3, регулирующие ситуации, когда доначисление пеней за недоплату по арендным платежам не производится. В части отказа в удовлетворении требований решение суда никем из сторон не оспаривается.

Доводы, приведенные обществом в апелляционной жалобе, основаны на неверном толковании ном материального и процессуального права, в связи с чем апелляционным судом подлежат отклонению.

Уступка права требования, совершенная в соответствии с требованиями главы 24 ГК РФ (перемена лиц в обязательстве) не прерывает течение срока действия уступаемого обязательства, права переходят к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав.

Уплата арендной платы в повышенном размере, по сути, представляет собой санкцию за затягивание процесса строительства и направлена на стимулирование застройщиков к завершению строительства в максимально сжатые сроки, однако её применение не зависит от вины застройщика, а связано с предоставлением земельного участка для строительства на более выгодных условиях - без проведения торгов.

Ссылка ответчика на отсутствие у суда правовых оснований для замены истца по делу его процессуальным правопреемником апелляционным судом не рассматривается, поскольку вопрос о законности проведенного судом процессуального правопреемства был предметом самостоятельного обжалования, оснований для иной оценки у апелляционного суда не имеется.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции (ст. 270 АПК РФ), судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 25.12.2013 по делу N А60-33941/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Ю.В. Скромова

Судьи

Е.О. Гладких В.Ю. Дюкин