Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2014 г. N 18АП-2823/14

г. Челябинск

07 апреля 2014 г.

Дело N А07-18927/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 апреля 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Давлекановскому району и городу Давлеканово на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.12.2013 по делу N А07-18927/2013 (судья Мавлютов И.Т.).

В заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению собственностью Минземимущества Республики Башкортостан по Давлекановскому району и г. Давлеканово - Давлетбаев Марат Рифатович (доверенность N 88 от 24.02.2014);

Государственного унитарного сельскохозяйственного предприятия Машинно-технологическая станция "Центральная" - Стрельский Василий Борисович (доверенность N 01-993 от 02.09.2013).

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Давлекановскому району и городу Давлеканово (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Государственному унитарному сельскохозяйственному предприятию МТС "Центральная" Республики Башкортостан (далее - предприятие МТС "Центральная", ответчик) о взыскании 170 015 рублей 64 копейки, в том числе 154 391 рубль 25 копеек задолженности по арендной плате по договору N 13-12-20зем/с-х от 16.05.2012, 15 624 рубля 39 копеек пени; а также расторжении договора аренды земельного участка N 13-12-20зем/с-х от 16.05.2012 (л.д. 5-7).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.12.2013 (резолютивная часть от 16.12.2013, л.д. 60-64) исковые требования удовлетворены частично, с предприятия МТС "Центральная" в пользу Комитета взыскана неустойка в размере 15 624 рубля 39 копеек. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с данным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просил его отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды; в указанной части требование удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы ее податель сослался на направление, в порядке статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предложения о расторжении договора аренды, которое было вручено ответчику 14.12.2012 года. Указывает, что предложение о расторжении договора имело самостоятельный характер и не было поставлено в зависимость от погашения ответчиком задолженности по договору.

Вместе с тем, Комитет указывает на необоснованность вывода суда о погашении ответчиком задолженности в разумный срок, поскольку с момента получения претензии до погашения задолженности прошло более 50 дней, в настоящее время ответчик продолжает нарушать обязательства по внесению арендных платежей в указанные договором сроки.

В судебном заседании представителем Комитета поддержаны доводы апелляционной жалобы. Представителем ответчика заявлены возражения на нее.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В отсутствие возражений участвующих в деле лиц решение суда от 18.12.2013 пересматривается судом только в обжалуемой части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 16.05.2012 между Комитетом (арендодатель) и предприятием МТС "Центральная" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 13-12-20, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору со сроком на 10 лет земельные участки с кадастровыми номерами: 02:20:050703:110, площадью 2380006 кв.м.; 02:20:050703:109 площадью 2004159 кв.м., 02:20:050703:114 площадью 1770000 кв.м.; 02:20:050702:22, площадью 5229937 кв.м.; 02:20:050703:111, площадью 204000кв.м.; 02:20:050703:112, площадью 2050358 кв.м.; 02:20:050703:113, площадью 2180000 кв.м.; 02:20:050701:70, площадью 1842168 кв.м.; 02:20:050701:68, площадью 1993673 кв.м.; 02:20:050701:67, площадью 1891369 кв.м.; 02:20:050701:, площадью 2190032 кв.м.; 02:20:050701:71, площадью 1932230 кв.м.; 02:20:050701:69, площадью 2805252 кв.м. местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Давлекановский район, с/с Шестаевский, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровых паспортах земельных участков, общей площадью 30309184 кв.м. пашни.

Срок действия договора с 16.05.2012 по 16.05.2027 (пункт 2.1).

Расчет годовой арендной платы за участок производится в соответствии с решением представительного органа местного самоуправления, оформляется в виде приложения к договору аренды и является его неотъемлемой частью. Арендная плата начисляется с 16.05.2012 (пункты 3.1, 3.2).

В пункте 3.5 договора установлено внесение арендной платы арендатором ежеквартально равными долями от начисленной в срок до 15 февраля, до 15 мая, до 15 августа и до 15 ноября.

Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, в том числе, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2).

Указанный договор аренды зарегистрирован 18.06.2012, о чем имеется соответствующая отметка на договоре аренды.

По акту приема-передачи от 16.05.2012 (л.д. 10) указанные земельные участки переданы арендатору.

Письмом от 12.12.2012 (л.д. 13,14) Комитет уведомил арендатора о наличии задолженности по арендной плате в размере 154 391 руб. 25 коп. по состоянию на 12.12.2012, а также предложил расторгнуть договор аренды.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по внесению арендной платы Комитет обратился в суд с настоящим иском. Требования о расторжении договора мотивированы положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 4.1.1 договора аренды.

Частично удовлетворяя исковые требования суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания неустойки по договору, поскольку погашение задолженности было произведено платежным поручением N 9518 от 05.02.2013 в сумме 154 391 руб. 25 коп.

Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора аренды, суд исходил из устранения арендатором допущенных нарушений договора в разумный срок и разъяснений, данных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства и материалы дела суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда в обжалуемой части.

Оценивая наличие правовых оснований расторжения договора аренды N 13-12-20 от 16.05.2012, суд апелляционной инстанции считает необходимым произвести оценку существования договорных отношений сторон.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В результате анализа договора аренды земельного участка от 16.05.2012 N 13-12-20зем/с-х суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 432, 433, пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу об отсутствии оснований считать названный договор незаключенным. Признаков недействительности договора также не усматриваются.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Материалами дела подтверждается, что предприятие МТС "Центральная" существенно нарушило условия договора аренды, допустив просрочку внесения арендной платы за 2012 год, погашение которой произвело 05.02.2013. Названное, исходя из положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4.1.1 договора аренды может служить основанием для расторжения договора.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При этом в данном документе должна быть четко отражена последовательность действий арендодателя с указанием срока, в течение которого арендатору необходимо уплатить имеющуюся задолженность и выражено предложение расторгнуть договор аренды в случае неисполнения арендатором требования о внесении арендной платы в указанный арендодателем срок.

При оценке в таком качестве письма от 12.12.2012 (л.д. 13,14), в котором Комитет уведомил арендатора о наличии задолженности по арендной плате в размере 154 391 руб. 25 коп. по состоянию на 12.12.2012, а также предложил расторгнуть договор аренды, судебная коллегия принимает во внимание выводы Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу А07-1426/2013. В определении об оставлении искового заявления без рассмотрения от 07.05.2013 названное письмо не признано подлежащим квалификации в качестве доказательства соблюдения досудебного порядка.

Вместе с тем, указанное обстоятельство не может служить основанием для оставления настоящего иска без рассмотрения, поскольку к дате судебного заседания ответчик знал о намерении арендодателя расторгнуть договор аренды земельного участка по причине нарушения обязательств по внесению арендной платы.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Из положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны. Предупреждение о необходимости устранения таких нарушений предполагает возможность сохранения договорных отношений при выполнении арендатором претензий арендодателя.

Материалы дела свидетельствуют о том, что после предъявления настоящего иска ответчиком произведено погашение задолженности по договору аренды платежным поручением N 9518 от 05.02.2013.

Исходя из конкретных обстоятельств настоящего дела, факт нарушения договора, при том, что такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

Указанный подход, сформулированный в пункте 23 вышеназванного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 в отношении оснований досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, правомерно применен судом первой инстанции к рассматриваемому случаю, исходя из согласованного срока действия договора - 15 лет.

В данном случае имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, могут быть компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций.

Учитывая, что истец воспользовался правом на предъявление штрафных санкций, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что с учетом длительного срока действия договора аренды, оплаты задолженности в добровольном порядке до рассмотрения иска по существу, расторжение договора по данному основанию, влекущее такие последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ее взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины в качестве органа местного самоуправления на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.12.2013 по делу N А07-18927/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Давлекановскому району и городу Давлеканово - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Л.А. Суспицина Л.В. Пивоварова