Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 апреля 2014 г. N 16АП-525/14

г. Ессентуки

08 апреля 2014 г.

Дело N А63-11256/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 апреля 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Жукова Е.В.,

судей: Бейтуганова З.А., Сомова Е.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Огай А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.12.2013 по делу N А63-11256/2013

по заявлению СПКК "Ставрополец" в лице конкурсного управляющего Озерова Павла Павловича (г. Будённовск, Ставропольский край, ОГРН 1032601490250),

к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (г. Ставрополь, ОГРН 1042600339737),

третье лицо: ООО "Зерносовхоз Ставропольский" (с. Надежда, Шпаковский район, Ставропольский край, ОГРН 1062642009121),

о признании незаконным отказа заинтересованного лица в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 06/003/2013-277 от 16.09.2013;

об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от СПКК "Ставрополец" к ООО "Зерносовхоз Ставропольский", местонахождение: 356220, Ставропольский край, Шпаковский район, село Надежда, Сляднева, 1 на навес для зерна (закрытый), площадью 3548,5 кв.м, литер Б,

кадастровый (условный) номер 26-26-06/011/2011-871, расположенный по адресу: Ставропольский край, Благодарненский район, поселок Ставропольский, 8 Марта, б/н. (судья Довнар О.Н.),

при участии в судебном заседании представителей:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю - Кузьменко Л.В. по доверенности N 60 от 09.01.2014;

в отсутствие иных, не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, извещённых надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

УСТАНОВИЛ:

СПКК "Ставрополец" в лице конкурсного управляющего Озерова П.П., г. Будённовск, (далее - заявитель, кооператив) обратился с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю г. Ставрополь (далее - управление), третье лицо: ООО "Зерносовхоз Ставропольский" с. Надежда, Шпаковский район, Ставропольский край (далее - общество), о признании незаконным отказа заинтересованного лица в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 06/003/2013-277 от 16.09.2013; об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю г. Ставрополь, ОГРН 1042600339737, осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от СПКК "Ставрополец" к ООО "Зерносовхоз Ставропольский", местонахождение: 356220, Ставропольский край, Шпаковский район, село Надежда, Сляднева, 1 на навес для зерна (закрытый), площадью 3548,5 кв.м, литер Б, кадастровый (условный) номер 26-26-06/011/2011-871, расположенный по адресу: Ставропольский край, Благодарненский район, поселок Ставропольский, 8 Марта, б/н.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 26.12.2013 по делу N А63-11256/2013 заявление кооператива удовлетворено.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 26.12.2013 по делу N А63-11256/2013, управление обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

В обоснование жалобы апеллянт ссылается на то, что при вынесении решения судом нарушены нормы материального права. Кроме того, судом не полно выяснены обстоятельства имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и являются ошибочными.

Как указывает заявитель, на государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое здание представлены документы в нарушении ст.25.5 Закона о регистрации, поскольку отчуждаемое нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 26:13:140406:49, предоставленном СПКК "Ставрополец" на праве аренды (договор аренды N 84 от 28.10.2011 г., зарегистрированном в Управлении 02.12.2011 года N регистрации 26-26-06/014/2011-465).

Апеллянт считает, что вывод суда первой инстанции о том, что перемена лиц в обязательстве происходит в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости, является ошибочным, так как судом не учтено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит заявительный характер обращения и проводится в соответствии со ст.ст. 16, 17, 18 Закона о регистрации на основании заявления правообладателя, либо уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, с приложением документов, необходимых для ее проведения.

Как указывает управление, в нарушении п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации заявителем не представлено заявление на государственную регистрацию изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка в связи с чем, апеллянт считает, что вывод суда первой инстанции, о том, что основанием для государственной регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка является договор купли-продажи нежилого помещения, является неправомерным и необоснованным.

Управление также указывает, что конкурсным управляющим, в нарушение п. 14 ст. 110 Закона о банкротстве, не исполнена обязанность как организатора торгов по обеспечению равного доступа всех лиц к участию в торгах, а именно, не соблюдены сроки публикации о торгах и принятия заявок.

По мнению апеллянта, вывод суда, о том, что определение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.05.2013 по делу N А63-18162/2009 не имеет преюдициального значения, и не может быт принят во внимание, является ошибочным и необоснованным, поскольку данное определение вынесено арбитражным судом по жалобе Межрайонной ИФНС России N6 по Ставропольскому краю в рамках дела о банкротстве ООО "Ставрополец", в то время как по настоящему делу рассматривается заявление СПКК ООО "Ставрополец" о признании незаконным отказа в регистрации.

В судебном заседании представитель управления поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились, явку представителей не обеспечили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 26.12.2013 по делу N А63-11256/2013 проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, заслушав представителя лица, участвующего в деле, изучив и оценив в совокупности материалы дела, считает, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.12.2013 по делу N А63-11256/2013 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 27.02.2013 между заявителем (продавец) и ООО "Зерносовхоз Ставропольский" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 33, согласно которому общество приняло в собственность объекты недвижимости, в том числе навес для зерна (закрытый), площадью 3548,5 кв.м, литер Б, кадастровый (условный) номер 26-26-06/011/2011-871, расположенный по адресу: Ставропольский край, Благодарненский район, поселок Ставропольский, 8 Марта, б/н.

16.05.2013 стороны по сделке обратились в управление с заявлениями о проведении государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на объект недвижимости.

16.09.2013 года управление сообщением N 06/003/2013-277 отказало в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по следующим основаниям: не представлено заявление на государственную регистрацию изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, нарушен порядок публикации сообщения о продаже имущества должника путем публичного предложения, в сообщении о продаже имущества должника путем публичного предложения отсутствуют необходимые сведения об объекте.

Посчитав незаконным отказ управления в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, кооператив обратился с заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции правильно определил характер спорных правоотношений и применил нормы права, регулирующие спор.

Согласно статье 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного правового акта недействительным, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является одновременно, как его несоответствие закону, так и нарушение указанным актом, действием (бездействие) гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом действия (бездействие) могут быть признаны незаконными только при наличии одновременно двух условий: несоответствие закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Согласно статье 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).

Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, пришел к правильному выводу о том, что кооператив выполнил обязанность по представлению документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Отказывая в государственной регистрации перехода права, управление указало на непредставление заявления на государственную регистрацию изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка.

Согласно свидетельству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 26-АЗ 533895 от 06.10.2011 продавцу СПКК "Ставрополец" принадлежит на праве собственности объект недвижимости навес для зерна (закрытый), площадью 3548,5 кв.м, литер Б, кадастровый (условный) номер 26-26-06/011/2011-871, расположенный по адресу: Ставропольский край, Благодарненский район, поселок Ставропольский, 8 Марта, б/н.

На основании договора аренды земельных участков N 84 от 28.10.2011 продавцу принадлежит земельный участок с кадастровым номером 26:13:140406:49, на котором расположен заявленный объект. Вместе с тем в кадастровом паспорте объекта недвижимости указан предыдущий кадастровый номер земельного участка, что вызвано регистрацией права продавца на объект ранее заключения договора аренды. Указанные обстоятельства объясняют разночтения в кадастровых номерах земельного участка.

Суд первой инстанции обоснованно принял во внимание, что в материалах регистрационного дела имеется кадастровый паспорт земельного участка, в связи с чем, указанные разночтения документально подтверждены.

По договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, что следует из пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования на условиях аренды земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением, и необходимым для их использования.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что перемена лиц в обязательстве происходит в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка (лицом, уполномоченным распоряжаться земельным участком) с прежним собственником недвижимости.

Согласно статье 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) являются договоры и другие сделки, а также иные документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

По смыслу приведенных норм основанием для государственной регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка в данном случае является договор купли-продажи нежилого помещения.

Пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация прав включает в себя правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Статьей 25.5 Федерального закона N 405-ФЗ от 06.12.2011 установлено, что при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отказ в государственной регистрации перехода права собственности со ссылкой на непредставление заявления об изменении арендатора в договоре аренды земельного участка, заявлен неправомерно и противоречит действующему законодательству.

Следующим основанием для отказа в регистрации явилось несоблюдение при проведении торгов сроков публикации сообщений о продаже имущества. Поскольку по правилам статей 110 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" нарушение порядка уведомления о торгах относится к тем нарушениям, которые могли бы служить основанием для оспаривания торгов заинтересованным лицом в судебном порядке, суд первой инстанции правомерно признал обжалуемый отказ управления незаконным.

Из представленных на государственную регистрацию перехода права документов усматривалось, что договор купли-продажи N 33 от 27.02.2013 имущества должника заключен по итогам проведенных торгов.

Пункт 9 статьи 110 Закона о банкротстве устанавливает требование о заблаговременной публикации о проводимых торгах, не позднее чем за тридцать дней до даты проведения таких торгов.

В компетенцию регистрирующего органа, определенную с учетом положений статей 9, 13, 17 Закона о государственной регистрации, входит проверка при проведении правовой экспертизы документов законности сделок, соответствия их по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, то есть установление отсутствия оснований считать сделку ничтожной, которая недействительна независимо от такого признания ее судом.

Проведение торгов с нарушением правил (процедуры) в силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для обращения заинтересованного лица в суд с иском о признании недействительными торгов, а удовлетворение такого иска влечет недействительность договора, заключенного по результатам этих торгов.

По смыслу статей 166, 449 названного Кодекса с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 25.02.1998, торги не могут считаться недействительными до признания их таковыми судом по иску заинтересованного лица. Сделка, заключенная по результатам торгов, проведенных с нарушением правил, ничтожной не является, а становится недействительной как следствие признания в судебном порядке недействительными торгов, оспоренных заинтересованным лицом.

Управлением не представлено доказательств, подтверждающих признание проведенных торгов недействительными.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.05.2013 по делу N А63-18162/2009, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.98.2013, в удовлетворении требований Межрайонной ИФНС России N 6 по Ставропольскому краю о признании незаконными действий конкурсного управляющего СПКК "Ставрополец" Озерова П.П. при проведении конкурса, а именно нарушение требования пункта 9 статьи 110 Закона о банкротстве - отказано в признании недействительными торгов по реализации имущества.

Судом первой инстанции обоснованно отклонен довод управления, что данное определение не имеет преюдициального значения.

Суд первой инстанции пришел также к правильному выводу о том, что ссылка управления на решение Управления ФАС по Ставропольскому краю от 07.03.2013 и предписание N 6 не состоятельна, поскольку объекты недвижимости по договору от 27.02.2012 не являлись предметом указанных актов.

Управлением не представлено иных доказательств, подтверждающих признание проведенных торгов недействительными

Довод управления о нарушении пункта 10 статьи 110 Закона о банкротстве, поскольку кооперативом не указано в сообщении о продаже имущества должника путем публичного предложения характеристики объектов (точного адреса и технических характеристик объектов недвижимости) обоснованно не принят судом первой инстанции во внимание, поскольку не является тем нарушением, которое влечет недействительность торгов.

Наличие каких-либо противоречий между заявляемым и обществом к регистрации правом на недвижимое имущество и зарегистрированным правом на этот объект за кооперативом, с учетом представленной технической документации, управлением не доказано.

Ссылка на отсутствие в сообщении точного адреса объекта, являющегося предметом торгов, судом первой инстанции обоснованно отслонена, поскольку данное обстоятельство не влияет на действительность торгов и договора, заключенного по результатам торгов.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных требований СПКК "Ставрополец" в лице конкурсного управляющего Озерова П.П.

Суд первой инстанции обоснованно признал сообщение Управления N 06/003/2013-275 от 16.09.2013 незаконным и правомерно обязал Управление зарегистрировать государственную регистрацию переход права собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.01.2013.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы о необоснованном признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 06/003/2013-277 от 16.09.2013 и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от СПКК "Ставрополец" к ООО "Зерносовхоз Ставропольский", местонахождение: 356220, Ставропольский край, Шпаковский район, село Надежда, Сляднева, 1 на навес для зерна (закрытый), площадью 3548,5 кв.м, литер Б, кадастровый (условный) номер 26-26-06/011/2011-871, расположенный по адресу: Ставропольский край, Благодарненский район, поселок Ставропольский, 8 Марта, б/н. не обоснованы и противоречат закону, исследовались судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка и обоснованно отклонены как не соответствующие закону и противоречащие материалам дела. Результаты оценки этих доводов заявителя отражены в принятом по делу судебном акте. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции сделал правильный вывод об удовлетворении заявления СПКК "Ставрополец".

Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам находит, что решение суда первой инстанции при рассмотрении дела не имеет нарушений процессуального характера. Судом правильно применены нормы материального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности. Исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права, вынесено законное и обоснованное решение.

В соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от уплаты государственной пошлины освобождены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.12.2013 по делу N А63-11256/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий

Е.В. Жуков

Судьи

З.А. Бейтуганов Е.Г. Сомов