Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 апреля 2014 г. N 11АП-2203/14

г. Самара

08 апреля 2014 г.

Дело N А65-22488/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 апреля 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Балакиревой Е.М., Николаевой С.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Маркияновым Н.А.,

при участии в заседании:

от ответчика - представитель Романов А.А. по доверенности от 30.07.2013,

в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 01 апреля 2014 года в зале N 6 апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.12.2013 по делу N А65-22488/2013 (судья Горинов А.С.),

по иску Муниципального Казенного Учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань, (ОГРН 1061655000582; ИНН 1655065674),

к обществу с ограниченной ответственностью "ПСК "Плауэн", г. Казань, (ОГРН 1081690038627; ИНН 1659083836),

при участи третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Буфар", г. Казань, о взыскании 1 058 226 руб. 77 коп. долга и 718 459 руб. 81 коп. пени,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПСК "Плауэн"", г. Казань о взыскании 1 058 226 руб. 77 коп. долга за период с 17.03.2008 года по 31.05.2013 года и 718 459 руб. 81 коп. пени за период с 17.03.2008 года по 31.05.2013 года.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.12.2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Буфар", г. Казань.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.12.2013 в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав пояснения представителя ответчика, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, на основании постановления руководителя Исполкома N 2509 от 22.08.2007 г., между Муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (арендодатель) и ООО "Буфар" (арендатор) 23.08.2007 года был заключен договор аренды земельного участка N 12104, согласно которому арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок площадью 1868,0 кв.м, кадастровый номер 16:50:200102:0030, расположенный по адресу: г. Казань, Московский район, ул. Васильченко для строительства автомобильных газозаправочных станций.

Согласно п.2.1. договора срок договора установлен на 10 лет до 21.08.2017 года.

16.10.2008 года между ООО "Буфар" и ООО "ПСК "Плауэн" был заключен договор перенайма (передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка), на основании которого ответчику были переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка N 12104 от 23.08.2007 года.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения истца с заявленным иском.

Истец за период с 17.03.2008 года по 31.05.2013 года числит за ответчиком долг по договору аренды в размере 1 058 226 руб. 77 коп.

Несвоевременное исполнение ответчиком обязательств по договору аренды послужило истцу основанием для начисления пени на основании п.3.5. договора за период с 17.03.2008 года по 31.05.2013 в сумме 718 459 руб. 81 коп.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.

Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом.

В статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Судом установлено, что первоначально договор аренды земельного участка N 12104 от 23.08.2007 был заключен истцом с ООО "Буфар", по которому задолженность арендатора за период с 01.09.2007 г. по 19.11.2008 г составила 243 967,39 рублей.

Как следует из представленной истцом расшифровки платежей по договору аренды, истец указанную сумму удержал с ответчика в счет погашения задолженности ООО "Буфар".

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 16 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, согласно которой арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В случае перенайма по смыслу названной нормы ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор, приобретший право аренды.

С учетом положений Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающих возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка без согласия арендодателя, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, что осуществляется с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.

Согласно п. 7 договора перенайма, с момента заключения договора перенайма ответственным за исполнение обязательств перед арендодателем становится новый арендатор (ответчик).

Из п. 1 ст. 425 ГК РФ следует, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пункт 2 ст. 609 ГК РФ указывает, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" условия договора аренды применяются к фактически сложившимся до его заключения отношениям только при наличии соглашения между Сторонами и не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

Договор перенайма был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по РТ 19.11.2008 года. Следовательно, арбитражный суд обоснованно установил, что передача прав и обязанностей по договору аренды от ООО "Буфар" к ООО "ПСК "Плауэн" произошла. При этом условия договора аренды, в части обязанностей по уплате арендных платежей, не могут применяться к ответчику до 19.11.2008 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан правомерно пришел к выводу, что направление истцом денежных средств, перечисленных ответчиком, в размере 243 967,39 рублей в счет погашения задолженности ООО "Буфар" за период с 01.09.2007 г. по 19.11.2008 г. неправомерно и противоречит пункту 9 статьи 22 ЗК РФ и статьям 614, 615, 391, 330 ГК РФ.

Платежные поручения имеют четкие указания в поле "назначение платежа" на расчетные периоды, за которые произведены платежи, что свидетельствует о прямом волеизъявлении ответчика о зачислении тех или иных денежных сумм в счет оплаты аренды за определенный период. В материалах дела отсутствуют доказательства, что по соглашению сторон было изменено назначение платежа в указанных платежных поручениях.

Следовательно, истец не вправе был зачислить указанные суммы за иные периоды в счет ранее существовавшей задолженности. Оснований для зачисления указанной суммы в счет иного периода у истца не имелось.

В соответствии с п.3.5 договора N 12104 от 23.08.2007 года, в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки (пени) в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки (пени) за несвоевременную уплату платежа, затем сумма просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении арендатора.

Пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 20.10.2010 г. N 141 "О некоторых вопросах применения положений ст.319 Гражданского кодекса Российской Федерации" указывает, что применяя статью 319 ГК РФ, суды должны учитывать, что названная норма не регулирует отношения, связанные с привлечением должника к ответственности за нарушение обязательства (глава 25 ГК РФ), а определяет порядок исполнения денежного обязательства, которое должник принял на себя при заключении договора.

На основании изложенного следует иметь в виду, что соглашением сторон может быть изменен порядок погашения только тех требований, которые названы в статье 319 Кодекса. Соглашение, предусматривающее, что при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме требования об уплате неустойки, процентов, предусмотренных статьей 395 Кодекса, или иные связанные с нарушением обязательства требования погашаются ранее требований, названных в статье 319 Кодекса, противоречит смыслу данной статьи и является ничтожным (статья 168 ГК РФ).

Следовательно, суд первой инстанции верно решил, что условие, содержащееся в пункте 3.5 договора N 12104 от 23.08.2007 года, о первоочередном зачете неустойки является ничтожным.

Из материалов дела усматривается, что ответчиком арендная плата вносилась с указанием назначения платежа "за аренду земельного участка", однако истец в одностороннем порядке незаконно удерживал средства и направлял в счет погашения начисленных пеней до погашения арендных платежей.

Вступившем в законную силу решением Арбитражного суда РТ от 24.01.2013 по делу N А65-20385/2012, внесены изменения в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 16:50:200102:30 указав ее равной рыночной стоимости в размере 13 026 000 рублей.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении N 913/11 от 28.06.2011 по делу N А27-4849/2010 указал на необходимость учета того, что согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

С учетом названной правовой позиции, а также того, что ретроспективный перерасчет кадастровой стоимости законодательно не установлен, кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена равной его рыночной стоимости, определенной только на момент принятия судебного решения.

Решение по делу N А65-20385/2012 вступило в законную силу 25 февраля 2013, следовательно, арендная плата с момента вступления в законную силу решения суда, определившего новую кадастровую стоимость земельного участка, должна быть определена исходя из установленной его новой кадастровой стоимости в сумме 13 026 000 руб.

Учитывая изложенное, ежемесячный размер арендной платы в таком случае будет составлять 42 985,80 руб., за спорный период размер арендной платы составляет 2 935 703,66 руб.

Из материалов дела усматривается, что за период с 19.11.2008 года по 01.12.2013 ответчиком произведена оплата аренды в размере 3 054 303,83 руб., соответственно, задолженность за спорный период отсутствует.

Представленный ответчиком контррасчет проверен судом и признан правильным, соответствующим условиям договора и соотносящимся с платежными документами.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

Возражения заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.12.2013 по делу N А65-22488/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

Е.М. Балакирева С.Ю. Николаева