Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2014 г. N 13АП-78/14

г. Санкт-Петербург

10 апреля 2014 г.

Дело N А26-5022/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 апреля 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.,

при участии:

от истца (заявителя): Школьникова Л.Н. (доверенность от 02.04.2014 г.), Погосян Р.И. (генеральный директор)

от ответчика (должника): Круглов М.К. (доверенность от 02.04.2014)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-78/2014) ООО "Виктория" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 05.11.2013 по делу N А26-5022/2013 (судья Шалапаева И.В.), принятое

по иску ООО "ПОГОСЯН"

к ООО "Виктория"

о взыскании и расторжении договора аренды,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ПОГОСЯН" (далее - ООО "ПОГОСЯН") обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" (далее - ООО "Виктория") о взыскании 614 500 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.06.2012 г. за период с июня 2012 по сентябрь 2013 года, 488 012 руб. неустойки за период 10 июня 2012 года по 30 сентября 2013 года и расторжении договора аренды от 01.06.2012 г.

Решением от 05.11.2013 г. с ООО "Виктория" в пользу ООО "ПОГОСЯН" 589 500 руб. долга по арендной плате, 100 000 руб. неустойки; договора аренды от 01.06.2012 г. расторгнут; в остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе, поданной ООО "Виктория", ответчик просит решение отменить и принять новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы указано на несоблюдением ООО "ПОГОСЯН" досудебного порядка расторжения договора. Кроме того, податель жалобы ссылается на невыставление ООО "ПОГОСЯН" счетов на оплату аренды, а также на заявление в суде первой инстанции о необходимости зачёта стоимости произведенных последним неотделимых улучшений помещения в счёт арендной платы.

ООО "ПОГОСЯН" в отзыве на апелляционную жалобу изложенные в ней доводы отклонило, считая жалобу необоснованной, а решение приняты в соответствии с нормами действующего законодательства.

В судебном заседании представитель ООО "Виктория" апелляционную жалобу поддержал, доводы жалобы подтвердил, представители ООО "ПОГОСЯН" возражали против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу подлежащей частичному удовлетворению ввиду следующего.

По правилам п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Принимая решение о расторжении договора, суд исходил из условий п. 5.4 договора, предусматривающих возможность досрочного расторжения договора при наличии со стороны арендатора однократного неисполнения любого из обязательств, а также принял во внимание существенность допущенного ответчиком нарушения (длительное невнесение арендной платы), которое в установленный в претензии от 27.05.2013 г. срок ООО "Виктория" не устранило (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ).

Решение суда в указанной части не соответствует нормам материального и процессуального права, поскольку необходимы условием для расторжения договора аренды в судебном порядке является соблюдение арендодателем досудебного порядка урегулирования спора с арендатором в виде письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложения о расторжении договора, которого в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах решение в указанной части подлежит отмене, а иск в части расторжения договора следует оставить без рассмотрения на основании п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, предусмотренного законом.

Руководствуясь ст.ст. 330, 614 Гражданского кодекса РФ, условиям спорного договора, суд первой инстанции взыскал с ответчика задолженность по арендной плате в размере 589 500 руб. за период с июня 2012 года по сентябрь 2013 года, подтвержденную актом сверки расчетов (л.д. 26), а также неустойку в размере 100 000 руб. с учетом применения ст. 333 ГК РФ.

Доказательств внесения арендной платы в установленных договором порядке и размере в спорной период ответчик не представил, также не представлен и контррасчет задолженности.

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

По правилам ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств выполнения улучшения арендованного имущества без вреда для имущества и с согласия арендодателя не представлено, в связи с чем доводы жалобы в указанной части отклонены апелляционным судом. Доводы жалобы о невыставлении арендодателем счетов на оплаты не согласуются с условиями договора, предусматривающими перечисления арендной платы на расчетный счет арендодателя (п. 4.1 договора).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 05.11.2013 г. по делу N А26-5022/2013 отменить в части расторжения договора аренды от 01.06.2012 г.

В указанной части иск оставить без рассмотрения.

Возвратить ООО "ПОГОСЯН" из федерального бюджета 4 000 руб. 00 коп. государственной пошлины по иску.

Взыскать с ООО "ПОГОСЯН" в пользу ООО "Виктория" 1 000 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик О.Р. Старовойтова