Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2014 г. N 17АП-2272/14

г. Пермь

10 апреля 2014 г.

Дело N А60-40310/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 апреля 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Гладких Е.О.

судей Голубцовой Ю.А., Скромовой Ю.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Решановой Д.М.

при участии:

от истца, администрации г. Екатеринбурга - представители не явились;

от ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Роскомсервис" - Чернов Н.В. по доверенности от 17.01.2014;

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Роскомсервис",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 18декабря 2013года

по делу N А60-40310/2013,

принятое судьей Ваниным П.Б.,

по иску администрации г. Екатеринбурга

к обществу с ограниченной ответственностью "Роскомсервис" (ИНН 6658156953, ОГРН 1026602335583)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка 7

установил:

администрация г. Екатеринбурга (истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью

"Роскомсервис" (далее - ООО "Роскомсервис", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 28.12.2001 N 5-675 земельного участка, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мартовская, 6, общей площадью 15728 кв.м, с кадастровым номером 66:41:0506005:002 в размере 7820203 руб. 58 коп., из них 4145946 руб. 48 коп. долга за период с 4 кв. 2003 г. по декабрь 2012 г. и 3674257 руб. 10 коп. пени за период с 16.09.2005 г. по 08.10.2013 г. на основании ст.ст. 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18 декабря 2013 года исковые требования удовлетворены. С ООО "Роскомсервис" в пользу администрации г. Екатеринбурга взыскано 7820203 руб. 58 коп., в том числе: долг в размере 4145946 руб. 48 коп. и 3674257 руб. 10 коп. неустойки. С ООО "Роскомсервис" взыскана в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 62101 руб. 02 коп.

Ответчик, ООО "Роскомсервис", не согласился с решением суда Арбитражного суда Свердловской области от 18 декабря 2013 года по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в удовлетворении требований отказать.

ООО "Роскомсервис" указывает, что в связи с возникновением у ответчика обязательства по внесению платы за фактическое пользование земельного участка с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества истцом могут быть заявлены требования о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, а не о взыскании арендной платы и пеней по договору аренды.

Заявитель просит применить до 18.10.2010 срок исковой давности в отношении требований о взыскании основного долга и пени, поскольку исковое заявление администрации г. Екатеринбурга направлено в арбитражный суд Свердловской области 18.10.2013. Согласно дополнению к апелляционной жалобе в связи с пропуском срока исковой давности ответчик просит отказать во взыскании 2 501 874 руб. 71 коп.

ООО "Роскомсервис" считает неправомерным начисление арендной платы за период по 08.10.2013, поскольку объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0506005:002, зарегистрирован за иной организаций.

Ответчик утверждает, что дело рассмотрено в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

По мнению ответчика, расчёт арендной платы необходимо исчислять с учётом кадастровой стоимости земельного участка равной 2 089 руб. 55 коп. за 1 кв.м с учётом вида разрешенного использования: под производственные помещения как указано в кадастровом паспорте земельного участка от 27.08.2013, выданного ФГБУ "ФКП Росреестра".

Ответчик полагает, что обязанность по уплате неустойки не возникла, так

как договор аренды земельного участка N 5-675 от 28.12.2001 ответчиком не подписан, ответчик не является правопреемником по договору купли-продажи нежилого помещения, соглашение о неустойке в письменной форме не совершено, положений, устанавливающих законную неустойку в случае неисполнения покупателем обязанности по уплате платежей за пользование земельным участком не установлено.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Истец, администрация г. Екатеринбурга, представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором не согласился с доводами апелляционной жалобы, указывая на полное и всесторонне исследование фактических обстоятельств и материалов дела судом, просил оставить решение арбитражного суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании удовлетворено ходатайство ответчика о приобщении к материалам дела дополнений к апелляционной жалобе, кадастровых выписок в соответствии со ст. 159, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец явку представителя не обеспечил, направил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

Апелляционная жалоба в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрена в отсутствие истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между администрацией г. Екатеринбурга как арендодателем и ООО Торговый дом "Игрушка", ООО "Параллакс плюс", ООО Промышленная компания "Игрушка", ООО Екатеринбургская Торгово-промышленная Компания "СПИКА" как арендаторами был заключен договор аренды N 5-675 от 28.12.2001 земельного участка площадью 15728 кв.м с кадастровым номером 66:41:05 06 005:002 в г. Екатеринбурге по ул. Мартовская, 6 в редакции дополнительного соглашения N 1 от 26.04.2004 (л.д. 9-16).

Данный земельный участок был предоставлен арендаторам для эксплуатации производственных помещений.

Согласно п. 2.2 указанного договора арендная плата по настоящему договору вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала, подлежащего оплате, если иные периодичности и сроки внесения платы не установлены договором.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 30.12.2003 к ООО "Роскомсервис" перешло право собственности на нежилые помещения площадью 1636 кв.м, расположенные на 1,2,3 этажах здания по адресу ул. Мартовская, 6, г. Екатеринбург на основании договора купли-продажи от 22.12.2003, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации 30.12.2003 (л.д. 31).

В соответствии с договором купли-продажи от 06.05.2004 ООО Промышленная компания "Игрушка" продало, а ООО "Роскомсервис" купило нежилые помещения площадью 224,2 кв.м на третьем этаже здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мартовская, 6 лит. А (л.д. 45-46).

В связи с возникновением права собственности на нежилые помещения по указанному адресу и переходом ООО "Роскомсервис" права пользования земельным участком, которое принадлежало продавцу, ответчику была начислена арендная плата согласно условиям договора аренды N 5-675 от 28.12.2001г.

В результате ненадлежащей оплаты ответчиком по договору аренды N 5-675 от 28.12.2001 задолженность ответчика перед истцом по внесению арендной платы за период с 4 кв. 2003 г. по декабрь 2012 г. составила 4 145 946 руб. 48 коп.

Указанное обстоятельство явилось основанием для обращения истца с соответствующим заявлением в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из обоснованности заявленных требований, доказанности факта приобретения ответчиком права пользования земельным участком на условиях договора аренды N 5-675 от 28.12.2001, отсутствия документов, подтверждающих оплату арендной платы по договору аренды N 5-675 от 28.12.2001; наличия оснований для взыскания неустойки.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации (по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок.

Если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства").

Согласно разъяснениям, данным в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского (статья 552 ГК РФ) и земельного (статья 35 ЗК РФ) законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Следовательно, покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона.

При этом сам договор аренды, заключенный с прежним собственником недвижимого имущества, в отсутствие доказательств прекращения его действия в установленном законом порядке считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок (пункт 2 статьи 610, пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Покупатель объекта недвижимости вне зависимости от волеизъявления арендодателя принимает на себя права и обязанности арендатора земельных участков, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по их аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельных участков и новым собственником объекта, расположенного на этих земельных участках.

В рассматриваемой ситуации заключение нового договора не требуется.

С момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества у новых собственников объекта возникает право пользования земельным участком, необходимым для использования этого объекта и обязательство по внесению платы за использование участка.

Исходя из положений ч. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: своевременно производить платежи за землю.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Сторонами при заключении договора определен механизм изменения размера арендной платы, подлежащей уплате в конкретный момент исполнения договора, то есть, согласовано условие о цене договора, определяющее способ ее расчета.

В связи с принятием уполномоченным органом акта, определяющего исчисление размера арендной платы на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере и с соблюдением установленного порядка.

Подписания сторонами соглашения о внесении изменений в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, в данном случае не требуется.

Согласно представленному истцом расчету размер платы за использование земельного участка за период с 4 квартала 2003 года по декабрь 2012 года составил 4 145 946 руб. 48 коп.

Правильность расчетов арендной платы за 2010, 2011 годы (исходя из удельного показателя 3 179,86 руб.) и за 2012 год (исходя из показателя 8 952 руб. 68 коп.) подтверждается представленными ответчиком кадастровыми выписками о земельном участке. Более того, сам ответчик в приведенном в дополнении к апелляционной жалобе использует те же показатели для расчета арендной платы.

При этом довод ответчика о наличии ошибки в определении кадастровой стоимости земельного участка надлежащими доказательствами не подтвержден. Изменения в кадастр в отношении спорного земельного участка не вносились, содержащая в кадастре стоимость в установленном порядке не оспорена. Вид разрешенного использования, использованный истцом при расчете арендной платы, на всем протяжении действия договора аренды не изменялся, соответствует установленному договором и сведениям, содержащимся в кадастре.

Размер площади земельного участка, использованный в расчетах, ответчик не оспаривает, считает правильным, что подтвердил представитель ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что в период с момента перехода права собственности на помещения к ответчику - с 4 квартала 2003 года по декабрь 2012 года ответчиком арендная плата за земельный участок не вносилась.

В связи с этим суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика задолженность по внесению арендной платы по данному договору аренды в размере указанном истцом за спорный период.

Судом апелляционной инстанции исследован и отклонен довод апелляционной жалобы о необходимости применения до 18.10.2010 срока исковой давности в отношении требований о взыскании основного долга и пени.

В соответствии с требованиями ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения, ответчиком такое заявление в суде первой инстанции не сделано.

В соответствии с ч. 7 ст. 268 АПК РФ и п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются в суде апелляционной инстанции.

Поскольку ответчик до принятия решения судом первой инстанции о пропуске срока исковой давности не заявил, данное заявление не может быть предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции.

Судом апелляционной инстанции отклоняется довод апелляционной жалобы о рассмотрении дела в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В соответствии с ч. 1, 4 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. Информация о принятии искового заявления или заявления к производству, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия размещается арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно имеющихся в материалах дела сведений из единого государственного реестра юридических лиц на 05.10.2013, юридическим адресом ООО "Роскомсервис" является: г. Екатеринбург, ул. Заводская, 27а (л.д. 47).

В судебном заседании представитель ответчика данное обстоятельство подтвердил и пояснил, что сведения о фактическом местонахождении общество в ЕГРЮЛ не вносило, администрацию о своем фактическом местонахождении не информировало.

Определение Арбитражного суда Свердловской области от 24.10.2013 о принятии искового заявления к производству и определение о назначении дела к судебному разбирательству от 26.11.2013 были направлены по указанному выше адресу согласно почтовым уведомлениям (л.д. 5, 43) и возращены в суд органом почтовой связи с отметкой об отсутствии организации по данному адресу, что соответствует пункту 36 "Правил оказания услуг почтовой связи", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221.

Документы, подтверждающие смену адреса места нахождения юридического лица, ООО "Роскомсервис" представлены не были.

Иными документами со сведениями о другом адресе нахождения ответчика ни суд, ни истец, как следует из материалов дела, не располагали.

Суд апелляционной инстанции отмечает при этом, что в имеющемся в материалах дела свидетельстве о государственной регистрации за ответчиком права собственности на нежилые помещения от 30.12.2003 в качестве юридического адреса и в качестве адреса местоположения указан один и тот же адрес: г. Екатеринбург, ул. Заводская, д. 27а (л.д. 31).

Юридическое лицо несёт риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно

полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нём. (п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 30.07.2013 N 61).

Более того, апелляционная коллегия полагает, что ответчик, приобретший в 2003 году право собственности на нежилые помещения, не мог не знать о наличии у него обязанности по внесению платы за пользование земельным участком под принадлежащим ему объектом недвижимого имущества, а, следовательно, должен был информировать лицо, осуществляющее распоряжение данным земельным участком (администрацию города Екатеринбурга в данном случае), о своем фактическом местонахождении (учитывая, что в данном случае фактическое местонахождение ответчика не совпадало с его юридическим адресом) с целью надлежащего (добросовестного) исполнения обязанностей по оплате за пользование земельным участком. Между тем, арендатор данные действия не осуществил, в связи с чем основания считать, что ответчик мог быть или должен был быть извещен о начале данного судебного процесса по какому-то еще адресу, помимо юридического, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если копия судебного акта не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд с указанием источника данной информации.

Поскольку на момент рассмотрения дела суд первой инстанции располагал информацией об отсутствии ответчика по адресу регистрации юридического лица, нарушений процессуальных норм при рассмотрении настоящего дела допущено не было.

Судом апелляционной инстанции отклоняется довод апелляционной жалобы о неправомерном начислении арендной платы за период по 08.10.2013 в связи с регистрацией права на объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0506005:002 за иной организаций как не подтвержденный материалами дела в соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

В соответствии с п. 6.2 договора аренды N 5-675 от 28.12.2001 за нарушение сроков перечисления арендной платы по настоящему договору арендатору начисляется пеня в размере 0,1 % не перечисленных сумм за каждый день просрочки.

Судом первой инстанции правомерно взыскана сумма неустойки в размере 3674257 руб. 10 коп. за период с 16.09.2005 по 08.10.2013 за нарушение сроков оплаты.

Доводы ответчиков о том, что неустойка не подлежит взысканию, поскольку отсутствует письменное соглашение об этом, не принимаются во внимание, в силу вышеизложенного и в силу разъяснений, данных в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Свердловской области от 18 декабря 2013 года по делу N А60-40310/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Е.О. Гладких

Судьи

Ю.А. Голубцова Ю.В. Скромова