Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2014 г. N 13АП-3665/14

г. Санкт-Петербург

10 апреля 2014 г.

Дело N А21-8193/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 апреля 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Сериковой И.А., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.

при участии:

от истца: представитель Копчиков А.Н. (по доверенности от 25.03.2014)

от ответчика: представитель не явился, уведомлен,

от 3-го лица: 1) представитель Минченко А.И. (по доверенности от 21.10.2013), 2) представитель Бохан Е. (по доверенности от 18.03.2013)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-3665/2014, 13АП-3669/2014) ООО "ЭкономИнвестСтрой" и Администрации ГО "Город Калининград"

на решение Арбитражного суда Калининградской области от 23.12.2013 по делу N А21-8193/2013 (судья Ефименко С.Г.), принятое

по заявлению Администрации ГО "Город Калининград"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 3-и лица: ООО "Мегаполис-Жилстрой", ООО "ЭкономИнвестСтрой" о признании незаконным отказа в государственной регистрации права,

установил:

Администрация городского округа "Город Калининград" (ОГРН 1023900770222) (далее - Заявитель, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (ОГРН 1043902855446) (далее - Управление Росреестра) о признании незаконным отказа, выраженного в сообщении N 01/278/2013-081 от 23.07.2013, а также об обязании Управления Росреестра прекратить запись о праве аренды Общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис-Жилстрой" (ОГРН 1023900783796) (далее - ООО "Мегаполис-Жилстрой") на земельный участок с кадастровым номером 39:15:110843:0045, площадью 3,2041 га по ул. Брусничной в г. Калининграде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Мегаполис-Жилстрой" и Общество с ограниченной ответственностью ЭкономИнвестСтрой" (ОГРН 1123926069618) (далее - ООО "ЭкономИнвестСтрой").

Решением арбитражного суда от 23.12.2013 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с названным решением, Администрация и ООО "ЭкономИнвестСтрой" обратились с апелляционными жалобами, в которых просили состоявшийся судебный акт отменить, заявленные Администрацией требования удовлетворить.

В апелляционной жалобе Администрация ссылается на то, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав домов объекты недвижимого имущества. Следовательно, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирных домах, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или публичной собственности находится переданный в аренду земельный участок. С учетом изложенного податель жалобы считает, что действие договора аренды от 20.10.2006, в соответствии с котором ООО "Мегаполис-Жилстрой" являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 39:15:110843:0045, прекращено, в связи с чем основания для сохранения в ЕГРП записи об аренде у Управления Росреестра отсутствовали.

В апелляционной жалобе ООО "ЭкономИнвестСтрой" считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи с нарушением норм процессуального права, выразившемся в том, что суд первой инстанции после привлечения к участию в деле в качестве третьего лица ООО "ЭкономИнвестСтрой" не начал рассмотрение дела сначала.

В судебном заседании апелляционного суда представители Администрации и ООО "ЭкономИнвестСтрой" доводы своих апелляционных жалоб поддержали, просили решение суда отменить, заявленные Администрацией требования удовлетворить.

Представитель ООО "Мегаполис-Жилстрой" против удовлетворения апелляционных жалоб возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.

Управление Росреестра своего представителя в судебное заседание не направило, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

На основании постановления главы города Калининграда - мэра города от 13.10.2006 N 2383 "О предоставлении ООО "Мегаполис-Жилстрой" земельного участка под строительство квартала многоэтажных многоквартирных домов с объектами соцкультбыта и автостоянками по ул. Брусничной в Октябрьском районе" между Администрацией и ООО "Мегаполис-Жилстрой" заключен договор аренды от 20.10.2006 N 008278 (далее - договор аренды) в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:110843:0045 площадью 3,2041 га, расположенного по ул. Брусничной в г. Калининграде (далее - земельный участок), действующий в редакции ряда последовательно заключенных дополнительных соглашений сроком до 13.10.2011.

Уведомлением от 18.02.2013 Администрация сообщила ООО "Мегаполис-Жилстрой" о прекращении действия договора аренды в связи с истечением его срока.

10.06.2013 необходимые документы были представлены Администрацией в Управление Росреестра в целях прекращения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве аренды ООО "Мегаполис-Жилстрой" указанного выше земельного участка. 12.08.2013 Управлением Росреестра было отказано в государственной регистрации прекращения записи об аренде земельного участка ООО "Мегаполис-Жилстрой", поскольку раздел ЕГРП содержит актуальные записи о договорах долевого участия в строительстве, а также об ипотеке в силу закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства.

Ссылаясь на то, что отказ регистрирующего органа является необоснованным, нарушает права и законные интересы Администрации в сфере экономической деятельности, Заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявления, апелляционный суд полагает его подлежащим отмене в связи со следующим.

Из положений статей 197, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отказывая в регистрации прекращения аренды, Управление Росреестра указало, что на момент обращения с заявлением право аренды спорного земельного участка остается обремененным ипотекой в пользу участников долевого строительства.

Руководствуясь статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 2, 17, 18 Закона о государственной регистрации прав, статьями 12.1, 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии законных оснований для отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды спорного земельного участка.

При этом вывод апелляционного суда о прекращении ипотеки права аренды спорного земельного участка следует из положений статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в редакции Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", дополнившего эту статью пунктом 8.1, прямо предусматривающим, что залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Кроме того, при рассмотрении настоящего спора апелляционный суд исходит из следующего.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Закона о регистрации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а Администрация утрачивает право на распоряжение им.

Сторонами спора подтвержден факт возведения и ввода в эксплуатацию восьми многоквартирных жилых домов на земельном участке, а также факт регистрации права собственности различных лиц на объекты долевого строительства, в силу чего на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность.

Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный ООО "Мегаполис-Жилстрой" и Администрацией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к Управлению Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

При этом апелляционный суд не принимает доводов ООО "Мегаполис-Жилстрой", с которыми согласился суд первой инстанции, о том, что на спорном земельном участке, предоставленном под строительство квартала жилых домов, ООО "Мегаполис-Жилстрой" планируется строительство еще одного дома, в связи с чем права общей долевой собственности на земельный участок у участников долевого строительства уже построенных и введенных в эксплуатацию восьми жилых домов не могут возникнуть до ввода в эксплуатацию девятого дома. При этом суд первой инстанции исходил из того, что строительство жилого квартала осуществляется на едином земельном участке, до размежевания которого с определением границ участков под каждым из построенных домов невозможно возникновение права общей долевой собственности названных выше лиц на землю.

По мнению апелляционного суда, исходя из отсутствия в деле доказательств предоставления ООО "Мегаполис-Жилстрой" права на строительство еще одного дома на спорном земельном участке, основания для указанного выше вывода отсутствуют.

На основании изложенного Управление Росреестра было обязано осуществить регистрацию прекращения договора аренды по заявлению Администрации.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, жалобу Администрации следует удовлетворить.

Вместе с тем, апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционной жалобы ООО "ЭкономИнвестСтрой", поскольку из протокола судебного заседания от 16.12.2013 не следует, что после привлечения к участию в деле в качестве третьего лица ООО "ЭкономИнвестСтрой" имело намерения и не смогло реализовать какие-либо процессуальные права до принятия судом первой инстанции решения. Таким образом, допущенное судом процессуальное нарушение само по себе не является безусловным основанием для отмены судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 23.12.2013 отменить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (236040, Калининградская обл., Калининград г., Генерала Соммера ул., 27, ОГРН 1043902855446), выраженный в сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/278/2013-081 от 23.07.2013.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (236040, Калининградская обл., Калининград г., Генерала Соммера ул., 27, ОГРН 1043902855446) прекратить запись о праве аренды Общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис-Жилстрой" (236000, Калининградская обл., Калининград г., Лейтенанта Яналова ул., 2, ОГРН 1023900783796) на земельный участок с кадастровым номером 39:15:110843:0045, площадью 3,2041 га по ул. Брусничной в г. Калининграде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (236040, Калининградская обл., Калининград г., Генерала Соммера ул., 27, ОГРН 1043902855446) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ЭкономИнвестСтрой" (236023, Калининград г., Никитина ул., 24, ОГРН 1123926069618) 1 000 руб. расходов по апелляционной жалобе.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "ЭкономИнвестСтрой" (236023, Калининград г., Никитина ул., 24, ОГРН 1123926069618) из федерального бюджета 1 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

И.А. Серикова И.А. Тимухина