Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2014 г. N 06АП-1219/14

г. Хабаровск

11 апреля 2014 г.

Дело N А73-11979/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2014 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дроздовой В.Г.

судей Волковой М.О., Гричановской Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Блудовой Е.О.

при участии в заседании:

от индивидуального предпринимателя Чистякова Григория Анатольевича, ОГРНИП 312272226200060: Ковалев Р.К., представитель по доверенности от 01.07.2013;

от индивидуального предпринимателя Пчелкиной Елены Константиновны, ОГРНИП 304272435600023: Дзюба А.А., представитель по доверенности от 26.11.2013;

от Чистякова Анатолия Алексеевича: не явился,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пчелкиной Елены Константиновны

на решение от 30.01.2014

по делу N А73-11979/2013

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Медведевой О.В.

по иску индивидуального предпринимателя Чистякова Григория Анатольевича

к индивидуальному предпринимателю Пчелкиной Елене Константиновне

о взыскании 3 860 439 руб.

третье лицо: Чистяков Анатолий Алексеевич

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Хабаровского края обратился индивидуальный предприниматель Чистяков Григорий Анатольевич (далее - ИП Чистяков Г.А., истец; г. Хабаровск) с иском к индивидуальному предпринимателю Пчелкиной Елене Константиновне (далее - ИП Пчелкина Е.К., ответчик; г. Хабаровск) о взыскании задолженности по договору аренды от 26.11.2012 N 02 в сумме 4 322 980 руб., задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг в сумме 281 481 руб. 41 коп., пени в сумме 424 038,24 руб.

Определением от 27.11.2013 судом для рассмотрения совместно с первоначальным иском принято к рассмотрению встречное исковое заявление ИП Пчелкиной Е.К. к ИП Чистякову Г.А. о признании договора аренды от 26.11.2012 N 02 недействительным.

Истец по первоначальному иску в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил требования, просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды от 26.11.2012 N 02 за период с мая по октябрь 2013 года включительно в сумме 3 537 360 руб., пени за период с 12.05.2013 по 27.10.2013 в сумме 323 078 руб. 88 коп. От исковых требований о взыскании задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг в размере 281 481 руб. 41 коп. истец отказался.

Решением от 30.01.2014 по первоначальному иску с ответчика взыскана задолженность в сумме 1 324 880 руб., пени в размере 166 477 руб. 50 коп., всего 1 491 357 руб., в удовлетворении остальной части иска отказано, прекращено производство по требованию о взыскании платы за коммунальные услуги, в удовлетворении встречного иска отказано.

ИП Пчелкина Е.К. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение изменить, отказать в удовлетворении первоначального иска в части взыскания задолженности в сумме 1 324 880 руб., пени в размере 166 477 руб. 50 коп. В обоснование жалобы указывает, что часть указанной в договоре площади является общим имуществом собственников помещений в здании, и не могла быть передана истцом в пользование арендатору, письмом от 17.04.2013 N 43 ИП Пчелкина Е.К. уведомила арендодателя о расторжении договора аренды и возврате помещения 31.05.2013, с указанной даты ответчик не пользовался помещением, ссылается на документы от управляющей компании и охранной организации, квитанцию и список от 16.04.2013 N 8; указывает, что отправителем в списке значится ООО "ГиперСет ДВ", которое было субарендатором ИП Пчелкиной Е.К., руководителем названного юридического лица является муж ИП Пчелкиной Е.К., по просьбе ответчика в список N 8 было включено ее уведомление, оно вручено истцу 02.05.2013, в этой связи считает, что арендодатель извещен о расторжении договора аренды; указывает, что арендатор оплачивал коммунальные платежи, за июнь счета за коммунальные платежи не выставлялись, поскольку ИП Пчелкина Е.К. освободила помещение; ответчик приводит свой расчет арендной платы, полагает, что задолженность отсутствует, имеется переплата 185 120 руб.

Истцом и третьим лицом отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель ответчика настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы, пояснил, что решение суда обжалуется в части удовлетворения первоначального иска. Представитель истца против проверки законности решения в обжалуемой части не возражал, просил оставить решение без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Чистяков А.А. извещался о времени и месте судебного разбирательства, но в суд не прибыл.

На основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьего лица.

Заслушав представителей сторон, исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд при отсутствии возражений сторон на основании части 5 статьи 268 АПК РФ проверил законность и обоснованность решения в обжалуемой части и пришел к следующим выводам.

По материалам дела установлено, что 26.11.2012 между ИП Чистяковым Г.А. (арендодатель) и ИП Пчелкиной Е.К. (арендатор) заключен договор N 02 аренды нежилого помещения.

Согласно пунктам 1.1, 1.2 данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу г. Хабаровск, ул. Гоголя, 39, этаж 2, общей площадью 491,3 кв.м. для использование под торговлю, склад, офисные помещения.

Пунктом 1.3 договора определено, что он вступает в силу 01.12.2012 и действует до 01.11.2013.

Согласно пункту 2.2 договора установлен размер месячной арендной платы в размере 1 200 руб. за 1кв.м.

В силу пункта 2.1 договора арендодатель в срок с 26.11.2012 и по 26.01.2013 предоставляет помещение арендатору для переоборудования, необходимых улучшений, ремонта арендованного помещения в целях совершенствования технологических процессов в рамках своей деятельности. Все улучшения считаются согласованными сторонами. За данный период арендная плата не взимается.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что арендная плата вносится авансовым платежом не позднее 12 числа месяца, за который вносится арендная плата.

В соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор вносит предоплату согласно пункту 2.2 договора на расчетный счет арендодателя не позднее 26.11.2012, что считается оплатой за период аренды с 27.01.2013 по 27.02.2013.

Согласно пункту 3.2.4 договора арендатор вправе досрочно расторгнуть договор, предупредив об этом арендодателя письменно не позднее, чем за 1 месяц до предполагаемой даты расторжения договора.

Пунктом 5.3 договора установлено, что арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, если арендатор более двух раз подряд своевременно не вносит арендную плату.

Пунктом 4.1 договора установлено, что при просрочке внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи от 26.11.2012 помещение передано арендатору.

Из материалов дела видно, что Чистякову А.А. на праве собственности принадлежат нежилые функциональные помещения общей площадью 377,5кв.м., расположенные на втором этаже в здании по адресу г. Хабаровск, ул. Гоголя, 39: пом. II(8,10) площадью 55,9 кв.м., пом. II(14; 15) площадью 38,4 кв.м., пом. II(4; 16-18) площадью 86,3 кв.м., пом. II(21) площадью 48,4 кв.м., пом. II(22) площадью 48 кв.м., пом. II(6; 7) площадью 37,8 кв.м., пом. II(2; 5) площадью 62,7 кв.м. Данное обстоятельство подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 11.03.2013 серии 27-АВ N 735153, N 735155, N 735154, от 19.02.2013 серии 27-АВ N 777814, N 777815, N 777817, N 777816.

Разрешая спор, по пояснениям истца и третьего лица суд установил, что договор аренды N 02 заключен истцом в интересах собственника помещений Чистякова А.А., остальные помещения на втором этаже согласно техническим паспортам (коридоры между функциональными помещениями, лестницы) являются общим имуществом собственников помещений в здании.

Арендатор внес предоплату в размере 589 560 руб., вносил арендную плату за март, апрель 2013 года.

24.09.2013, указывая на неоднократное нарушение ответчиком срока внесения арендной платы, ссылаясь пункт 5.3 договора, ИП Чистяков Г.А. направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды с 01.10.2013, потребовал погасить задолженность по арендной плате в сумме 4 322 980 руб., пени в сумме 424 038 руб. 24 коп., за эксплуатационные и коммунальные услуги в сумме 281 481 руб. 41 коп. в срок до 05 октября 2013 года и передать помещения по акту приема-передачи согласно пункту 3.1.8 договора. Ответчиком названное уведомление получено 26.10.2013 согласно почтовому уведомлению (т. 2 л.д. 35).

Ссылаясь на наличие непогашенной задолженности, истец обратился в арбитражный суд.

Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что правоотношения сторон возникли из договора аренды, применил нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Дав оценку техническими паспортам, свидетельствам о государственной регистрации права собственности, исходя из пояснений истца и третьего лица, суд установил, что при заключении договора аренды N 02 арендатору в пользование переданы помещения, принадлежащие Чистякову А.А. на праве собственности общей площадью 377,5 кв.м., а не 491,3 кв.м., как указано в договоре. В спорном периоде площадь помещений, переданных арендатору в пользование, не изменялись.

Кроме того, суд установил, что в указанную в договоре площадь помещения входят помещения второго этажа здания - коридоры между функциональными помещениями, лестницы между этажами общей площадью 113,8 кв.м. Указанные помещения являются местами общего пользования, предназначены для обслуживания более одного помещения в спорном здании и не могут быть разделены без изменения их назначения, то есть относятся к общему имуществу в нежилом здании. В этой связи суд пришел к выводу, что использование арендатором названных помещений в качестве самостоятельных объектов аренды невозможно, а потому у ИП Чистякова Г.А. отсутствует право на получение арендных платежей в отношении данных помещений.

Таким образом, суд установил, что в пользовании у ИП Пчелкиной Е.К. находились помещения на втором этаже здания общей площадью 377,5 кв.м., в связи с чем доводы апелляционной жалобы о том, что названные обстоятельства не учтены судом, отклоняются.

Судом произведен расчет арендной платы в сумме 453 000 руб. в месяц с учетом пункта 2.2 договора и фактически занимаемой арендатором площади помещения.

Установлено, что арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора с 01.10.2013.

Поскольку пунктом 5.3 договора предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке при наличии задолженности по арендным платежам за два периода платежа, в материалах дела имеется доказательство направления истцом в адрес ответчика уведомления от 24.09.2013, суд первой инстанции пришел к выводу о соблюдении арендодателем порядка расторжения договора, договор от 26.11.2012 N 02 суд признал прекратившим действие.

ИП Пчелкина Е.К. ссылается на то, что она уведомляла арендодателя о расторжении договора аренды и просила принять его 31.05.2013, представила письмо-уведомление от 17.04.2013 N 43 (т. 2 л.д. 23).

В подтверждение направления указанного уведомления в адрес истца представлена копия почтовой квитанции и список заказных писем от 16.04.2013 N 08 (т. 2 л.д. 24-25).

Суду первой инстанции ИП Чистяков Г.А. пояснял, что уведомление арендатора о расторжении договора он не получал, но факт освобождения арендатором помещений, переданных в аренду, истец установил в сентябре 2013 года и примерно 10 сентября приступил к косметическому ремонту помещений для передачи их новому арендатору.

Доводы ИП Пчелкиной Е.К. о расторжении договора и освобождении помещения 31.05.2013 в связи с уведомлением ею арендодателя в одностороннем порядке не приняты судом, поскольку не представлен документ, свидетельствующий о направлении ИП Пчелкиной Е.К. уведомления от 17.04.2013 N 43 в адрес ИП Чистякова Г.А.

Из содержания квитанции от 18.04.2013 и списка от 16.04.2013 N 08 следует, что отправителем является ООО "ГиперСет-ДВ", а не ответчик.

Доводы ИП Пчелкиной Е.К. о том, что на самом деле в адрес Чистякова Г.А. по указанным документам направлялось уведомление от 17.04.2013 N 43, не подтверждены доказательствами, в связи с чем они отклонены апелляционным судом.

Ссылки на документы от управляющей компании и охранной организации, апелляционный суд отклонил, поскольку в силу названных норм права и условий договора аренды арендатор обязан сообщить о расторжении договора и передать помещения арендодателю, а не управляющей компании или охранной организации.

Доказательства передачи помещения по акту арендодателю ответчик не представил.

При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу, что арендная плата подлежит начислению до 10.09.2013.

Судом произведен расчет арендной платы в сумме 3 397 500 руб., исходя из пункта 2.2 договора, установленной площади фактически занимаемого ответчиком помещения, периода, за который платежи не вносились, с 27.01.2013 по 10.09.2013.

Судом учтены условия пункта 2.1 договора аренды, установлено, что арендатор в период с февраля (с 27.01 по 26.02 в соответствии с установленным договором периодом) 2013 года по апрель 2013 вносил арендные платежи в сумме, исходя из площади нежилого помещения, установленной договором, и размера арендной платы за 1кв.м. Установлено, что всего ИП Пчелкиной Е.К. внесена арендная плата в сумме 2 072 620 руб., в том числе 500 000 руб. по расписке ИП Чистякова Г.А. в получении денежных средств.

Таким образом, с учетом установленной суммы арендной платы по договору и суммы произведенных ответчиком платежей, суд установил, что задолженность ответчика составляет 1 324 880 руб.

Указанный расчет проверен, признан правильным.

Расчет долга, приведенный ответчиком в апелляционной жалобе, отклонен, поскольку обоснованность данного расчета не подтверждена первичными документами.

Следовательно, поскольку ответчиком доказательства оплаты задолженности не представлены, первоначальный иск в части требования о взыскании основного долга удовлетворен судом правомерно.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4.1 договора аренды предусмотрена уплата арендатором неустойки в размере 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязательства подтверждается материалами дела, доказательства своевременного внесения арендной платы ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не представлены в суд первой инстанции.

Судом произведен расчет неустойки в сумме 166 477 руб. 50 коп. с учетом установленной суммы долга, пункта 4.1 договора, периода просрочки с 12.05.2013 по 27.10.2013.

Данный расчет проверен апелляционным судом, является правильным.

Таким образом, учитывая установленные фактические обстоятельства, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушение судом норм материального или процессуального права суд апелляционной инстанции не установил.

Судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ отнесены на ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 30 января 2014 года по делу N А73-11979/2013 в обжалуемой части оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

В.Г. Дроздова

Судьи

М.О. Волкова Е.В. Гричановская