Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2014 г. N 09АП-4537/14

г. Москва

10 апреля 2014 г.

Дело N А40-159597/12

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 апреля 2014 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей Е.А. Птанской, М.Е. Верстовой

при ведении протокола судебного заседания секретарем Д.М. Хундиашвили,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

Общества с ограниченной ответственностью "САЛЬВИЯ"

и Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 30 декабря 2013 года

по делу N А40-159597/13, принятое судьей Е.Н. Яниной,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "САЛЬВИЯ"

(ОГРН:1037727040944; ИНН 7727257185)

к городу Москве в лице Департамента городского имущества города

Москвы,

Обществу с ограниченной ответственностью "Стройжилинвест"

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации,

кадастра и картографии по Москве.

о признании за ООО "Сальвия" право собственности на помещения, расположенные в

здании по адресу г. Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3, о признании недействительным договора аренды от 19.12.2007 N 1-1234/07, о признании отсутствующим обременение арендой спорных помещений, расположенных в здании по адресу г. Москва, ул. Никольская, д. 11- 13, стр.3

при участии в судебном заседании:

от истца: Замятина Ю.Е. по доверенности от 17.03.2014

от ответчика: Рытова А.Н. по доверенности от 27.12.2013

в судебное заседание не явились представители:

от третьего лица: извещено

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "САЛЬВИЯ" (далее - ООО "САЛЬВИЯ") обратилось в суд с исковыми требованиями к ответчикам городу Москве в лице Департамента городского имущества города Москвы (далее - Департамент), ООО "Стройжилинвест" о признании права долевой собственности в размере 4764/5366 доли на следующие помещения, расположенные в Здании по адресу г. Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3: Этаж 1, помещение N III: комната А "Клетка лестничная" общей площадью 10,0 кв.м., комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 6,5 кв.м., комната б "Кладовая", общей площадью 1,3 кв.м.; Этаж 2, помещение NIII: комната А "Клетка лестничная" общей площадью 11,5 кв.м., комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 16,2 кв.м.; Этаж 3, помещение N III: комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 18,7 кв.м.; Чердак, помещение NIII: комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 11,2 кв.м.; признать недействительным Договор аренды от 19.12.2007 N1-1234/07, зарегистрированный 18.11.2009 г., номер государственной регистрации 77-77-11/182/2009-631, заключенный между Департаментом имущества г. Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Стройжилинвест", в части аренды обществом с ограниченной ответственностью "Стройжилинвест" следующих помещений в Здании по адресу г. Москва, ул.Никольская, д. 11- 13, стр.3: Этаж 1, помещение NIII: комната А "Клетка лестничная" общей площадью 10,0 кв.м.; комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 6,5 кв.м.; комната б "Кладовая", общей площадью 1,3 кв.м.; Этаж 2, помещение NIII: комната А "Клетка лестничная" общей площадью 11,5 кв.м.; комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 16,2 кв.м.; Этаж 3, помещение NIII: комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 18,7 кв.м.; Чердак, помещение NIII: комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 11,2 кв.м.; применить последствия недействительности части Договора аренды от 19.12.2007 N1-1234/07 и признать отсутствующим обременение арендой - номер государственной регистрации 77-77-11/182/2009-631 от 18.11.2009 г. - помещений, расположенных в Здании по адресу г. Москва, ул. Никольская, д. 11- 13, стр.3: Этаж 1, помещение NIII: комната А "Клетка лестничная" общей площадью 10,0 кв.м., комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 6,5 кв.м.; комната б "Кладовая", общей площадью 1,3 кв.м. Этаж 2, помещение NIII: комната А "Клетка лестничная" общей площадью 11,5 кв.м.; комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 16,2 кв.м.; Этаж 3, помещение NIII: комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 18,7 кв.м. Чердак, помещение NIII: комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 11,2 кв.м.

Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве).

Решением суда первой инстанции от 30.12.2013 исковые требования удовлетворены частично: за истцом признано право собственности на нежилые помещения на нежилые помещения, расположенные по адресу: Москва, ул. Никольская, д 11-13, стр. 3 (1 этаж пом. III комната "А", комната "Б", комната "б", этаж 2, пом. III комната "А", комната "Б"; 3 этаж пом. III комната Б, чердак помещение III комната Б).

В удовлетворении требования ООО "Сальвия" о признании договора аренды от 19.12.2007 N 1-1234/07 в части нежилых помещений, расположенных по адресу: Москва, ул. Никольская, д 11-13, стр. 3 (1 этаж пом. III комната "А", комната "Б", комната "б", этаж 2, пом. III комната "А", комната "Б"; 3 этаж пом. III комната Б, чердак помещение III комната Б) недействительным отказано.

Обременение нежилых помещений, расположенных по адресу: Москва, ул. Никольская, д 11-13, стр. 3 (1 этаж пом. III комната "А", комната "Б", комната "б", этаж 2, пом. III комната "А", комната "Б"; 3 этаж пом. III комната Б, чердак помещение III комната Б). арендой по договору от 19.12.2007 г. N 1-1233/07 признано отсутствующим.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО "САЛЬВИЯ" и Департамент обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобами.

Истец просил отменить оспариваемое решение в оспаривания договора аренды, в остальной части просил решение оставить без изменения.

При этом ссылается на то, что срок исковой давности для заявления требования о признании договора аренды недействительным не пропущен, поскольку истец не является стороной договора аренды от 19.12.2007 и о его наличии узнал при проведении проверки соблюдения мер пожарной безопасности.

Департамент в своей апелляционной жалобе просил отменить оспариваемый судебный акт, отказав истцу в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы ответчик ссылается на недоказанность приобретения истцом права собственности на спорные помещения в установленном законом порядке.

Указывает на пропуск срока исковой давности по требованию о признании права собственности, считая, что истцу о нарушении своих прав стало известно задолго до обращения в суд.

ООО "САЛЬВИЯ" направило отзыв на апелляционную жалобу Департамента.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал апелляционную жалобу в полном объеме, просил отменить решение в части.

Представитель ответчика свою апелляционную жалобу поддержал по доводам, изложенным в ней, просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, надлежащих представителей в суд не направило, что не препятствует согласно статьям 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрению дела в его отсутствие.

Повторно рассмотрев дело в присутствии представителей истца и ответчика, изучив доводы жалоб, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 30.12.2013 подлежит оставлению без изменения.

Как следует из материалов дела и установлено апелляционным судом, ООО "САЛЬВИЯ" принадлежит на праве собственности помещения по адресу: Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3, площадью 476,4 кв.м., а именно: этаж 1 пом. I ком. 1, 2, 2а, 3-7, пом. IV комн. 1, этаж 2, пом. I комн. 1-5, пом. II ком. 1, 2, 2а, этаж 3, пом. I ком. 1-10, пом. II ком. 1, 2, пом. III ком. 1, на основании договора купли-продажи от 30.10.2003 с ООО "Стройжилинвест" с дополнительным соглашением к договору от 28.11.2003 г., что подтверждается свидетельством о регистрации права от 25.12.2003 г. серия 77 АБ N 544004.

Спорное нежилое помещение представляет собой часть трехэтажного нежилого здания общей площадью 602 кв.м. 1898 года постройки.

При этом, нежилое помещение, площадью 135,6 кв.м., расположенное по адресу: Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3 (этаж 1, пом. III, комн. А, Б, б, 1-3, пом. V, комн. 1, этаж 2, пом. III, комн. А, Б, этаж 3, пом. III, комн. Б, чердак, пом. III, комн. Б), принадлежит на праве собственности городу Москве (свидетельство о государственной регистрации права от 16.08.2001 г. N 77-01/30-188/2001-1272, 26.08.2009 г. внесены изменения по заявлению N 77-77-11/138/2009-363).

Право собственности города Москвы зарегистрировано на основании следующих документов: постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1; распоряжение Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы от 15.02.2001 N 606-Р.

В соответствии с ответом ТБТИ от 14.05.2013 N 2259, объект недвижимости площадью 126,8 кв.м., расположенный по адресу: Москва, Никольская, дом 11-13, строение 3, как указано в экспликации до перепланировки и от 20.11.2012 г. - этаж 1 комната "А" (лестничная клетка) площадью 10,0 кв.м. комната "Б" (лестничная клетка) площадью 6,5 кв.м. комната "б" (кладовая) площадью 1,3 кв.м; этаж 2 комната "А" (лестничная клетка) площадь 11,5 кв.м., комната "Б2 (лестничная клетка) площадь 18,7 кв.м.; чердак комната "Б" (лестничная клетка) площадью 11,2 кв.м. и объект недвижимости площадью 124,4 кв.м. кроме того площадь 11,2 кв.м., учтенная за итогом общей площади строения, распложенный по вышеуказанному адресу и как указано в экспликации, выполненной на бланке строгой отчетности 02 10 09 0034875 - помещение N III команты NN "А" (лестничная клетка) площадь 10,0 кв.м. "Б" (лестничная клетка) площадью 6,5 кв.м., "Б" (кладовая) площадью 1,3 кв.м. первого этажа, "А" (лестничная клетка) площадью 11,5 кв.м., "Б" (лестничная клетка) площадь 16,2 кв.м., второго этажа, "Б" (лестничная клетка) площадью 11,2 кв.м. чердака являются одними тем же объектом недвижимости, расположенным по адресу: ул. Никольская, д. 11-13, строение 3.

Как указал истец в своем заявлении, в числе помещений, зарегистрированных на имя города Москвы, имеются следующие объекты общей площадью 77,8 кв.м.: Этаж 1, помещение без номера: комната А "Клетка лестничная" общей площадью 10,0 кв.м., комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 6,5 кв.м, комната б "Кладовая", общей площадью 1,3 кв.м.; Этаж 2, помещение без номера: комната А "Клетка лестничная" общей площадью 11,5 кв.м., комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 16,2 кв.м., комната б "Коридор" общей площадью 2,4 кв.м.; Этаж 3, помещение без номера: комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 18,7 кв.м. При этом спорные лестницы никогда не выбывали из владения истца, всегда им использовались и используются в настоящее время, поскольку они обеспечивают доступ в его помещения и на чердак.

Из материалов дела усматривается, что ООО "Стройжилинвест" на основании договора аренды от 19.12.2007 N 1-1234/07 арендует нежилые помещения общей площадью 138 кв.м. в нежилом здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр.3, фактически их не занимая.

Дополнительным соглашением от 30.09.2009 г. к договору аренды, площадь помещений, принадлежащих г. Москве и арендуемых ООО "Стройжилинвест" по договору аренды изменилась и составляет 135,6 кв.м.

Полагая, что право собственности города Москвы на спорные помещения и обременение спорных помещений правами аренды ООО "Стройжилинвест" незаконно и нарушают права и законные интересы истца, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что за истцом надлежит признать право собственности на спорные помещения.

В соответствии со статьей 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Определением суда первой инстанции была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, по результатам которой было установлено, что помещения: этаж 1, помещение N III: комната А "Клетка лестничная" общей площадью 10,0 кв.м. (лестница А), комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 6,5 кв.м. (летница Б); комната б "кладовая", общей площадью 1,3 кв.м. (лестница А); 2 этаж, помещение N III: комната А "Клетка лестничная" общей площадью 11,5 кв.м. (лестница А), комната Б "клетка лестничная" общей площадью 16,2 кв.м. (лестница Б); этаж 3, помещение N III: комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 18,7 кв.м (лестница Б); чердак, помещение N III: комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 11,2 кв.м. (лестница Б) относятся к помещениям, обслуживающим более одного помещения, принадлежащего истцу в здании по адресу: Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3.

Выводы экспертизы не оспаривались ответчиком ни в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, ни в апелляционной жалобе.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что спорные помещения обслуживают исключительно помещения, принадлежащие истцу, город Москва использует свою часть имущества, принадлежащего ей на справе собственности без использования спорных помещений, так как имеет свой свободный и обособленный вход/выход, не имеющий отношения к помещениям истца, при этом право собственности города Москвы зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним на спорные помещения, которые с момента приобщения истцом на основании договора купли-продажи от 30.10.2003 г. у ООО "Стройжилинвест" нежилых помещений площадью 476, 4 кв.м. находятся в фактическом пользовании ООО "Сальвия".

Довод заявителя о пропуске срока исковой давности отклоняется, поскольку в силу статьи 208 ГК РФ, а также разъяснений, приведенных в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. N 153, и в пункте 49 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N10/22, исковая давность не распространяется на требования собственника об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения, а длительность нарушения не препятствует удовлетворению судом требований владеющего собственника об устранении нарушений.

Таким образом, в силу прямого указания закона исковая давность не распространяется на требования истца о признании за ним права собственности на спорные помещения, о чем судом первой инстанции был сделан правильный вывод.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о признании недействительным договора аренды, заключенного между ответчиками, следовательно, отклоняется довод апелляционной жалобы истца о том, что срок не пропущен, поскольку он не является стороной договора аренды от 19.12.2007.

Право собственности города Москвы на спорные помещения было зарегистрировано в 2001 году, долгосрочный договор аренды между Департаментом и ООО "Стройжилинвест" на спорные помещения был заключен также в 2001 году.

При этом право собственности истца возникло на основании договора купли продажи, заключенного с ООО "Стройжилинвест" 25.12.2003, и истец с 2003 года фактически владеет в том числе спорным помещениями, в связи с чем именно с 2003 истец должен был знать о нарушении своего права в части наличия между городом Москвой и ООО "Стройжилинвест" договора аренды. Помещения, являющиеся предметом данного иска, с 25.12.2003 не выбывали из владения ООО "САЛЬВИЯ", в то время как с настоящим требованием, согласно штампа суда, истец обратился в суд 05.12.2012.

Согласно части 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Как следует из материалов дела, исполнение оспариваемого договора началось с 01.11.2007, следовательно, срок исковой давности начал течь с указанной даты, поэтому истцом пропущен срок исковой давности.

Обоснованным является вывод Арбитражного суда города Москвы о признании отсутствующим обременения арендой спорных нежилых помещений на основании договора аренды от 19.12.2007 N 1-1234/07, входящих в состав помещения с условным номером 95664, площадью 135,6 кв.м., по адресу: Москва, ул. Никольская, д.11-13,стр. 3.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.10.2013 по делу N А40-167362/2012 признан незаконным отказ Департамента городского имущества города Москвы оформленный письмом N 05-05-20893 ООО "Стройжилинвест" в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения, площадью 135,6 кв.м., находящегося по адресу: ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3 состоящего из помещений площадью 135,6 кв.м., находящегося по адресу: Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3, состоящего из следующих помещений: этаж 1, помещение III: комната 1 "Мастерская" общей площадью 43,4 кв.м. комната 2 "Умывальная2 общей площадью 3,0 кв.м. комната 3 "Уборная", общей площадью 1,7 кв.м.; этаж 1 помещение III: комната А "Клетка лестничная" общей площадью 10,0 кв.м., комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 6,5 кв.м. комната б "Кладовая", общей площадью 1,3 кв.м.; этаж 1, помещение V: комната 1 "Цех" общей площадью 12,1 кв.м.; этаж 2, помещение III: комната А "Клетка лестничная" общей площадью 11,5 кв.м. комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 16,2 кв.м.; этаж 3, помещение III: комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 18,7 кв.м.; чердак, помещение III: комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 11,2 кв.м.

Данным решением Департамент городского имущества города Москвы обязан принять распоряжение об условиях приватизации арендуемого ООО "Стройжилинвест" нежилого помещения, условный номер 95664, площадью 135,6 кв.м., находящегося по адресу: Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3 в том числе помещений являющихся предметом данного спора.

Согласно разъяснениям пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Суд первой инстанции обоснованно сделал вывод, что данным обременением нарушаются права и законные интересы истца, в связи с чем признал указанное требование обоснованным.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 декабря 2013 года по делу N А40-159597/13 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Левченко

Судьи

Е.А. Птанская М.Е. Верстова