Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2014 г. N 08АП-1345/14

город Омск

10 апреля 2014 г.

Дело N А46-12464/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 апреля 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Веревкина А.В.,

судей Глухих А.Н., Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кундос Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1345/2014) Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 20.01.2014 по делу N А46-12464/2013 (судья Храмцов К.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "ЕЛЕНА" (ОГРН 1065507042479; место нахождения: г. Омск, ул. Дмитриева, 13/8, 63) к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска (ОГРН 1025500748613; место нахождения: г. Омск, ул. Краснофлотская, 8), при участии в деле в качестве третьего лица Департамента финансов и контроля Администрации г. Омска (ОГРН 1025500741067; ИНН 5503023701), о разрешении разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в судебном заседании:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представителя Сотниковой Н.В. по доверенности N Исх-ДИО/3018 от 04.03.2014 сроком действия 1 год,

от общества с ограниченной ответственностью "ЕЛЕНА" - представителя Галиаскарова М.Р. по доверенности от 23.10.2013 сроком действия три года,

от Департамента финансов и контроля Администрации города - представитель не явился,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ЕЛЕНА" (далее - ООО "Елена", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска (далее - Департамент, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 2П, общей площадью 74,8 кв.м., находящегося на 1-ом этаже жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Магистральная, 52, в редакции проекта договора купли-продажи Департамента, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: "Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 2 003 869 руб.".

Определением суда от 12.11.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент финансов и контроля Администрации г. Омска.

Решением Арбитражного суда Омской области от 20.01.2014 по делу N А46-12464/2013 исковые требования удовлетворены. Этим же решением с Департамента в пользу общества взысканы расходы по оплату государственный пошлины в сумме 4 000 руб.

Возражая против принятого судом первой инстанции решения от 20.01.2014, Департамент в апелляционной жалобе просит его отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы Департамент указывает, что стоимость объекта определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости, выполненным независимым оценщиком и составляет 2 364 566 руб., указанный отчет в установленном порядке не был оспорен. Как считает ответчик, оценщиком определяется рыночная стоимость объекта недвижимости, сложившаяся на рынке, вне зависимости от того, является или нет продавец объекта недвижимости плательщиком налога на добавленную стоимость (далее - НДС).

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ООО "Елена" просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Департамент финансов и контроля Администрации г. Омска, надлежащим образом извещенный в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившегося участника арбитражного процесса.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, представитель общества высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество, являясь арендатором муниципального имущества, руководствуясь положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты" (далее - Закон N 159-ФЗ), 29.07.2013 обратилось к Департаменту с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Распоряжением Администрации г. Омска от 09.09.2013 N 272-р "Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска" Департаменту поручено организовать продажу арендуемого муниципального недвижимого имущества и предоставить преимущественное право арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, в том числе ООО "Елена", на приобретение данного имущества с условиями приватизации.

Ответчик направил обществу для подписания проект договора купли-продажи, по условиям которого муниципальное образование город Омск от имени которого выступает Департамент (продавец) передает в собственность, а ООО "Елена" (покупатель) покупает нежилое помещение N 2П, общей площадью 74,8 кв.м., находящегося на первом этаже жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Магистральная, 52.

Согласно пункту 4.1 предлагаемой Департаментом редакции договора купли-продажи цена за приобретаемый объект составляет 2 364 566 руб.

Общество, не согласившись с редакцией пункта 4.1 договора купли-продажи, направил Департаменту протокол разногласий с протоколом согласования, изложив указанный пункт договора в следующей редакции: "Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 2 003 869 руб.". При этом покупатель указал на то, что считает необходимым установить цену объекта за исключением суммы НДС 18%.

В ответ на указанный протокол разногласий ответчиком подготовлен протокол согласования разногласий от 04.10.2013 к договору купли-продажи объекта недвижимости, предусматривающий пункт 4.1 в редакции Департамента.

Указывая, что между истцом и ответчиком имеются разногласия, возникшие в процессе заключения договора купли-продажи указанного выше объекта недвижимости, ООО "Елена" обратилось с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Удовлетворение исковых требований послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующие обстоятельства.

Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Правоотношения сторон являются обязательствами по купле-продаже недвижимого имущества и регулируются положениями главы 30 ГК РФ (купля-продажа), принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами и условиями договора.

В силу части 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно части 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статей 554 и 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости является условие о предмете и его цене.

Все условия договора считаются согласованными с момента получения соответствующего акцепта стороной, направившей оферту (часть 1 статьи 433 ГК РФ), либо с момента подписания сторонами в письменной форме одного документа (часть 2 статьи 434 ГК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Поскольку протокол разногласий по пункту 4.1 договора купли-продажи спорного имущества Департаментом отклонен, общество правомерно обратилось в суд с требованием об урегулировании разногласий.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с частью 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества установлены Законом N 159-ФЗ.

Статьей 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого и среднего предпринимательства вправе по собственной инициативе направить заявление о реализации преимущественного права.

Согласно части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Поскольку Департаментом не оспаривается, что ООО "Елена" удовлетворяет условиям реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества, предусмотренным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, суд первой инстанции обоснованно признал указанные обстоятельства установленными и не подлежащими доказыванию истцом.

Заключение договора купли-продажи обусловлено признанием за истцом преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Стоимость спорного объекта недвижимости установлена Департаментом на основании отчета N МК-ОМ2-123 (л.д. 50-85), подготовленного независимым оценщиком, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 2 364 566 руб. с НДС 18%.

Частью 2 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 28.12.2010 N 395-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 395-ФЗ) пункт 2 статьи 146 НК РФ, устанавливающий, какие операции в целях настоящей главы не признаются объектом налогообложения, был дополнен подпунктом 12, согласно которому к таким операциям отнесены операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.

На основании части 1 статьи 5 Закона N 395-ФЗ указанная норма вступила в силу с 1 апреля 2011 года.

Отношения сторон по определению цены договора регулируются положениями гражданского законодательства. При этом указание в условиях договора выкупной цены имущества без учета НДС не противоречит положениям налогового законодательства, поскольку данными условиями договора порядок исполнения сторонами своих обязанностей как налогоплательщиков не устанавливается.

Департамент не является плательщиком НДС, согласно положениям налогового законодательства НДС уплачивается в федеральный бюджет налоговыми агентами - покупателями муниципального имущества. С учетом изложенного цена муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, подлежит определению без учета НДС. Согласно отчету N МК-ОМ2-123 использованные оценщиком сведения, методики и подходы привели к формированию рыночной стоимости объекта недвижимости в сумме 2 003 869 руб., без учета НДС в размере 18%.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при разрешении разногласий относительно размера рыночной цены выкупаемого обществом имущества следует руководствоваться ценой имущества, указанной в отчете N МК-ОМ2-123 без учета НДС.

При таких обстоятельствах, удовлетворив исковые требования об обязании ответчика в течение десяти дней со дня вступления решения в законную силу заключить с ООО "Елена" договор купли-продажи нежилых помещений, в редакции проекта договора купли-продажи Департамента, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: "Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 2 003 869 руб.", суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.

Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции не распределяет расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, поскольку Департамент при подаче апелляционной жалобы не платил государственную пошлину, в силу его освобождения от ее уплаты на основании пункта 1 части 1 статьи 333.37 НК РФ.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 20 января 2014 года по делу N А46-12464/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А. В. Веревкин

Судьи

А. Н. Глухих Т. А. Зиновьева