Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2014 г. N 15АП-3029/14

город Ростов-на-Дону

11 апреля 2014 г.

дело N А32-39655/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаовым Т.Д.,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 27 января 2014 года по делу N А32-39655/2012

по иску администрации города Сочи

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Мир"

о признании обременения в виде аренды отсутствующим,

принятое в составе судьи Данько М.М.,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - администрация г. Сочи, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционно - строительная компания "Мир" (далее - ООО "ИСК "Мир", ответчик) о признании обременения в виде аренды земельного участка по договору от 24.06.2008 N 4900004685 отсутствующим и о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302022:33, площадью 1 495 кв.м., расположенным по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Дивноморская, за период с 01.01.2012 по 30.06.2013 в размере 676 059 руб. 71 коп. (с учётом уточнений размера исковых требований, произведённых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 62)).

Исковые требования мотивированы тем, что на дату заключения между администрацией г. Сочи и ООО "ИСК "Мир" договора аренды N 4900004685 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302022:33, расположенный во второй зоне горно-санитарной охраны курорта, в силу норм действовавшего на тот период времени законодательства, являлся федеральной собственностью, в связи с чем администрация г. Сочи была неуполномочена распоряжаться участком, в том числе, передавать его в аренду. Данные обстоятельства свидетельствует о ничтожности договора аренды N 4900004685 от 24.06.2008.

В настоящее время, в связи с принятием Федерального закона Российской Федерации N 244-ФЗ от 03.12.2008 "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"" (далее - Закон N 244-ФЗ), собственником спорного земельного участка является муниципальное образование город-курорт Сочи.

Истец указывает, что ввиду невозможности применения к спорным правоотношениям таких способов защиты восстановления нарушенного права как реституция и виндикация спорного земельного участка, в силу разъяснений, изложенных в пункте 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), надлежащим способом защиты является требование о признании обременения в виде аренды земельного участка отсутствующим.

Истец также указал, что за период с 01.01.2012 по 30.16.2013 на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение за использование земельного участка в размере 676 059 руб. 71 коп.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.01.2014 заявленный иск удовлетворён в части.

С ООО "ИСК "Мир" в пользу администрации г. Сочи взыскано 676 059 руб.

71 коп. неосновательного обогащения за период с 01.01.2012 по 30.06.2013 и 16 521 руб. 19 коп. государственной пошлины по иску в доход федерального бюджета. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Суд пришёл к выводу о ничтожности договора аренды земельного участка N 4900004685 от 24.06.2008. Однако указал, что надлежащим способом защиты нарушенного права истца будет являться иск о реституции либо о виндикации земельного участка.

Суд также указал, что погашение записи о государственной регистрации договора аренды в ЕГРП без решения вопроса о возврате собственнику или законному землепользователю спорного земельного участка не приведет к восстановлению нарушенного права, что является достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Ввиду того, что ответчиком в материалы дела не представлено доказательств внесения платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302022:33 в период с 01.01.2012 по 30.06.2013, суд пришёл к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска в части взыскания неосновательного обогащения в размере 676 059 руб. 71 коп.

С принятым судебным актом не согласилась администрация г. Сочи, в порядке, предусмотренном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска отменить, в данной части принять новое решение об удовлетворении иска в полном объёме.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что суд первой инстанции необоснованно пришёл к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права в виде требования о признании обременения отсутствующим, т.к. ни виндикационный, ни реституционный иски не восстановят нарушенных права администрации.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения спора.

В судебном заседании 19.03.2014 был объявлен перерыв до 26.03.2014, после перерыва рассмотрение дела было продолжено.

В отношении истца и ответчика апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В пункте 25 постановления N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем следует принимать во внимание, что при наличии в пояснениях к жалобе либо в возражениях на нее доводов, касающихся обжалования судебного акта в иной части, чем та, которая указана в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых апелляционной жалобой и доводами, содержащимися в пояснениях и возражениях на жалобу.

Учитывая, что решение суда первой инстанции оспаривается истцом только в части отказа в признании обременения отсутствующим, и от ООО "ИСК "Мир" не поступило возражений, направленных на оспаривание судебного акта в части взыскания неосновательного обогащения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда только в части, оспариваемой истцом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 24.06.2008 между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и ООО "ИСК "Мир" (арендатор) подписан договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, предоставляемого для строительства (договор аренды) N 4900004685, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302022:33, общей площадью 1 495 кв.м., имеющий адрес: г. Сочи, Хостинский район, ул. Дивноморская, для строительства гостиницы апартаментного типа.

Согласно пункту 1.4 договора, он является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 14.08.2008, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись N 23-23-19/045/2008-258 (л.д. 9-16, 29-30).

При вынесении решения суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу о ничтожности договора аренды по следующим обстоятельствам.

Из содержания пункта 1.1 договора, а также из содержания кадастровой выписки от 14.06.2008 (л.д. 21-28) следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302022:33 располагается во второй зоне округа санитарной охраны курорта.

В соответствии с пунктом 2 раздела 1 приложения N 1 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" курорты, имеющие общереспубликанское значение, являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.

В пункте 1 постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1, Правительства Российской Федерации N 337 от 12.04.1993 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения, ему придан статус эколого-экономического района с элементами свободной экономической зоны рекреационного типа.

Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" одобрена инициатива администрации Краснодарского края об отнесении ряда природных ресурсов побережий Черного и Азовского морей к федеральным природным ресурсам.

Согласно распоряжению Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятому в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санаторной охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

В соответствии с абзацем 2 пункта 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (в редакции от 09.05.2005), особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

Границы санитарной (горно-санитарной) охраны города-курорта Сочи утверждены решениями Сочинского исполнительного комитета Совета народных депутатов от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны сочинского курорта" и от 02.03.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи".

Учитывая, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302022:33 располагается во второй зоне округа санитарной охраны курорта, то в силу норм законодательства, действовавшего на дату подписания договора аренды, он являлся федеральной собственностью.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 209 Гражданского Кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 1 статьи 125 и пункту 3 статьи 214 Гражданского Кодекса Российской Федерации, от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, администрация города Сочи при заключении договора аренды спорного земельного участка распорядилась земельным участком, относящимся к федеральной собственности, не имея на это соответствующих полномочий, и договор аренды является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как противоречит статьям 125, 209, 608 Гражданского Кодекса Российской Федерации и пункту 2 статьи 9 Земельного кодекса Российской Федерации.

В связи со вступлением в действие Закона N 244-ФЗ, посредством которого произведено разграничение публичной собственности на земельные участки, располагающиеся в границах курортов федерального значения, 02.09.2010 в ЕГРП внесена регистрационная запись о праве собственности муниципального образования г-к Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302022:33 (л.д. 29-30).

В силу пункта 52 Постановление N 10/22, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 24.01.2012 N 12576/11 следует, что иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством (иски о признании права, о применении последствий недействительности сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения и т.д.).

Отказывая в удовлетворении иска в части признания обременения отсутствующим, суд первой инстанции исходил из того, что ООО "ИСК "Мир" фактически владеет спорным земельным участок, в связи с чем общество, в случае удовлетворения данного требования, утрачивало бы статус зарегистрированного владельца земельного участка, не перестав им фактически владеть, что, в свою очередь, противоречило бы принципам правовой определенности и стабильности гражданского оборота.

Вместе с тем, суд не учёл следующих фактических обстоятельств дела.

Как указывалось ранее, спорный земельный участок предоставлялся ООО "ИСК "Мир" для целей возведения на нём гостиницы апартаментного типа.

Истцом в материалы дела представлен акт осмотра земельного участка от 11.06.2013, согласно которому спорный участок не огорожен, на участке произрастают многолетние зелёные насаждения, строительные работы не ведутся (л.д. 55-56).

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что общество фактически не приступило к освоению спорного участка, объекты незавершённого строительства либо иное недвижимое имущество, принадлежащее ООО "ИСК "Мир" на праве собственности, дающее ответчику право на преимущественное приобретение земельного участка в собственность либо в аренду, на спорном земельном участке отсутствует.

Приведённые выше обстоятельства свидетельствуют о том, что ООО "ИСК "Мир" не осуществляет фактического владения спорным участком, в связи с чем для восстановления своего нарушенного права администрация г. Сочи не нуждается в прекращении такого владения со стороны ответчика. Наличие в ЕГРП записи о регистрации права аренды само по себе не свидетельствует о нахождении земельного участка во владении ответчика.

Таким образом, применительно к рассматриваемому спору у администрации г. Сочи отсутствует именно потребность в защите владения, то есть нет необходимости заявлять о возврате участка ответчиком ни посредством виндикации, ни посредством реституции.

Нарушенные совершением ничтожной сделки и внесением в ЕГРП безосновательной регистрационной записи права муниципального образования в полном объеме восстанавливаются погашением безосновательной регистрационной записи.

Следовательно, отказ в иске со ссылкой на отсутствие у муниципального образования фактического владения спорным участком, когда такое владение может быть беспрепятственно восстановлено (участок свободен от имущества ответчика, не огорожен и т.д.), не будет соответствовать разъяснениям, изложенным в пункте 52 Постановления N 10/22.

При таких обстоятельствах, иск администрации г. Сочи о признании обременения в виде аренды земельного участка по договору от 24.06.2008 N 4900004685 отсутствующим подлежит удовлетворению, т.к. у истца не имеется оснований для заявления в целях восстановления своего нарушенного права виндикационного либо реституционного исков.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что настоящее постановление является основанием для погашения Управлением Росреестра по Краснодарскому краю в ЕГРП регистрационной записи N 23-23-19/045/2008-258 от 14.08.2008 о праве аренды ООО "ИСК "Мир" в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302022:33, площадью 1 495 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, улица Дивноморская.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27 января 2014 года по делу N А32-39655/2012 в обжалуемой части отменить, абзац второй резолютивной части решения исключить, дополнить резолютивную часть решения абзацем следующего содержания:

"Признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (номер государственной регистрации 23-23-19/045/2008-258 от 14.08.2008) право аренды общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Мир" в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302022:33, площадью 1 495 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, улица Дивноморская".

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

О.Г. Авдонина М.Н. Малыхина