Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2014 г. N 05АП-3053/14

г. Владивосток

14 апреля 2014 г.

Дело N А59-2556/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 08 апреля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 апреля 2014 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,

рассматрев в судебном заседании в помещении суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юникс-Сахалин"

апелляционное производство N 05АП-3053/2014

на решение от 24.01.2014 судьи М.С. Слепенковой

по делу N А59-2556/2013 Арбитражного суда Сахалинской области по исковому заявлению Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинск (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780) к обществу с ограниченной ответственностью "Юникс-Сахалин" (ОГРН 1116501008580, ИНН 6501243608) о взыскании 47 661 рублей 88 копеек основного долга и 9630 рублей 62 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами,

встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Юникс-Сахалин" к Департаменту архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинск о признании незаконным расчета платы за фактическое пользование земельным участком за период с 19.06.2012 по 10.10.2012 и взыскании неосновательного обогащения в сумме 310 000 рублей,

при участии в заседании:

от ООО "Юникс-Сахалин": генеральный директор Федорчук О.Г., паспорт, протокол N 01 от 23.12.2011,

от Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинск - не явились,

УСТАНОВИЛ:

Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Юникс-Сахалин" (далее - ООО "Юникс-Сахалин") о взыскании неосновательного обогащения в сумме 77 661 рубль 88 копеек и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 11 135 рублей 26 копеек.

07.08.2013 ООО "Юникс-Сахалин" обратилось со встречным иском к Департаменту о признании незаконным расчета платы за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 65:01:0701001:0047, расположенным по адресу: г. Южно-Сахалинск ул. Невельского, 52/1 за период с 19.06.2012 по 10.10.2012 (с учетом уточнения от 05.11.2013) и взыскании неосновательного обогащения в размере 310 000 рублей.

Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 26.09.2013 встречное исковое заявление принято к производству суда.

До вынесения решения по делу суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принял уточнение первоначальных исковых требований: Департамент просит взыскать с ответчика 47 661 рубль 88 копеек основного долга по арендной плате за период с 27.02.2012 по 10.10.2012 и 9 630 рублей 62 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.10.2012 по 31.05.2013.

Решением от 24.01.2014 исковые требования Департамента удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречного иска судом отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Юникс-Сахалин" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить как принятое с нарушением норм материального права и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ООО "Южно-Сахалинск", отказе в удовлетворении заявленных требовании Департамента в полном объеме. Полагает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Считает, что поскольку 15.06.2012 сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка, произведена оплата его стоимости, 19.06.2012 земельный участок передан обществу по акту приема-передачи, а государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена по вине Департамента в связи с не расторжением договора аренды на выкупленный участок, то оснований для исполнения обязательства по уплате за фактическое пользование земельным участком не имеется. Кроме того, в своих претензиях истец требовал от ответчика оплаты за фактическое использование участка, а не внесения арендной платы.

В канцелярию суда от Департамента поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. В отзыве Департамент указывает на законность и обоснованность принятого по делу решения, просит оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Представитель ООО "Юникс - Сахалин" в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Департамент, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения жалобы, в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явился. В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу по делу в отсутствие представителя Департамента.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва не нее, выслушав представителя общества, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, между Департаментом и частной акционерной компанией с ограниченной ответственностью "Сигурд Инвестмент Лимитед" 05.05.2009 заключен договор аренды земельного участка площадью 1368 кв.м, с кадастровым номером N 65:01:0701001:47, расположенного по адресу: Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, ул. Невельского, 52/1, для/под административные помещения и автостоянку крытую боксового типа.

Пунктом 2.4 договора аренды установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал не позднее 25 ноября текущего года.

23.12.2011 частной акционерной компанией с ограниченной ответственностью "Сигурд Инвестмент Лимитед" по акту N 2 приема-передачи имущества, вносимого учредителем в качестве вклада в уставный капитал ООО "Юникс-Сахалин", переданы в собственность ООО "Юникс-Сахалин" административные помещения общей площадью 739 кв.м и крытая автостоянка площадью 155 кв.м, расположенные по адресу: г.Юждно-Сахалинск, ул. Невельского, д.52/1.

Право собственности ООО "Юникс-Сахалинск" на указанные объекты недвижимости зарегистрировано 27.02.2012, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 27.02.2012 серии 65АА N 070491 и N070492.

Указанные объекты недвижимости находятся на земельном участке площадью 1368 кв.м с кадастровым номером N 65:01:0701001:47, предоставленном бывшему собственнику (частной акционерной компании с ограниченной ответственностью "Сигурд Инвестмент Лимитед") на праве аренды на срок с 01.09.2008 по 31.12.2031 по договору аренды от 05.05.2009 N 11566, зарегистрированному Управлением Росреестра по Сахалинской области, запись о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок к ним от 15.02.2009 за N 65-65-01/023/2009-620.

Постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 07.06.2012 N 1125 указанный земельный участок площадью 1368 кв.м предоставлен ООО "Юникс-Сахалин" в собственность за плату.

На основании указанного постановления между Департаментом (Продавец) и ООО "Юникс-Сахалин" (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка N 2231 от 15.06.2012. Право собственности ООО "Юникс-Сахалин" на земельный участок зарегистрировано 11.10.2012 (свидетельство о государственной регистрации права от 11.10.2012 серии 65АА N 127979).

Ненадлежащее исполнение ООО "Южно-Сахалин" обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком послужило основанием для обращения с настоящими исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования Департамента и отказывая в удовлетворении встречного иска, правомерно исходил из следующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

На основании приведенных норм, судом первой инстанции обоснованно сделан вывод, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде спорного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Из вышеизложенного следует, что к ООО "Юникс-Сахалин" перешло право аренды на земельный участок на основании договора аренды земельного участка от 05.05.2009 N 11566, в силу чего у ООО "Юникс - Сахалин" с 27.02.2012 возникла обязанность оплачивать арендную плату в соответствии со статьей 614 ГК РФ.

В связи с этим, как верно отмечено судом первой инстанции, представленное в материалы дела соглашение от 23.05.2013, зарегистрированное 13.09.2012, и подписанное Департаментом (со стороны арендодателя) и частной акционерной компанией с ограниченной ответственностью "Сиргут Инвестментс Лимитед" (со стороны арендатора) о прекращении права аренды с 27.02.2012 не может порождать правовых последствий в связи с тем, что от имени Арендатора подписано неуполномоченным лицом, т.к. на дату 23.05.2013 арендатором спорного земельного участка являлось ООО "Юникс-Сахалин".

Судом первой инстанции обоснованно отклонен довод ООО "Южно-Сахалин" о неправомерном начислении арендной платы в период с 19.06.2012 (даты передачи земельного участка по акту приема-передачи на основании договора купли-продажи) по 10.10.2012 (до даты регистрации права собственности ООО "Юникс-Сахалин" на спорный земельный участок) в силу следующего.

Пунктом 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Таким образом, обязательство ООО "Юникс-Сахалин" по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, т.е. до 10.10.2012 включительно.

В силу изложенного обязанность по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 05.05.2009 N 1566 у ООО "Юникс-Сахалин" возникла с 27.02.2012 (дата возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества) и существовала до 10.10.2012 включительно (до даты государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок).

Расчет размера платы за пользование имуществом осуществляется истцом согласно Закону Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области" и решению городского Собрания от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 "Об установлении размеров коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск", судом проверен и признан верным.

Расчет задолженности по арендной плате за период с 27.02.2012 по 10.10.2012, произведенный истцом, на сумму 47 661,88 рубль судом проверен, составлен верно с учетом частичной оплаты задолженности ответчиком.

Довод заявителя жалобы о том, что Департамент не выставлял претензии о взыскании арендной платы по договору аренды N 11566 от 05.05.2009, а обращался с требованием о внесении платы за фактическое пользование земельным участком коллегией отклоняется, поскольку из расчета Департамента следует, сумма задолженности за фактическое пользование земельным участком рассчитана в том же порядке, что размер арендной платы по договору аренды этого участка.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендная плата за аренду земельных участков относится к регулируемым ценам.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Таким образом, размер суммы неосновательного обогащения (платы за фактическое пользование земельным участком), определяемый на основании соответствующих нормативно-правовых актов, в данном случае полностью совпадает с размером арендной платы по договору аренды, которая относится к регулируемым ценам.

Обстоятельство отсутствия в расчете платы за фактическое пользование земельным участком за период с 19.06.2012 по 10.10.2012 требования по внесению арендной платы, само по себе не свидетельствует о незаконности указанного расчета, учитывая правильность указанной в нем суммы, подлежащей уплате.

Также Департаментом заявлено требование о взыскании 9 630 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 11.10.2012 по 31.05.2013 г на основании статьи 395 ГК РФ.

Пунктом 1 ст. 395 ГК РФ установлено, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате, либо неосновательного получения или сбережения за счёт другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Расчет суммы процентов произведен истцом с учетом пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 13/14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", судом проверен. Возражений относительно правильности расчета суммы процентов не заявлено, контррасчет ответчиком не представлен.

При рассмотрении дела судом первой инстанции и в апелляционной жалобе ООО "Южно - Сахалин" указывает на то, что истец намеренно затянул сроки государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Вместе с тем, если общество полагает, что действия истца послужили основанием для увеличения срока государственной регистрации перехода права собственности, и при добросовестном поведении истца право собственности могло быть зарегистрировано ранее, он вправе обратиться в суд за защитой своего права с избранием соответствующего способа защиты (статья 15 ГК РФ). Общество не лишено права обратиться в суд с отдельным исковым заявлением о взыскании убытков в виде разницы между уплаченными арендными платежами и суммой земельного налога, которую ответчик уплатил бы, будучи собственником земельного участка.

Коллегия также учитывает, что ответчик в спорный период использовал земельный участок, что им не оспаривается, в связи с чем полное его освобождение от внесения платы не соответствует действующему законодательству и принципу платности землепользования.

На основании вышеизложенного суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречного иска, поскольку неосновательное обогащение со стороны Департамента отсутствует, оснований для признания незаконным расчета платы за пользование земельным участком не установлено.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 24.01.2014 по делу N А59-2556/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Д.А. Глебов С.Б. Култышев