Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2014 г. N 20АП-1385/14

г. Тула

14 апреля 2014 г.

Дело N А62-6243/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09.04.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 14.04.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Амбаловой С.М., судей Капустиной Л.А. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Универсал-сервис" - Годуновой Е.Н. (доверенность от 25.06.2012), от ответчиков - администрации города Смоленска - Пушкарева И.А. (доверенность от 17.12.2013) и Смоленского муниципального унитарного предприятия "Заднепровский продовольственный рынок" - Голубева И.П. (доверенность от 09.01.2014), в отсутствие ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области, надлежащим образом уведомленного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Универсал-сервис" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.02.2014 по делу N А62-6243/2013 (судья Печорина В.А.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Универсал-сервис" (далее - общество) обратилось с исковым заявлением к Смоленскому муниципальному унитарному предприятию "Заднепровский продовольственный рынок" (далее - предприятие), Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - департамент) и администрации города Смоленска (далее - администрация) о переводе прав и обязанностей по договору аренды от 29.10.2013 N 275/м (т. 1, л. д. 5).

Требования мотивированы тем, что общество имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:0013014:1 (предыдущие номера 67:27:01:30:14:01, 67:27:001 30 14:0001) площадью 1458 кв. м, расположенного в г. Смоленске, ул. 2 Садовая (далее - земельный участок), предоставленного ему для организации оптового рынка по договору от 04.02.1999 N 1285 (далее - договор N 1285). В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации общество вправе перевести права, полученные предприятием по договору аренды от 29.10.2013 N 275/м (далее - договор N 275/м).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 03.02.2014 в удовлетворении требований отказано (т. 2, л. д. 26). Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды земельного участка заключен администрацией на неопределенный срок. В соответствии с Законом Смоленской области от 08.02.2007 N 1-з "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске", постановлением администрации Смоленской области от 20.02.2009 N 86 "Об утверждении Положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Смоленской области" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется департаментом. Как надлежащий представитель собственника департамент 12.11.2012 направил уведомление о расторжении договора аренды. Ввиду того, что они получены обществом 26.11.2013, соответственно, его действие следует признать прекращенным с 26.02.2013. Правомерность прекращения договора аренды подтверждена судебными актами по делам N А62-864/2013, А62-1890/2013, вступившими в законную силу. Земельные участки переданы департаментом в муниципальную собственность и по распоряжению администрации предоставлены предприятию для использования с целью благоустройства. Впоследствии администрация и предприятие заключили договор N 275/м. Поскольку суд установил, что общество не является добросовестным арендатором и в разумный срок до окончания договора аренды не уведомило арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок, то он пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца. Кроме того, изменился субъектный состав арендных отношений: вместо департамента арендодателем выступила администрация по договору N 275/м.

Общество с решением не согласилось, обжаловав его в апелляционную инстанцию, просит решение отменить, иск - удовлетворить (т. 2, л. д. 53). В жалобе и дополнениях к ней общество указывает, что имеет преимущественное право на перевод прав и обязанностей по договору N 275/м в силу пунктов 3, 3.1 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и письма Министерства экономического развития Российской Федерации от 16.06.2011 N ОГ-Д23-82 (далее - письмо N ОГ-Д23-82). По мнению заявителя, нарушен пункт 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку суд указал, что из материалов дела не следует, что в разумный срок до окончания аренды общество уведомило арендатора о намерении заключить договор аренды. Между тем такое письмо (от 13.02.2013 вх. 2032/з) было приложено к исковому заявлению. Податель жалобы полагает, что выбытие департамента из правоотношений свидетельствует о злоупотреблении ответчиками своими правами (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В отзывах на жалобу администрация и предприятие возражают против доводов общества.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель общества поддержал доводы жалобы и дополнений к ней.

Представители администрации и предприятия просили жалобу и дополнения к ней отклонить и учесть нецелевое использование земельного участка.

Изучив доводы апелляционной жалобы, дополнения и отзывов на них, выслушав представителей общества, администрации и предприятия, Двадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для её удовлетворения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации от 26.01.1999 N 174 обществу предоставлен в аренду на неопределенный срок земельный участок. Во исполнение этого акта для организации оптового рынка комитет по управлению имуществом г. Смоленска (арендодатель) и общество (арендатор) заключили на этот объект договор аренды N 1285. Согласно кадастровым паспортам земельного участка от 29.08.2007 N 27/07-13979, от 11.04.2012 N 6700/301/2012-28961 кадастровый номер земельного участка (предыдущие номера 67:27:01:30:14:01, 67:27:001 30 14:0001) изменен на 67:27:0013014:1 (т. 1, л. д. 11 - 19).

Уведомлением от 12.11.2012 N 20846/09 сообщено обществу о прекращении заключенного на неопределенный срок договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения обществом уведомления, которое получено 26.11.2013 (т. 1, л. д. 20). Соответственно, с 26.02.2013 арендные отношения, вытекающие из договора N 1285, следует признать прекратившимися.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 05.07.2013 по делу N А62-864/2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.09.2013, в удовлетворении требований общества о признании незаконным решения департамента о прекращении договора аренды отказано.

Общество обратилось в департамент с предложением заключить договор аренды на новый срок (письмо от 12.02.2013 N 2032/з; т. 1, л. д. 22). При этом оно сообщило о своем желании получить земельный участок в аренду сроком на двадцать лет.

Департамент в письме от 25.02.2013 N 02471/08 сообщил, что, поскольку невозможно определить, для каких целей испрашиваются земельные участки, в просьбе надлежит отказать. Кроме того, сообщил, что в силу пункта 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации сформированный земельный участок для целей строительства предоставляется по результатам проведенных торгов (т. 1, л. д. 23).

Приказом департамента от 11.03.2013 N 325 прекращена аренда земельного участка (т. 1, л. д. 24).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 07.06.2013 по делу N А62-1890/2013, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2013, в удовлетворении требований о признании указанного приказа недействительным отказано.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 15.07.2013 по делу N А62-6794/2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.10.2013, обществу отказано в признании права собственности на самовольную постройку - капитальное строение "Специализированный вещевой рынок "Тройка"" площадью 2 164 кв. м, включающее общественный туалет площадью 25,6 кв. м.

Приказом департамента от 15.05.2013 N 679 земельный участок с кадастровым номером 67:27:0013014:1 предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование администрации (т. 1, л. д. 25).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 08.09.2013 серии 67 АБ N 996144 зарегистрировано право муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0013014:1 (т. 1, л. д. 26).

Департамент в письме от 14.10.2013 N 14088/09 сообщил обществу о наличии задолженности за пользование земельным участком в размере 14 657 рублей 68 копеек (т. 1, л. д. 60).

На основании постановления администрации от 18.10.2013 N 1823-адм земельный участок по договору аренды N 275/м предоставлен в аренду предприятию на срок с 29.10.2013 до 26.10.2014. В договоре указано, что земельный участок представляет собой культурный слой города Смоленска. По акту приема-передачи от 29.10.2013 участок передан предприятию (т. 1, л. д. 27, 28, 33).

Ссылаясь на наличие преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка, общество обратилось в суд с настоящим иском.

Пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Из содержания данной нормы следует, что для реализации арендатором преимущественного права должно быть установлено следующее: надлежащее исполнение арендатором обязанностей по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Иск о переводе прав и обязанностей по договору аренды может быть удовлетворен, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок и заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.

Как следует из условий договора N 1285, земельный участок предоставлен обществу для целей, не связанных со строительством, а именно для организации мелкооптового рынка.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 15.07.2013 по делу N А62-6794/2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.10.2013, обществу отказано в признании права собственности на капитальное строение "Специализированный вещевой рынок "Тройка"" площадью 2 164 кв. м. Судом по данному делу установлено, что на земельном участке общество самовольно возвело объекты недвижимого имущества (здание рынка и туалет) без получения соответствующих разрешений, в том числе прав на земельный участок. Данное обстоятельство обществом не отрицается.

Таким образом, правомерен вывод суда о том, что общество не является добросовестным арендатором, поскольку в нарушение статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации нецелевым образом использовало объект аренды.

Кроме того, земельный участок предоставлялся обществу для коммерческих целей - организации рынка, в то время как предприятию участок предоставлен для мероприятий, не связанных с извлечением прибыли.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что земельный участок является памятником федерального значения (культурный слой города Смоленска), на что прямо указано в договоре аренды N 275/м, следовательно, имеет особый статус, который не может быть безосновательно изменен.

Доводы жалобы о неправомерном выводе суда об отсутствии у него преимущественного права на заключение договоров аренды земельных участков, о необходимости квалифицировать действия департамента как злоупотребление правом, поскольку они направлены на лишение его прав, апелляционная инстанция отклоняет.

Перевести права в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только при добросовестном поведении арендатора и совпадении целей предоставления земельного участка. Как установлено судом, цель предоставления земельных участков различна, общество не являлось добросовестным арендатором.

Довод о нарушении судом первой инстанции пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не принимается, поскольку суд отказал в требованиях общества по основаниям, не связанным с неуведомлением арендатора о намерении заключить договор аренды. Кроме того, данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения по делу (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции не принимает довод о необходимости применения пунктов 3, 3.1 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и письма N ОГ-Д23-82, поскольку к возникшим правоотношениям они применимы в совокупности с положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная инстанция проверяет законность судебного акта, принятого первой инстанцией, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права и исходя из доводов, содержащихся в жалобе, и возражениях, если иное не предусмотрено Кодексом. При рассмотрении дела апелляционная инстанция также проверяет полное выяснение обстоятельств, соответствие их выводам суда, правильное применение норм материального и процессуального права.

Поскольку суд первой инстанции, исходя из статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для правильного разрешения спора полно и всесторонне исследовал все имеющие существенное значение обстоятельства, дал оценку представленным доказательствам и не допустил нарушения части 4 статьи 270 названного Кодекса, основания для отмены решения отсутствуют.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.02.2014 по делу N А62-6243/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.М. Амбалова

Судьи

Л.А. Капустина Е.Н. Тимашкова