Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2014 г. N 07АП-2819/14

г. Томск

15 апреля 2014 г.

Дело N А27-19453/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2014 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Е.В. Афанасьевой,

судей Л.И. Ждановой, И.И. Терехиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.И. Хасанзяновым,

при участии в заседании - без участия (извещены),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "НАФТА" (апелляционное производство N 07АП-2819/2014)

на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 12 февраля 2014 года (судья С.Е. Петракова)

по делу N А27-19453/2013

по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478)

к обществу с ограниченной ответственностью "НАФТА" (ОГРН 1134205014261, ИНН 4205269063)

о взыскании 324 520,03 рублей,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "НАФТА" (далее - ООО "Нафта") о взыскании 324 520,03 рублей, в том числе: 310 309,88 рублей задолженности по договору аренды земельного участка от 25.08.2011 N 24-08-Э/11, 14 210,15 рублей неустойки за период с 13.12.2013 по 31.01.2014.

Исковые требования обоснованы статьями 309, 552, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендной платы за период с 01.08.2013 по 31.01.2014; права и обязанности арендатора перешли к ответчику в силу закона в связи с приобретением им объекта недвижимости, находящегося на земельном участке.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 12 февраля 2014 года иск удовлетворен в полном объеме, с ООО "Нафта" в пользу Комитета взыскано 324 520,03 рублей, в том числе: 310 309,88 рублей основного долга, 14 210,15 рублей неустойки.

Не согласившись с состоявшимся решением, ООО "Нафта" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не принято во внимание, что ответчик договор аренды с истцом не заключал, спорные отношения по внесению платы за землю должны регулироваться нормами Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении, а не условиями договора, заключенного истцом с прежним собственником объекта недвижимости. Соглашение о неустойке между сторонами в письменной форме не подписывалось, вследствие чего отсутствуют основания для взыскания с ответчика договорной неустойки по не заключавшемуся им договору.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу указывает на необоснованность ее доводов со ссылками на то, что к покупателю объектов недвижимости право на земельный участок перешло на тех же условиях и в том же объеме, то есть на условиях аренды, а прежний собственник выбыл из договора аренды.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили, ходатайств об отложении заседания не поступало.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие в данном заседании представителей участвующих в деле лиц.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Народная АЗС" (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка от 25.08.2011 N 24-08-Э/11/11, по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор - принять во временное возмездное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 42:24:0401029:355, площадью 1 667 кв.м., по адресу: г. Кемерово, Рудничный район, ул. Коммуны, 18а, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, для размещения АЗС (л.д. 10-14).

В соответствии с пунктами 2.1, 7.2 договора от 25.08.2011 N 24-08-Э/11/11 срок его действия установлен с момента заключения по 31.07.2012. В случае если по окончании действия договора арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу пунктов 3.1, 3.6 договора от 25.08.2011 N 24-08-Э/11/11 и протокола определения величины арендной платы с 01.08.2013 арендная плата определена в размере 51 290,89 рублей в месяц. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях: принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов, изменяющих размер арендной платы, условия и сроки ее внесения; изменения кадастровой стоимости земельного участка; определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка; при изменении условий использования земельных участков, влекущее при расчете размера арендной платы применение установленных нормативными правовыми актами дополнительных коэффициентов.

Согласно пункту 3.2. договора от 25.08.2011 N 24-08-Э/11/11 арендатор самостоятельно (до 10 числа первого месяца квартала, за который производится оплата) перечисляет арендную плату на расчетный счет органа федерального казначейства, указанный в протоколе определения величины арендной платы.

Уведомлением N 9-6-12/1275 от 16.12.2013 истец извещал ответчика об увеличении размера арендной платы.

В соответствии с пунктом 6.1 договора от 25.08.2011 N 24-08-Э/11/11 в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы в установленный договором срок арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Арендованный земельный участок передан арендатору во временное владение и пользование по акту приема-передачи земельного участка от 25.08.2011.

По окончании срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участок при отсутствии возражений со стороны истца, в связи с чем договор считается продленным на неопределенный срок.

С 01.08.2013 собственником АЗС, расположенной на арендованном земельном участке, является ООО "Нафта", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.12.2013 N 01/900/2013-19433 (л.д. 16).

В период с 01.08.2013 по 31.01.2014 ООО "Нафта" пользовалось земельным участком, предоставленным ранее обществу "Народная АЗС" в аренду, однако плату за землю не вносило.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования Комитета, суд первой инстанции исходил из того, что при переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к новому собственнику объекта недвижимости ранее заключенный договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости, и установил, что ответчиком арендная плата за спорный период не уплачивалась.

Выводы суда соответствуют действующему гражданскому законодательству и обстоятельствам дела.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) также указано, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Из изложенного следует, что с момента государственной регистрации права собственности ООО "Нафта" на объект недвижимости, ранее принадлежавший обществу "Народная АЗС", договор аренды земельного участка от 25.08.2011 N 24-08-Э/11/11 продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости. Переход к ответчику прав по договору аренды влечет также и переход соответствующих обязанностей, которые имелись у прежнего собственника.

При этом сам договор аренды в отсутствие доказательств прекращения его действия в установленном законом порядке считается действующим.

В этой связи доводы апелляционной жалобы о том, что у ответчика отсутствуют договорные отношения с истцом, и что истцом избран ненадлежащий способ защиты, противоречат вышеприведенным нормам права.

При отсутствии доказательств внесения в спорный период арендной платы за пользование земельным участком суд первой инстанции правомерно взыскал с ООО "Нафта" в пользу Комитета 310 309,88 рублей основного долга и 14 210,15 рублей неустойки за период с 13.12.2013 по 31.01.2014.

Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения в обжалуемой части, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - неподлежащей удовлетворению.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2 000 руб. относятся на ответчика - ООО "Нафта".

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 12 февраля 2014 года по делу N А27-19453/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

Е.В. Афанасьева

Судьи

Л.И. Жданова И.И. Терехина