Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2014 г. N 15АП-3073/14

город Ростов-на-Дону

15 апреля 2014 г.

дело N А32-12923/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Мисника Н.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаовым Т.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации МО Курганинский район

на определение Арбитражного суда Краснодарского края

от 04.12.2013 по делу N А32-12923/2013

по иску администрации МО Курганинский район

к ООО "Лун Фэй" и ИП Тимофееву Алексею Вадимовичу

при участии третьих лиц Управления Росреестра по Краснодарскому краю, Департаменту имущественных отношений Краснодарского края

о расторжении договора аренды,

принятое судьей Левченко О.С.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования Курганинский район (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лун Фэй" (далее - общество), индивидуальному предпринимателю Тимофееву Алексею Вадимовичу (далее - предприниматель) о расторжении договора аренды от 13.04.2009 N 8816000135, о признании отсутствующей государственной регистрации указанного договора аренды и обязании Управления Росреестра по Краснодарскому краю внести в ЕГРП запись о прекращении права аренды на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:16:0801004:27, площадью 996040 кв. м, расположенный в границах СПК колхоз "Маяк", бригада 2, поле 11к, участок 2, бригада 1, поле 11к.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Определением суда от 04.12.2013 исковое требование о расторжении договора аренды от 13.04.2009 N 8816000135 оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением администрацией досудебного порядка урегулирования спора.

Дополнительным решением от 11.02.2014 Арбитражный суд Краснодарского края в удовлетворении исковых требований о признании отсутствующей государственной регистрации договора аренды и обязании Управления Росреестра по Краснодарскому краю внести в ЕГРП запись о прекращении права аренды на земельный участок отказано.

Не согласившись с определением от 04.12.2013, администрация муниципального образования Курганинский район обжаловала определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просила отменить определение, направить вопрос на новое рассмотрение.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что администрация направляла директору ООО "Лун Фэй" уведомление об устранении нарушений договора аренды по адресу, указанному в реквизитах договора о переуступке прав и обязанностей арендатора от 25.07.2011. В адрес Тимофеева А.В. также было направлено уведомление.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене обжалуемого определения.

Как следует из материалов дела, 13.04.2009 администрация (арендодатель) и КФХ "Снимщикова А.М." (арендатор) заключили договор аренды N 8816000135 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:16:0801004:27, площадью 996040 кв. м, расположенного в границах СПК колхоз "Маяк", бригада 2, поле IIк, участок 2, бригада 1, поле IIк. Срок действия договора установлен до 1 октября 2024 года (пункт 7.2).

В ходе совершения ряда сделок от 12.10.2010, 25.07.2011 права и обязанности арендатора по договору аренды от 13.04.2009 N 8816000135 в полном объеме переданы обществу.

Статьей 619 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него договором обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66, по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 ГК РФ) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Несоблюдение стороной досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление иска без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 АПК РФ).

Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, т.е. стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.

Сложившаяся арбитражная практика применения вышеуказанных норм вывела правило, что процедура расторжения договора аренды складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 20 мая 2013 года по делу N А32-25893/2012, от 12.10.2011 по делу N А53-26381/2010, от 16.08.2011 по делу N А01-1972/2009, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2013 по делу N А32-23555/2013, от 11.09.2012 по делу N А53-8995/2012).

Как следует из материалов дела, 12 февраля 2013 года администрация направила обществу по его юридическому адресу требование о досрочном расторжении договора аренды и подписании в срок до 25.02.2013 соглашения о его расторжении в связи с грубым нарушением пунктов 4.3.7, 4.3.8, 4.3.13 договора. Требование вручено лично директору общества, о чем имеется соответствующая отметка (л.д. 38). Претензия обществом в добровольном порядке не исполнена, соглашение о расторжении договора не подписано.

22 марта 2013 года администрация направила обществу требование об устранении в течение 1 месяца с момента получения уведомления допущенных нарушений договора, которые установлены постановлением по делу об административном правонарушении от 22.03.2013 N 23-09/З-01-010-0026.

Названное уведомление, направленное по адресу: г. Курганинск, ул. Привокзальная, 13 "Г", обществу в лице его уполномоченного лица не вручено, возвращено администрации с отметкой почты "истек срок хранения".

Доказательств направления и вручения обществу уведомления от 21.03.2012 N 788 об устранении нарушений условий договора, а в случае их неустранения - подписания соглашения о его расторжении, также истцом не представлено.

Согласно выписки из ЕГРЮЛ от 06.02.2013, ООО "Лун Фэй" зарегистрировано по адресу: г. Курганинск, ул. Д. Бедного, 78. Аналогичный адрес арендатора указан в реквизитах договора о переуступке прав и обязанностей арендатора от 25.07.2011. По этому адресу общество получило первую претензию.

Арендодатель должен добросовестно и разумно исполнять свои обязанности, поэтому само уведомление об отказе от договора должно быть надлежащим образом направлено по адресу арендатора (юридическому и почтовому, если они известны) в целях соблюдения прав обеих сторон договора и недопущения нарушения права арендатора знать о прекращении арендных отношений. Неполучение адресатом по не зависящим от него причинам направленной в его адрес корреспонденции не может считаться фактом вручения почтового отправления. Если корреспонденция направлена не по адресу арендатора, то он соответственно лишен возможности ее получить и быть предупрежденным о намерении расторгнуть договор.

Все указанные обстоятельства правильно установлены судом первой инстанции, изложены хронологически верно, им дана надлежащая оценка, подробно изложенная в определении.

Коль скоро арендодателем не был соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, основания для рассмотрения иска по существу отсутствуют. Данная позиция в очередной раз подтверждена и в рекомендациях НКС при Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа от 21.06.2013 (вопрос N 1).

Утверждение истца о том, что им была представлена выписка из ЕГРЮЛ в отношении общества-ответчика о том, что адресом регистрации последнего является г. Курганинск, ул. Привокзальная, 13 "Г" материалами дела не подтверждается.

В отношении второго ответчика истец соблюдение обязательного досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды также не доказал.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Кодекса, судом первой инстанции допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.12.2013 об оставлении иска без рассмотрения по делу N А32-12923/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

Н.Н. Мисник О.Х. Тимченко