Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2014 г. N 18АП-3093/14

г. Челябинск

17 апреля 2014 г.

Дело N А07-11018/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВИР" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.02.2014 по делу N А07-11018/2013 (судья Хомутова С.И.).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "ВИР" Нугаманов В.М. (доверенность от 16.10.2013).

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ВИР" (далее - общество "ВИР", общество, ответчик) о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 2 838 156 руб. 45 коп., пени за просрочку платежа в размере 2 630 923 руб. 15 коп. (с учетом уточнения исковых требований, т. 2 л.д. 70-71).

Общество "ВИР" обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к Министерству о возмещении расходов на устранение недостатков арендованных нежилых помещений, лит. Б; 1 этаж - N 51п - 64-п; подвал - N 60л - 87л; лит. Б1: 1 этаж - N 1п - 3п; подвал - N 1л - 28л, расположенных по адресу г. Уфа, Кировский район, ул. Пушкина д. 95, в сумме 3 572 376 руб. (т. 2 л.д. 2-5).

Определением суда от 17.10.2013 встречное исковое заявление общества принято к рассмотрению совместно с первоначальным иском (т. 2 л.д. 38-39).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.02.2014 (резолютивная часть от 10.02.2014) исковые требования Министерства удовлетворены, с общества взысканы в пользу Министерства сумма долга по арендной плате в размере 2 838 156 руб.45 коп., пени в сумме 2 630 923 руб.15 коп. В удовлетворении встречных исковых требований общества к Министерству о взыскании расходов на устранение недостатков арендованных нежилых помещений в сумме 3 572 376 руб. отказано.

С указанным решением не согласилось общество "ВИР" (далее - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда изменить, принять по делу новый судебный акт о взыскании реальной суммы задолженности.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Апеллянт признает право истца требовать с него уплаты пени, но считает предъявленную сумму неустойки чрезмерной и несоответствующей последствиям нарушения обязательства. Полагает, что суд необоснованно не применил положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), учитывая несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, чрезмерность неустойки, отсутствие у истца реального ущерба вследствие нарушения обязательства по оплате арендной платы, непродолжительность просрочки исполнения обязательства. Указанные обстоятельства, по мнению апеллянта, свидетельствуют также о злоупотреблении истцом правом.

Податель апелляционной жалобы также считает необоснованными выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска, поскольку ответчиком представлена вся совокупность доказательств, свидетельствующих о проведении им капитального ремонта в силу наличия в арендуемом помещении недостатков, препятствующих его использованию.

Министерство представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что решение суда является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.

С учётом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.02.2012 между Министерством (арендодатель) и обществом "ВИР" (арендатор) подписан договор о передаче объектов государственного нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа N 10712, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель на основании Протокола N 33 заседания комиссии о проведении итогов аукциона по продаже права заключения договоров аренды имущества, находящегося в собственности Республики Башкортостан от 01.11.2011 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения Лит. Б: 1 этаж - N51п-64п; подвал - N60л-87л; Лит. Б1: 1 этаж - N1п-3п; подвал - N1л-28л, расположенные по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Пушкина д. 95, общей площадью 988,5 кв.м., для использования в целях общественного питания (т. 1 л.д. 9-11).

Право собственности истца на переданное в аренду имущество подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 04 АБ N 244948 от 29.12.2007, 04 АГ N 888570 от 26.07.2012 (т. 1 л.д. 27,28) и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N01/002/2013-16492 от 13.05.2013 (т. 1 л.д. 37).

В договоре указано, что он подписан со стороны арендатора с протоколом разногласий.

Срок действия договора определен с 01.02.1012 по 31.01.2017 (п. 1.2 договора).

Пунктом 1.3 договора стороны признали, что надлежащим образом ознакомлены с состоянием объекта и находят его пригодным для использования в соответствии с условиями договора аренды.

В силу п. 3.1 договора расчет арендной платы за владение и пользование объектами государственного нежилого фонда производится в соответствии с Протоколом N 33 заседания комиссии о проведении итогов аукциона по продаже права заключения договоров аренды имущества, находящегося в собственности Республики Башкортостан от 01.11.2011, оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.

Согласно названному протоколу начальная цена размера арендной платы в год составляет 1 243 147 руб. (т. 1 л.д. 14-16).

Согласно расчетам годовой арендной платы, представленным в материалы дела, ежемесячная арендная плата с 01.01.2012 с учетом НДС составляет 155 393 руб. 38 коп.; с 12.11.2011- 155 393 руб. 38 коп.; с 01.01.2013 - 143 132 руб. 78 коп. (т. 1 л.д. 12, 21-26).

Вышеуказанные объекты аренды переданы арендодателем и получены арендатором по акту приема-передачи от 01.02.2012 (т. 1 л.д. 13).

Общество направило в адрес Министерства письмо N 51 от 25.06.2012 с просьбой о разрешении проведения капитального ремонта и зачета суммы произведенных обществом затрат на ремонтно-строительные работы в счет погашения арендной платы по договору N 10712 от 17.02.2012 (т. 2 л.д. 7).

В ответ на письмо общества Министерство письмом N АХ-19-12874 от 16.07.2012 сообщило, что не возражает против проведения необходимых работ и не возражает в зачете суммы арендной платы по договору N 10712 от 17.02.2012 (т. 1 л.д. 62).

Договор о передаче объектов государственного нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа N 10712 от 17.02.2012 расторгнут по соглашению сторон 09.12.2013 (т. 2 л.д. 73), объекты аренды возвращены Министерству по акту приема-передачи от 18.12.2013 (т. 2 л.д. 74).

Наличие задолженности по арендной плате со стороны общества "ВИР" по договору о передаче объектов государственного нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа N 10712 от 17.02.2012 послужило поводом для обращения Министерства в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Встречные требования мотивированы тем, что вследствие неудовлетворительного состояния помещения арендатором в арендуемом помещении произведён с согласия арендодателя капитальный ремонт.

Суд первой инстанции, удовлетворяя первоначальные исковые требования, установил факт несвоевременного исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы. Суд не усмотрел оснований для снижения заявленной к взысканию неустойки в силу отсутствия соответствующего ходатайства ответчика.

Отказывая в удовлетворении встречного искового заявления общества, суд пришел к выводу, что ответчиком не соблюден предусмотренный договором аренды порядок производства капитального ремонта в арендуемом помещении, поскольку ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих согласование с арендодателем графика выполнения ремонтных работ и согласования проектно-сметной документации, ввиду чего ответчик не вправе претендовать на их возмещение за счет арендодателя. Ответчиком не представлено доказательств несения расходов в сумме, заявленной к взысканию в рамках встречного иска. Суд также пришел к выводу о недоказанности необходимости проведения капитального ремонта, невозможности использования имущества по назначению и наличия в нем недостатков, требующих проведение капитального ремонта, а также недоказанности неисполнения арендодателем обязанности по его производству.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Между истцом и ответчиком подписан договор от 17.02.2012 о передаче объектов государственного нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа N 10712, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения Лит. Б: 1 этаж - N51п-64п; подвал - N60л-87л; Лит. Б1: 1 этаж - N1п-3п; подвал - N1л-28л, расположенные по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Пушкина д. 95, общей площадью 988,5 кв.м., для использования в целях общественного питания (т. 1 л.д. 9-11).

Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о соблюдении сторонами обязанности по государственной регистрации договора о передаче объектов государственного нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа N 10712 от 17.02.2012.

Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации договора не свидетельствует об отсутствии обязательственных отношений между его сторонами и возможности освобождения контрагента от надлежащего исполнения добровольно принятого на себя обязательства.

Согласно п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества не свидетельствует об отсутствии обязательственных отношений между арендодателем и арендатором.

В случае если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то такое соглашение связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Поскольку на основании п. 1 ст. 432 ГК РФ истец и ответчик согласовали существенные условия вышеназванного договора, материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается фактическое исполнение сторонами условий договора, апелляционный суд приходит к выводу о возникновении между истцом и ответчиком гражданско-правовых отношений по поводу аренды спорных нежилых помещений.

Выводы суда первой инстанции в указанной части являются правильными.

В соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку апеллянтом в апелляционной жалобе и в ходе судебного разбирательства в апелляционном суде не было заявлено возражений относительно выводов суда первой инстанции о взыскании с общества задолженности по арендной плате по договору N 10712 от 17.02.2012 в размере 2 838 156 руб.45 коп., решение суда в указанной части апелляционной коллегией не пересматривается.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статьями 330, 331 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В пункте 4.1 договора N 10712 от 17.02.2012 стороны согласовали условие о неустойке, установив обязанность арендатора при невнесении им в установленные договором сроки арендной платы выплатить пени в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке соблюдена.

Учитывая, что ответчиком как арендатором не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендной платы по договору N 10712 от 17.02.2012, суд пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика пени.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

При этом в силу п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. Ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Согласно п. 3 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции.

Как установлено судом первой инстанции, ответчиком не подавалось соответствующих заявлений о снижении размера неустойки и не заявлялось возражений относительно чрезмерности суммы неустойки и несоответствия ее размера последствиям неисполнения обязательства.

Поскольку до вынесения решения судом первой инстанции ответчиком не было заявлено о снижении размера неустойки в соответствии с нормами ст. 333 ГК РФ, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для применения к спорным отношениям норм ст. 333 ГК РФ (п. 26 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что ответчик был извещен надлежащим образом о дате и времени судебного разбирательства, следовательно вправе был реализовать свои права, предусмотренные ст. 41 АПК РФ, в том числе заявить суду о чрезмерности суммы неустойки и несоответствии ее размера последствиям неисполнения обязательства.

Выводы суда первой инстанции в части взыскания суммы пени в заявленном истцом размере являются правильными и соответствующими фактическим обстоятельствам дела.

Арбитражный апелляционный суд также находит верными выводы суда об отказе в удовлетворении встречного искового заявления общества ввиду недоказанности последним обстоятельств, имеющих значение для дела.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из материалов дела следует, что объект аренды по договору N 10712 от 17.02.2012 был передан обществу и принят последним по акту приема-передачи от 01.02.2012 (т. 1 л.д. 12), в котором арендатор сделал оговорку, что принимает с замечаниями.

При этом пунктом 1.3 договора стороны признали, что надлежащим образом ознакомлены с состоянием объекта и находят его пригодным для использования в соответствии с условиями договора аренды.

Общество "ВИР" направило в адрес Министерства письмо N 51 от 25.06.2012 с просьбой о разрешении проведения капитального ремонта и зачета суммы произведенных обществом затрат на ремонтно-строительные работы в счет погашения арендной платы по договору N 10712 от 17.02.2012 (т. 2 л.д. 7), в ответ на которое Министерство письмом N АХ-19-12874 от 16.07.2012 сообщило, что не возражает против проведения необходимых работ и не возражает в зачете суммы арендной платы по договору N 10712 от 17.02.2012 (т. 1 л.д. 62).

При этом Министерство указало, что не возражает в зачете суммы произведенных при проведении ремонтных работ при условии предоставления проектно-сметной документации, утвержденной Инспекцией государственного строительного надзора Республики Башкортостан, а также графика проведения работ.

Указанное требование согласуется с условиями п. 2.2.5 и п. 2.2.6 договора N 10712 от 17.02.2012, в соответствии с которыми арендатор обязуется не производить без письменного разрешения арендодателя прокладывание скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования; обязуется своевременно, исключительно по письменному разрешению Арендодателя, своими силами и материалами в сроки, предусмотренные Арендодателем, производить текущий и капитальный ремонты арендуемого объекта. При выполнении каждого этапа указанных работ Арендатор в течение десяти дней предоставляет Арендодателю отчеты.

Однако ответчиком не представлено суду доказательств того, что Министерству были представлены запрашиваемые им на согласование проектно-сметная документация и график проведения работ.

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).

Поскольку обществом не было представлено доказательств соблюдения требований арендодателя, необходимых для получения в соответствии с п.п. 2.2.5, 2.2.6 договора N 10712 от 17.02.2012 согласия на проведение работ, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска общества к Министерству о возмещении расходов, понесенных на капитальный ремонт.

С учетом вышеизложенного апелляционная коллегия находит также обоснованными выводы суда первой инстанции о недоказанности обществом "ВИР" необходимости проведения капитального ремонта в том числе в заявленном объеме, и невозможности использования помещений без его проведения, поскольку при заключении договора N 10712 от 17.02.2012 стороны признали его пригодным для использования в соответствии с условиями договора аренды.

Доказательства, представленные ответчиком (дефектная ведомость N 1 от 24.01.2012, приложение к акту приема-передачи от 09.02.2012, локальный сметный расчет), носят односторонний характер, подготовлены ответчиком и не согласованы с Министерством.

Обществом не были представлены Министерству проектно-сметная документация и график проведения работ, согласование которых позволило бы выразить арендодателю согласие с необходимостью проведения конкретных видов работ и обоснованностью стоимости их проведения.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы общества. Доводам жалобы относительного обоснованности встречного искового заявления и совокупности представленных обществом доказательств дана надлежащая оценка судом первой инстанции.

Дополнительных доводов, позволяющих апелляционной коллегии прийти к иным выводам, в апелляционной жалобе не приведено.

При этом апелляционный суд отмечает, что представленные обществом "ВИР" товарные накладные, акты приемки-сдачи выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ (т. 1 л.д. 138 - 154) не подтверждают стоимости выполненных ответчиком работ в арендуемых помещениях, поскольку в отсутствие согласования объемов работ с Министерством не позволяют установить, были ли понесены указанные обществом расходы в связи с ремонтом арендуемых помещений (ст. 67 АПК РФ).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у апелляционной коллегии не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.02.2014 по делу N А07-11018/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВИР" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.А. Суспицина Л.В. Пивоварова