Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2014 г. N 11АП-3208/14

гор. Самара

17 апреля 2014 г.

Дело N А55-24110/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 10 апреля 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 17 апреля 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш. при ведении протокола секретарем судебного заседания Акимовой Е.С.,

рассмотрев 10 апреля 2014 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 28 января 2014 года, принятое по делу N А55-24110/2013 (судья Разумов Ю.М.)

по иску Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ХОРС" (ОГРН 1086311008585)

о взыскании 929 884 руб. 36 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца - не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом,

Установил:

Истец - Министерство строительства Самарской области обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью "ХОРС" о взыскании 929 884 руб. 36 коп., в том числе: 794 083 руб. 67 коп. задолженности по арендной плате за период с 01 декабря 2012 года по 30 июня 2013 года (с учетом уточнений) по договору N 641 от 22 ноября 2010 года, 135 800 руб. 69 коп. пени за период с 30 мая 2011 года по 30 июня 2013 года.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 28 января 2014 года суд исковые требования удовлетворил частично. Взыскал с Общества с ограниченной ответственностью "ХОРС" в пользу Министерства строительства Самарской области 15 700 руб. 49 коп. пени и в доход Федерального бюджета РФ госпошлину в размере 5 636 руб. 13 коп. В остальной части в иске отказал.

Заявитель - Министерство строительства Самарской области, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, поскольку решение принято с нарушением норм материального и процессуального права.

Представители истца и ответчика в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 22 ноября 2010 года между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и ООО "СЛАВИЧСТРОЙ" заключен договор N 641 аренды земельного участка площадью 14 964,70 кв.м, расположенного по адресу: гор. Самара, Октябрьский район, в границах Первой и Второй просек, с кадастровым номером 63:01:06 37 001:297, для строительства дома отдыха.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (приложение N 3 к договору).

Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 30 августа 2011 года.

26 июня 2012 года между истцом и ООО "СЛАВИЧСТРОЙ" заключено дополнительное соглашение N 1, зарегистрированное в Управлении Росреестра по Самарской области 20 сентября 2012 года, которым изменен порядок расчета арендной платы.

18 октября 2012 года между ООО "СЛАВИЧСТРОЙ" и ООО "ХОРС" заключен договор перенайма (договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды), в соответствии с которым к ответчику перешли все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 22 ноября 2010 N 641. Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области 04 декабря 2012 года.

Земельный участок был передан ответчику по акту приема-передачи.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в т.ч. и виде арендной платы.

Согласно данным нормам права обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с положениями закона и договора, в частности, на арендаторе лежит обязанность уплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, определенные договором аренды.

Как указано в пункте 4.2. договора аренды земельного участка N 641 от 22 ноября 2010 года, арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (приложение N 2), и в соответствии с пунктом 4.4 договора, арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца. Пунктом 4.3 договора аренды земельного участка N 641 от 22 ноября 2010 года, определено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.

Истец указывает, что в нарушение норм права регулирующих арендные отношения и условий договора аренды земельного участка N 641 от 22 ноября 2010 года, ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом, и за ним образовалась задолженность, согласно его расчета за период с 01 октября 2010 года по 30 июня 2013 года в размере 794 083 руб. 67 коп.

Ответчик иск не признал, указав на неверно произведенный истцом расчет, а также указал, что на момент регистрации договора перенайма от 18 октября 2012 года, то есть до декабря 2012 года задолженности по арендной плате не было.

Как следует из материалов дела, договор перенайма от 18 октября 2012 года не содержит условий о том, что ООО "ХОРС" оплачивает задолженность по арендной плате за ООО "СЛАВИЧСТРОЙ" и несет за него ответственность в случае просрочки внесения арендной платы. Других доказательств возложения ответственности на ответчика за просрочку внесения арендной платы предыдущим арендатором в материалах дела не усматривается.

При этом, как следует из материалов дела, на основании договоров уступки прав требования от 11 марта 2013 года ООО "УРАН" передало ООО "ХОРС" права требования с Министерства строительства Самарской области задолженности на общую сумму 514 811,41 руб. по следующим договорам аренды земельных участков: N 610 от 12 октября 2010 года на сумму 113 210 руб. 67 коп.; N 613 от 12 октября 2010 года на сумму 377 197 руб. 94 коп.; N 614 от 12 октября 2010 года на сумму 11 101 руб. 72 коп.; N 613 от 12 октября 2010 года на сумму 13 301 руб. 08 коп.

Данные суммы зачтены Министерством строительства Самарской области в счет оплаты задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка N 641 от 22 ноября 2010 года, что подтверждается письмом от 16 декабря 2013 года N 3/11921.

Обосновывая жалобу, заявитель единственным доводом указывает, что расчет арендной платы должен производиться на основании Методики определения размера арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06 августа 2008 года N 308.

Указанный довод судом апелляционной инстанции отклоняется по следующим основаниям.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04 августа 2009 года).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 января 2012 года N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.

Кроме того, применительно к статье 12 Гражданского кодекса и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.

При этом, поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04 август 2009 года, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты.

Установление после введения в действие Постановления N 582 или применение ранее установленных упомянутыми органами регулируемых ставок арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует требованиям Земельного кодекса, Вводного закона к Земельному кодексу, принципам и правилам, установленным в Постановлении N 582.

В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 апреля 2011 года N 15837/11 сформулирована правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов РФ и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению с момента опубликования (22 сентября 2012 года).

Возможность и случаи определения размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельных участков установлены пунктом 3 правил и предусматривают, наряду с иными обстоятельствами, определение размера арендной платы в виде 2 % от кадастровой стоимости земельного участка, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации; право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; земельный участок предоставлен в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлялся обществу для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, что не отрицается сторонами и подтверждается приказом Министерства строительства и ЖКХ Самарской области от 26 октября 2010 года N 294-п.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года N 316 (с последующими изменениями), установлено, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель (пункт 10).

В силу пункта 13 названных Правил при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Таким образом, по смыслу приведенных норм акт органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель является конечным правовым актом, устанавливающим кадастровую стоимость земельного участка, используемую при расчете. В то же время для земельных участков, образованных после издания акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, при проведении государственной кадастровой оценки земель предусмотрено определение расчетным путем удельных показателей стоимости одного квадратного метра земли в пределах кадастрового квартала населенного пункта Самарской области в зависимости от функционального назначения и видов разрешенного использования земель.

Постановлением Правительства Самарской области от 10 декабря 2008 года N 473 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области. Этим же постановлением утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Самарской области и средний уровень кадастровой стоимости одного квадратного метра земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) Самарской области. Среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Самарской области в отношении спорного земельного участка равно 10 645,96 руб.

В силу пункта 2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года N 222, в случае образования нового или выявления ранее учтенного земельного участка в границах существующего поселения кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала поселения, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

С учетом названных правовых норм, кадастровая стоимость земельного участка в период с 01 декабря 2012 года по 25 февраля 2013 года, расположенного по адресу: гор. Самара, Октябрьский район, в границах Первой и Второй просек, площадью 14 964,70 кв.м с кадастровым номером 63:01:0637001:297, составит 8 791 162 руб. 66 коп.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 ноября 2011 года N 371-ФЗ "О федеральном бюджете на 2012 год и на плановый период 2013 и 2014 годов" размер инфляции в период с 01 января 2012 года по 31 декабря 2012 года составлял 6 %.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 03 декабря 2012 года N 216-ФЗ "О федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов" размер инфляции в период с 01 января 2013 года по 31 декабря 2013 года составлял 5,5 %.

Таким образом, годовой размер арендной платы за использование спорного земельного участка за 2011 год составляет 175 823 руб. 25 коп. (8 791 162,66 руб. х 2 %), в месяц - 14 651 руб. 94 коп.; за 2012 год - 186 372 руб. 65 коп. (8 791 162,66 руб. х 2 % х 6 %), в месяц - 15 531 руб. 05 коп.; за период с 01 января 2013 года по 25 февраля 2013 года - 196 623 руб. 15 коп. (186 372 руб. 65 коп. х 5,5 %), в месяц 16 385 руб. 26 коп.

Следовательно, сумма арендных платежей за период с 01 декабря 2012 года по 25 февраля 2013 года составит 46 546 руб. 01 коп. (15 531,05 + 16 385,26 + 14 629,70).

Поскольку вступившим в действие 25 февраля 2013 года и действовавшим в спорный период Постановлением Правительства Самарской области от 22 января 2013 года N 9 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" в государственном кадастре недвижимости" утверждена новая кадастровая стоимость спорного земельного участка которая составила 26 964 144 руб. 70 коп., поэтому с 26 февраля 2013 года арендная плата подлежит исчислению из этой кадастровой стоимости, в связи с чем 2 % от кадастровой стоимости в год составит 539 282 руб. 89 коп., а в месяц 44 940 руб. 24 коп.

Размер арендных платежей за использование спорного земельного участка в период с 26 февраля 2013 года по 30 июня 2013 года составит 184 575 руб. 99 коп., в том числе: 4 815 руб. 03 коп. (за 3 дня февраля) + 179 760 руб. 96 коп. (за 4 мес.).

Исчисление истцом арендной платы с 26 февраля 2013 года, исходя из 7,10 % кадастровой стоимости, суд первой инстанции правомерно нашел противоречащим положениям Постановления N 582.

Всего за период с 01 декабря 2012 года по 30 июня 2013 года размер арендных платежей составит 231 122 руб.

Вместе с тем, с учетом зачтенных письмом от 16 декабря 2013 года N 3/11921 платежей, суд апелляционной инстанции не усматривает наличие задолженности по арендной плате в спорный период, следовательно, судом первой инстанции в удовлетворении исковых требований в этой части отказано обоснованно.

Вместе с тем, поскольку сам факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора аренды N 641 от 23 ноября 2010 года в период с 01 декабря 2012 года по 30 июня 2013 года подтверждается материалами дела, следовательно требование о взыскании неустойки в размере 15 700 руб. 49 коп. подлежит удовлетворению.

Расчет неустойки судом апелляционной инстанции проверен и признан обоснованным.

В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 28 января 2014 года, принятого по делу N А55-24110/2013 и для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 28 января 2014 года, принятое по делу N А55-24110/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий

С.Ю. Николаева

Судьи

Е.М. Балакирева С.Ш. Романенко