Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2007 г. N А33-6921/2007-03АП-636/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 05.10.2007

В полном объеме постановление изготовлено 08.10.2007

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Филиповой Л.В.,

судей: Гуровой Т.С., Кирилловой Н.А.

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Т.", г.Красноярск, на решение Арбитражного суда Красноярского края от "16" августа 2007 года по делу N А33-6921/2007, принятое судьей Шимохиной Г.Н.

В судебном заседании участвовали:

от истца - представители А. по доверенности от 20.03.2006 N 03550, С. по доверенности от 12.12.2006;

от ответчика - представители Б. по доверенности от 31.03.2007 N 14, М. по доверенности от 09.01.2007 N 12-Н.

Протокол судебного заседания велся секретарем судебного заседания Шкреба К.В.

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая строительная компания "С." (ООО "УСК "С."), г.Красноярск, обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Т." (ООО "Т."), г.Красноярск, о признании незаключенным предварительного договора на участие в долевом строительстве от 01.06.2005 N 31/1, заключенного между ООО "УСК "С." и ООО "Т.").

Решением арбитражного суда от 16.08.2007 исковые требования удовлетворены, признан незаключенным предварительный договор N 31/1 на участие в долевом строительстве от 01.06.2005, подписанный между ООО "УСК "С." и ООО "Т.".

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Т." обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 16 августа 2007 года отменить, в удовлетворении исковых требований ООО "УСК "С." отказать.

В качестве оснований апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что арбитражный суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о том, что между сторонами спорного договора не были согласованы все существенные условия для договора на участие в долевом строительстве, предусмотренные Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домом и иных объектов недвижимости" N 214-ФЗ, вследствие чего удовлетворил иск. Вместе с тем, по мнению заявителя апелляционной жалобы, все существенные условия договора на участие в долевом строительстве, указанные в пункте 4 статьи 4 названного Закона, сторонами при заключении предварительного договора были учтены и нашли отражение в тексте предварительного договора.

ООО "УСК "С." с апелляционной жалобой не согласен, просит решение арбитражного суда первой инстанции оставить без изменения. ООО "УСК "С." не согласно с доводом заявителя апелляционной жалобы в том, что протокол разногласий к предварительному договору N N 31/1 от 01.06.2005 был подписан застройщиком (ООО "УСК "С.") только 20.1.2006, и, следовательно, предварительный договор следует считать заключенным не ранее даты 20.10.2006. Поскольку протокол разногласий к предварительному договору N 31/1 от 01.06.2005 был подписан одновременно с подписанием предварительного договора, протокол урегулирования сторонами разногласий по договору подписан не был, указанный протокол разногласий свидетельствует о не достижении сторонами согласия по такому существенному условию договора участи в долевом строительстве, как порядок оплаты цены договора.

ООО "УСК "С." считает несостоятельным довод заявителя апелляционной жалобы о том, что вывод суда первой инстанции о ничтожности первого предложения пункта 3.1. предварительного договора, не соответствует нормам права.

ООО "УСК "С." не согласно с доводом заявителя апелляционной жалобы о том, что предварительный договор N 31/1 от 01.06.2005 вступил в законную силу 23.10.2006, то есть с момента подписания дополнительного соглашения и Приложения N 1. В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором N 31/1 от 01.06.2005, прекратились 01.06.2006, и договор утратил силу.

Не согласен истец с доводом истца, что тезис о необходимости фиксации единой итоговой цены договора носит надуманный характер, а также, что по условиям предварительного договора инвестор вправе осуществлять расчет по договору любым способом: как путем непосредственного внесения денежных средств застройщику (перечисление на расчетный счет), так и путем заявления о проведении зачета.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражным судом установлены следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора.

Между ООО "УСК "С." (застройщик) и ООО "Т." (инвестор) подписан предварительный договор N 31/1 от 01.06.2005 на участие в долевом строительстве (л.д. 12-14), в соответствии с условиями которого застройщик и инвестор обязуются заключить в установленные договором сроки и порядке договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым инвестор получит право приобрести указанные в Приложении N 1 к настоящему договору жилые помещения в собственность.

Объекты (квартиры), являющиеся предметом основного договора, подлежащие передаче после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома N 4 в 1-ом микрорайоне "Аэропорт", указаны в Приложении N 1 к настоящему договору. Общая площадь передаваемых объектов составляет 9005,2 кв.м. Общая площадь и номера помещение уточняются по справке предприятия технической инвентаризации перед вводом объекта в эксплуатацию. Уточненная площадь и номер помещения указывается в акте приема-передачи помещения - пункт 2.1. договора.

Срок передачи объекта инвестору - 1 полугодие 2007 года - пункт 2.2. договора.

Цена основного договора, сроки и порядок ее уплаты определяются разделом 4 настоящего договора - пункт 2.3. договора.

Гарантийный срок на объект составляет 5 лет - пункт 2.4. договора.

Стороны обязуются заключить основной договор в течение года после вступления в силу настоящего договора, при условии получения застройщиком разрешения на строительство указанного в пункте 2.1. настоящего договора жилого многоквартирного дома. В случае, если ни одна из сторон в указанный срок не заявит о заключении основного договора, настоящий договор продлевается на один год - пункт 3.1 договора.

Цена основного договора, которая подлежит уплате инвестором застройщику, определяется исходя из общей площади помещения, указанной в пункте 2.1. настоящего договора, и расчетной стоимости строительства объектов. Расчетная стоимость строительства одного квадратного метра составляет 15 000 рублей - пункт 4.1. договора.

В счет оплаты основного договора стороны засчитывают стоимость выполненных работ по договору генерального подряда N 10 от 01.06.2005 - пункт 4.2. договора. Зачет стоимости работ происходит одновременно с подписанием основного договора. Засчитываемая стоимость работ определяется на основании всех актов приемки выполненных работ по указанному договору генерального подряда, подписанных до заключения сторонами основного договора. Стороны вместе с основным договором подписывают соглашение о зачете в счет цены основного договора стоимости выполненных инвестором для застройщика работ, в соглашении о зачете указываются конкретные квартиры, которые считаются оплаченными и, соответственно, права на которые переходят к инвестору.

В счет оплаты основного договора стороны также засчитывают стоимость переданного инвестором застройщику имущества по договору поставки N 1 от 01.06.2005 - пункт 4.3. договора. Зачет стоимости имущества происходит одновременно с подписанием основного договора. Засчитываемая стоимость переданного имущества определяется на основании счетов-фактур инвестора по указанному договору поставки, подписанных до заключения сторонами основного договора. Стороны вместе с основным договором подписывают соглашение о зачете в счет цены основного договора стоимости переданного застройщику имущества, в соглашении о зачете указываются конкретные квартиры, которые считаются оплаченными и, соответственно, права на которые переходят к инвестору. Инвестор также вправе вместо передачи имущества по согласованию с застройщиком оплатить приобретаемые по основному договору права на квартиры денежными средствами.

Предварительный договор от имени ООО "УСК "С." подписан с протоколом разногласий - л.д. 14-15.

ООО "УСК "С." предложило из пункта 4.3. договора исключить слова "инвестор также вправе вместо передачи имущества по согласованию с застройщиком оплатить приобретаемые по основному договору права на квартиры денежными средствами".

ООО "УСК "С." предложило дополнить договор пунктом 4.4. - "после проведения обмеров объектов органами Крастехинвентаризации стороны производят перерасчет общей стоимости договора в соответствии с ценой одного квадратного метра общей площади квартиры, определенной пунктом 4.1. договора".

Протокол разногласий подписан сторонами предварительного договора.

23.10.2006 истец и ответчик подписали дополнительное соглашение (л.д. 70) к предварительному договору N 31/1 от 01.06.2005 на участие в долевом строительстве, в котором пункт 2.1. предварительного договора изложили в следующей редакции: "Объекты (квартиры), являющиеся предметом основного договора, подлежащие передаче после их получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов N 3 и N 4 в 1-ои микрорайоне жилого массива "Аэропорт" г.Красноярска, указаны в Приложении N 1 к настоящему договору. Общая площадь передаваемых объектов составляет 9 165,02 кв.м. Общая площадь и номера помещений уточняются по справке предприятия технической инвентаризации перед вводом объекта в эксплуатацию. Уточненная площадь и номер помещения указывается в акте приема-передачи помещения".

Кроме этого, стороны подписали Приложение N 1 к предварительному договору N 31/1 (л.д. 76-77) с перечнем квартир жилого дома N 4 в 1-ом микрорайоне жилого массива "Аэропорт" г.Красноярска, их площади.

Основной договор до настоящего времени сторонами не заключен, хотя такие предложения ООО "Т." направляло в адрес ООО "УСК "С." 16.04.2007 (л.д. 153) и 04.05.2007 (л.д. 157). Более того, строительные работы ООО "Т." выполняло на протяжении 2005-2007 годов, о чем свидетельствуют акты о приемке выполненных работ (л.д.81-152).

Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Статья 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре перечисленных в пунктах 1-4 условий настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

В силу пункта 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. К предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 3 статьи 4 вышеназванного Федерального закона условие об обязательной государственной регистрации договора долевого строительства на предварительный договор не распространяется, поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Удовлетворяя исковые требования и признавая предварительный договор N 31/1 от 01.06.2005 незаключенным, арбитражный суд исходил из следующего:

- сторонами не согласованы существенные условия, необходимые для такого вида договоров: не определен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- сторонами не согласован срок заключения основного договора в силу ничтожности пункта 3.1. договора в соответствии со статьей 157 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как стороны поставили заключение основного договора в зависимость от действий истца по получению им разрешения на строительство жилого дома;

- не определена цена основного договора и порядок ее уплаты.

Вместе с тем, арбитражный суд первой инстанции не дает оценку дополнительному соглашению к предварительному договору, добровольно подписанному обеими сторонами 23.10.2006, Приложению N 1 к предварительному договору N 31/1 от 01.06.2005.

В совокупности все эти документы позволяют сделать вывод в том, что все существенные условия предварительного договора N 31/1 от 01.06.2005, предусмотренные статьей 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" N 214-ФЗ, участниками договор соблюдены.

Относительно довода истца о том, что, поскольку основной договор не был заключен в течение одного года с момента подписания предварительного договора, обязательства по предварительному договору прекратились, как это предусматривает статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует отметить, что законом не запрещено при добровольном волеизъявлении сторон заключить новый предварительный договор или изменить условия ранее заключенного договора, как произошло в данном случае при подписании сторонами дополнительного соглашения от 23.10.2006.

Также следует еще раз подчеркнуть, что работы по долевому участию в строительстве многоквартирного дома, являющиеся предметом спорного предварительного договора, выполнялись инвестором на протяжении 2005-2007 годов.

На основании изложенного, решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене в соответствии пунктом 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела. В удовлетворении исковых требований следует отказать.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе составляет 1 000 рублей, уплачена заявителем при обращении в арбитражный суд, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате апелляционной жалобы подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд постановил:

1. Решение Арбитражного суда Красноярского края от 16 августа 2007 года по делу N А33-6921/2007 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая строительная компания "С.", г.Красноярск, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Т.", г.Красноярск, расходы по уплате государственной пошлины, связанные с подачей апелляционной жалобы, в сумме 1 000 рублей.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Красноярского края.

Председательствующий

Л.В.Филипова

Судьи:

Т.С.Гурова

Н.А.Кириллова