Законодательство о долевом строительстве и о защите прав потребителей: проблемы соотношения (В.Д. Рузанова, П.В. Сокол, "Законы России: опыт, анализ, практика", N 5, май 2010 г.)

Законодательство о долевом строительстве
и о защите прав потребителей: проблемы соотношения

В системе источников права приоритет по юридической силе признают за законами (законное право - у Л.И. Петражицкого, власть законодателя - у Н.К. Ренненкампфа и др.)*(1).

Законодательство, юридическая наука и практика далеки от совершенства в вопросах иерархии и взаимодействия в этой системе.

Весьма условно деление законов по содержанию или по предмету правового регулирования. Осложняет систему наличие и соотношение общих и специальных законов. Принцип приоритета специального закона перед общим периодически "пробуксовывает" на практике в связи с неопределенностью, какой же из законов специальный.

Кроме того, в определениях от 5 ноября 1999 г. N 182-О и от 3 февраля 2000 г. N 22-О Конституционный Суд РФ указал, что "ни один федеральный закон в силу статьи 76 Конституции Российской Федерации не обладает по отношению к другому федеральному закону большей юридической силой".

Рассмотрим некоторые проблемы и их решение на примере Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"*(2) (далее - Закон о долевом участии в строительстве) и Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей"*(3).

В качестве специфических характеристик договора участия в долевом строительстве как самостоятельного договорного института можно выделить следующее:

а) особый субъектный состав договора: застройщик и участник долевого строительства;

б) специфическая цель привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, отвечающих их запросам и интересам;

в) особое содержание договора - его условия, и, в первую очередь, его предмет - деятельность застройщика по созданию объекта недвижимого имущества, за исключением объектов производственного назначения, которая приводит к непосредственной передаче материализованного результата вложения (строительства);

г) особое содержание договорного обязательства - права и обязанности застройщика и участника долевого строительства;

д) установление повышенного уровня обеспечения прав участников долевого строительства:

- особый порядок привлечения денежных средств участников долевого строительства путем обнародования проектной декларации, наличие зарегистрированных прав застройщика на земельный участок и разрешения на строительство объекта;

- необходимость государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и соглашений об уступке прав требования из него;

- установление законодательного требования об обязательных обеспечительных мерах в виде залога в силу закона в отношении права аренды земельного участка и строящейся на нем недвижимости, которое возникает у участника долевого строительства при заключении договора либо поручительства банка;

- повышенный уровень ответственности застройщика перед участником долевого строительства - гражданином, который выражается в форме двойного размера неустойки либо двойного размера выплаты процентов за пользование чужими денежными средствами;

- распространение на регулирование отношений участников долевого строительства - граждан законодательства о защите прав потребителей;

е) закрепление в Законе о долевом участии в строительстве исключительного приоритета договорной формы долевого участия на жилое помещение с участием граждан над другими договорными формами в случаях, если в результате исполнения договора у граждан должно возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства, исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Оно подлежит применению в части, не урегулированной Законом о долевом участии в строительстве.

В ряде случаев это правило "работает" в пользу потребителей, в ряде - в пользу государства, иногда стороны им злоупотребляют.

Объекты договора

Недвижимое имущество, выступающее объектом договора о долевом участии в строительстве, - это всегда индивидуально-определенная вещь. Ее индивидуализация осуществляется посредством адреса: страна, субъект Российской Федерации, населенный пункт, улица, номер дома, номер секции (возможно), номер подъезда (возможно), номер этажа, номер квартиры, если это часть дома, квартиры, то индивидуализация от других помещений. Элементами индивидуализации также могут являться: этажность строения; тип строения; размер общей и жилой площади объекта.

Конкретизация объекта долевого строительства должна быть проведена в самом договоре, на необходимость этого прямо указывает ч. 4 ст. 4 Закона о долевом участии в строительстве.

Одной из проблем, с которой на практике сталкиваются стороны, является условие о лоджиях и балконах, которые строятся вместе с квартирой, и о порядке их оплаты.

В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Застройщики нередко настаивают на включении в договор участия в долевом строительстве условия об оплате площади квартиры с учетом расчета общей площади исходя из коэффициента 1 для лоджий и балконов, а не коэффициентов 0,5 и 0,3, как это предписывают строительные нормы и правила (СНиПы).

После сдачи жилого дома в эксплуатацию и получения документов из органов технической инвентаризации участники долевого строительства обнаруживают, что площадь квартиры приведена с учетом применения понижающих коэффициентов для лоджий - 0,5, для балконов - 0,3, а не 1, как было указано в договоре, и обращаются с исками в суд о признании ничтожными некоторых пунктов договора и взыскании излишне выплаченных денежных средств. Граждане - участники долевого строительства аргументируют свою позицию ссылкой на п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", согласно которому условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В частности, гражданка Ф. обратилась в суд с иском к ЗАО СК "Г" о признании ничтожными п. 2.1.9 договора от 28 октября 1999 г. N 144Е/99, заключенного с ЗАО СК "Г" и ООО "В", а также п. 2 договора о переуступке доли в строительстве спорного жилья, заключенного Ф. с ООО "В" и ЗАО СК "Г". В заявлении истица ссылалась на то, что указанные пункты договоров противоречат требованиям СНиП 2.08.01.89, которые устанавливают коэффициенты для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3. Решением Ленинского районного суда г. Самары исковые требования Ф. были удовлетворены. Судебной коллегией по гражданским делам областного суда это решение отменено и вынесено новое решение об отказе в иске.

В обоснование решения об отказе в иске судебная коллегия указала, что в силу ст. 168 ГК РФ ничтожной, либо в случае оспоримости сделки - недействительной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов. СНиП (строительные нормы и правила) определяют технические нормативы. Ни законом, ни иным правовым актом они не являются. Поэтому сделка не может быть признана недействительной по причине нарушения требований СНиПов при ее заключении*(4).

Суды расценивают условие о собственном порядке определения расчета общей площади квартиры как соответствующее принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и не противоречащее гражданскому законодательству условие, согласованное сторонами.

Изменение условий договора

Положение потребителя не может ухудшаться, но может улучшаться.

Так, в соответствии с п. 5.1 договора о переуступке доли от 12 марта 2004 г., заключенного гражданином С. с ООО "С", организация гарантировала отсутствие претензии на спорную квартиру со стороны третьих лиц, а в противном случае обязалась вернуть истцу все выплаченные денежные средства в двойном размере. Впоследствии фирма-застройщик - ООО "Р" в письменной форме сообщила истцу, что квартира ранее была продана другому лицу. При вынесении решения Промышленный суд г. Самары установил, что ООО "С" нарушило п. 5.1 договора о переуступке доли и обоснованно взыскал сумму по договору в двойном размере*(5).

Согласно ст. 432 ГК РФ цена договора является существенным условием. Тем не менее, по соглашению сторон она может быть изменена после его заключения, если договором участия в долевом строительстве предусмотрены возможности, случаи и условия ее изменения. Данное положение принято в развитие заложенного в п. 2 ст. 424 ГК РФ подхода о том, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

На практике застройщики завуалированно относят к случаям изменения цены договора участия в долевом строительстве ситуации с односторонним увеличением цены договора застройщиком в связи объективными, по их мнению, обстоятельствами. Застройщики полагают, что эти случаи соответствуют заложенному в ст. 310 ГК РФ принципу о возможности одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий в случаях, предусмотренных в законе.

В этих целях в договоры участия в долевом строительстве включается условие о возможности одностороннего увеличения цены квадратного метра жилья в связи с удорожанием строительных материалов и распространяют это на неоплаченную участником долевого строительства часть объекта долевого участия.

В частности, по одному из споров, связанных с увеличением цены за строящийся объект недвижимого имущества, суд справедливо указал, что, несмотря на то, что в договоре о финансировании строительства жилого дома было предусмотрено условие о том, что застройщик имеет право увеличить в одностороннем порядке цену на объект при увеличении затрат на строительство, необходимо учитывать уже произведенную участником долевого строительства оплату. Такое право возникает у застройщика лишь в отношении непостроенной части объекта. В спорном же случае участник долевого строительства уже произвел всю предусмотренную договором оплату за объект, которая освоена строительной компанией, следовательно, подорожание не могло затронуть эту часть объекта. Поэтому соответствующее условие договора было признано недействительным и противоречащим Закону РФ "О защите прав потребителей"*(6).

Логичным будет включение в договор положения о возможном изменении цены, о заблаговременном информировании участников долевого строительства об этом и о предложении изменить данное условие договора.

В формулировании права участника уменьшить цену договора содержится еще одно из отличий от договора подряда и договора об оказании услуг. Согласно Закону РФ "О защите прав потребителей" при ненадлежащем качестве выполненных работ или оказанных услуг заказчик может потребовать уменьшения цены за их выполнение или оказание (ст. 28). Однако цена договора участия в долевом строительстве включает в себя не только оплату услуг застройщика, но и затратные средства на непосредственное строительство объекта долевого участия.

По одному из споров, связанных с ненадлежащим качеством построенного объекта долевого участия (который рассматривался по правилам Закона РФ "О защите прав потребителей"), гражданин Е. обратился в суд с иском к ООО "С" об уменьшении цены выполненной работы по договору долевого участия в строительстве гаража на 30% из-за нарушения ответчиком сроков окончания строительства. Ленинским районным судом г. Самары исковые требования Е. были частично удовлетворены. Однако кассационная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда указала, что по смыслу п.п. 3 и 5 ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей" следует различать цену выполнения работы (оказания услуги) и общую цену заказа. В данном случае при заключении договора сторонами определена только общая цена заказа (8200 у.е.), а не цена выполнения работы. Поэтому оснований для удовлетворения исковых требований у суда не имелось. Е. не лишен возможности обратиться к ответчику с иными требованиями, предусмотренными ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей".

По другому делу гражданин К. обратился с иском к ООО "Д" о снижении стоимости работ по договору долевого участия в строительстве до 250 тыс. руб. Промышленный районный суд г. Самары в иске отказал, отметив, что по условиям договора в цену договора (цену заказа) входит непосредственно стоимость жилой и общеполезной площади, стоимость выделяемой под снос стройплощадки, стоимость строительства магистральных сетей, расходы по техническому надзору, по пожарной охране, на содержание застройщика. Цена непосредственно работы сторонами при заключении договора отдельно не определена, поэтому она и не может быть уменьшена. Определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда это решение оставлено без изменения*(7).

Признание условий договора недействительными

Гарантия прав граждан - участников долевого строительства, являющихся потребителями, заключается в том, что в силу ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя, по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, то они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Ответственность

Неустойка. Практически во всех случаях исковые заявления участников долевого строительства о взыскании законной неустойки удовлетворяются лишь частично.

В большинстве случаев при рассмотрении указанных споров суды вынуждены применять не Закон о долевом участии, так как договоры о долевом участии, по которым возникает большинство споров, заключены до момента вступления его в силу, т.е. до 1 апреля 2005 г., а Закон РФ "О защите прав потребителей".

Исходя из п. 5 ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей" в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере 3% цены выполнения работы (оказания услуги). В то же время сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги).

Несложный арифметический подсчет показывает, что при просрочке со стороны застройщика в 34 дня участник долевого строительства имеет право требовать взыскания неустойки в размере полной цены договора. Однако при разрешении данных споров суды применяют ст. 333 ГК РФ, согласно которой, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, то суд вправе уменьшить неустойку.

Ни в коем мере не оспаривая право суда на уменьшение неустойки, считаем, что применение ст. 333 ГК РФ не должно быть автоматическим. Судебные органы должны учитывать всю совокупность факторов, влияющих на определение степени нарушения договора: характер нарушения условий договора, срок просрочки, цену договора, срок неправомерного использования застройщиком денежных средств граждан. Причем несоразмерность суммы взыскиваемой неустойки должен доказывать застройщик.

В среднем размер взыскиваемой неустойки согласно практике судов общей юрисдикции в Самарской области по такой категории дел составляет от 10 до 70 тыс. руб. В исключительных случаях неустойка взыскивается в большем размере. В частности, решением Самарского районного суда в пользу гражданина Х. была взыскана вся сумма неправомерно используемых денежных средств - 1 080 200 руб. Эта сумма неустойки определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда уменьшена до 150 тыс. руб. В г. Москве средний размер взыскиваемой законной неустойки составляет 150 тыс. руб.

В справке Самарского областного суда о результатах изучения судебной практики по спорам, связанным с долевым участием в строительстве жилья, справедливо отмечается: "Принимая во внимание социальную значимость для гражданина жилья и, как правило, значительный размер внесенных им денежных средств, взыскание неустойки в размере 10-15 тыс. руб. при длительном периоде просрочки нельзя признать обоснованным. Такая практика не только не стимулирует выполнение обязательств, а, напротив, привлекает на рынок строительства жилья множество недобросовестных фирм, изначально не заинтересованных в исполнении условий договора".

Неустойка должна взыскиваться до полного исполнения обязательств по договору, а если обязательство еще не исполнено - до дня вынесения решения. Хотя можно предположить, что суды продолжат практику снижения неустойки и по Закону о долевом участии в строительстве, основываясь на ст. 333 ГК РФ.

Повышенная неустойка выполняет функции законной неустойки в целях защиты граждан-потребителей (аналогично Закону РФ "О защите прав потребителей"). Но субъектом ее применения являются не только граждане-потребители, осуществляющие вложение средств в непредпринимательских целях, но и все остальные граждане, вкладывающие средства в строительство недвижимости.

Отличие заключается еще и в самом размере неустойки: 0,066% по Закону о долевом участии в строительстве против 3% - по Закону РФ "О защите прав потребителей" за каждый день просрочки.

Кроме того, в Законе РФ "О защите прав потребителей" установлено, что неустойка не может превышать цены товара (работы, услуги) (п. 5 ст. 28). Однако такого ограничения нет в Законе о долевом участии в строительстве.

Штраф. Пунктом 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" предусмотрена обязанность суда взыскать с изготовителя (исполнителя, продавца) при удовлетворении судом требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в его пользу. Штраф взыскивается за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в пользу федерального бюджета. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, 50% суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам местного самоуправления.

Компенсация морального вреда. В связи с тем, что Законом о долевом участии в строительстве предусмотрена законная неустойка и повышенный размер ответственности застройщика по обязательствам перед участниками долевого строительства - гражданами, дополнительное применение законодательства о защите прав потребителей означает в первую очередь возможность взыскания компенсации морального вреда.

Согласно ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Однако, как показывает анализ судебной практики, размер взыскиваемых судом компенсаций не всегда является адекватным причиненным лицу физическим или нравственным страданиям и в среднем составляет от 1000 до 5000 руб. Лишь в единичных случаях суды взыскивали компенсацию морального вреда в большем размере. В частности, по одному из судебных решений Октябрьского районного суда г. Самары, оставленному в силе судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда, в счет компенсации морального вреда, причиненного участнику долевого строительства, взыскано 30 тыс. руб. за более чем годичную просрочку застройщиком обязательства по возврату денежных средств участнику долевого строительства в связи с расторжением договора.

Особенности исковой защиты

Возможность применения гражданином - участником долевого строительства Закона РФ "О защите прав потребителей" означает возможность предъявления иска к застройщику с учетом правил об альтернативной подсудности по выбору гражданина-истца. Иск может быть заявлен по месту нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; а также по месту жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора (п. 2 ст. 17). Кроме того, гражданин-потребитель освобождается от уплаты государственной пошлины, если цена иска не превышает 1 млн. руб. (п.п. 2, 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ, п. 3 ст. 17 Закона РФ "О защите прав потребителей").

Библиографический список

1. Петражицкий Л.И. Теория права и государства в связи с теорией нравственности. Т. II. СПб., 1907.

2. Ренненкампф Н.К. Юридическая энциклопедия. Киев, 1898.

В.Д. Рузанова,

кандидат юридических наук,

доцент, заведующая кафедрой гражданского и

предпринимательского права Самарского

государственного университета

П.В. Сокол,

кандидат юридических наук, доцент,

доцент кафедры гражданского и предпринимательского

права Самарского государственного университета,

заместитель начальника управления Министерства

юстиции по Самарской области

"Законы России: опыт, анализ, практика", N 5, май 2010 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См.: Петражицкий Л.И. Теория права и государства в связи с теорией нравственности. Т. II. СПб., 1907. С. 513; Ренненкампф Н.К. Юридическая энциклопедия. Киев, 1898. С. 51-56.

*(2) СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.

*(3) СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 140.

*(4) Справка Самарского областного суда от 20 апреля 2006 г. "О результатах изучения судебной практики по спорам, связанным с долевым участием в строительстве жилья".

*(5) Там же.

*(6) См.: Определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 5 октября 2005 г. N 05-4548 // Архив Самарского областного суда.

*(7) Справка Самарского областного суда от 20 апреля 2006 г. "О результатах изучения судебной практики по спорам, связанным с долевым участием в строительстве жилья".