Защита прав потребителей риэлторских услуг (Е.В. Накушнова, "Законы России: опыт, анализ, практика", N 5, май 2010 г.)

Защита прав потребителей риэлторских услуг

В силу п. 1 ст. 396 ГК уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства не освобождают должника (риэлтора) от исполнения обязательства в натуре (т.е. оказания риэлторских услуг в объеме, предусмотренном договором), если иное не предусмотрено законом или договором. Риэлтор может быть освобожден от оказания услуг в том случае, если в результате просрочки исполнения обязательства риэлтором оказание соответствующей услуги для потребителя утратило интерес, в такой ситуации риэлтор будет обязан возместить потребителю вызванные этим убытки (п. 3 ст. 396 ГК, п. 2 ст. 405 ГК).

В силу ст. 397 ГК в случае неисполнения риэлтором обязательств по оказанию предусмотренных соответствующим договором услуг потребитель вправе в разумный срок поручить оказание данных услуг третьим лицам за разумную цену (т.е. обратиться к другому риэлтору) и потребовать возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.

В соответствии с общим правилом, сформулированным в ст. 402 ГК, действия работников риэлторской фирмы, индивидуального предпринимателя по исполнению ими обязательств будут считаться действиями данной риэлторской фирмы, индивидуального предпринимателя, которые, в свою очередь, будут нести ответственность за действия своих работников, повлекшие неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Статья 403 ГК закрепляет ответственность должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства третьими лицами, на которых было возложено исполнение, если законом не установлено, что ответственность несет являющееся непосредственным исполнителем третье лицо. Применительно к рассматриваемому договору риэлтор будет нести ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства и в том случае, если в соответствии с договором непосредственное оказание услуг было возложено данным риэлтором на третьих лиц, например, оказание услуг потребителю осуществлялось другой риэлторской фирмой или индивидуальным предпринимателем - риэлтором, выступающими в качестве субподрядчиков.

В случаях, когда потребителем риэлторских услуг выступает гражданин, заказывающий (приобретающий) данные услуги для личного потребления, ответственность сторон по рассматриваемому договору будет регламентироваться также нормами Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей"*(1) с учетом специфики и особенностей договора оказания риэлторских услуг.

Защите прав потребителей при оказании услуг посвящена гл. III Закона о защите прав потребителей. Так, ст.ст. 27, 28 рассматриваемого Закона посвящены срокам оказания услуг потребителям и ответственности за их нарушение.

Риэлтор обязан оказать соответствующие услуги потребителю в срок, установленный договором оказания риэлторских услуг. Если услуга не будет оказана потребителю в срок, то в силу п. 1 ст. 28 Закона о защите прав потребителей потребитель по своему выбору вправе: назначить риэлтору новый срок; поручить оказание услуги третьим лицам за разумную цену и потребовать от риэлтора возмещения понесенных расходов; потребовать уменьшения цены за оказание услуги; отказаться от исполнения договора. Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков оказания услуги. Кроме того, при отказе потребителя от исполнения договора риэлтор не вправе требовать возмещения своих затрат, произведенных на оказание услуги, а также платы за оказанную услугу, за исключением случая, если потребитель принял оказанную услугу (п. 4 ст. 28 Закона о защите прав потребителей).

В соответствии с п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей в случае нарушения установленных сроков оказания услуги или назначенных потребителем на основании рассмотренного выше п. 1 ст. 28 Закона о защите прав потребителей новых сроков риэлтор обязан уплатить потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 3% цены оказания услуги. Договором оказания риэлторских услуг может быть установлен более высокий размер неустойки (пени)*(2).

Рассмотренные требования потребителя не подлежат удовлетворению, если риэлтор докажет, что нарушение сроков оказания услуг произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя (п. 6 ст. 28 Закона о защите прав потребителей).

Помимо нарушения сроков оказания риэлторских услуг потребители часто страдают от ненадлежащего качества таких услуг. Так, в октябре 2004 г. А.-м городским судом было рассмотрено дело по иску гражданина К. к агентству недвижимости "П" о возмещении 30 550 руб. ущерба, причиненного оказанием некачественных риэлторских услуг, и компенсации морального вреда в размере 1500 руб. В ходе судебного разбирательства установлено, что агентство недвижимости предоставило К. недостоверную информацию о владельце сдаваемой внаем квартиры. После заключения рекомендованного агентством договора найма и внесения платы за год вперед (30 550 руб.) выяснилось, что "наймодатель" не является собственником или его уполномоченным лицом, и К. пришлось повторно оплачивать проживание законному владельцу квартиры. Несмотря на, казалось бы, очевидную небрежность в действиях риэлторской фирмы, суд отказал К. в иске, отметив следующее: договором об оказании информационно-посреднических услуг не была предусмотрена обязанность агентства проверить у наймодателя правовой титул на квартиру, истец же сам проявил неосмотрительность, не проверив наличие у наймодателя правоустанавливающих документов*(3).

С экономической точки зрения услуги большинства риэлторских фирм и индивидуальных предпринимателей - риэлторов заключаются в предоставлении определенной информации, имеющей коммерческую ценность, например о наличии спроса и предложения на те или иные объекты недвижимости. При этом риэлторы должны нести ответственность за предоставляемую потребителям информацию.

Так, одно из московских агентств недвижимости "Р" предоставляет клиентам доступ к своей информационной базе о жилых помещениях, сдаваемых внаем, путем выдачи персонального кода, с помощью которого клиент получает всю интересующую его информацию либо через "автоинформатор", либо от диспетчеров агентства по круглосуточному телефону. По условиям договора исполнитель не отвечает за достоверность данных о жилом помещении, полученных от наймодателя, и подлинность его прав; обязанность самостоятельно проверить данные обстоятельства возлагается на заказчика! Близкие по смыслу, хотя и не столь откровенные формулировки встречаются в типовых договорах красноярских риэлторов. Например, агентство недвижимости "И" использует оговорку о том, что правовую экспертизу правоустанавливающих документов и законности сделки осуществляет учреждение по государственной регистрации прав на недвижимость, технические характеристики объекта недвижимости определяет орган технического учета, за полноту и достоверность данных о лицах, проживающих в жилом помещении, отвечают органы внутренних дел*(4). За что же отвечает само агентство?!

На практике во избежание расширительного толкования условия о предмете договора риэлторы стараются и вовсе исключить из договора обязанности, с которыми связан высокий риск причинения ущерба клиенту. Поэтому даже за предоставление недостоверной или неполной информации привлечь риэлтора к ответственности удается лишь в редких случаях, а объем возмещения причиненного потребителю ущерба обычно ограничивается стоимостью услуги (уплаченной ценой).

Так, гражданка М. обратилась в суд с иском к владельцу агентства недвижимости Г. о возмещении убытков в сумме 212 500 руб., из них 20 000 руб. - оплата услуг агентства, а 192 500 руб. - сумма оплаты по предварительному соглашению с С. о приобретении (переуступке) прав на двухкомнатную квартиру по договору долевого участия в строительстве. После заключения указанного соглашения и уплаты цены выяснилось, что на самом деле строительство дома, в котором М. приобрела право долевого участия, даже не начиналось. Поиск С. через органы милиции результатов не дал. Ответчик Г. с иском не согласился, хоть и не отрицал того факта, что предоставил истице М. непроверенную информацию о вышеуказанном инвестиционном проекте и организовал ее встречу с лжеинвестором для оформления договора об уступке. Со ссылкой на положения ГК РФ о бытовом подряде (п. 1 ст. 732) и Закон о защите прав потребителей (ст. 12) суд признал ответчика исполнившим договор об информационном и консультационном обслуживании ненадлежащим образом (предоставлена неполная информация) и взыскал в пользу истицы ущерб в размере 20 000 руб.*(5) Приведенный пример наглядно показывает, насколько значительным может быть разрыв между стоимостью риэлторской услуги (20 000 руб.) и убытками клиента, понесенными вследствие ее ненадлежащего оказания (192 500 руб.).

Довольно часто граждане, воспользовавшиеся услугами риэлторских фирм, приобретают на праве собственности жилые помещения (квартиры), обремененные правами членов семьи прежнего собственника, нанимателей, либо жилье вообще продается лицом, не имеющим на это никакого права. Имеют место и такие случаи, когда одну и ту же квартиру продают сразу нескольким покупателям. Особенно часто такие ситуации возникают при перепродаже прав требования на будущую квартиру в новостройке по договорам уступки прав требования в долевом строительстве жилого дома*(6).

Проиллюстрируем изложенное примерами из судебной практики. Никитина Л.В. обратилась в суд с иском к Сидоровым В.С., О.В., В.В. о выселении из трехкомнатной квартиры, снятии с регистрационного учета. Изучив материалы дела, суд пришел к следующему. Истица приобрела квартиру через посредничество риэлтора Смирнова С.Г., действовавшего по нотариально удостоверенным доверенностям от имени собственников квартиры Сидоровых. Ответчики Сидоровы пояснили суду, что заключили договор с риэлтором Смирновым о продаже квартиры, погашении долга по коммунальным платежам и выплате им денежных средств, оставшихся от продажи квартиры. Сидоровы признали обоснованность требований истицы, но, тем не менее, выселяться из спорной квартиры отказались, так как риэлтор не выполнил перед ними своих обязательств: не выплатил полученных за квартиру денежных средств, не погасил задолженность по коммунальным платежам. Рассмотрев дело по предъявленным требованиям, суд удовлетворил иск Никитиной Л.В. При этом участвующий в судебном заседании в качестве третьего лица по делу риэлтор не был привлечен к ответственности*(7).

Приведем и другой пример. Антонов С.В. обратился в суд с иском к ООО "РосИнвест". Он просил суд расторгнуть заключенный с ответчиком договор об оказании услуг и взыскать с ответчика в его пользу внесенные по данному договору 15 тыс. руб., а также взыскать с ответчика в его пользу в счет возмещения материального ущерба 100 тыс. руб., в счет компенсации морального вреда - 50 тыс. руб. и обязать ответчика передать ему в собственность однокомнатную квартиру, равноценную однокомнатной квартире N 40, расположенной в строящемся доме по ул. Рябикова в г. Ульяновске. Изучив материалы дела, суд установил следующее. Антонов С.В. на праве собственности владел однокомнатной квартирой по адресу: г. Ульяновск, пр. Врача Сурова, 27-48. Он решил приобрести жилье поближе к месту работы в правобережной части города, продав квартиру в Заволжском районе г. Ульяновска. С этой целью истец в июле 2005 г. обратился в агентство недвижимости "Домашний очаг", относящееся к ООО "РосИнвест" (ответчику по делу), и заключил договор оказания риэлторских слуг, уплатив по данному договору 15 тыс. руб. Через данное агентство он продал свою квартиру и приобрел указанную однокомнатную квартиру. В итоге жилье в новостройке Антонов так и не получил, а в июле 2006 г. ему стало известно, что его квартира, как и другие квартиры в этом доме, были проданы по несколько раз. Оставшийся без жилья истец был вынужден снимать квартиру по договору коммерческого найма, а свое имущество хранить в неотапливаемом гараже, что привело к его порче. В результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору истцу был причинен имущественный ущерб и моральный вред.

Вынося решение о частичном удовлетворении заявленных исковых требований, суд руководствовался следующим. Договор оказания риэлторских услуг, заключенный между истцом и ответчиком, предусматривал за внесенную истцом плату в размере 15 тыс. руб. оказание истцу комплекса услуг по продаже квартиры по пр. Сурова в г. Ульяновске и приобретению однокомнатной квартиры в новостройке: распространение информации о продаваемом жилье в объединенном компьютерном банке данных и через средства массовой информации; показ продаваемой квартиры лицам, желающим ее приобрести; консультирование клиента по вопросам законодательства, регулирующего гражданские и жилищные отношения; оформление документов; подбор клиенту нового жилья. Обязательства по продаже квартиры истца в Заволжском районе были исполнены ответчиком надлежащим образом, что нельзя сказать об обязательствах по приобретению квартиры в новостройке. В данном случае ответчик предоставил истцу недостоверную информацию о юридической "чистоте" сделки: судом было установлено, что данная квартира задолго до заключения договора с истцом была продана другому лицу. Руководствуясь нормами ГК РФ и Закона "О защите прав потребителей", суд взыскал с ответчика в пользу истца 15 тыс. руб. и компенсировал причиненный истцу моральный вред в размере 5 тыс. руб. Остальные требования истца были отклонены, так как суд не усмотрел в данной ситуации прямой причинно-следственной связи между действиями ответчика по предоставлению истцу ненадлежащей услуги и заявленными им убытками*(8).

В силу п. 1 ст. 29 Закона о защите прав потребителей, если риэлторские услуги были оказаны некачественно, т.е. имеются определенные недостатки в оказанных услугах, потребитель вправе по своему выбору потребовать: соответствующего уменьшения цены оказанной услуги; возмещения понесенных расходов по устранению недостатков оказанной услуги третьими лицами. Кроме того, потребитель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать полного возмещения убытков, если обнаруженные недостатки носят существенный характер или не соответствуют условиям договора оказания риэлторских услуг*(9).

Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками оказанной услуги (п. 1 ст. 29 Закона о защите прав потребителей)*(10). В соответствии с п. 3 ст. 29 Закона о защите прав потребителей требования, связанные с недостатками оказанной услуги, могут быть предъявлены потребителем при принятии услуги или в ходе непосредственно ее оказания.

В силу ст. 36 Закона о защите прав потребителей риэлтор обязан своевременно информировать потребителя о том, что соблюдение указаний потребителя и иные обстоятельства, зависящие от потребителя, могут снизить качество оказываемой услуги или повлечь за собой невозможность ее завершения в срок. Если потребитель, несмотря на своевременное и обоснованное информирование риэлтором, в разумный срок не изменит указаний о способе оказания услуги либо не устранит иных обстоятельств, которые могут снизить ее качество, риэлтор вправе отказаться от исполнения договора и потребовать полного возмещения убытков.

В заключение необходимо также отметить, что при нарушении его прав гражданин - потребитель риэлторских услуг помимо имущественных требований вправе потребовать компенсацию морального вреда. Понятие "моральный вред" раскрывается в ст. 151 ГК: "моральный вред" - это физические и нравственные страдания*(11).

Правила компенсации морального вреда установлены в ст.ст. 151, 1099-1101 ГК. Моральный вред подлежит компенсации, если он причинен действиями, которые нарушают личные неимущественные права гражданина или посягают на принадлежащие ему иные нематериальные блага. Если вред причинен действиями, нарушающими другие права гражданина, то он подлежит компенсации только в случаях, специально предусмотренных Законом о защите прав потребителей*(12).

В соответствии со ст. 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков. Таким образом, потребитель риэлторских услуг вправе требовать компенсации морального вреда лишь при наличии вины (в любой форме) риэлтора - причинителя вреда, которая, в свою очередь, презюмируется.

ГК предусматривает единственную форму, в которой суд может взыскать компенсацию с причинителя вреда, - денежную (п. 1 ст. 1101 ГК).

Вопрос о размере компенсации морального вреда является одним из наиболее злободневных и недостаточно урегулированных в правовом отношении*(13).

Согласно ст.ст. 151, 1099 ГК размер компенсации морального вреда гражданину определяется судом. До тех пор, пока суд не определил размер компенсации, этого размера не существует, поскольку законодатель не установил какого-либо денежного эквивалента "единицы страданий", оставив решение вопроса о размере компенсации на усмотрение суда. Законодатель указал лишь некоторые качественные критерии, которые суд обязан учитывать при определении размера компенсации: характер и степень нравственных и физических страданий; степень вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием ответственности за причинение вреда; фактические обстоятельства, при которых был причинен моральный вред и иные заслуживающие внимания обстоятельства; индивидуальные особенности потерпевшего; требования разумности и справедливости*(14).

Безусловно, перечисленные критерии могли бы помочь суду определять размер компенсации морального вреда, если был бы задан некий средний ее уровень, своего рода "отправная точка", придерживаясь которой суд мог, применяя вышеуказанные критерии, определять окончательный размер компенсации в конкретном деле.

Вместе с тем понятно, что при рассмотрении требований о компенсации морального вреда указанные критерии будут рассматриваться с учетом особенностей отдельных видов правонарушений. Но такие индивидуальные особенности потерпевшего, как возраст, пол, состояние здоровья и другие заслуживающие внимания факторы, на наш взгляд, должны учитываться во всех случаях.

Библиографический список

1. Балушкин И.А., Михайлова Н.С., Пантюхин А.В., Смирнова Е.В. Комментарий к Закону РФ "О защите прав потребителей" (постатейный). М.: Проспект, 2004.

2. Батяев А.А. Как проверить юридическую чистоту сделки риэлтору и клиенту // Жилищное право. 2006. N 8.

3. Бойко Т.М. Права потребителей // ЭКО: Экономика и организация промышленного производства. Новосибирск, 1995. N 5.

4. Зименкова О.Н., Левшина Т.Л., Тобис В.И., Шерстобитова А.Е. Комментарий к Закону РФ "О защите прав потребителей" М., 1997.

5. Кратенко М.В, Хомухина Т.В. Пределы имущественной ответственности риэлтора за ненадлежащее оказание услуг // Право и экономика. 2005. N 9.

6. Невинная И., Ефременко Т. Квартирный обман // Российская газета. 2005. 27 окт.

7. Парций Я.Е. Закон РФ "О защите прав потребителей": Постатейный комментарий. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996.

8. Распонин А.Н., Смолянинов В.П. Справочник потребителя. Новосибирск, 2000.

9. Шерстобитов А.Е. Гражданско-правовые вопросы охраны прав потребителей. М., 1993.

10. Эрделевский А.М. Моральный вред и компенсация за страдания: Научно-практическое пособие. М.: БЕК, 1998.

Е.В. Накушнова,

соискатель ученой степени кандидата юридических наук,

ассистент кафедры гражданского права юридического факультета

Ульяновского государственного педагогического

университета им. И.Н. Ульянова

"Законы России: опыт, анализ, практика", N 5, май 2010 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 140.

*(2) При этом сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену оказания услуги. См.:  И.А., Михайлова Н.С., Пантюхин А.В., Смирнова Е.В. Комментарий к Закону РФ "О защите прав потребителей" (постатейный). М.: Проспект, 2004. С. 120-121.

*(3) См.: Кратенко М.В, Хомухина Т.В. Пределы имущественной ответственности риэлтора за ненадлежащее оказание услуг // Право и экономика. 2005. N 9. С. 14-15.

*(4) См.: Кратенко М.В., Хомухина Т.В. Указ. соч. С. 14-15.

*(5) См.: Кратенко М.В., Хомухина Т.В. Указ. соч.

*(6) См. об этом: Батяев А.А. Как проверить юридическую чистоту сделки риэлтору и клиенту // Жилищное право. 2006. N 8; Невинная И., Ефременко Т. Квартирный обман // Российская газета. 2005. 27 окт.

*(7) Решение Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 5 февраля 2008 г. Дело N 2-88/2008.

*(8) Решение районного суда г. Ульяновска по делу N 2-4382/2006 г.

*(9) Под недостатком услуги понимается ее несоответствие обязательным требованиям, предусмотренным законом, или условиям договора, а также целям, для которых услуга такого рода обычно используется и о которых исполнитель был поставлен в известность потребителем при заключении договора. При этом существенным недостатком услуги является неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени. См.: Парций Я.Е. Закон РФ "О защите прав потребителей": Постатейный комментарий. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. С. 215-217.

*(10) Потребитель вправе потребовать возмещения риэлтором своих убытков, понесенных вследствие неисполнения обязательств риэлторской фирмой, в том числе в виде упущенной выгоды (например, при доказанности потребителем того факта, что стоимость аналогичного жилья возросла за время просрочки исполнения договора фирмой).

*(11) Физические страдания - любые болезненные или неприятные ощущения, например боль, головокружение, удушье. Нравственные страдания могут выражаться в форме различных переживаний: страх, обида, возмущение, чувства беспомощности и т.п. См.: Парций Я.Е. Указ. соч. С. 217-219.

*(12) В общем случае для возникновения права на компенсацию морального вреда необходимо одновременное наличие следующих четырех условий: претерпевание гражданином морального вреда, т.е. физических или нравственных страданий; противоправное действие (бездействие) причинителя вреда, нарушающее принадлежащие гражданину неимущественные права или посягающее на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага; причинная связь между противоправным действием (бездействием) и моральным вредом; вина причинителя вреда. См.: Распонин А.Н., Смолянинов В.П. Справочник потребителя. Новосибирск, 2000. С. 80.

*(13) Так, предпринимались попытки создать единую методику расчета компенсации морального вреда, но в результате исследователи пришли к выводу о возможности использования только приблизительных расчетов в данном вопросе. См.: Эрделевский А.М. Моральный вред и компенсация за страдания: Научно-практическое пособие. М.: БЕК, 1998. С. 57-71; Шерстобитов А.Е. Гражданско-правовые вопросы охраны прав потребителей. М., 1993. С. 44-45; Бойко Т.М. Права потребителей // ЭКО: Экономика и организация промышленного производства. Новосибирск, 1995. N 5. С. 12.

*(14) См.: Зименкова О.Н., Левшина Т.Л., Тобис В.И., Шерстобитова А.Е. Комментарий к Закону РФ "О защите прав потребителей". М., 1997.