Вопрос: Наша организация применяет УСН с объектом налогообложения доходы минус расходы. Собственной площади нет, и ее приходится снимать, но скоро срок аренды заканчивается. Один сотрудник предложил арендовать у него свободную квартиру. Было бы очень кстати, но я слышала, что расходы на аренду жилого помещения, используемого под офис, налоговики могут не признать. Так ли это? ("Упрощенка", N 6, июнь 2010 г.)

Наша организация применяет УСН с объектом налогообложения доходы минус расходы. Собственной площади нет, и ее приходится снимать, но скоро срок аренды заканчивается. Один сотрудник предложил арендовать у него свободную квартиру. Было бы очень кстати, но я слышала, что расходы на аренду жилого помещения, используемого под офис, налоговики могут не признать. Так ли это?

Нежелательные последствия

Согласно законодательству РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан и размещать в них промышленные производства запрещено. Исходя из этого налоговики считают, что использовать жилой фонд под офисы нельзя, следовательно, расходы на его аренду учесть не удастся.

При упрощенной системе в налоговую базу включаются только те расходы, которые перечислены в пункте 1 статьи 346.16 НК РФ. При этом, как указано в пункте 2 статьи 346.16 НК РФ, они должны соответствовать требованиям пункта 1 статьи 252 НК РФ, то есть быть обоснованными и подтверждаться документами. Иначе говоря, предназначаться для получения прибыли. Если организация ведет предпринимательскую деятельность, расходы на аренду офиса оправданны, а основным подтверждающим документом является договор аренды. Оформить его не представляет труда, однако в вашем случае этому мешает одно обстоятельство.

Согласно пункту 3 статьи 288 ГК РФ промышленные производства не могут находиться в жилых домах. Размещать на своей жилплощади предприятия, учреждения и организации допускается только после ее перевода в нежилой фонд. Квартиры служат для проживания граждан (ст. 17 Жилищного кодекса РФ), но могут использоваться собственниками для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы соседей, а помещения удовлетворяют определенным требованиям.

Получается, гражданское и жилищное законодательство не разрешает не только эксплуатировать квартиру юридическим лицом, но и сдавать ее в аренду. А согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая законам и другим правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что ее можно оспорить и не оговорены иные последствия нарушения.

Таким образом, договор аренды жилого помещения под офис недействителен, а уплаченные по нему суммы не учитываются. Такого мнения придерживаются и Минфин (письма от 14.02.2008 N 03-03-06/1/93 и от 27.10.2005 N 03-03-04/1/310), и УФНС России по г. Москве (письмо от 22.09.2008 N 20-12/089130).

Примечание. Письма адресованы плательщикам налога на прибыль, но выводы распространяются и на применяющих упрощенную систему.

Что можно изменить

Чтобы сдать помещение в аренду организации, собственник должен вывести его из жилого фонда. Тогда договор аренды станет законным и арендную плату можно будет признать в расходах.

Если собственник предоставляет жилое помещение в аренду и организация находит это выгодным, остается только перевести помещение в разряд нежилых. Согласно пункту 3 статьи 288 ГК РФ правила перевода содержатся в жилищном законодательстве.

Из статей 22 и 23 Жилищного кодекса РФ следует, что перевести жилую площадь в нежилую нельзя при отсутствии к ней отдельного доступа и невозможности его обеспечить. Не разрешается это и тогда, когда право собственности обременено правами третьих лиц либо владелец хочет отделить одну часть помещения, оставив другую жилой либо пригодной для проживания. В многоквартирном доме можно оформить в нежилой фонд только квартиру, которая расположена на первом этаже или выше, но при условии, что под ней нет жилых площадей.

Что понадобится сделать? Ваш сотрудник (арендодатель) должен прийти в орган местного самоуправления и сдать под расписку:

1) заявление о переводе квартиры в нежилой фонд;

2) правоустанавливающие документы (подлинники или нотариально заверенные копии);

3) план квартиры с техническим описанием, техпаспорт;

4) поэтажный план дома;

5) проект перепланировки квартиры, разработанный в установленном порядке.

Примечание. Проект перепланировки квартиры представляется, если перепланировка необходима, чтобы использовать помещение как нежилое.

Орган местного самоуправления не вправе требовать других бумаг. Решение принимается не позднее чем через 45 календарных дней со дня обращения, а затем не позднее чем через три рабочих дня заявителю выдается соответствующий документ, который будет основанием для начала работ, если квартиру нужно перепланировать. Их окончание подтвердит акт приемочной комиссии, сформированной органом местного самоуправления.

В переводе может быть отказано, если (ст. 24 ЖК РФ):

- сданы не все документы;

- заявитель обратился не по адресу;

- не соблюдаются условия, предусмотренные для перевода;

- проект перепланировки не соответствует законодательству.

Если квартира переоформлена, перестроена и имеется акт приемной комиссии, можно заключить с сотрудником договор аренды. Арендную плату удастся учитывать в расходах согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ.

Что говорят суды

Чаще всего суды поддерживают налогоплательщиков, которые включают в налоговую базу арендную плату за помещение, не переведенное в нежилой фонд. Правда, рассмотренные дела касаются тех, кто находится на общем режиме, но условия для учета расходов (п. 1 ст. 252 НК РФ) у них такие же, как у применяющих упрощенную систему.

На том основании, что налоговое законодательство не связывает учет затрат на аренду офиса с типом используемого помещения, ФАС Поволжского округа отменил решение налоговой инспекции, не признавшей арендную плату расходом (постановление от 03.04.2008 N А57-6023/07). В другом случае тот же суд вынес аналогичное решение, добавив следующее. Если организация подтвердила, что эксплуатирует помещение в предпринимательской деятельности, она вправе учитывать расходы (постановление от 12.02.2008 по делу N А12-10256/07-С60).

Примечание. Аналогичную позицию занимает ФАС Московского округа (постановление от 12.01.2007 N КА-А41/13145-06).

Все это говорит о том, что можно рискнуть - снять под офис жилую квартиру и учитывать затраты на аренду. Факт обнадеживающий, хотя с налоговиками все равно придется разбираться либо в высшей инстанции, либо в суде.

Л.А. Масленникова,

эксперт журнала "Упрощенка", кандидат экономических наук

1 июня 2010 г.

"Упрощенка", N 6, июнь 2010 г.