Вопрос: Наше предприятие приобрело в собственность объект недвижимости. Земельный участок оформлен не был. Теперь мы подали земельный участок на выкуп, его стоимость определяют, исходя из 10-кратной ставки земельного налога. Для выкупа земельного участка, на котором располагается объект недвижимости, применяется форма расчета 2,5% от кадастровой стоимости. Насколько правомерно применение двух различных методик? Независимо от того, кому ранее принадлежал объект недвижимости на момент покупки земли, он находится в частной или коммерческой собственности, значит, и землю нужно оценивать по фактической принадлежности объекта недвижимости? ("эж-ЮРИСТ", N 27, июль 2010 г.)

Наше предприятие приобрело в собственность объект недвижимости. Земельный участок оформлен не был. Теперь мы подали земельный участок на выкуп, его стоимость определяют, исходя из 10-кратной ставки земельного налога. Для выкупа земельного участка, на котором располагается объект недвижимости, ранее отчужденный из госсобственности либо построенный на его месте, применяется форма расчета 2,5% от кадастровой стоимости. Разница в двух суммах значительная. Насколько правомерно применение двух различных методик?

Независимо от того, кому ранее принадлежал объект недвижимости на момент покупки земли, он находится в частной или коммерческой собственности, значит, и землю нужно оценивать по фактической принадлежности объекта недвижимости?

Права собственников объекта недвижимости на выкуп земельного участка определены ст. 36 ЗК РФ, п. 1 которой установлено, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Сам льготный порядок определения цены выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Такой льготный порядок действует до 1 января 2012 г. Право на льготную цену возникает у коммерческой организации в трех случаях:

- если объект недвижимости, принадлежащий такой организации, был ранее отчужден из государственной или муниципальной собственности;

- если объект недвижимости, принадлежащий подобной организации, был построен вместо разрушенного или снесенного предыдущего объекта недвижимости и ранее отчужденного из государственной или муниципальной собственности;

- если право собственности коммерческой организации на объект недвижимости возникло до вступления в силу ЗК РФ (то есть до 30 октября 2001 г.).

Как видим, ключевым критерием применения льготных цен при выкупе земельных участков является факт отчуждения здания, строения, сооружения из государственной или муниципальной собственности.

Поскольку вы приобрели участок, который не был отчужден из государственной или муниципальной собственности, в вашем случае льготный порядок не применяется. Он применялся бы, если бы физическое лицо, у которого вы приобрели объект недвижимости, выкупило его у государственных / муниципальных органов. Тогда цена выкупа действительно была бы 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

В вашей ситуации применяется порядок расчета выкупной цены, закрепленный п. 2 ст. 2 Закона N 137-ФЗ (Федеральный закон "О защите конкуренции" в данном случае не применяется).

Цена выкупа устанавливается субъектами РФ в населенных пунктах с численностью населения:

- свыше 3 млн. человек - в размере от пяти- до 30-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

- от 500 тыс. до 3 млн. человек - в размере от пяти- до 17-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

- до 500 тыс. человек, а также за пределами границ населенных пунктов - в размере от трех- до 10-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Д. Юсов,

консалтинговая компания "Точка зрения"

9 июля 2010 г.

"эж-ЮРИСТ", N 27, июль 2010 г.