Вопрос: Земельный участок, на котором возведен жилой дом, относится к категории неразграниченных. Кроме решения местных властей о закреплении земли для строительства иных документов о правах на участок нет. Суд, признав постройку самовольной, отказал в признании права. КУМИ района в предоставлении участка в аренду также отказывает со ссылкой на ст. 36 ЗК РФ, поскольку подтвердить право собственности на постройку я не могу. Однако предлагает выкупить участок по рыночной цене. Насколько правомерен отказ в предоставлении участка под самовольной постройкой в аренду и есть ли смысл оспаривать его в суде? ("эж-ЮРИСТ", N 27, июль 2010 г.)

Земельный участок, на котором возведен жилой дом, относится к категории неразграниченных. Кроме решения местных властей о закреплении земли для строительства иных документов о правах на участок нет. Суд, признав постройку самовольной, отказал в признании права. КУМИ района в предоставлении участка в аренду также отказывает со ссылкой на ст. 36 ЗК РФ, поскольку подтвердить право собственности на постройку я не могу. Однако предлагает выкупить участок по рыночной цене. Насколько правомерен отказ в предоставлении участка под самовольной постройкой в аренду и есть ли смысл оспаривать его в суде?

В статье 222 ГК РФ под самовольной постройкой понимается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Той же статьей определено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Поскольку, как следует из вопроса, на земельный участок имеются некие землеотводные документы, но суд право на самовольную постройку не признал, видимо, ни одно из трех перечисленных прав не оформлено в надлежащем порядке.

Следует отметить, что согласно ст. 25.2 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, являются:

- акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

- акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

- выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

- иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

То есть в настоящее время процедура регистрации права собственности для граждан, имеющих хоть какие-то документы на землю, максимально упрощена.

Вам необходимо обратиться в регистрационную службу (Росреестр), чтобы понять, может ли имеющийся у вас на руках документ служить основанием для регистрации права.

Если да, то обращения в администрацию муниципального образования в этом случае не требуется - государственная регистрация права осуществляется на основании имеющегося правоустанавливающего документа и кадастрового паспорта земельного участка.

Обязательным приложением к документам является квитанция об уплате государственной пошлины. Если же этого документа не достаточно, правила ст. 36 ЗК РФ, вводящие льготный порядок приобретения собственниками зданий, строений, сооружений земельных участков под ними, необходимых для их использования, не могут применяться, поскольку решающим критерием для этого выступает зарегистрированное в установленном порядке право собственности. Следовательно, в суд обращаться для оспаривания отказа в описанной ситуации не имеет смысла.

При успешной регистрации права собственности на землю в силу ст. 25.3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним до 2015 г. разрешение на строительство или акт ввода объекта в эксплуатацию предоставлять не нужно. Для регистрации права собственности на жилой дом достаточно будет представить его кадастровый паспорт (ранее - технический паспорт), а для регистрации права собственности на жилой дом (строение), расположенный на дачном (садовом) земельном участке, хозяйственное строение или сооружение вспомогательного использования, индивидуальный гараж достаточно представить декларацию.

Если имеющийся документ не может стать основанием для регистрации права, в зависимости от того, для каких целей предоставляется земельный участок, его приобретение будет осуществляться либо на торгах (для целей строительства), либо в заявительном порядке (для целей, не связанных со строительством).

Отрицательное решение суда при надлежащем оформлении права на землю не будет препятствием для регистрации права собственности на постройку, поскольку основанием для принятия подобного решения могло послужить именно то обстоятельство, что право на землю не оформлено надлежащим образом, окончательно. А если такие основания отпадут, то есть право на землю будет оформлено, то не нужно будет и обращаться в суд по вопросу постройки - право на нее можно будет зарегистрировать во внесудебном порядке либо на основании декларации, либо на основании кадастрового паспорта на жилой дом.

В любом случае, осуществляя самовольное строительство, нужно помнить о правовых последствиях соответствующих действий. Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Таким образом, если вы приняли решение о затрате средств на возведение самовольной постройки, могут потребоваться дополнительные средства на ее снос.

Е. Иванова,

начальник юридического отдела ФГУ

"Земельная кадастровая палата" по Ленинградской области

9 июля 2010 г.

"эж-ЮРИСТ", N 27, июль 2010 г.