Комментарий к Федеральному закону от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (М.В. Подкопаев, "Акты и комментарии для бухгалтера", N 14, июль 2010 г.)

Комментарий к Федеральному закону от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Данный закон принят для того, чтобы повысить защищенность вложений граждан в долевое строительство. Практически эта задача была в значительной степени выполнена с помощью Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При этом были защищены права граждан, приобретающих квартиру на стадии строительства. Но, с другой стороны, для застройщика процесс получения средств от физических лиц оказался более сложным и экономически менее выгодным.

Поэтому новый закон должен как стимулировать экономически, так и заставить застройщиков заключать договоры долевого участия в строительстве. В числе прочих приняты меры и налогового характера.

Так, до сих пор по этим договорам застройщик должен был уплачивать НДС. Например, в Письме Минфина России от 07.07.2009 N 03-07-10/10 сказано, что если организация, являющаяся по договору участия в долевом строительстве застройщиком, своими силами, а также своими силами с привлечением других лиц обязуется построить жилой дом, то есть застройщик непосредственно выполняет строительно-монтажные работы, то на основании п. 1 ст. 154 НК РФ денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства, в полном объеме включаются в налоговую базу у застройщика как оплата (частичная оплата), полученная в счет предстоящего выполнения работ, оказания услуг.

Недобросовестные застройщики, которых оказалось не так уж мало, искали пути ухода от уплаты этого налога, для чего применяли различные схемы. Например, договор долевого участия не заключался, вместо этого выдавался вексель, который можно было погасить приобретением квартиры.

В результате покупатель вновь становился не защищенным от нарушений со стороны застройщика, зато тот избавлял себя от уплаты НДС. Ведь юридически имела место купля-продажа готового жилья, а не привлечение средств на стадии строительства. А такая операция не облагается НДС на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ.

Получалось, что при заключении договора долевого участия стоимость жилья для граждан увеличивалась на величину НДС, который вынужден был уплатить в бюджет застройщик. При использовании схем ухода от уплаты НДС жилье покупателю соответственно обходилось дешевле, как и при приобретении его на вторичном рынке.

В письмах Минфина России от 25.03.2008 N 03-07-10/02 и от 12.07.2005 N 03-04-01/82 разъяснено, что денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства, не подлежат включению в налоговую базу по НДС у застройщика при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика. При этом сумма денежных средств, получаемая застройщиком согласно договору участия в долевом строительстве на оплату услуг застройщика, облагается налогом в общеустановленном порядке.

Если после завершения строительства подрядными организациями и передачи застройщиком дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором, сумма денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, превышает затраты застройщика по переданной части объекта недвижимости, то на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика, подлежат обложению НДС (см., например, Постановление ФАС УО от 29.01.2010 N Ф09-11382/09-С2).

Примечание. Федеральный закон от 17.06.2010 N 119-ФЗ опубликован в "Российской газете" 21.06.2010.

Теперь нет необходимости для использования "серых" схем. Не будут подлежать обложению НДС услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ. С этой целью добавлен пп. 23.1 в п. 1 ст. 149 НК РФ.

Следует отметить также, что более конкретной стала ответственность за нарушения при привлечении средств граждан по договорам долевого участия (ст. 14.28 КоАП РФ). При этом существенно увеличена величина административных штрафов, налагаемых за данные нарушения.

Изменения в КоАП РФ вступают в силу с момента опубликования нового закона. А вот налоговые поправки начнут действовать через месяц после опубликования, но не ранее 1-го числа очередного налогового периода по НДС, то есть с 01.10.2010.

М.В. Подкопаев,

редактор журнала "Акты и комментарии для бухгалтера"

"Акты и комментарии для бухгалтера", N 14, июль 2010 г.