Вопрос: В соответствии с договором аренды земельного участка арендная плата должна была выплачиваться в виде доли полученных от использования данного участка плодов (винограда). Арендатор возложил данную обязанность на третье лицо. После трехкратного внесения арендных платежей арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора и возмещении убытков. В качестве обоснования своего требования он указал, что сорт винограда, предоставляемого третьим лицом, приносит меньше дохода, чем сорт винограда, растущего на земельном участке. Арендатор возразил, что он воспользовался правом, предусмотренным п. 1 ст. 313 ГК РФ и указал, что сорт винограда не был... ("Финансовая газета. Региональный выпуск", N 30, июль 2010 г.)

В соответствии с договором аренды земельного участка арендная плата должна была выплачиваться в виде доли полученных от использования данного участка плодов (винограда). Арендатор возложил данную обязанность на третье лицо. После трехкратного внесения арендных платежей арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора и возмещении убытков. В качестве обоснования своего требования он указал, что сорт винограда, предоставляемого третьим лицом, приносит меньше дохода, чем сорт винограда, растущего на земельном участке. Арендатор возразил, что он воспользовался правом, предусмотренным п. 1 ст. 313 ГК РФ и указал, что сорт винограда не был оговорен в договоре. Подлежит ли иск арендодателя удовлетворению?

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Допускается передача в аренду земельных участков (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Как предусмотрено п. 1 ст. 313 ГК РФ, исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

Однако согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может предусматривается, в частности, в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов.

Следовательно, нормы п. 1 ст. 313 НК РФ в данном случае применению не подлежат.

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как установлено п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Невнесение арендной платы по истечении установленного договором срока платежа более чем два раза подряд дает арендодателю право требовать досрочного расторжения договора судом (ст. 619 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

При этом в п. 2 указанной статьи под убытками подразумеваются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрату или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Следовательно, иск арендодателя подлежит удовлетворению.

Ю. Борисов,

консультант Минфина России

21 июля 2010 г.

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 30, июль 2010 г.